Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 29 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 29 MAI 2026



(n° 131 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14976 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5LP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Juillet 2025 - président du TJ de Créteil- RG n° 25/00081





APPELANTE 



S.A.S. SIMAFOR, RCS de Paris n°907050637, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant Me Olivier JACQUIN du cabinet JACQUIN avocats, avocat au barreau de Paris





INTIMÉE



S.A.S. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE, RCS de Compiègne n°572141885, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R047





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 9 avril 2026 en audience publique, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller , ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :



Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère 

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 

qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Catherine CHARLES 



ARRÊT :

- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présente lors de la mise à disposition. 



Par acte du 15 septembre 2016, la société Simafor a donné à bail commercial à la société Brossette des locaux, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] (Val-de-Marne), moyennant un loyer annuel de 408.426 euros, hors charges, payable trimestriellement, par avance.



Ce bail, d'une durée de neuf années entières et consécutives, a pris effet le 1er juillet 2015 pour prendre fin le 30 juin 2024.



Par acte sous seing privé du 27 octobre 2020, la société Brossette a été absorbée par la société Distribution Sanitaire Chauffage (DSC), avec effet au 1er janvier 2020.



Par acte du 13 décembre 2023, la société Novaxia R, présidente de la société Simafor a signifié à la société DSC un congé comportant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet du 30 juin 2024.



Par acte du 22 novembre 2024, la société Simafor a fait délivrer à la société DSC une sommation, sous un mois à compter de la signification, visant la clause résolutoire, d'avoir à cesser toute sous-location à la société La Plateforme, retirer toute enseigne mentionnant La Plateforme du Bâtiment et justifier de l'ensemble des diligences entreprises et nécessaires à la cessation de l'infraction constatée au bail. 



Par acte du 30 décembre 2024, la société Simafor a fait assigner la société DSC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de diverses sommes. 



Par ordonnance contradictoire du 22 juillet 2025, le premier juge a : 




dit n'y avoir lieu à référé ; 

rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

laissé à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ; 




Par déclaration du 29 août 2025, la société Simafor a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 mars 2026, la société Simafor demande à la cour de : 




la déclarer bien fondée en son action et l'y recevant ; 

infirmer l'ordonnance critiquée ;


et statuant à nouveau, 


constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 15 septembre 2016 et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Val-de-Marne) ; 

constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail du 15 septembre 2016, liant les parties est résilié de plein droit le 22 décembre 2024 ; 

prononcer la résiliation de plein droit du bail du 15 septembre 2016 aux torts exclusifs du preneur au 22 décembre 2024 ; 


en conséquence, 


ordonner l'expulsion de la société Distribution Sanitaire Chauffage, occupante sans droit ni titre ainsi que tous occupants de son chef, à compter de la décision rendue sur minute à venir ou à défaut, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin, de l'aide et le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de ladite signification jusqu'à la parfaite remise des clés et libération des locaux au bailleur; 

ordonner la séquestration des meubles, marchandises et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meuble qu'il plaira à la cour aux frais et risques et périls de la société Distribution Sanitaire Chauffage ;







fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Distribution Sanitaire Chauffage au double du dernier montant du loyer contractuel en cours, à compter du 23 décembre 2024, date d'effet du commandement du 22 novembre 2024 jusqu'à la parfaite remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l'état prévu au bail ; 

condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage à lui payer, à titre provisionnel : 


 - une indemnité d'occupation annuelle à compter du 23 décembre 2024 équivalente au double du montant du loyer en cours, et majorée des intérêts au taux légal et anatocisme, à compter de chacune de leur date d'exigibilité, à parfaire jusqu'à la libération des locaux, payable trimestriellement et d'avance ; 

 - les frais de sommation, procédure, et contentieux engagés par le bailleur contre le preneur ; 


juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages-intérêts provisionnels d'un montant de 105.716,72 euros ; 

condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage à lui payer à titre provisionnel la somme de 264.843,24 euros TTC au titre de l'indemnité de relocation ; 

débouter la société Distribution Sanitaire Chauffage de l'ensemble de ses demandes;

condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure de première instance ; 

condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d'appel ; 

condamner la société Distribution Sanitaire Chauffage aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût de signification de la sommation des 20 et 22 novembre 2024 et des frais d'établissement des procès-verbaux de constat des 16 octobre 2024 et 24 décembre 2024, ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mars 2026, la société Distribution Sanitaire Chauffage demande à la cour de :




la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes ; 


à titre principal, 


confirmer l'ordonnance critiquée ; 


à titre subsidiaire, 


juger que la sommation visant la clause résolutoire du 20 novembre 2025 est de nul effet ; 

débouter la société Simafor de l'ensemble de ses demandes ; 


à titre infiniment subsidiaire, 


lui accorder un délai de deux ans pour exécuter la sommation visant la clause résolutoire du 20 novembre 2024 ; 

suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ; 

débouter la société Simafor de l'ensemble de ses demandes ; 


et si par extraordinaire la cour constatait l'acquisition de la clause résolutoire, 


débouter la société Simafor de ses demandes au titre du dépôt de garantie, de l'indemnité de relocation et de l'indemnité d'occupation provisionnelle ; 


en tout état de cause, 


infirmer l'ordonnance du juge des référés du 22 juillet 2025 en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnisation et d'article 700 du code de procédure civile ; 

débouter la société Simafor de l'ensemble de ses demandes ; 


statuant à nouveau, 


condamner la société Simafor à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts ; 

condamner la société Simafor à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ainsi qu'aux entiers dépens ; 

condamner la société Simafor à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR,



Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code énonce que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En vertu de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Au cas présent, la société Simafor entend voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail en raison du non-respect par le preneur de l'interdiction de sous-louer les locaux.



L'article 13 du bail ' Cession- Sous-location stipule que : 

'la société Brossette est autorisée à sous-louer les surfaces, objet du bail, étant entendu qu'elle demeure personnellement et entièrement responsable de la totalité de la location sans qu'à aucun moment la société bailleresse ne se trouve engagée à l'égard de son sous-locataire dont elle se porte totalement garante et solidaire pour la bonne exécution des charges, clauses et conditions du présent bail. La sous-location ainsi consentie ne pourra en aucun cas engendrer un droit quelconque au bénéfice du sous-locataire à l'encontre de la société Bailleresse. En aucun cas, la sous-location ne pourra excéder la durée du bail sus-analysé. Cette autorisation de sous-location ne saurait être transmissible à un successeur éventuel de la société Brossette. 

Le bailleur dispense expressément le preneur de l'obligation d'effectuer les formalités prévues par l'article L.145-31 du code de commerce, et renonce à intervenir à l'acte, à charge toutefois pour le preneur d'informer le bailleur de l'existence de cette sous-location au moyen d'une transmission par lettre recommandée avec accusé réception d'une copie intégrale de l'acte contenant ladite sous-location'. 



La société Simafor soutient que l'autorisation de sous-location figurant dans le bail n'a été accordée qu'à la seule société Brossette, qu'elle est intransmissible et que l'absorption de la société Brossette par la société DSC ne permet pas à cette dernière de se prévaloir de cette clause de sorte que la société DSC a violé les dispositions du bail en sous-louant les locaux. 

Mais, comme le soutient justement la société DSC, le traité de fusion-absorption du 27 octobre 2020 a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société Brossette à la société DSC.



Et, l'article L.145-16 du code de commerce dispose que : 

'Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. 

En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail'.



Il en résulte que la société DSC est substituée à la société Brossette dans tous les droits et obligations découlant du bail et bénéficie, à ce titre, de l'autorisation de sous-location donnée à la société Brossette dans le bail. Le caractère intuitu personae de cette autorisation ne fait pas obstacle, à sa transmission à la société absorbante par application de l'article L.145-16 du code de commerce, d'ordre public, et propre aux baux commerciaux, peu important l'intransmissibilité des clauses intuitu personae dans d'autres contrats.



Dans ces conditions, la contestation soulevée par la société DSC pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire est sérieuse. L'ordonnance qui a dit n'y avoir lieu à référé est confirmée. 



Sur la demande de dommages-intérêts



L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 



L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas suffisante à faire dégénérer l'exercice de ce droit en abus et n'est pas en soi constitutive d'une faute.



Cependant, l'action en justice ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. 



La société DSC sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en soutenant que l'action introduite par la société Simafor est abusive, celle-ci l'ayant engagée dans l'unique but de reprendre les locaux sans lui verser d'indemnité d'éviction afin de réaliser un projet de construction. 



La société Simafor qui conclut au rejet de toutes les prétentions de la société DSC, ne développe aucun moyen sur ce point. 



Il ressort des e-mails échangés en avril, juillet 2022 et janvier 2023 que la société Novaxia, présidente de la société Simafor, entendait réaliser des travaux, soit à l'issue du bail, soit en résiliant de façon anticipée le bail, qu'elle cherchait à évaluer l'indemnité complémentaire due pour la relocation de La Plateforme du Bâtiment et la perte de son fonds et sollicitait à ce titre des informations à la société DSC, évoquant les expertises que le preneur devait effectuer. La société DSC démontre avoir mandaté et réglé un expert amiable pour la somme de 8.400 euros. 





La société Novaxia a, dans ce cadre, délivré, le 13 décembre 2023, à la société DSC un congé portant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet du 30 juin 2024. Si ce congé délivré par la présidente de la société Simafor et non directement par cette dernière est dépourvu d'effet, il traduit néanmoins, au regard des pourparlers engagés, la volonté de la bailleresse de ne pas renouveler le bail. 



Dans ces conditions, le commandement d'avoir à mettre fin à la sous location, délivré le 22 novembre 2024, puis l'action aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, alors que la société Simafor avait connaissance de la présence de la Plateforme du Bâtiment dans ses locaux au moins depuis 2022 et avait engagé des négociations avec la société DSC avec l'offre d'une indemnité d'éviction, traduit sa légèreté blâmable. Or, la société DSC a été contrainte de former opposition à ce commandement et de gérer une procédure judiciaire, ce qui l'a conduit à assumer divers frais. 



Il convient en conséquence, infirmant l'ordonnance de ce chef, d'allouer à la société DSC la somme de 5000 euros en réparation du préjudice subi.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens. En revanche, c'est à tort qu'il n'a pas alloué d'indemnité au titre des frais irrépétibles à la société DSC alors que la société Simafor a succombé en ses prétentions et que la société DSC a été contrainte d'engager des frais pour assurer sa défense. Il convient ainsi de condamner la société Simafor à la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. 



La société Simafor, succombant à l'instance est condamnée aux dépens d'appel et à verser à la société DSC la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 







PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance critiquée sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes de dommages-intérêts formée par la société Distribution Sanitaire Chauffage et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau, 



Condamne la société Simafor à verser à la société Distribution Sanitaire Chauffage la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 



Condamne la société Simafor à verser à la société Distribution Sanitaire Chauffage la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 



Condamne la société Simafor aux dépens d'appel et à verser à la société Distribution Sanitaire Chauffage la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT