Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT RECTIFICATIF
DU 26 MAI 2026


Enrôlement : N° RG 26/04838 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7YIT


AFFAIRE : S.C.I. LES TERRES VAROISES ( Me William COHEN)
C/ M. [T] [Z] (Me Maylis-marie SECHIARI)


DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Mai 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 mai 2026 et prorogée au 26 Mai 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026


Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Marion BINGUY, Cadre Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort




NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. LES TERRES VAROISES, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 390 418 861 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [A] [Y], y domicilié en cette qualité

représentée par Maître William COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z], né le 24 avril 1961 à [Localité 2] (84), entrepreneur individuel inscrit au RCS de [Localité 1] sous le numéro 403 421 092, domicilié à titre professionnel [Adresse 2], en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3]

représenté par Me Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 4]


***


EXPOSE DU LITIGE

Le tribunal judiciaire s’est saisi d’office d’une procédure en rectification d’une erreur matérielle affectant un jugement rendu le 12 mai 2026 par le tribunal judiciaire de Marseille dans l’affaire n°RG24/00071 opposant la société civile immobilière LES TERRES VAROISES à M. [T] [Z]. 

Les parties ont été appelées à l’audience du 19 mai 2026. 

A l’audience, les parties s’en rapportent à la décision du tribunal. 

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 et prorogée au 26 mai 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office. Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. 
Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties. La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement. 
Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation.

En l'espèce, il ressort indubitablement du jugement rendu le 12 mai 2026 que deux documents informatiques ont été intervertis. L’exposé du litige, la motivation et le dispositif de la décision rendue concernent en effet une autre affaire. 

Par conséquent, la rectification matérielle du jugement rendu le 12 mai 2026 dans l’affaire n°RG24/71 sera ordonnée, telle qu’indiqué au dispositif de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : 

DIT qu’il y a lieu de rectifier les pages n°2 à 5 du jugement rendu le 12 mai 2026 par le tribunal judiciaire de Marseille, dans un litige opposant la société civile immobilière LES TERRES VAROISES à M. [T] [Z], dans l'affaire n°RG24/71;

Qu’en lieu et place de l’exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties ainsi que de la motivation et du dispositif de la décision ; 

Il convient de lire : 


« FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Suivant jugement d'adjudication du 30 novembre 2000, la société civile immobilière LES TERRES VAROISES est devenue propriétaire du lot n°8 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3]. 

M. [T] [Z] a exercé les fonctions de syndic de l'immeuble jusqu'à l'assemblée générale du 30 août 2021 lors de laquelle la société FONCIA a été désignée en qualité de syndic. 

Par ordonnance rendue par le président du tribunal administratif de Marseille, M. [L] [R] a été désigné afin de dresser un constat de l'immeuble. Il a rendu un rapport de visite le 4 novembre 2019, à la suite duquel un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 27 novembre 2019 par le maire de la commune de [Localité 1], prescrivant notamment l'interdiction d'occupation de l'appartement situé au premier étage droite de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3]. 

Suite à la réalisation de travaux et par un arrêté modificatif du 30 octobre 2020, la réintégration du logement du premier étage a été permise. 

En raison de l'apparition de nouveaux désordres, l'arrêté modificatif du 30 octobre 2020 a été abrogé par un nouvel arrêté du 1er décembre 2020. 

En l'absence de réalisation des travaux nécessaires et par arrêté pris le 16 février 2021, les propriétaires de l'immeuble ont été mis en demeure d'effectuer les travaux de réparation nécessaires dans un délai de six mois. 

Enfin, et suite à la réalisation d'une étude structurelle, un nouveau délai de 36 mois a été accordé aux propriétaires par arrêté du 5 avril 2023. 

***

Ayant subi des pertes locatives, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la société civile immobilière LES TERRES VAROISES a fait assigner M. [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de son préjudice. 

Une ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 20 janvier 2026. 
 
***
 
Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2025, la société civile immobilière LES TERRES VAROISES demande :
- la condamnation du Cabinet [Z] à lui payer la somme de 35 687 euros en réparation de ses préjudices 
- et la condamnation du Cabinet [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. 

Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2025, M. [T] [Z] demande :
- sa mise hors de cause, 
- subsidiairement, le rejet des demandes adverses
- et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, le tout avec retrait de l'exécution provisoire de droit.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

***

A l'audience de plaidoirie qui s'est tenue le 17 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.



 
MOTIFS DE LA DÉCISION 
 
A titre liminaire, les demandes tendant à voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas, en l'espèce, des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.

Des demandes étant formées à son encontre, il n'y a par ailleurs pas lieu de mettre M. [T] [Z] hors de cause. 

I – Sur la demande de réparation du préjudice

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l'espèce, il ressort du titre de propriété produit aux débats que la société LES TERRES VAROISES a acquis l'appartement dont il est propriétaire au [Adresse 5] à [Localité 3] à la suite d'une vente aux enchères au prix de 124 000 francs, outre les frais et charges. L'appartement, situé au troisième étage, d'une superficie, de 41,85 mètres carrés est décrit comme étant en mauvais état. 

Il ressort en outre du procès-verbal d'assemblée générale du 12 septembre 2011 que l'immeuble avait connu une précédente procédure de péril et qu'à cette occasion ainsi que lors de la réalisation de travaux d'entretien, il avait été fait état d'une vétusté importante et d'infiltrations anciennes. Lors des assemblées générales des 12 septembre 2011 et 16 juin 2014, les résolutions visant à constituer des provisions spéciales pour travaux d'entretien ou de conservation ont été refusées. 
Il ressort également des pièces produites qu'avant la désignation de M. [Z], l'immeuble avait été placé sous administration provisoire. 

De ces éléments, il apparaît que l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] souffre d'un mauvais état d'entretien depuis plusieurs années. 

Lors de l'assemblée générale du 30 août 2021, la résolution visant à donner quitus au syndic pour sa gestion de la période écoulée a été refusée. 
Cette résolution a en revanche été adoptée lors des assemblées générales des 12 septembre 2011 et 29 novembre 2019, respectivement pour les exercices 2009-2010 et 2018. Cependant, même en cas de quitus, un copropriétaire peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute. Le quitus donné n'est donc pas un motif d'exonération du syndic. 

De la même façon, en l'absence de toute démarche, en-dehors d'une mise en demeure, pour recouvrer les sommes dues à titre de charges de copropriété par le copropriétaire majoritaire de l'immeuble et de démonstration que les travaux nécessaires n'ont pas été engagés du fait de l'impécuniosité de la copropriété, le solde débiteur de la SCI LE SEPT dont il est fait état n'est pas de nature à exonérer le syndic de toute responsabilité. 

Or, par courrier recommandé distribué le 3 janvier 2019, la société LES TERRES VAROISES a informé M. [Z], en sa qualité de syndic, que d'importantes fissures sont apparues sur le mur de l'escalier au niveau des deuxième et troisième étages de l'immeuble. Le demandeur précise que le propriétaire du deuxième étage a supprimé certaines cloisons, ce qui a entraîné un affaissement du plancher de son appartement. Il ajoute qu'il estime qu'un expert doit intervenir en urgence et que la sécurité des occupants est en jeu. 

Il résulte en outre des arrêtés précités que le rapport du 4 novembre 2019 fait notamment état d'un affaissement général des planchers, de fissurations des murs de la cage d'escalier, d'un décrochage des escaliers entre les deuxième et troisième étage et d'un effondrement du plancher de l'appartement situé au premier étage droit suite à une fuite d'eau. Les désordres dont il est fait état recoupent donc ceux dénoncés par le courrier précité et ne concernent pas seulement l'appartement du premier étage. 

Il doit en être déduit que le syndic avait connaissance, depuis le 3 janvier 2019, des désordres structurels affectant l'immeuble et dont la réalité est attestée par le rapport du 4 novembre 2019. 

L'arrêté du 27 novembre 2019 fait en outre état d'une intervention d'urgence du 30 août 2019 et d'un avertissement notifié le 28 octobre 2019 et préconise la réalisation d'une étude de structure et de reprise de l'immeuble. 

Au cours de l'année 2019, le syndic a donc été à nouveau alerté sur les désordres structurels affectant l'immeuble. 

Concernant les démarches réalisées à l'initiative du syndic, il ressort du rapport établi par la société DM INGENIERIE, suite à la réunion du 12 février 2020, que l'immeuble souffre d'un manque d'entretien général évident. Le bureau d'études estime que les eaux pluviales et le plancher dégradé suite au dégât des eaux doivent être réparés et que le phénomène de fléchissement des planchers semble ancien sans aggravation récente. 
Dans son rapport du 25 novembre 2020, le bureau d'études décrit plus précisément les désordres et préconise des travaux. Il recommande ainsi notamment l'intervention d'un bureau d'études structure pour étudier le confortement de l'escalier une fois les purges de l'escalier et du limon réalisées. Il préconise également l'intervention d'un bureau d'études pour le confortement des poutres en bois dans les combles. Il apparaît donc que le syndic a fait intervenir un bureau d'études pour réaliser une étude structurelle de l'immeuble en 2020. 

Il résulte par ailleurs des pièces produites que l'arrêté permettant la réintégration de l'appartement du premier étage fait suite à la réalisation de travaux attestés le 22 octobre 2020 par le bureau d'études DM INGENIERIE sur le plancher de l'appartement du premier étage. L'arrêté du 1er décembre 2020 fait quant à lui suite à un dégât des eaux survenu dans l'appartement du premier étage. Il évoque un étaiement mis en place dans le hall d'entrée de l'immeuble en 2020. Il est donc démontré que des travaux d'étaiement dans le hall et de réparation du plancher de l'appartement du premier étage ont été effectués en 2020. 

Il résulte ensuite des extraits de compte et de l'état des dépenses produits aux débats qu'à compter du mois de janvier 2019 et jusqu'à la fin du mandat de syndic de M. [Z], des travaux de peinture, de recherche de fuite, de mise en sécurité du plancher du premier étage, de « bouchage ouverture cloison volée esc. », de « modification passage siphon », de reprise de la porte d'entrée de l'immeuble, de débouchage et curage de canalisations, de mise en sécurité de la cage d'escalier et de diverses reprises de maçonnerie ont été payés. Ces règlements attestent également des démarches entreprises par le syndic pour remédier aux désordres. 

Il résulte enfin de l'arrêté du 16 février 2021 que les travaux prescrits imposent de compléter le diagnostic structure. A l'occasion de l'assemblée générale du 30 août 2021, une copie du rapport de M. [R] a été transmis aux copropriétaires et la résolution visant à engager un bureau d'étude structure pour la réalisation de travaux au premier étage de l'immeuble a été adoptée. 

De l'ensemble de ces éléments, il apparaît que, suite à l'alerte donnée suivant courrier recommandé reçu le 3 janvier 2019, sur les désordres dont souffrait l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], M. [R] et la société DM INGENIERIE ont procédé à des visites et constats et identifié des désordres d'ordre structurel pour lesquels des travaux de sécurisation et de réparation ont été engagés au cours du mandat de M. [Z]. 

En l'état des constatations effectuées, le délai de moins de deux ans qui s'est écoulé entre l'alerte donnée par simple courrier recommandé reçu au mois de janvier 2019 et la réalisation d'une étude de structure à l'initiative du syndicat des copropriétaires ainsi que la mise en place des premiers ouvrages de confortement de la cage d'escalier ne permet de caractériser une inaction fautive du syndic. 

Ainsi, et en l'absence de caractérisation d'une faute, la demande d'engagement de la responsabilité de l'ancien syndic de l'immeuble sera rejetée. 



Il convient d'ajouter que si les conclusions du rapport du 12 février 2020 sont sommaires et n'ont donné lieu à aucun travaux, elles sont ensuite étayées par le rapport du 25 novembre 2020 qui prescrit, lui, la réalisation de travaux de reprise. 

II - Sur les mesures de fin de jugement 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la société civile immobilière LES TERRES VAROISES, partie perdante à l'instance en cours, sera condamnée aux dépens. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l'espèce, de condamner la société civile immobilière LES TERRES VAROISES à payer à M. [Z] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par la société civile immobilière LES TERRES VAROISES sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l'espèce, s'agissant d'une demande de réparation d'un préjudice, l'exécution provisoire n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire. La demande de retrait de celle-ci sera donc rejetée.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : 

REJETTE la demande de mise hors de cause ; 

REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par la société civile immobilière LES TERRES VAROISES à l'encontre de M. [T] [Z] ; 

CONDAMNE la société civile immobilière LES TERRES VAROISES à payer à M. [T] [Z] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; 

REJETTE la demande formée par la société civile immobilière LES TERRES VAROISES au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES TERRES VAROISES aux dépens ; 

REJETTE la demande de retrait de l'exécution provisoire ».



ORDONNE qu’il soit fait mention de cette rectification en marge de la minute dudit jugement (RG24/00071) et des expéditions qui en seront délivrées ;

LAISSE les dépens à la charge du Trésor Public. 

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mai 2026.


LE CADRE GREFFIER LE JUGE