Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 29 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 25/02796 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JWBE 



NR



PRESIDENT DU TJ D'[Localité 1]

30 juin 2025 RG :25/00224



S.A.S.U. OMEGA ENERGIES INDUSTRIES



C/



S.C.I.. SCI TNO

















































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale



ARRÊT DU 29 MAI 2026





Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 1] en date du 30 Juin 2025, N°25/00224



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller



GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Mai 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.A.S.U. OMEGA ENERGIES INDUSTRIES, S.A.S.Uau capital de 6.000,00 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'AIX-EN-PROVENCE sous le n°917 962 896, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice, domicilié es qualité audit siège





[Adresse 2] 

[Localité 2]



Représentée par Me Béatrice ZAVARRO de la SELARL B. ZAVARRO - SELURL, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par Me Séverine MOULIS, Postulant, avocat au barreau de NIMES



INTIMÉE :



Société SCI TNO Société civile immobilière au capital de 1.372,04 €, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le numéro 378'984'777, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON



Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Avril 2026



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 29 Mai 2026, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSÉ



Vu l'appel interjeté le 7 août 2025 par la SASU Omega Energies Industries à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 30 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 25/00224 ;



Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 11 septembre 2025 ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 avril 2026 par la Société Omega Industries, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 janvier 2026 par la SCI TNO, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu l'ordonnance du 11 septembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 23 avril 2026.



***

Par acte sous seing-privé du 13 juillet 2006, la société TNO a donné à bail à la Société Provençale d'Electricité et Câblage (SPEC) un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 4] (84), pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2006, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 77 592,00 euros payable trimestriellement. Ce bail commercial a été renouvelé, prenant effet le 1er juillet 2015 pour une nouvelle période de 9 années. 



Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, et ce un mois après un commandement de payer les sommes dues, demeuré infructueux.



***

Par jugement du tribunal de commerce d'Avignon du 19 octobre 2022, l'ensemble des éléments incorporels et corporels de la branche « industrie », ainsi que plusieurs contrats du fonds de commerce de la société Provençale d'électricité et câblage ont été cédés à la société Omega Energies Industries, ci-après la société Omega Energies, dont le bail commercial.



La société Omega Energies a délivré un congé à la société TNO pour le 31 mars 2025.



Néanmoins, les loyers n'ont plus été régulièrement réglés par le locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 3 mars 2025 d'un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail. 



***

Par exploit du 5 mai 2025, la société TNO a fait assigner la société Omega Energies en reconnaissance que l'appel est recevable et bien-fondé dans ses demandes, en constat de manquements de la société défenderesse à ses obligations contractuelles, en condamnation au paiement provisionnel d'une somme déterminée, aux fins également de voir débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et de la condamner au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le tribunal judiciaire d'Avignon. 



***

Par ordonnance de référé du 30 juin 2025, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a statué ainsi : 



« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, 



Constatons que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. Omega Energies Industries, relatif à un local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 4] (84), propriété de la S.C.I. TNO, s'est trouvé résilié de plein droit le 4 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte, 



Disons qu'à compter de cette date, la S.A.S. Omega Energies Industries est occupant sans droit ni titre, 



Ordonne en conséquence à la S.A.S. Omega Energies Industries de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, 



Disons qu'en cas d'expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 



Condamne la S.A.S. Omega Energies Industries à payer à la S.C.I. TNO, à titre provisionnel : 

- la somme de vingt mille deux cent quatre-vingt-six euros (20.286,000 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu'au mois de mars 2025 inclus ; 

- une indemnité d'occupation d'une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, 



Condamne la S.A.S. Omega Energies Industries à payer à la S.C.I. TNO la somme de mille euros (1.000,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la S.A.S. Omega Energies Industries aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 3 mars 2025, assignation en justice du 5 mai 2025 ...),



Rejette toutes autres demandes. »



