Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 26/00062 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KOAZ

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 21 Mai 2026



Etablissement public OPHIS
Rep/assistant : Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


C /


Madame [U] [M]
Monsieur [W] [M]
Rep/assistant : Me Maud BASTIDE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 21 Mai 2026

A : DMMJB AVOCATS,



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 21 Mai 2026 

A : DMMJB AVOCATS,

 Me Maud BASTIDE, 





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT



Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 19 Mars 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L' OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [U] [M], demeurant 23 rue du Clos Four - Résidence des Allées Fleuries - 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [M], demeurant 23 rue du Clos Four - Résidence des Allées Fleuries - 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par Me Maud BASTIDE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2025-008929 du 03/03/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 février 2015, avec effet au 16 février 2015, l’OPHIS a donné à bail à M. [W] [M] et Mme [U] [M] un logement et un garage n°96 situés résidence des allées fleuries, 23 rue du Clos Four, appartement 26 à Clermont-Ferrand (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 731,17 euros, provision sur charges comprise.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été informée de la situation de M. [W] [M] et Mme [U] [M] le 16 novembre 2023.

Le 30 décembre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.509,85 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, l’OPHIS a fait assigner M. [W] [M] et Mme [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail au regard de l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [U] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* 7.894,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2025, 
* une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant des loyers actualisés majorés des charges et provisions sur charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, indexée sur l’augmentation annuelle des loyers et fixée par référence au loyer et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail, avec revalorisation et indexation et intérêts de droit,
* 250 euros de dommages et intérêts, 
* 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2025.

Lors de l’audience, l’OPHIS a indiqué qu’un accord a été conclu, les défendeurs reconnaissant devoir une somme de 7.635,26 euros et proposant de s’en acquitter par des versements mensuels de 212 euros. Il a sollicité l’homologation du procès-verbal de conciliation.

M. [W] [M], représenté par son conseil, a confirmé les termes de cet accord et en a demandé l’homologation.
Mme [M] n’a pas comparu, le conseil de M. [M] indiquant qu’elle est hospitalisée.

Compte-tenu de cette situation, le juge a indiqué qu’il n’était pas possible de procéder à l’homologation du procès-verbal de conciliation signé entre le bailleur et M. [M], mais en l’absence de Mme [M]. L’affaire a donc été mise en délibéré.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 14 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7.635,26 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [W] [M] et Mme [U] [M] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité. 

L’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 30 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.509,85 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 28 février 2025.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte des débats d’audience et du procès-verbal de conciliation que le bailleur et M. [M] sont d’accord sur le principe de l’octroi de délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 28 février 2025.

En outre, dans cette hypothèse, M. [W] [M] et Mme [U] [M] seront occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [W] [M] et Mme [U] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur sera alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 980 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens. Ils devront également payer une somme de 150 euros au bailleur sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 mai 2022 entre l’OPHIS d’une part et M. [W] [M] et Mme [U] [M] d’autre part à compter du 28 février 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [W] [M] et Mme [U] [M] à payer solidairement à l’OPHIS la somme de 7.635,26 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2026, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [W] [M] et Mme [U] [M] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 212 euros et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance M. [W] [M] et Mme [U] [M] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 29ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 7.635,26 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 28 février 2025 et M. [W] [M] et Mme [U] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [W] [M] et Mme [U] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis résidence des allées fleuries, 23 rue du Clos Four, appartement 26 à Clermont-Ferrand (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [W] [M] et Mme [U] [M] à la somme mensuelle de 980 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [U] [M] à payer à l’OPHIS une somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [W] [M] et Mme [U] [M] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 30 décembre 2024 ainsi qu’à la CAF,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection