Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 21 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : LJD IMMO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Dominique TOURNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/04787 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2DB

N° MINUTE : 
6 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 21 mai 2026


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 1] 15
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E263


DÉFENDERESSE
LJD IMMO
S.C.I. dont l’établissement est situé [Adresse 3]
représentée par Monsieur [C] [A], gérant



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière




Décision du 21 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04787 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2DB

EXPOSE DU LITIGE 

La SCI LJD IMMO est propriétaire du lot n°1 et 23 au sein d'un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION a, par acte de commissaire de justice en date des 01 et 04 août 2025, fait assigner la SCI LJD IMMO devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
5 783,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété au 23 juillet 2025, appel de charges du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2024 sur la somme de 1 666,22 euros puis à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 3 498,40 euros puis à compter de l'assignation sur le surplus ;2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 7 379,54 euros au 01 mars 2026, 1er trimestre 2026 inclus, précisant que ladite somme inclut des frais à hauteur de 1 520 euros. Il s'est opposé à l'octroi de délai de paiement au regard de la taille de la copropriété. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La SCI LJD IMMO, représentée par son gérant, a comparu. Elle n'a pas contesté la dette. Elle a fait état de difficultés de trésorerie et elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler 320 euros par mois. Elle s'est opposée à la demande de dommages et intérêts faisant valoir qu'elle n'était pas de mauvaise foi. Elle s'est également opposée à sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement elle a sollicité la minoration du montant. 

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI LJD IMMO est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 1 et 23un décompte individuel des sommes dues, pour la période du 12 décembre 2023 au 01 janvier 2026les appels de chargesle contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 septembre 2023, 25 septembre 2024, 28 octobre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées généralesune lettre recommandée AR de mise en demeure du 20 mai 2024 et une sommation de payer en date du 24 janvier 2025.
Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de la SCI LJD IMMO est débiteur, au 01 mars 2026, hors frais qui seront examinés infra, de la somme de 5 568,45 euros au titre des charges impayées. 

La SCI LJD IMMO n'a pas remise en cause le principe, le montant et l'exigibilité de cette dette. 

Par conséquent, La SCI LJD IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 5 568,45 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01 mars 2026, charges du 1er trimestre 2026 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2024 sur la somme de 1 666,22 euros, à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 677,82 euros et à compter de l'assignation soit du 04 août 2025 sur le surplus. 

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour "constitution et transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat", pour "suivi de contentieux" ou "suivi de procédure", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l'assignation. 

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, il y a lieu de retenir les frais relatifs à la mise en demeure du 20 mai 2024, de la lettre de relance du 14 juin 2024, la sommation de payer du 28 janvier 2025 et les honoraires de constitution d'hypothèque soit au total la somme de 450,37 euros. 

En revanche, les "honoraires transmission dossier avocat" et les "honoraires suivi dossier avocat" facturés à hauteur de 1 020 euros sont rejetés, faute de justificatifs de diligences exceptionnelles. 

Les frais facturés au titre de l'assignation sont, quant à eux, à inclure dans les dépens.
Décision du 21 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04787 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2DB

En conséquence, la SCI LJD IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 450,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2025. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse n'est pas rapportée. 

En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. 

Sur la demande d'octroi de délais de paiement

Pour mémoire, la SCI LJD IMMO sollicite l'octroi de délais de paiement et propose un règlement mensuel de 320 euros, invoquant des difficultés de trésorerie tandis que le syndicat des copropriétaires s'y oppose. 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. L'octroi de délais constitue une faculté laissée à l'appréciation souveraine du juge, lequel doit concilier les intérêts respectifs des parties.

Plusieurs éléments conduisent à considérer que l'octroi de délais demeure compatible avec les intérêts du créancier : la dette, bien que significative, peut être apurée dans un délai raisonnable au regard du montant des versements proposés ; la SCI LJD IMMO ne conteste pas le principe de la dette et manifeste une volonté de régularisation ; le syndicat des copropriétaires, bien qu'opposé à la demande, ne justifie pas que l'échelonnement sollicité compromettrait gravement la trésorerie de la copropriété. 

Dans ces conditions, et afin de favoriser le recouvrement effectif de la créance, il apparaît opportun d'accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision, lesquels permettront un apurement progressif de la dette sans porter une atteinte disproportionnée aux intérêts du syndicat des copropriétaires. 

Sur les demandes accessoires

La SCI LJD IMMO, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la SCI LJD IMMO est condamnée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LJD IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 5 568,45 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 01 mars 2026, charges du 1er trimestre 2026 incluses avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2024 sur la somme de 1 666,22 euros, à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 677,82 euros et à compter du 04 août 2025 sur le surplus ; 

CONDAMNE la SCI LJD IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 450,37 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2025 ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION de sa demande de dommages et intérêts ; 

AUTORISE la SCI LJD IMMO à s'acquitter des sommes susvisées en 19 mensualités de 320 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; 

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNE la SCI LJD IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION, la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LJD IMMO au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 21 mai 2026.

La greffière La présidente