Grosse délivrée le Minute : 26/00266
Expéditions le
JUGEMENT DU : 20 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/02145 - N° Portalis DB2Q-W-B7H-FPVE
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
CHAMBRE CIVILE
DEMANDERESSE
S.A.S. MY HOME, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nathalie CARBINER de la SCP METRAL - CARBINER, avocats au barreau d’ANNECY, avocat postulant, vestiaire : 41, Me Gebeviève MARTY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
DÉFENDEURS
- Madame [I] [J] [H] [C], demeurant [Adresse 2]
- Monsieur [V] [G] [N] [S], demeurant [Adresse 3]
- S.C.I. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentés par Maître Isabelle HAMEL de la SELARL HAMEL ISABELLE, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 97
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière
Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort
Clôture prononcée le : 4 septembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 5 mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 mai 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 20 Mai 2026
EXPOSE DU LITIGE
Suivant promesse de vente en date du 20 juin 2022, la S.A.S MY HOME a conféré à Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] la faculté d'acquérir une parcelle de terrain à bâtir située lieudit " [Localité 1] " à [Localité 2] et cadastrée section A n°[Cadastre 1], d'une superficie de 6 a 23 ca, ainsi que la moitié indivise d'une parcelle cadastrée A n°[Cadastre 2] à usage d'accès, d'une superficie de 6 a 18 ca, pour le prix de 223 000 euros. La date d'expiration de la promesse de vente a été fixée au 20 avril 2023.
L'acte prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 40 000 euros au plus tard quinze jours après sa conclusion ainsi que des conditions suspensives particulières : l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours et retrait administratif avant le 15 janvier 2023 et l'obtention d'un prêt de 350 000 euros.
Par virement en date du 21 juillet 2022, Madame [I] [C] a versé la somme de 40 000 euros sur le compte du notaire instrumentaire.
Par arrêté en date du 2 décembre 2022, le maire de [Localité 3] a refusé la demande de permis de construire déposée le 4 octobre 2022 par Monsieur [V] [S].
La SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE a été constituée le 12 décembre 2022 afin de substituer Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] dans le cadre du compromis de vente.
Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] ont par la suite constaté que la S.A.S MY HOME entreprenait des travaux sur une partie de la parcelle visée par la promesse de vente. Par courrier recommandé du 8 mars 2023 adressé à Maître [Y], notaire de la S.A.S MY HOME, ils ont renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 15 janvier 2023.
Par sommation en date du 14 avril 2023, le notaire Maître [P] a signifié à la S.A.S MY HOME qu'elle devait se présenter à l'office notarial le 20 avril 2023 en qualité de vendeur. Le notaire a établi un procès-verbal de carence le 20 avril 2023 et restitué la somme de 40 000 euros à Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S].
Par courrier adressé au notaire en date du 20 avril 2023, la S.A.S MY HOME a considéré que la promesse de vente était caduque.
Par sommation interpellative en date du 9 août 2023, la S.A.S MY HOME a sollicité auprès de Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] le paiement de l'indemnité d'immobilisation de 40 000 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la S.A.S MY HOME a assigné Madame [I] [C], Monsieur [V] [S] et la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE devant le tribunal judiciaire d'ANNECY afin de voir constater la caducité de la promesse de vente, d'annuler la levée d'option et de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 40 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Par ordonnance en date du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties n'ont pas donné suite à la médiation.
La clôture est intervenue le 4 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 5 mars 2026.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026, par mise à disposition au greffe.
Dans ses dernières écritures notifiées le 2 mars 2026, la S.A.S MY HOME demande au tribunal de :
- La DECLARER recevable en ses demandes ;
- A titre principal :
o CONSTATER la caducité de la promesse de vente conclue le 20 juin 2022 ;
o ANNULER la levée d'option du 8 mars 2023 de Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] ;
o ANNULER le procès-verbal de carence dressé par Maître [Q] [U] le 20 avril 2023 ;
o CONDAMNER solidairement la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 40 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- A titre subsidiaire :
o REDUIRE le montant de la clause pénale à hauteur de 9819,04 euros;
o CONSTATER que la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] renoncent à acheter les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 1] et A n°[Cadastre 2] et situées lieudit " La Magne " à SAINT-EUSTACHE ;
- DEBOUTER la SCI [Adresse 6] TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de l'ensemble de leurs prétentions ;
- CONDAMNER solidairement la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] aux dépens ;
- CONDAMNER solidairement la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Au soutien de sa demande en caducité, la S.A.S MY HOME fait valoir que les défendeurs n'ont pas versé l'indemnité d'immobilisation dans le délai de quinze jours suivant la signature de la promesse de vente. Elle soutient avoir invoqué la caducité auprès d'eux par le biais de son notaire, Maître [L], et que leur absence de réponse doit s'analyser en un acquiescement.
Elle ajoute que les défendeurs n'ont accompli aucune démarche en vue de l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire entre le 22 août 2022 et le 8 mars 2023 et que leur demande de renonciation à la condition suspensive est intervenue postérieurement à la caducité de la promesse de vente. Elle s'appuie sur l'absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire au 15 janvier 2023 et considère cette condition comme stipulée également dans l'intérêt du promettant, puisque le terrain était vendu pour un projet précis.
En réponse aux moyens des défendeurs, la S.A.S MY HOME se fonde sur les articles L271-1 et L271-2 du Code de la construction et de l'habitation et sur l'article 1103 du Code civil pour affirmer d'une part que la promesse de vente n'était pas soumise à la faculté de rétraction, en ce qu'elle portait sur un terrain à bâtir et non sur un immeuble à usage d'habitation, d'autre part qu'il est clairement écrit dans l'acte que la promesse sera caduque à défaut de versement de l'indemnité dans le délai.
Au soutien de sa demande en annulation du procès-verbal de carence dressé par le notaire, la S.A.S MY HOME invoque la caducité de la promesse de vente et sa convocation tardive à la réunion de signature de l'acte. Elle explique que la convocation ne lui a pas été remise en personne et que le projet d'acte de vente n'a été adressé à son notaire que 48 heures avant la date de convocation, alors même qu'il n'est pas conforme à la promesse de vente.
A l'appui de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, la S.A.S MY HOME soutient que les défendeurs sont réputés avoir renoncé à se prévaloir des motifs pour se voir restituer cette indemnité.
Pour s'opposer à la demande reconventionnelle, la demanderesse avance que les défendeurs sont de mauvaise foi puisque les travaux entrepris sur les parcelles étaient prévus avant la signature de la promesse de vente et visent à construire une entrée en bitume commune au terrain de la S.A.S MY HOME et à celui qui devait être vendu. Elle ajoute que la clause invoquée n'a de toute façon pas vocation à s'appliquer en raison de l'absence de réalisation des conditions de la promesse de vente, imputable aux seuls bénéficiaires.
*
Dans leurs dernières écritures notifiées le 20 février 2026, la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] concluent à titre principal à l'irrecevabilité de l'action de la S.A.S MY HOME.
Sur le fond, ils demandent au tribunal de :
- A titre principal : DEBOUTER la S.A.S MY HOME de ses demandes ;
- A titre reconventionnel : CONDAMNER la S.A.S MY HOME à payer à Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] la somme de 22 300 euros à titre de pénalité compensatoire ;
- CONDAMNER la S.A.S MY HOME aux dépens ;
- CONDAMNER la S.A.S MY HOME à payer à Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- ECARTER l'exécution provisoire du jugement.
Pour s'opposer à la demande de caducité, la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] se fondent sur les articles 1103, 1124 et 1186 du Code civil et l'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Ils font valoir que, bien que l'indemnité d'immobilisation ait été versée en retard, la S.A.S MY HOME a continué d'échanger avec eux sur le projet de construction et la vente à finaliser après ce versement, sans évoquer une quelconque caducité. Ils soutiennent qu'en l'absence de mise en demeure, le seul retard de paiement ne suffit pas à rendre le compromis caduc.
Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] affirment avoir accompli les démarches en vue de l'obtention d'un permis de construire et en avoir informé la S.A.S MY HOME. Ils font valoir que la demanderesse ne les a jamais mis en demeure de justifier de leurs démarches en vue ni de l'obtention du prêt ni de celle du permis de construire. Ils soutiennent avoir renoncé à la condition suspensive d'obtention du permis de construire et que la S.A.S MY HOME a entrepris des travaux sur la parcelle en violation de leurs droits. Les défendeurs considèrent ainsi que la non-réalisation de la vente promise est exclusivement imputable au promettant.
Les défendeurs soutiennent que l'indemnité d'immobilisation constitue un dépôt de garantie, qu'il ne s'agit pas d'une condition nécessaire et déterminante du contrat et que la S.A.S MY HOME ne justifie d'aucun grief du fait de son versement tardif. Ils considèrent le refus de la demanderesse de se présenter devant le notaire comme une rupture abusive du contrat.
Au soutien de leur demande reconventionnelle, ils font valoir qu'ils ont été contraints d'engager divers frais dans le cadre de la vente, alors que la demanderesse a souhaité y renoncer pour vendre le terrain à un prix supérieur.
Au soutien de leur demande de voir écarter l'exécution provisoire, ils considèrent qu'elle aurait des conséquences excessives.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la recevabilité de l'action de la S.A.S MY HOME
Il résulte de l'article 122 du Code de procédure civile que " constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "
En l'espèce, les moyens développés par les défendeurs ne concernent en réalité que le fond du dossier et aucune fin de non-recevoir n'est invoquée.
En conséquence, il y a lieu de déclarer la S.A.S MY HOME recevable en ses demandes.
II. Sur la caducité de la promesse de vente
Aux termes de l'article 1103 du Code civil, " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
A. Sur le moyen tiré du versement tardif de l'indemnité d'immobilisation
Il ressort des termes de la promesse de vente qu'elle a été consentie pour une durée expirant le 20 avril 2023 à seize heures. Il est inscrit dans l'acte que " le bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les quinze jours des présentes à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de quarante mille euros. Il est ici précisé que, dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant. "
En l'espèce, les parties s'accordent sur le fait que Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] ont versé la somme le 21 juillet 2022, soit un mois après la date de la promesse de vente.
Toutefois, il ressort des SMS produits par ces derniers qu'ils ont échangé avec Monsieur [A] [B], représentant de la S.A.S MY HOME, en vue de la poursuite de la vente, après la date de versement de l'indemnité. En effet, le 13 décembre 2022, Monsieur [A] [B] écrit à Madame [I] [C] en ces termes : " Bonjour [I]. Je venais aux nouvelles pour savoir ce que donne l'instruction du permis. Je vous ai envoyé un e-mail la semaine dernière. Tenez-moi au courant. Merci. [A]. " Le 4 mars 2023, Monsieur [A] [B] et Madame [I] [C] échangent à nouveau à propos du projet de construction sur le terrain à vendre.
Ainsi, les parties ont maintenu, postérieurement au terme fixé pour le versement de l'indemnité, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective de l'immeuble. Il convient donc de considérer qu'elles ont convenu d'en proroger les effets au-delà du délai prévu.
B. Sur le moyen tiré de l'absence de réalisation des conditions suspensives
Il résulte de l'article 1304-4 du Code civil qu' " une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. "
En l'espèce, la promesse de vente versée aux débats contient une condition suspensive d'obtention d'un prêt et une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours avant le 15 janvier 2023, portant sur la " construction d'une villa individuelle d'une surface de plancher d'environ 200 mètres carré pour deux logements minimum. "
La demanderesse soutient que cette condition n'est pas dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire puisqu'elle n'a accepté de vendre la parcelle qu'en vue de la construction de cette villa. Il est en effet inscrit dans le texte de la promesse de vente que " toute modification de l'opération envisagée devra recueillir l'accord du promettant " et " qu'il n'est pas possible d'obtenir un permis de construire n'ayant pour assiette qu'une partie de l'unité foncière, cela aboutirait à une parcellisation sans qu'aucun contrôle ne soit possible ". Ainsi, il ne peut qu'être constaté que cette condition vise à protéger les intérêts des deux parties.
Les défendeurs ne peuvent donc pas se prévaloir d'une quelconque renonciation à cette condition, en outre intervenue le 8 mars 2023 donc postérieurement à son délai de réalisation, dont il ressort de l'arrêté de refus du permis de construire du 2 décembre 2022 qu'elle n'a pas été réalisée.
En conséquence, il convient de constater la caducité de la promesse de vente.
La promesse de vente étant caduque, la levée de l'option et le procès-verbal de carence deviennent sans objet, sans qu'il n'y ait lieu à prononcer leur annulation.
III. Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation
L'article 1194 du Code civil dispose que " les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. "
En l'espèce, les parties à la promesse de vente du 20 juin 2022 ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation due par Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S], bénéficiaires, au promettant, la S.A.S MY HOME, à la somme forfaitaire de 40 000 euros.
La promesse de vente précise qu'en l'absence de réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus, la somme versée restera acquise au promettant, sauf si le bénéficiaire se prévaut notamment de la défaillance d'une condition suspensive.
Il est écrit que le bénéficiaire devra notifier sa volonté de se voir restituer la somme au notaire soussigné, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au plus tard dans les sept jours de la date d'expiration de la promesse de vente. A défaut, l'acte prévoit la possibilité pour le promettant de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept jours. Ce n'est qu'en l'absence de réponse à cette réquisition dans le délai prévu que le bénéficiaire sera déchu du droit d'invoquer ce motif et que l'indemnité restera acquise au promettant.
La S.A.S MY HOME produit en ce sens une sommation interpellative en date du 9 août 2023, la promesse de vente ayant expiré le 20 avril 2023. Les défendeurs produisent une lettre recommandée en réponse, en date du 10 août 2023, dans laquelle ils visent le procès-verbal de carence rédigé par le notaire le 20 avril 2023. Il ressort de leurs écritures que le notaire leur a restitué la somme de 40 000 euros à la suite de l'établissement de ce procès-verbal. Il convient donc de déduire de leur réponse leur volonté première de poursuivre la vente et, à défaut, de se voir restituer cette somme en cas de défaut d'aboutissement de la vente.
La demanderesse ne saurait leur reprocher de ne pas avoir indiqué clairement leur volonté de se prévaloir de la défaillance d'une condition suspensive dans la mesure où ces derniers souhaitaient renoncer à cette condition suspensive.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S MY HOME de sa demande de condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
IV. Sur la demande reconventionnelle au titre de la pénalité compensatoire
L'article 1231-5 du Code civil dispose que " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. "
La promesse de vente prévoit une indemnité de 22.300 euros dans le cas où une partie ne régulariserait pas l'acte authentique alors que toutes les conditions d'exécution de la promesse de vente sont remplies. Ce n'est pas le cas en l'espèce puisque la condition suspensive d'obtention du permis de construire est défaillante et que la promesse de vente est caduque.
En conséquence, il convient de débouter la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de leur demande à ce titre.
V. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Sur les dépens
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Il y a lieu de condamner in solidum la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S], parties succombant à l'instance, aux dépens.
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En conséquence, la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la S.A.S MY HOME la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et déboutés de leur propre demande sur ce fondement.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, si les défendeurs souhaitent voir écarter l'exécution provisoire, il apparait que celle-ci n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Ces derniers seront donc déboutés de leur demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
DECLARE la S.A.S MY HOME recevable en ses demandes ;
CONSTATE la caducité de la promesse de vente intervenue le 20 juin 2022 entre la S.A.S MY HOME et Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S], substitués par la SCI [Adresse 6] TERRASSES DE LA COCHETTE, portant sur une parcelle de terrain à bâtir située lieudit " La Magne " à SAINT-EUSTACHE et cadastrée section A n°[Cadastre 1], ainsi que la moitié indivise d'une parcelle cadastrée A n°[Cadastre 2] à usage d'accès ;
DEBOUTE la SCI [Adresse 7] DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de leur demande d'annulation de la levée d'option du 8 mars 2023 ;
DEBOUTE la SCI [Adresse 6] TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de leur demande d'annulation du procès-verbal de carence du 20 avril 2023 ;
DEBOUTE la S.A.S MY HOME de sa demande au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
DEBOUTE la SCI [Adresse 7] DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de leur demande au titre de la pénalité compensatoire;
CONDAMNE in solidum la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] à payer à la S.A.S MY HOME une indemnité de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI LES TERRASSES DE LA COCHETTE, Madame [I] [C] et Monsieur [V] [S] de leur demande de voir écarter l'exécution provisoire;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT MAI DEUX MIL VINGT SIX
Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.
La Greffière, Le Président,