***

La société Omega Energies a relevé appel le 7 août 2025 de cette ordonnance de référé pour la voir infirmer en ce qu'elle a :




constaté que le bail commercial dont est titulaire la société Omega Energies Industries, propriété de la société TNO, s'est trouvé résilié de plein droit le 4 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat, 

dit qu'à compter de cette date, la société Omega Energies est occupant sans droit ni titre, 

ordonné en conséquence à la société Omega Energies de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, 

dit qu'en cas d'expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

condamné la société Omega Energies à payer à la société TNO, à titre provisionnel : - la somme de vingt mille deux cent quatre-vingt-six euros (20.286,000 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu'au mois de mars 2025 inclus ; - une indemnité d'occupation d'une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, 

condamné la société Omega Energies à payer à la société TNO la somme de mille euros (1.000,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné la société Omega Energies aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 3 mars 2025, assignation en justice du 5 mai 2025 ...),

rejeté toutes autres demandes.




***

Dans ses dernières conclusions, la société Omega Energies, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1347 et 1347-1 du code civil, de :



« 1°. Réformer l'ordonnance entreprise du 30 juin 2025 notifiée le 25 juillet 2025 

 

2°. Condamner la SCI TNO au paiement du dépôt de garantie de 16164 euros à la faveur de la SAS Omega Energies 



3°. Retenir la compensation des créances et dettes réciproques entre les parties, 



4°. Condamner la SAS Omega Energies au paiement de la somme de 20286 euros en vertu de l'ordonnance du 30 juin 2025. 



5°.Rejeter les prétentions de la SCI TNO au titre de la taxe foncière 2025.



6°.Rejeter les prétentions de la SCI TNO au titre de la réparation de la porte sectionnelle manuelle Sud. 



7°. Condamner la SCI TNO à la somme de 1000 euros sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. ». 



Au soutien de ses prétentions, la société Omega Energies, appelante, expose qu'elle ne conteste pas devoir le dernier trimestre des loyers du 1er janvier au 31 mars 2025 pour un montant de 20.286,00 euros. Elle sollicite cependant que compensation soit faite avec les 16.164,00 euros que la société TNO lui doit au titre du dépôt de garantie, l'état des lieux de sortie réalisé le 30 mars 2025, par un commissaire de justice et en présence des membres du personnel de la SPEC, n'ayant révélé aucun désordre nouveau lui étant imputable et induisant une retenue dudit dépôt. 



Elle s'oppose au paiement de la taxe foncière 2025, pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025, soit 1 124, 87 euros au motif que le montant réclamé par la SCI TNO semble être établi sur une base forfaitaire (référence à la taxe 2024), sans production de justificatif précis pour 2025.



Elle s'oppose également au paiement de la réparation de la porte sectionnelle manuelle sud en soutenant que cette porte était dysfonctionnelle depuis 2021 et la société SPEC, rachetée par la société Omega Energies en octobre 2022, avait déjà fait établir un devis de réparation le 6 juillet 2021. Trois salariés de la société SPEC attestent que la porte n'a jamais fonctionné, en sorte qu'il apparaît que les dysfonctionnements de cette porte sont antérieurs à l'entrée dans les lieux de la société Omega Energies.



En outre, le devis de réparation de 2021 transmis par le bailleur concerne une porte de garage sectionnelle électrique. Or, la porte en cause est une porte sectionnelle manuelle, en sorte qu'il ne s'agit pas de la même porte.



Enfin, la société TNO produit, à l'appui de ses conclusions, un devis daté du 30 mai 2025 qui fait état du remplacement des ressorts de la porte sectionnelle avec dépose de l'ensemble. La société Omega Energies conteste ce devis considérant d'une part qu'il s'agit d'un nouveau désordre non signalé lors de l'état des lieux, d'autre part que le constat a été dressé de façon contradictoire en présence des représentants de la SPEC qui n'ont pas attiré l'attention des huissiers sur ce désordre. 



 ***

Dans ses dernières conclusions, la société TNO, intimée, demande à la cour, au visa des articles 564, 565, 566 et 567 du code de procédure civile, de l'article 1103 du code civil, de l'article 1709 du code civil, et de l'article 1728 2° du code civil, de :



« Confirmer l'ordonnance du 30 juin 2025 en ce qu'elle a prononcé :



- la condamnation de la société Omega Energies Industries à verser à la société SCI TNO, la somme de de 20.286,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 correspondant au loyer et charges impayés du 1er trimestre 2025,



- la condamnation de la société Omega Energies Industries à verser à la société SCI TNO, la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et outre les entiers dépens d'instance s'élevant à la somme de 423,50 euros (commandement de payer et significations de l'assignation du 5 mai 2025 et de l'ordonnance du 30 juin 2025)



Statuant à nouveau : 



- Condamner la société Omega Energies Industries à verser à la société SCI TNO, la somme de 3.336,00 euros TTC au titre de la remise en état de la porte sectionnelle sud des locaux loués, 



- Ordonner une compensation de la dette locative globale due par la société Omega Energies Industries, avec le montant du dépôt de garantie de 16.164,00 euros conservé par la société SCI TNO,



- Condamner la société Omega Energies Industries à verser à la société SCI TNO la somme de 10.006,37 euros, somme restante due après compensation opérée entre la dette locative globale de 26.170,37 euros et le dépôt de garantie de 16.164,00 euros.



- Condamner la société Omega Energies Industries à verser à la société SCI TNO, la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d'appel. ». 



Au soutien de ses prétentions, la société TNO, bailleresse, expose qu'elle n'est pas opposée à cette compensation mais que les sommes dues par la société Omega Energies Industries doivent être actualisées pour comprendre la somme de 1.124,87 euros au titre du prorata de taxe foncière 2025 due par le preneur pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, portant la somme globale due par la partie appelante à 22.834,37 euros, outre la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 230 euros au titre du commandement de payer signifié le 3 mars 2025, la somme de 114, 82 euros au titre de la signification de l'assignation du 5 mai 2025 et la somme de 78, 68 euros au titre de la signification de l'ordonnance du 30 juin 2025.



Elle ajoute qu'il convient également de tenir compte d'une facture de remise en état que le bailleur a dû exposer à la suite de la restitution des lieux par la Société Omega Energies Industries le 31 mars 2025, à hauteur de 3 336 euros, correspondant à la réparation d'une porte située côté sud, conformément à l'état des lieux de sortie au cours duquel a été constaté le dysfonctionnement de la porte sectionnelle manuelle sud.



***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.



DISCUSSION



- Sur la demande de compensation des créances et dettes réciproques :



L'article 1347 du code civil énonce : 

La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. 

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 

 

L'article 1347-1 du même code ajoute : 

Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. 

Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.



La société Omega Energies ne conteste pas sa condamnation à verser à la société SCI TNO, la somme de de 20.286,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 au titre des loyers et charges impayés du 1er trimestre 2025.



Elle sollicite la compensation avec le dépôt de garantie qu'elle a versé et le principe de la compensation n'est pas contesté par la société TNO qui sollicite une actualisation des sommes restant dues.



- sur la demande au titre de la taxe foncière :



Le contrat de bail comporte la mention de ce que le preneur supportera les charges, taxes et prestations afférentes aux biens loués, conformément à l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances annexé au contrat, dont la taxe foncière.



La société TNO produit son avis d'imposition au titre de la taxe foncière 2025 pour un bien situé [Adresse 7] à [Localité 4] d'un montant de 4 562 euros, en sorte qu'elle justifie, contrairement à ce qui est soutenu par la société Omega Energies, d'un montant précis et non d'une demande forfaitaire.



Le montant de la quote-part retenue par la société TNO à la charge de la société Omega Energies, calculé prorata temporis, n'est pas remis en cause, même à titre subsidiaire par la société TNO.



La somme de 1 124, 87 euros est due par la société Omega Energies pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025. 



