Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 21 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : LE SERVICE DES DOMAINES 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emmanuelle AMAR

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/04504 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXXW

N° MINUTE : 
5 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 21 mai 2026


DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Emmanuelle AMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1425


DÉFENDERESSE
LE SERVICE DES DOMAINES en sa qualité de curateur de la succession vacante de Madame [D] [I] épouse [P]
dont le siège social est situé [Adresse 3] [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 21 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04504 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXXW

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [I] épouse [P] était propriétaire du lot n°4 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété. 

Mme [D] [I] épouse [P] est décédée le 08 décembre 2020.

Par ordonnance du Tribunal judicaire de Paris 26 février 2025, la Direction Nationale d'Interventions Domaniales (ci-après DNID) a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P].

Le 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] représenté par son syndic a transmis l'ordonnance à la DNID et déclaré sa créance. Le 04 juillet 2025, il lui a adressé une mise en demeure de régler la somme de 6 806,35 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 01 janvier 2021 au 03 avril 2025. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la SOCIÉTÉ PLISSON IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, fait assigner LE SERVICE DES DOMAINES devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de le voir condamner au titre des charges de copropriété. L'affaire a été enrôlée sous le n° 25/04504.

Le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la SOCIÉTÉ PLISSON IMMOBILIER a délivré au SERVICE DES DOMAINES une assignation "sur et aux fins de la précédente assignation". L'affaire a été enrôlée sous le n° 25/04868. 

Les affaires ont été appelées à l'audience du 19 mars 2026. La jonction a été prononcée, l'affaire se poursuivant sous le n° 25/04504. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et sollicité, en conséquence, la condamnation du SERVICE DES DOMAINES à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :
6 794,52 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 21 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023 ;626 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023 ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il a indiqué que sa créance avait augmenté depuis la délivrance de l'assignation. 

Le SERVICE DES DOMAINES, régulièrement cité (remise à personne morale) n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [D] [I] épouse [P] était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 4 ;l'acte de décès de Mme [D] [I] épouse [P] ;l'ordonnance du 26 février 2025 désignant la Direction Nationale d'Interventions Domaniales en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P] et la requête ; un décompte des sommes dues sur la période du 01 janvier 2021 au 21 juillet 2025 et un extrait du grand livre comptable ;les appels de fonds ;les procès verbaux d'assemblée générale en date des 08/02/2021, 15/12/2021, 09/11/2022, 04/07/2023, 17/07/2024, 13/12/2024, 30/06/2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;le contrat de syndic ;la lettre de mise en demeure du 10 avril 2025 (et non du 12/05/2023 comme visée au dispositif de l'assignation).
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire est débiteur, au 21 juillet 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 6 794,52 euros au titre des charges impayées, appel du 3 -ème trimestre 2025 inclus. 

Le SERVICE DES DOMAINES, ni comparant, ni représenté, n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l'exigibilité de cette dette. 

Par conséquent, le SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SOCIÉTÉ PLISSON IMMOBILIER, la somme de 6 794,52 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 juillet 2025, charges du 3 -ème trimestre 2025 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025. 

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour "constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation. 

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, il est sollicité des frais au titre d'une mise en demeure en 2022, des honoraires d'avocat au titre de relance après mise en demeure et de mise en demeure. Cependant, il n'est produit aux débats que la mise en demeure du 10 avril 2025 établie par le conseil du syndicat des copropriétaires de sorte que ces frais relèvent de l'article 700 du code de procédure civile. 

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse n'est pas rapportée. 

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. 

Sur les demandes accessoires

Le SERVICE DES DOMAINES, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle le SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P] est condamné. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le SERVICE DES DOMAINES pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER la somme de 6 794,52 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 juillet 2025, charges du 3 -ème trimestre 2025 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER de sa demande au titre des frais nécessaires ;
 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE le SERVICE DES DOMAINES pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SERVICE DES DOMAINES pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Mme [D] [I] épouse [P] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 21 mai 2026.

La greffière La présidente