Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 21 Mai 2026 

N° RG 25/09453 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L5LL

Jugement du 21 Mai 2026 


[H] [W] née [N]

C/

S.C.I. VRIM, représenté par Mr [C] [S]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à 
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 21 mai 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [H] [W] née [N]
domicilié : chez Mr et Mme [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

S.C.I. VRIM
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par monsieur [C] [S]









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2024, à effet au 14 août 2024, la S.C.I. VRIM, a donné à bail à Mme [H] [N] épouse [W] et M. [A] [W], une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.500 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 14 août 2024.

M. [A] [W] est décédé le 18 août 2024.

Dans les suites de ce décès, par courrier du 20 août 2024, Mme [H] [N] épouse [W] a informé la bailleresse de sa volonté de résilier le bail. 

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 20 septembre 2024.

Par courrier du 4 novembre 2024, Mme [H] [N] épouse [W] a mis en demeure la S.C.I. VRIM de lui payer les sommes de 500 euros au titre de prorata de loyer du 20 au 30 septembre 2024 et de 375 euros au titre des frais d’état des lieux d’entrée.

Le vice-président de la commission départementale de conciliation a constaté la non-conciliation entre les parties le 12 mars 2025. 

Par requête déposée au greffe le 30 juin 2025, Mme [H] [N] épouse [W] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, à titre principal, la restitution des sommes retenues sur le dépôt de garantie. 

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 15 janvier 2026. 

A cette date, Mme [H] [N] épouse [W] a comparu en personne.

Soutenant oralement les termes de sa requête, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [H] [N] épouse [W] sollicite la condamnation de la S.C.I. VRIM à lui verser les sommes suivantes :
- 375 euros au titre du dépôt de garantie assortis des pénalités de retard prévues par la loi ;
- 2.000 euros de dommages et intérêts pour tentative d’abus de faiblesse au regard des circonstances ;
- 200 euros de frais de déplacement.

Au soutien de ses demandes, Mme [H] [N] épouse [W] expose que la bailleresse a entendu retenir 375 euros sur le dépôt de garantie au titre de frais d’état des lieux et ce alors que la loi prévoit la gratuité, qu’aucun frais n’étaient prévus au contrat et qu’aucun professionnel n’est intervenu pour réaliser celui-ci. 

Elle fait valoir qu’alors qu’elle était fragilisée par le décès soudain de son époux, la bailleresse a tenté d’abuser de sa faiblesse en lui demandant de signer un protocole d’accord dans lequel elle devait reconnaître que cette somme était due. 

A l’audience, la S.C.I. VRIM a comparu représentée par son gérant, M. [S] [C]. 

Elle s’oppose aux demandes de Mme [H] [N] épouse [W].


A titre de moyens en défense, la S.C.I. VRIM reconnaît avoir retenu la somme de 370 euros au titre des frais d’état des lieux, estimant pouvoir le faire en raison de sa qualité de professionnelle. Elle admet cependant avoir commis une erreur juridique et souligne qu’elle a proposé de les restituer par la signature d’un protocole d’accord. Elle précise que la locataire a toujours refusé le remboursement. 

Elle réfute avoir tenté d’abuser de la faiblesse de la locataire, relève que lors de la signature du bail, son époux était déjà hospitalisé du fait d’une longue maladie alors que celle-ci lui avait déclaré qu’il était à l’étranger. Elle estime que la situation a été bloquée de part l’attitude de la locataire, qu’elle a proposé rapidement un protocole d’accord que la locataire n’a pas voulu signer et que l’engagement de la procédure était disproportionné. 

Elle rappelle qu’elle a remboursé directement au notaire en charge de la succession de M. [W], les loyers indûment perçus et que cette situation lui a également engendré des frais, ayant dû faire un aller-retour [Localité 6] pour faire l’état des lieux de sortie, le bail n’ayant finalement porté que sur une courte période.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

Par application de l’article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

L’article 22 précité précise en son alinéa 7 que : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

Par ailleurs aux termes du I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, «La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin ».

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, soit 1.500 euros. Les parties reconnaissent que ce montant a bien été versé.

Ce contrat de bail ne reproduit pas les trois premiers alinéas de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Il ne mentionne pas davantage la possibilité pour la bailleresse de percevoir des frais d’état des lieux d’entrée. 

Il résulte de l’état des lieux produit que celui a été réalisé directement par M. [S] [C], gérant de la S.C.I. VRIM. 

En l’absence de mandataire professionnel pour réaliser l’état des lieux d’entrée et de l’inscription des mentions légales dans le bail, la S.C.I. VRIM ne pouvait prétendre au paiement d’une quelconque somme à ce titre.

Or, il résulte des échanges entre les parties, mais également du protocole transactionnel proposé par la S.C.I. VRIM., que cette dernière a retenu sur le dépôt de garantie la somme de 375 euros, et non de 370 euros comme mentionné par son gérant à l’audience, au titre des frais d’état des lieux d’entrée. 

L’état des lieux de sortie versé aux débats permet de comparer l’état du logement à l’entrée et l’état du logement à la sortie. Il est constaté que les mentions sont exactement identiques. 

Dans ces conditions, le dépôt de garantie aurait dû être restitué, dans sa totalité, à la locataire le 20 octobre 2024 au plus tard, les clés ayant été restituées le 20 septembre 2024.

Force est de constater que, dans les suites de l’envoi d’une mise en demeure le 4 novembre 2024, la bailleresse procédait au remboursement des loyers indus mais pas à celui des frais d’état des lieux. 

Les échanges entre les parties, et notamment l’envoi d’une proposition de protocole transactionnel par la bailleresse le 24 novembre 2024, laissent apparaître que cette dernière reconnaissait devoir la somme de 375 euros. Toutefois, ces échanges montraient également que celle-ci n’entendait pas procéder audit remboursement sans la signature dudit protocole. 

Or, s’agissant d’une somme indue, la locataire était en droit de refuser les concessions réciproques qu’impose la signature d’un protocole transactionnel. 

Par ailleurs, au regard du caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la proposition de signature de ce protocole ne saurait justifier l’absence de versement des indemnités légales prévues à l’article 22 contrairement aux affirmations de la bailleresse.

Le montant du loyer mensuel en principal étant de 1.500 euros, la somme de 150 euros (soit 10%) sera due pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme totale de 1.200 euros correspondant aux sommes dues entre les mois de novembre 2024 (première période de retard) à juin 2025 (date de dépôt de la requête). 

En conséquence, la S.C.I. VRIM sera condamnée à payer à Mme [H] [N] épouse [W], la somme de 375 euros à titre de restitution du dépôt de garantie. 

La S.C.I. VRIM sera également condamnée à payer à Mme [H] [N] épouse [W], la somme de 1.200 euros au titre des intérêts de retard. 

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il résulte d’un message électronique rédigé par M. [S] [C], gérant de la S.C.I. VRIM, le 3 octobre 2024 que « l’état des lieux est généralement offert à mes locataires mais là vous comprendrez bien que les coûts occasionnés pour cette très courte location sont très lourds (hôtel + train 750 €). Vous n’êtes malheureusement pas venue de [Localité 7] pour faire l’edls je vous en aurais parlé à ce moment-là […] ».

Il convient de relever que la justification des frais d’état des lieux d’entrée n’avait pas de rapport avec la réalisation de cet acte lui-même mais avec le fait, pour le gérant de la S.C.I. VRIM, d’avoir dû refaire un déplacement pour réaliser l’état des lieux de sortie.

Il convient également de rappeler que la « courte » durée de la location est liée au décès du mari de la locataire, quatre jours après l’entrée dans les lieux, que cette circonstance indépendante de la volonté des locataires, quand bien même il serait démontré que le décès de M. [W] serait la conséquence d’une longue maladie ce que M. [S] [C] affirme avoir appris d’une connaissance travaillant dans le service où le défunt était hospitalisé, au demeurant sans en justifier, ne saurait engendrer un quelconque droit à indemnisation de la bailleresse, étant souligné qu’aucune durée minimale du bail, autre que celle du délai de préavis, n’est prévue par la loi.

La bailleresse, qui argue de sa qualité de professionnelle pour justifier la perception desdits frais, ne pouvait ignorer que ceux-ci devaient figurer au bail, être liés à l’intervention d’un mandataire professionnel et qu’ils étaient perçus lors de l’entrée dans les lieux. Elle n’ignorait pas davantage qu’elle ne pouvait exiger de frais d’état des lieux de sortie, celui-ci n’ayant pas été réalisé par commissaire de justice ; ce dernier élément étant de nature à expliquer sa volonté de demander des frais d’état des lieux d’entrée puisqu’elle savait qu’il ne lui était pas possible de demander des frais d’état des lieux de sortie pour compenser le coût de son déplacement. 

Enfin, alors qu’elle finissait par reconnaître, fin novembre 2024, que ces frais n’auraient pas dus être perçus, elle ne procédait pas au versement spontané des fonds, exigeant de la locataire la signature d’un protocole transactionnel, lequel mentionnait que la SCI acceptait de « rembourser ce montant pour faire preuve de mansuétude et de bienveillance » quand il s’agissait en réalité de restituer une somme indue. 
 
L’ensemble de ces éléments démontrent la mauvaise foi de la S.C.I. VRIM.

Cette mauvaise foi, intervenue pendant une période de deuil de la locataire, ce que la bailleresse n’ignorait pas, les tracas engendrés et les démarches que Mme [H] [N] épouse [W] a été contrainte de mener pour faire valoir ses droits justifient l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice moral que cette attitude lui a nécessairement causé.

En conséquence, la S.C.I. VRIM sera condamnée à payer à Mme [H] [N] épouse [W], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.


3/ Sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, la S.C.I. VRIM sera condamnée aux dépens.

2.2 Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la S.C.I. VRIM sera condamnée à payer à Mme [H] [N] épouse [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. VRIM à payer à Mme [H] [N] épouse [W] la somme de 375 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la S.C.I. VRIM à payer à Mme [H] [N] épouse [W] la somme de 1.200 euros au titre des intérêts de retard, 

CONDAMNE la S.C.I. VRIM à payer à Mme [H] [N] épouse [W] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. VRIM à payer à Mme [H] [N] épouse [W] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. VRIM aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,