Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/00595 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHFX

NAC : 5AB 0A


JUGEMENT


Du : 21 Mai 2026



Syndic. de copro. L'ORANGERAIE
Rep/assistant : Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Mandataire : Me SARL [C] (Mandataire)


C /


Monsieur [N] [E]
Rep/assistant : Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Monsieur [U] [X]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 21 Mai 2026

A :Me Marie-françoise VILLATEL, 



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 21 Mai 2026 

A :Me Marie-françoise [M], 

Me Jean-paul GUINOT





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 19 Mars 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangeraie sise 70, Boulevard Lavoisier-63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son syndic la SARL [C], dont le siège social est 8 bis rue Rameau - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [E], demeurant Résidence L'ORANGERAIE - 70 boulevard Lavoisier, Bat B - 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par Me Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [U] [X], demeurant 19 rue de Clermont - 63300 THIERS

non comparant, ni représenté

Exposé du litige

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 février 2023, M. [U] [X] a donné à bail à M. [N] [E] un logement situé résidence l’Orangeraie, 70 boulevard Lavoisier à Clermont-Ferrand (63000).

Par exploit d’huissier en date des 25 et 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangeraie, pris en la personne de son syndic la SARL [C], a fait assigner M. [U] [X] et M. [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2025.

A l’audience du 19 mars 2026, arguant des troubles de jouissance causés par M. [E] et de l’inaction de M. [X], le syndicat des copropriétaires demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa notamment des articles 1341-1, 1240, 1728, 1741 et 1760 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :
- déclarer son action recevable,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- l’autoriser, à défaut de départ volontaire du locataire, à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec assistante de la force publique et d’un serrurier,
- condamner M. [E] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi du fait des troubles de voisinage causés aux occupants de la résidence,
- condamner M. [E] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de son inaction fautive à faire cesser les troubles,
- débouter les défendeurs de leurs demandes,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens lesquels comprendront notamment le coût des mises en demeures,
- dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations et en cas d’exécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront supportées par les défendeurs. 

M. [E] demande au juge de :
- déclarer irrecevable l’action engagée par le demandeur,
- subsidiairement de le débouter de l’ensemble de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
 
M. [X], assigné à étude, n’a pas comparu.






Motifs de la décision

Sur la recevabilité de l’action oblique

En vertu de l’article 1341-1 du code civil, “lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne”.

Il en ressort qu’est reconnu au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’exercice de l’action oblique contre le locataire, en cas de carence du copropriétaire bailleur, en raison de violation du règlement ou de troubles graves, afin d’obtenir notamment la résiliation du bail et l’expulsion.

M. [E] estime que l’action oblique engagée n’est recevable qu’à la condition que le demandeur à cette action établisse d’une part la réalité des faits qui lui sont reprochés et constituant un non-respect des règles fixées par le règlement de copropriété, d’autre part que les troubles reprochés soient réels et actuels. 
Or, il explique qu’il est incarcéré et qu’il n’occupe donc actuellement pas le logement, de sorte que le prétendu trouble a nécessairement cessé.

Toutefois, le fait que le trouble soit actuel ne constitue pas une condition de recevabilité de l’action. 
L’action est donc recevable, reste à examiner si elle est fondée.

Sur le fond de la demande

Le demandeur doit démontrer d’une part la carence du bailleur, d’autre part les troubles de la part du locataire. 
 
Concernant la carence du bailleur, à titre liminaire il sera rappelé que l’article 1231-1 du code civil fixe le principe de la responsabilité contractuelle et prévoit que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

L’article 8 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 organisant le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe la nature du contrat qui lie les copropriétaires: “I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; [...]
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation”.

Il en ressort, au sein de l’article 9 alinéa 1er de cette même loi que le copropriétaire supporte des obligations contractuelles et engage sa responsabilité envers la copropriété, selon les dispositions suivantes : “I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orangeraie verse au débat plusieurs pièces :
- un courrier électronique adressé par le cabinet [C] à M. [X] le 24 janvier 2025 et relatant l’agression par M. [E] d’un occupant de la copropriété survenue en décembre 2024,
- un courrier électronique adressé par le cabinet [C] à M. [X] le 3 février 2025 et relatant des nuisances dénoncées par un locataire de la résidence,
- une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le cabinet [C] à M. [X] le 12 février 2025 signalant le comportement de M. [E] et comportant une pétition des résidents à l’encontre de ce dernier et une déclaration de main courante à son encontre,
- une lettre recommandée avec accusé de réception adressé par le conseil du demandeur à M. [X] le 24 mars 2025 et le mettant en demeure de faire cesser les troubles causés par son locataire.

Ainsi, il ressort de ces pièces que M. [X] a été averti à plusieurs reprises des nuisances causées par son locataire et cela dès le 24 janvier 2025. Il ne justifie pas d'aucune démarche engagée envers son locataire pour faire cesser les nuisances.
Il y a lieu de constater ses manquements à ses obligations de copropriétaire. 
Ayant démontré la carence de M. [X], le syndicat des copropriétaires peut se substituer dans les droits de ce dernier par action oblique, afin d’obtenir notamment la résiliation du bail et l’expulsion du locataire à condition de prouver sa violation du règlement de copropriété ou les troubles graves qu’il cause. 

Concernant les troubles causés par le locataire, il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, disposant dans le même sens que l’article 1728 du Code civil, que “le locataire est obligé : [...] b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

Le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations, à charge pour lui de démontrer que le manquement invoqué présente une gravité suffisante justifiant son prononcé, en application des dispositions de l’article 1224 du Code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat plusieurs pièces quant aux troubles causés par M. [N] [E] et notamment :
- un courrier électronique de Mme [W] relatant l’agression physique subie par son gendre le 23 décembre 2024,
- un courrier électronique de M. [R] [P] du 24 janvier 2025 faisant état de troubles du voisinage et de dégradations,
- un courrier électronique du 3 février 2025 émanant du cabinet Chanturgue Immo et relatant les agressions verbales subies par un locataire,
- une pétition datée du 4 février 2025 signée par plusieurs résidents relatant des nuisances sonores, des agressions verbales, des agressions physiques,
- une déclaration de main courante du 4 février 2025 de la part de Mme [T] relatant des troubles sonores et des insultes,
- une déclaration de main courante du 2 avril 2025 de la part de M. [G] relatant des nuisances sonores et des crachats sur sa porte, 
- une lettre-plainte des résidents adressée au préfet du Puy-de-Dôme le 24 septembre 2025 relatant des multiples agressions physiques et verbales subies.
 
L’existence de tapages nocturnes et d’incivilités de tous ordres occasionnés par M. [N] [E] est amplement caractérisée.
Ces manquements du locataire aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date du présent jugement.
Le fait que les nuisances aient cessé à ce jour est sans effet sur la caractérisation de ces manquements, cela d’autant que cette cessation est indépendante de la volonté du locataire comme étant la conséquence de son incarcération.

M. [N] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1240 du code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les occupants de la résidence l’Orangeraie.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires est une personne morale. Or ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui ont subi un préjudice de jouissance et non pas le syndicat.
Le syndicat sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’inaction fautive de M. [E]

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires d’utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles de voisinage occasionnés à des tiers par les locataires.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité du propriétaire peut être engagée par la victime d’un trouble du voisinage émanant d’un immeuble donné en location.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’inaction fautive de M. [E] à faire cesser les troubles causés par son locataire.
Si cette inaction fautive est caractérisée, le demandeur n’explicite pas le préjudice qui en est résulté pour lui, au-delà des troubles causés aux résidents. Il ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés, in solidum, à payer au demandeur la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la prise en charge des dépens.

Sur la prise en charge des voies d’exécution, il convient de rappeler les dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution : “A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge”.
Ainsi, les frais d’exécution seront mis à la charge de M. [E]. 

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangeraie, pris en la personne de son syndic la SARL [C],

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 février 2023 entre M. [U] [X] et M. [N] [E] à compter du présent jugement, soit le 21 mai 2026,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [N] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local situé dans la résidence l’Orangeraie, 70 boulevard Lavoisier à Clermont-Ferand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orangeraie, pris en la personne du syndic la SARL [C], de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orangeraie, pris en la personne du syndic la SARL [C], de sa demande de dommages et intérêts pour inaction fautive, 

CONDAMNE in solidum M. [N] [E] et M. [U] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orangeraie, pris en la personne du syndic la SARL [C], la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture, le coût des mises en demeure qui leur ont été adressées par courriers recommandés avec accusés de réception,




CONDAMNE M. [N] [E], à assumer, en cas de non-exécution spontanée des présentes, les frais d’exécution forcée,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection