Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 29 mai 2026

Arrêt N°26/

NM



N° RG 24/00251 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GAZN 

















[W]





C/



S.A.R.L. [L]

Le syndicat des copropriétaires [Localité 1] pris en la personne de son syndic la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER













COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 29 MAI 2026



Chambre civile TGI







Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2] DE [Localité 3] en date du 19 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 11 MARS 2024 rg n° 22/03625





APPELANT :



Monsieur [T] [C] [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Alain ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION









INTIMÉES :



La S.A.R.L. [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Diane MARCHAU de l'ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Le syndicat des copropriétaires [Localité 1], pris en la personne de son syndic la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







CLÔTURE LE : 11 SEPTEMBRE 2025



DÉBATS : en application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Février 2026.



La procédure a été appelée à l'audience du 20 février 2026 devant la chambre civile de la Cour composé de:



Président :Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère





Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 29 Mai 2026





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026. 



Greffière lors du depot de dossiers : Véronique Fontaine , Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: Mme Wardali KASSIM, Greffière.





LA COUR



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



M. [T] [W] est propriétaire de l'appartement n°92 de la [Adresse 4] située [Adresse 5] qu'il a acquis par acte authentique du 28 avril 2011.



Suite au signalement d'infiltrations d'eau dans deux logements, dont celui de M. [W] après le passage du cyclone Batsirai, le syndic de la [Adresse 4] a fait procéder à une recherche de fuite par l'entreprise Mascareignes Propreté, laquelle a rédigé un rapport le 9 février 2022.



Par acte délivré le 26 décembre 2022, M. [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la société [L], copropriétaire, qu'elle estimait responsable des inondations, en indemnisation de ses préjudices.



Par jugement en date du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [W] la somme de 813 euros au titre des travaux de reprise dans son appartement situé dans la résidence ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes.



M. [T] [W] a interjeté appel de cette décision 11 mars 2024.



La clôture a été prononcée le 11 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2024 notifiées par voie électronique, M. [T] [W] demande à la cour :

Confirmer le jugement entrepris en ses seules dispositions ayant retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] dans le dommage subi par M. [W].

- recevoir M. [W] en son appel partiel, et infirmer le surplus des dispositions du jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis, en ce qu'il a :

- rejeté les demandes formulées à l'encontre de la société [L]

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [C] [S] [W] la somme de 813 euros au titre des travaux de reprise dans son appartement situé dans la résidence ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [C] [S] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes autres demandes des parties ;

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société alter immobilier et la société [L] prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [T] [C] [S] [W] les sommes suivantes :

- 24 883,39 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

- 2 500 euros au titre du préjudice matériel constitué par la perte de ses loyers de janvier à avril 2022 ;

- 5 000 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée.



M. [W] qui estime que la société [L] est responsable sur le fondement de l'article 1240 du code civil d'avoir obstrué la descente des eaux pluviales par des sacs plastiques, désordre selon lui à l'origine du dégât des eaux de son appartement, demande que celle-ci soit condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à l'indemniser. 



Il soutient que les travaux de reprise nécessitent le remplacement du placoplâtre et réclame que le montant de l'indemnisation qui lui a été allouée soit porté à 24 883,39 euros.



Dans ses dernières conclusions en date du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la société Alter Immobilier, demande à la cour de :



Confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2023 en ce qu'il a limité le préjudice de M. [W] à la somme de 813 euros ;

Juger que M. [T] [W] n'a pas répondu à l'appel incident soulevé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [C] [S] [W] la somme de 813 euros au titre des travaux de reprise dans son appartement situé dans la résidence,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [C] [S] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau

A titre principal :

-juger que la cause du dommage subi trouve son origine dans le comportement fautif d'un copropriétaire de la résidence,

-juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ne saurait être tenu responsable des dommages subis par M. [W] en raison de la faute d'un tiers,

A titre subsidiaire :

-limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à la somme de 813 euros en l'absence d'élément probant ;

En tout état de cause,

-condamner M. [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais irrépétibles de première instance ;

-condamner M. [T] [W] et la société [L] aux entiers dépens.



Il fait valoir que l'obstruction du tuyau d'eaux pluviales est imputable à la seule société [L] en sorte qu'il ne peut être condamné. Il s'oppose à toute augmentation de l'indemnisation de M. [W].



Dans ses dernières conclusions en date du 23 avril 2025 notifiées par voie électronique, la société [L] demande à la cour de :

-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 19 décembre 2023 en son entier, 

En conséquence, 

-débouter M. [T] [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

-débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société [L], 

-condamner M. [T] [W] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à verser à la société [L] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner M. [T] [W] aux entiers dépens.

Il expose que si les propos de l'expert et de l'huissier permettent de constater qu'il existe une obstruction de la rigole d'évacuation, aucun élément objectif ne permet de démontrer que cette obstruction résulte de l'action fautive de M. [K] [P] [D].

MOTIFS

Il résulte du rapport de recherche de fuite effectuée le 9 février 2022, après le passage du cyclone Batsirai et l'inondation de deux appartements de la copropriété [Localité 1], que le désordre a pour origine l'obstruction du passage d'eaux pluviales, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Sur les responsabilités

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 in fine, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, les évacuations d'eaux pluviales sont, à défaut de règlement de copropriété, des parties communes, en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors que le siège du désordre se situe dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sauf à celui-ci de prouver une cause d'exonération qui peut être totale ou partielle.

Celui-ci estime que la société [L] est la seule responsable du désordre pour avoir mis des sacs en plastique dans les évacuations. 

Or, la mise en cause de la société ou même de son gérant n'est pas démontrée puisque :

-la mise en cause de son gérant ne repose que sur l'affirmation de M. [W]. Le rapport de fuite de recherche de fuite, particulièrement laconique, ne contient aucun élément circonstancié et objectif permettant de rattacher cette obstruction à la société [L]. Il ne fait pas allusion à ce qui a obstrué les évacuations, ne mentionne pas la présence de sacs plastique, ni la cause de ce bouchon.

M. [W] n'étaye pas davantage sa mise en cause de la société. S'il affirme que c'est cette dernière qui a mis des sacs pour empêcher que des chats s'introduisent par ce passage, ces propos ne sont corroborés par aucune pièce reliant ces sacs à la société [L].

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et l'a condamné à indemniser M. [W].

Sur le montant de l'indemnisation

Sur le préjudice matériel

Pour solliciter la somme de 24 883,39 euros TTC au titre des travaux réparatoires, l'appelant produit le rapport de recherche de fuite, un constat d'un commissaire de justice du 30 octobre 2024 afin d'extraire les messages qu'il a eus avec sa locataire ainsi que des photographies du film des inondations et d'un devis du 24 août 2022 de 23 889,39 euros TTC.

Il n'est pas contesté que, à tout le moins, le sol de la salle de bains et de la chambre ont été inondés sur quelques centimètres. Toutefois et alors que le constat du commissaire de justice diligenté le 19 janvier 2024, mentionne « des traces » caractéristiques d'infiltrations d'eau, il n'est pas justifié la nécessité de démolir l'ensemble des cloisons de placoplâtres. En l'absence de constat ou photographies de placard et des portes les demandes de démolition (3 800 euros), de mis en 'uvre de placo (2 900 euros et remplacement de 5 portes (1 350 euros) et de réalisation d'un placard rangement (5 606 euros), la faïence d'un WC (434 euros) ou le diagnostic de l'installation électrique, aucun incident électrique n'ayant été évoqué du fait du sinistre ou la reprise de la peinture sur 145 m² ne sont pas justifiés. 

Au regard des pièces de la procédure et de la nécessité de repeindre a minima le bas des murs, il convient cependant de porter à 1 500 euros l'indemnisation de M. [W] pour la reprise du sol et les peintures.

Sur la perte des loyers

Pour solliciter son indemnisation à hauteur de 2 500 euros, M. [W] produit une attestation qu'il s'est faite à lui-même mentionnant qu'il n'a perçu en janvier 2022 que 250 euros du 21 au 31 janvier, et n'a pas perçu le loyer de 750 euros de février à avril 2022, ni la part de CAF pour ces mois.

L'intéressé ne produit aucun bail, aucun écrit, relevé de compte prouvant le montant habituel du loyer, aucun courrier de la CAF, justifiant les versements sauf pour les mois litigieux, aucun motif de refus de règlement, aucune attestation de la locataire de ne pas avoir payé.

Dès lors, faute de démontrer son préjudice financier, il sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [C] [S] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes, 



L'infirme pour le surplus



Statuant à nouveau des chefs infirmés



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à M. [T] [C] [S] [W] la somme de 1 500 euros au titre des travaux de reprise,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, le président étant empêché, et par Mme Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT EMPECHE