Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 26 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre
1ère section

 
 N° RG 24/04074 
N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
26 Mars 2024









JUGEMENT 
rendu le 26 Mai 2026 
DEMANDERESSE

Société EUROSIC 
(société par actions simplifiée)
agissant poursuites et diligences de son Président la société GECINA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238




DÉFENDERESSE

Société LH5
(société par actions simplifiée)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0228



Décision du 26 Mai 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/04074 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mai 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé au 26 mai 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCEDURE 

Par acte sous seing privé du 29 août 2003, la SCI [Adresse 3] Neuf, aux droits de laquelle vient la S.A.S.U Eurosic a donné à bail en renouvellement à M. [Q] [H], aux droits duquel se trouve aujourd’hui la S.A.S.LH5, des locaux à usage commercial exclusif de bar-salon de thé-restauration-vente à emporter dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à Paris 1er arrondissement, pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2003, moyennant un loyer annuel en principal de 66 868 euros hors taxes et hors charges.

Le loyer annuel en vigueur au 1er septembre 2017 est de 96 048,06 euros HT HC.

Les locaux sont exploités sous l’enseigne “Le Paradis du Fruit”.

Par acte d’huissier en date du 26 janvier 2018, la société LH5 a fait délivrer à la société Eurosic une demande de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2018. Par acte d’huissier du 20 avril 2018, la société Eurosic a accepté le principe du renouvellement mais a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 190 000 euros en principal HT et HC. 

A défaut d’accord des parties sur le montant du loyer de renouvellement, la société Eurosic a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2019 un mémoire préalable aux termes duquel elle a sollicité la fixation judiciaire du loyer de renouvellement à la somme de 175 000 euros HT et HC et la fixation d’un loyer provisionnel à ce même montant dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée pour déterminer la valeur locative au 1er avril 2018.

Puis la société Eurosic a, par acte d’huissier de justice délivré le 20 juin 2019, fait assigner la société LH 5 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris.

Par jugement rendu le 19 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2018 et, avant dire droit au fond, désigné en qualité d’expert Mme [C] [Y] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1 er avril 2018 au regard des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce. 

Mme [Y] a déposé son rapport le 14 mars 2022 aux termes duquel elle envisage deux hypothèses :
* la première prenant en compte les plans du géomètre-expert mandaté par le bailleur et consistant à faire une ventilation de la terrasse couverte entre la partie relevant du domaine public et celle relevant de l’assiette du bail en excluant une surface de 32,88 m2 correspondant à la partie dénommée “autorisation d’occupation au rez de chaussée”, ce qui la conduit à estimer la valeur locative à la somme de 122 699,93 euros, pour une surface pondérée de 106,60 m2
* la seconde en intégrant la totalité de la terrasse couverte dans l’assiette du bail, ce qui conduit à retenir une surface pondérée de 92,33m2p et une valeur locative de 108 951,03 euros.

Par jugement rendu le 30 janvier 2024 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour trancher les contestations soulevées par les parties portant sur l’assiette du bail et renvoyé l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris.

 Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, la société Eurosic demande au tribunal de :
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2018 à la somme annuelle en principal de 207 060 euros HT et HC. 
- dire que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement, par application de l’article 1231-6 du code civil. 
- dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil. 
- débouter la société LH5 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 
 - condamner la société LH5 au paiement de la somme de 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise. 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 16 juillet 2025, la société LH5 demande au tribunal de :
- débouter la société Eurosic de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande tendant à voir fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2018 à la somme de 207 060 euros ; 
- fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2018 à la somme de 76 300 euros par an HT et HC; 
- assortir les trop perçus de loyer des intérêts de retard au taux légal à compter du 1 er avril 2018 puis calculés termes par termes, par application de l’article 1231-6 du code civil ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, par application de l’article 1343-2 du code civil ; 


 - condamner la société Eurosic à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris le coût des opérations d’expertise. 

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées,en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur fixation du loyer du bail renouvelé

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail, ainsi que sur la date de prise d'effet de ce renouvellement au 1er avril 2018 et sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, le bail expiré ayant duré plus de douze ans, ainsi que l’a déjà relevé le juge des loyers commerciaux aux termes du jugement rendu le 19 décembre 2019. Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de la valeur locative et, par suite, sur le montant du loyer du bail renouvelé. 

D'après l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Sur l'emplacement et la description des locaux

Il résulte des constatations objectives du rapport d’expertise judiciaire déposé par Mme [Y], non contestées sur ces points, que les locaux en litige sont situés dans le premier arrondissement de [Localité 1], sur la partie sud du [Adresse 5], comprise entre la [Adresse 6] et la Bourse du Commerce et le [Adresse 7].
 
Les locaux jouissent d’une excellente accessibilité par les transports en commun ; ils sont desservis par :
* le métro : Lignes 1,4,7,11 et 14, stations « [Localité 4] », « Châtelet » et « Louvre-Rivoli »
* le RER : Lignes A, B et D, stations « [Localité 4] »
* le bus : lignes 74,85, N15 et N16, station « [Etablissement 1] »
Il existe des possibilités de stationnement en sous-sol avec les parkings « Halles Garage » et « Les Halle [Localité 5] »

L’expert relève que le commerce en litige, situé dans la première partie de la rue, dans le pôle Halles-Rivoli, évolue dans un environnement concurrentiel qui s’est considérablement modifié et renforcé notamment par la transformation du plateau des Halles et le développement des [Adresse 8] et Madeleine-Opéra. 


La société Eurosic considère que les modifications du quartier des Halles sont toutes positives et participent à la valorisation du quartier et que l'attractivité de l'emplacement s'est nettement renforcée grâce à la fin des grands chantiers (Forum, jardin Mandela, gare [Etablissement 2]) coïncidant avec le renouvellement du bail. Cette dynamique favorable est, selon elle, confirmée par la hausse de la fréquentation du quartier et la progression de 9,6 % du chiffre d’affaires du preneur depuis 2007.

La société LH5 estime quant à elle que le secteur dans lequel se trouvent les locaux a connu de très importants travaux qui ont perturbé l’exploitation du fonds de commerce, et qu’il convient d’en tenir compte pour la fixation du prix au m² pondéré, dès lors que ces travaux, contrairement à ce qu'affirme la société Eurosic, n’étaient pas achevés à la date du 1er avril 2018. Elle soutient que les modifications positives mises en avant par la bailleresse sont toutes postérieures au 1er avril 2018, date de prise d’effet du bail renouvelé.

Mme [Y] précise dans son rapport que le pôle commercial [Adresse 9] s’est historiquement développé en offrant trois locomotives commerciales bien distinctes : le centre commercial du [Adresse 7], [Adresse 10], et le [Adresse 11] [Adresse 6], lesquelles généraient des flux importants qui permettaient d’irriguer la [Adresse 6] et le [Adresse 12]. Il n’est pas contesté que la Samaritaine a fermé ses portes en 2005, ce qui d’après l’expert a rompu les échanges de flux. En outre, Mme [Y] indique que le Forum des Halles était en travaux de restructuration depuis 2010, et jusqu’en 2018/2019 et que la Bourse du Commerce était également en travaux de rénovation à partir de 2017.
L’expert conclut qu’il s’agit d’une belle situation au centre de [Localité 1] dans un quartier rénové et embelli mais qui est encore fragilisé par les travaux importants récemment réalisés.

Il est ainsi établi que le secteur où se situent les lieux loués est resté en chantier pendant une longue période et l’était encore au 1er avril 2018, lors du renouvellement du bail, comme le fait valoir à juste titre la société preneuse.

Les locaux, situés en angle sur la [Adresse 13] et la [Adresse 14], dépendent d’un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments, dénommé “Coeur d’Ilot [Localité 6] [Adresse 15]”, construit dans les années 1980, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits et d’un 5ème étage mansardé – structure béton –façade en pierre agrafée et en partie vitrée – brisis et terrasson en zinc et toit-terrasse. Mme [Y] indique qu’ils profitent d’une bonne situation avec une rue passante et bien desservie, ainsi que d’une belle visibilité du linéaire de vitrine.

 Ils sont composés : 

- d’un rez-de-chaussée avec une terrasse ouverte offrant environ 20 couverts sur la [Adresse 14] et 4 couverts sur la [Adresse 13], une terrasse fermée entièrement intégrée à la salle de restauration, une salle de restauration offrant 78 couverts, une mezzanine structurelle à usage de restauration offrant 32 couverts, un sanitaire simple accès PMR,
- d’une cuisine professionnelle équipée ouverte,
- d’une seconde partie accessible depuis la cuisine avec accès direct sur la [Adresse 16] comprenant une zone de livraison, un local poubelle, une arrière-cuisine, des locaux sociaux avec vestiaires et sanitaires du personnel, des locaux administratif et un petit local technique. 

S’agissant des surfaces, Mme [Y] relève que le bail précise une surface approximative de 146 m², en outre des terrasses et qu’il existe une problématique sur les surfaces des terrasses couvertes et la surface du bail.

Les parties sont en effet en désaccord sur la surface réelle des locaux et plus précisément sur la surface des terrasses fermées sur le domaine public dont la jouissance a été concédée par la Ville de [Localité 1]. 

L’expert judiciaire a ainsi retenu deux hypothèses. 

La première hypothèse prend en compte les plans du géomètre-expert mandaté par le bailleur et consiste à faire une ventilation de la terrasse couverte entre la partie relevant du domaine public et celle relevant de l’assiette du bail en excluant une surface de 32,88 m2 correspondant à la partie dénommée “autorisation d’occupation au rez-de-chaussée.”

 Mme [Y] a proposé une pondération des surfaces de la façon suivante :
* Pour le rez-de-chaussée :
- 1ère zone de la salle de restauration : 34.47 m²U x coefficient de 1 = 38,47 m²p
- 2ème zone de la salle de restauration : 18,08 m²U x coefficient de 0,95 = 17,18 m²p
- annexes sanitaires : 7,64 m²U x coefficient de 0,40 = 3,06 m²p
- annexes cuisine décaissée : 33,12m²U x coefficient de 0,45 =14,90 m²p
- annexes arrière-cuisine : 27,01 m²U x coefficient de 0,40 = 10,80 m²p
- locaux sociaux accès difficile : 12,33m²U x coefficient de 0,25 = 3,08 m²p
- annexe petite réserve : 4,50 m²U x coefficient de 0,20 = 0,90 m²p
- annexes local poubelle : 4,36 M²U x coefficient de 0,35 = 1,53 m²p
Total de la surface pondérée du rez-de-chaussée = 89,90 m²p.

*Pour la mezzanine :
-restaurant : 38,41 m²U x coefficient de 0,40 = 15,36 m²p
- annexe bureau sans jour : 4,90m²U x coefficient de 0,20 = 0,98 m²p
- annexe extérieure : 3,41 m²U x coefficient de 0,10 = 0,34 m²p

Soit une surface totale des locaux de 225,11 m² U pour 106,60 m²p

La seconde hypothèse de l’expert judiciaire intègre la totalité de la terrasse couverte dans l’assiette du bail, ce qui conduit à réduire la zone 1 du restaurant et à retenir une surface utile de 225,11 m2U pour une surface pondérée de 92,33 m2p, la pondération étant estimée de la façon suivante : 
*Pour le rez-de-chaussée :
- autorisation d’occupation : 47,41 m2U (et aucune surface pondérée à retenir)
-1ère zone de la salle de restauration : 35,54 m² U x coefficient de 1 = 35,54 m²p
-2ème zone de la salle de restauration : 6,48 m² U x coefficient de 0,90 = 5,83 m²p
-annexes sanitaires : 7,64 m²U x coefficient de 0,40 = 3,06 m²p
-annexes cuisine décaissée : 33,12m²U x coefficient de 0,45 =14,90 m²p
-annexes arrière-cuisine : 27,01 m² U x coefficient de 0,40 = 10,80 m²p
-locaux sociaux accès difficile : 12,33m²U x coefficient de 0,25 = 3,08 m²p
-annexe petite réserve : 4,50 m² x coefficient de 0,20 = 0,90 m²p
-annexes locale poubelle : 4,36 m² U x coefficient de 0,35 = 1,53 m²p
Total de la surface pondérée du rez-de-chaussée = 75,64 m²p.

* Pour la mezzanine :
-restaurant : 38,41 m² x coefficient de 0,40 = 15,36 m²p
-annexe bureau sans jour : 4,90m² x coefficient de 0,20 = 0,98 m²p
-annexe extérieure : 3,41 m² x coefficient de 0,10 = 0,34 m²p

Soit une surface totale des locaux de 225,11 m²U pour une surface pondérée de 92,33 m²p

La société Eurosic conteste la seconde hypothèse de calcul proposée par l'expert judiciaire, laquelle se fonde sur les limites définies par l'autorisation de terrasse délivrée par la Ville de [Localité 1]. La bailleresse soutient que cette approche revient à soustraire de la surface commerciale des locaux une emprise qui appartient pourtant en pleine propriété à la société. Elle rappelle que son droit de propriété inclut structurellement les piliers de soutènement et que la décision du preneur d'exploiter une surface de terrasse inférieure n'a aucune incidence sur la consistance réelle des lieux loués.
La bailleresse s'appuie en outre sur les constatations du géomètre-expert pour affirmer qu'aucune pièce produite par le preneur ne permet de remettre en cause les limites de propriété établies. Elle souligne que ces constatations confirment qu'une partie de la terrasse d’une surface précise de 32,88 mètres carrés se situe hors de l'emprise volumétrique du lot, cette portion étant la seule devant être traitée distinctement. 

A l’inverse, la société LH5 demande au tribunal de privilégier la seconde hypothèse du rapport d'expertise, aboutissant à une surface pondérée de 92,33 m². La preneuse soutient que ce calcul est le seul à être en parfaite adéquation avec la réalité du droit de terrasse consenti par la Mairie de [Localité 1]. Elle argue que les dimensions fixées par la municipalité définissent l'usage effectif et licite des surfaces en litige. 

En matière de fixation de loyer de bail renouvelé, la valeur locative doit être déterminée d'après la consistance des locaux telle qu'elle résulte du titre de propriété. En l'espèce, le litige porte sur l'intégration ou non d'une partie de la terrasse couverte dans l'emprise des lieux loués, l'experte judiciaire ayant soumis deux hypothèses de calcul. 
Pour autant, la seconde hypothèse évoquée par Mme [Y] est à écarter car l’autorisation d’occupation du domaine public délivrée par la Ville de [Localité 1] est un acte administratif, qui n’a ni pour objet ni pour effet de modifier les limites de propriété d’un lot privé. Il convient donc de retenir les limites volumétriques définies par le titre de propriété de la bailleresse, lesquelles sont confirmées par les relevés du géomètre-expert. En effet, le fait que le preneur exploite une surface de terrasse plus réduite que celle permise par l'emprise structurelle de l'immeuble relève d'un choix d'aménagement intérieur qui ne saurait amputer la propriété de la bailleresse. 
Il sera donc retenu la première hypothèse de l'expert judiciaire, qui distingue précisément la surface relevant de la propriété privée de celle relevant du domaine public (soit 32,88 m² hors emprise).

S’agissant des coefficients de pondérations, la société Eurosic conteste ceux retenus par l’expert judiciaire.
Concernant la zone d'angle, la bailleresse sollicite l'application d'un coefficient de 1,20 au motif que celle-ci se situe au croisement de la [Adresse 14] et de la [Adresse 13]. Toutefois, l'expert a relevé que cette zone, bien que située à l'angle de deux rues, se trouve en retrait sous l'aplomb de l'immeuble et ne peut prétendre qu’à une visibilité réduite. Ainsi, le coefficient de 1 retenu par l'expert est adapté à la configuration des lieux.

La société Eurosic demande en outre l’application d’un coefficient de 0,50 pour la cuisine et l’arrière-cuisine. L’expert judiciaire a néanmoins relevé que la cuisine présente des contraintes spécifiques, notamment un décaissement important. Dès lors, il est juste, au regard de la configuration des lieux, de retenir le coefficient de 0,45 pour la cuisine et 0,40 pour l’arrière-cuisine.

Enfin, la société Eurosic souhaite porter le coefficient des locaux sociaux à la valeur de 0,40. Le coefficient de 0,25 fixé par l'expert pour les locaux sociaux au regard de leur accès particulièrement difficile sera cependant maintenu.
En conséquence, la surface pondérée telle que fixée par l’expert judiciaire à 106,60m²p dans sa première hypothèse est justifiée et sera retenue. 

Sur les prix pratiqués dans le voisinage 

Selon l’article R.145-7 du code du commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 et R.145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne des références issues de différents fichiers d’experts à savoir celles issus du fichier de Mme [W] [O] (8 fixations judiciaires, 2 renouvellements amiables, 6 locations nouvelles, et 6 loyers décapitalisés), celles issues du fichier de M. [X] [R] [F] (4 fixations judiciaires , et 15 locations nouvelles),et celles issues du fichier de M. [D] [N] (3 fixations judiciaires , 5 renouvellements amiables, 7 locations nouvelles, et 6 loyers décapitalisés) .

Mme [Y] y ajoute 4 fixations judiciaires, 9 nouvelles locations et 4 renouvellements amiables.
 
Après avoir exclu de ces références les loyers décapitalisés, l’expert retient en synthèse des valeurs qui se situent :
* pour les fixations judiciaires : entre 450 €/m²p et 1 100 €/m²p
* pour les renouvellements de baux entre 376 €m² et 1 612 €m²
* pour les locations nouvelles entre 560 €m² et 2 062 €m²
* pour les commerces de restauration entre 550 €m² et 1 500 €m²

L’expert a en définitive retenu, pour les locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire de 1 100 m²p/an, HT et HC, en considération, outre des références ci dessus évoquées :
- d’éléments favorables : la bonne situation dans un quartier central de [Localité 1] intramuros ; l’excellente accessibilité par les transports en commun ; la bonne qualité du bâti de l’immeuble ; son bon état d’entretien général et le projet de rénovation extension ; la bonne importance superficielle des locaux ; la bonne configuration des locaux, en angle ; leur bon éclairement ; 
- d’éléments défavorables : le quartier qui a subi les gros travaux de restructuration du [Adresse 7] et qui pâtit toujours en 2018 de la baisse de fréquentation ; l’inconvénient du dénivelé entre les deux parties de la cuisine et la difficile accessibilité du bureau et des vestiaires ; les conditions du bail comportant plusieurs clauses exorbitantes et un loyer net de charges ; 

La bailleresse demande de retenir une valeur locative de 1 400 €/m²p/an, faisant valoir notamment que :
- l’expert n’a pas suffisamment pris en compte la qualité de l’emplacement,
- les références retenues par l'expert judiciaire sont anciennes et les références antérieures à 2014 ne sauraient refléter la valeur de marché au 1er avril 2018, dès lors qu'elles ne tiennent pas compte de la plus-value immobilière et commerciale générée par la fin des chantiers structurants du quartier, 
- il n’y a pas lieu d’écarter les loyers décapitalisés,
- l’expert judiciaire n’a cité aucune référence des établissements de restauration situés sous la Canopée alors que selon elle, il s’agit de commerces s’adressant à la même clientèle que le preneur, 
- pour des surfaces comparables à celle exploitées par la société LH5, la valeur unitaire de base se situe dans une fourchette allant de 1884 euros/m2 à 2943 euros/m2
- les références fournies par le preneur sont inopérantes car portant sur des locaux non comparables aux locaux considérés, tant au niveau de la destination du bail que de leur emplacement.




La société LH5 de son côté, sollicite qu’il soit retenu une valeur locative de 900€/m²p/an, faisant valoir notamment que :
- les références fournies tant par l’expert judiciaire que par le bailleur sont anciennes et ne reflètent pas la valeur du marché au 1er avril 2018, 
- la valeur unitaire retenue par l’expert judiciaire est très supérieure aux valeurs locatives constatées dans le secteur pour des surfaces, des activités et des emplacements comparables,
La société LH5 ajoute qu’il y a lieu d’écarter les références issues des loyers décapitalisés comme l’a fait l’expert judiciaire et de privilégier les activités de restauration.

Il sera rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés, mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un, dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

A ce titre, eu égard au nombre d’éléments de comparaison fournis, certaines références, trop anciennes car concernant des baux conclus plus de 5 ans avant le bail renouvelé seront écartées et seront privilégiées les références plus contemporaines à la date de renouvellement du bail. Seront ainsi écartées la quasi-totalité des références mentionnées dans le fichier de Mme [O] (incluant les loyers décapitalisés critiqués) et les autres références concernant des baux antérieurs au 1er avril 2013, dont celle excipée par la bailleresse concernant le Bistro Baubourg.

De même ne seront pas prises en compte les références mentionnées par la bailleresse concernant les établissements de restauration du forum des halles, non suffisamment justifiées.

En revanche, il n’y a pas lieu d’écarter les références portant sur des locaux dont l’activité est autre que la restauration, lesquelles seront cependant retraitées, comme il sera tenu compte du secteur des références, pas comparable à celles de références produites.

Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment ( en tenant compte notamment du fait qu’à la date du renouvellement du bail, les travaux dans le secteur n’étaient pas encore achevés) , ainsi que de l’analyse des références recensées par l’expert, la valeur unitaire de base avant abattement et majoration sera fixée à la somme de 1 000 euros/m2p.

Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chaque partie 

Selon l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. 






La société LH5 estime avoir droit à abattement, en ce que le bail prévoit qu’il doit supporter un transfert de charges et d’obligations qui incombent théoriquement au bailleur. En outre, Le preneur estime qu’il convient de déduire le montant de la taxe foncière qui s’est élevé en 2018 à 2.768,27 €. S’agissant des charges exorbitantes du bail, elle propose de retenir un abattement de 5%.

Le bailleur conteste la minoration sollicitée par le preneur au titre du transfert de l’impôt foncier en ce que l’usage est extrêmement courant notamment aux bons emplacements. Il estime également courante la clause de travaux de mise en conformité pour ce type d’emplacements, et précise que le preneur n’assume pas les travaux de mise en conformité relavent de l’article 606 du code civil, soit les plus onéreux.

En l’espèce, il convient de déduire la somme de 2 768,27 euros au titre de l’impôt foncier, lequel est une charge exorbitante transférée au preneur.

Il convient aussi de retenir un abattement pour les diverses charges pesant sur le preneur telles que l’assurance de l’immeuble, les frais et honoraires de gestion de l’immeuble, les travaux de mise en conformité et de mises aux normes, des charges portant sur les parties communes et des travaux résultant de la vétusté. En effet, si le contrat de bail peut valablement imputer au preneur le paiement de ces charges, il demeure qu’elles incombent légalement au bailleur. Leur transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

Il sera donc appliqué un abattement de 5% tel que justement retenu par l’expert judiciaire et sollicité par la société LH5.

*Sur l’abattement au titre de la clause d’accession

La société preneuse sollicite un abattement supplémentaire de 10% sur la valeur locative en raison de la présence d’une clause d’accession en fin de jouissance. 
La bailleresse réplique que le contrat de bail prévoit expressément une accession en fin de bail et non en fin de jouissance. 

En l’espèce, l’article 5 du contrat de bail commercial en date du 23 août 2003 stipule que « Le Preneur devra laisser, en fin de bail, tous travaux, qu’il s’agisse de travaux d’amélioration, de modification ou de réparation, en ce compris ceux prévus à l’article 4, sans indemnité au Bailleur, à moins que le Bailleur ne préfère la remise en état des lieux, qui s’effectuera aux frais du Preneur ». 
Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur « en fin de bail », elle prévoit également le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif, de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles. Or, la remise des lieux dans cet état primitif ne peut intervenir lors des renouvellements du bail. Il sera donc considéré que la commune intention des parties consiste en ce que la clause d’accession ne puisse jouer qu’en fin de jouissance, à la fin des relations contractuelles liant les parties. En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux ne peuvent être intégrés au calcul de la valeur locative.
Toutefois, faute pour la société LH5 de démontrer qu’elle a effectivement réalisé des travaux d’amélioration ou d’embellissement au cours du bail expiré, aucun abattement ne sera appliqué à la valeur locative, ainsi que l’a justement retenu Mme [Y] dans son rapport. 


*Sur le droit de terrasse

L’expert a retenu une majoration de 12% du loyer compte tenu du droit de terrasse s’agissant de la première hypothèse correspondant à une terrasse de 32,88 m² et une majoration de 15% dans la seconde hypothèse d’une surface de terrasse de 47,41%. 
La bailleresse demande de retenir une majoration de 17,5 %. 
Le locataire s’oppose à une telle majoration en faisant valoir qu’il s’acquitte déjà d’une redevance annuelle auprès de la municipalité.

Un droit de terrasse, bien que consenti par la commune de [Localité 1] et étant de nature précaire portant sur une partie du domaine public, confère au locataire un avantage lui permettant d’installer une terrasse accueillant une clientèle consommant sur place, justifiant une majoration de la valeur locative des lieux loués. 

Toutefois, le taux de majoration sollicité par la bailleresse, de 17,5 %, est effectivement excessif en ce qu’une partie de la terrasse est située sous l’aplomb de l’immeuble, limitant ainsi l’ensoleillement et l’attractivité.

Il y a lieu en l’espèce de retenir une majoration de 10 % pour droit de terrasse.

Sur la valeur locative des locaux après correctifs 

Compte tenu de l’ensemble des éléments précités, le prix annuel du bail renouvelé sera fixé à compter du 1er avril 2018 à la somme arrondie de 109 000 euros HT et HC [1000€/m²p/an x 106,60 m²p +10% -5% -2.768,27 € = 109 161,73 €]

Sur les intérêts

En présence d'un loyer de renouvellement supérieur au loyer acquitté au cours du bail expiré, les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019, date de l’assignation délivrée par la bailleresse, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de société Eurosic qui n'est pas spécifiquement critiquée par la société LH5.


Sur les demandes accessoires 

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire. 

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, 

Fixe à la somme de cent neuf mille euros (109 000 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2018 le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.A.S. Eurosic et la S.A.S. LH5, portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 7]; 




Dit que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire de Mme [C] [Y] qui seront supportés par moitié entre elles ;
 
Rejette le surplus des demandes ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME