Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/10162 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBIC6

N° MINUTE : 
7/2026






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 mai 2026

DEMANDEUR
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [D] [X]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 3] 
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 février 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 18 mai 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10162 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBIC6


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 28 juin 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [D] [X], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 068,26 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [X] le 4 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025 remis au greffe le 4 novembre suivant, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
- condamner Mme [D] [X] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, ou subsidiairement qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, et jusqu’à la libération des lieux,
- condamner Mme [D] [X] au paiement d’une provision de 4 403,16 euros au titre de l’arriéré locatif,
- condamner Mme [D] [X] au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 27 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif à hauteur de 3 192,66 euros selon décompte du 2 février 2026 (échéance de janvier 2026). Elle est favorable aux demandes reconventionnelles relatives à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

À l’appui de ses prétentions, la S.A. IMMOBILIERE 3F fait valoir que Mme [D] [X] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. La S.A. IMMOBILIERE 3F ajoute qu’il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant.



À l’audience, Mme [D] [X], comparante en personne, demande de lui accorder des délais de paiement sur seize mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

À l’appui de ses prétentions, Mme [D] [X] expose qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant et que ses ressources mensuelles totales sont de 3 200 euros, prestations familiales incluses. Elle reconnaît le montant de sa dette au titre des l’arriéré de loyers impayés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par lettre recommandée le 4 août 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [D] [X] le 23 octobre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 24 octobre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 27 février 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.




Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 juin 2024 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (article 9) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 19 mars 2025. Le fait que l’acte de commissaire de justice mentionne un délai de paiement supérieur à celui de la loi ne cause pas grief au locataire et n’est pas de nature à causer une irrégularité.

D’après l’historique des versements, la somme de 4 068,26 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [D] [X] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 mai 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que Mme [D] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 20 mai 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, Mme [D] [X] est débitrice à son égard de la somme de 3 192,66 euros, ce que cette dernière reconnaît.

Mme [D] [X] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 3 192,66 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 2 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont est redevable Mme [D] [X] et de l’autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de la résiliation du bail du 28 juin 2024 ;

Constatons que le contrat conclu le 28 juin 2024 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F et Mme [D] [X] concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3] est résilié depuis le 20 mai 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [X] ;

Condamnons Mme [D] [X] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F, à titre de provision, la somme de 3 192,66 euros (trois mille cent quatre-vingt-douze euros et soixante-six centimes) à valoir sur les loyers et charges impayés au 2 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) ;

Autorisons Mme [D] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant seize mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux-cents euros), à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

Disons que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;


Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mai 2025,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution 
- Mme [D] [X] sera condamnée à verser à titre de provision à la S.A. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Condamnons Mme [D] [X] à verser à la S.A. IMMOBILIERE 3F une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [D] [X] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Fait et jugé à [Localité 1] le 18 mai 2026

le greffier le Président