- sur la demande au titre de la réparation de la porte sectionnelle sud : 



Le procès-verbal d'état des lieux de sortie établi à la requête de la SCI TNO le 31 mars 2025 fait état pour le grand hangar, désigné comme étant la pièce n°6, des constatations suivantes :

« (')

La porte coulissante coulisse sans difficulté.

La porte battante antipanique s'ouvre sans difficulté également

La porte sectionnelle électrique est en parfait état de fonctionnement.

La porte sectionnelle manuelle sud, après plusieurs minutes à essayer de la relever, est hors d'état de fonctionnement.

La porte sectionnelle manuelle nord est déverrouillée. Elle fonctionne. 

(') » 



Il est versé au débat un devis n°00634 du 6 juillet 2021 établi par la société Sud fermeture au nom de la société SPEC, pour une intervention sur une porte de garage sectionnelle industrielle pour un montant total de 2 574 euros comprenant une boite à bouton « montée/Descente », le montage/démontage et l'échafaudage. 



La cour observe d'une part, qu'aucun autre devis n'est produit, ni visé par les bordereaux de communication de pièces. D'autre part, il est indifférent au litige que ce devis soit antérieur au rachat par la société Omega Energies de la société SPEC dès lors qu'il est constant que le bail commercial avec la SCI TNO a été transféré dans le cadre du plan de cession du fonds de commerce de la SAS SPEC à la société Omega Energies Industries, suivant un jugement du tribunal de commerce d'Avignon du 19 octobre 2022 et que la conséquence de cette cession est la transmission des obligations découlant du bail au dernier titulaire, soit en l'espèce, la société Omega Energies qui est tenue de réparer les dégradations commises par ses prédécesseurs.



Cependant, la société Omega Energies soutient que la porte sectionnelle manuelle sud dysfonctionnait depuis longtemps et produit trois témoignages de salariés de la société SPEC en ce sens. Seul le témoignage de M. [K] [F] qui désigne la porte sectionnelle de l'atelier côté sud, comme étant difficilement manoeuvrable à la main par une seule personne, est exploitable, les deux autres témoignages ne permettant pas d'identifier avec certitude la porte en question. En effet, M. [Z] [O] fait état du « portail du bâtiment SPEC » qui n'a jamais fonctionné correctement, tandis que M. [E] [N] désigne la porte sectionnelle sans précision.



En l'état des éléments produits, faute pour la société bailleresse de produire l'état des lieux d'entrée, la cour n'est pas en mesure de dire, par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, si le dysfonctionnement de la porte sectionnelle côté sud est imputable aux locataires, qu'il s'agisse de la société SPEC ou de la société Omega Energies ou s'il existait déjà à l'entrée dans les lieux de la société SPEC.



Enfin, aucune facture de réparation correspondant au devis n'est produite.



La cour rejette la somme réclamée par la société TNO au titre des réparations locatives. 



La créance de la société TNO à l'encontre de la société Omega Energies s'élève par conséquent à la somme de 21 410, 87 euros ( 20 286 euros + 1 124, 87 euros) et celle de la société Omega Energies à l'encontre de la société TNO au titre de la restitution du dépôt de garantie s'élève à la somme de 16 164 euros.



Après compensation entre ces deux sommes, la société Omega Energies est débitrice de la somme de de 5 246, 87 euros. 



Sur les frais de l'instance :



La société Omega Energie, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile devra supporter les dépens de l'instance et payer à la société  TNO une somme équitablement arbitrée à 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à établir les comptes entre les parties comme suit :



Condamne la société Omega Energies à payer à la société TNO la somme totale de 21 410, 87 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 à hauteur de 20 286 euros et intérêts au taux légal à compter de la présente décision à hauteur de 1 124, 87 euros



Condamne la société TNO à restituer à la société Omega Energies la somme de 16 164 euros au titre du dépôt de garantie



Ordonne la compensation entre ces sommes. 



Dit que la société Omega Energies supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à la société TNO une somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,