Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 2 — 28 mai 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 28/05/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 23/05659 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VIDY



Jugement (N° 22/01182)

rendu le 20 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes





APPELANT



Monsieur [O] [K]

né le 31 août 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C-59178/24/000134 du 11/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3]



représenté par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué



INTIMÉ



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 

pris en la personne de son syndic en exercice [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Julien Briout, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 04 novembre 2025 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 après prorogation du délibéré en date du 19 février 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Gaetan Delettrez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 06 octobre 2025 



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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



M. [O] [K] est copropriétaire des lots n°9, 13 et 24 au sein de la résidence [Adresse 2].



Exposant que M. [K] ne s'acquittait pas des charges de copropriété dues, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [K] un certain nombre de mises en demeure et un commandement de payer, le 20 février 2019. Le 13 janvier 2021, il a sollicité et obtenu une ordonnance d'injonction de payer.



Cette ordonnance a été signifiée à M. et Mme [K] le 19 janvier 2021.



L'ordonnance a été revêtue de la formule exécutoire, le 6 avril 2021.

M. [K] a formé opposition à cette ordonnance.



Par jugement du 20 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

-Déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 19 janvier 2021 formée par M. et Mme [K] ;

-Mis à néant cette ordonnance et y substituant la présente décision ;

-Condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 5 025,57 euros laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1 843,94 euros à compter du 20 février 2019 et à compter de la présente décision pour le surplus,

-Condamné in solidum M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné in solidum M. et Mme [K] aux dépens de l'instance.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 21 décembre 2023, M. [O] [K] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 septembre 2025, M. [K] demande à la cour de :

-Infirmer le jugement rendu le 20.10.2023 par le Tribunal judiciaire de VALENCIENNES en ce qu'il a :

-Condamné solidairement Monsieur et Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4] la somme de 5 025,57 euros laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1 843,94 euros à compter du 20/02/2019 et à compter de la présente décision pour le surplus. 

-Condamné in solidum Monsieur et Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts. 

-Condamné in solidum Monsieur et Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du CPC. 

-Condamné in solidum Monsieur et Madame [O] [K] aux dépens de 'instance, lesquels comprendront ceux de l'ordonnance d'injonction de payer.

- Débouté les parties de leurs autres demandes.



ET STATUANT A NOUVEAU

A titre principal, 

-Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Subsidiairement, 

-Voir expurger du montant des sommes réclamées des sommes suivantes : 

-Des charges réclamées selon décompte arrêté au 14 avril 2016 : 2 002,21euros

-Au titre des frais : 1 985,97euros

-Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] du surplus de ses demandes, 

-Octroyer à Monsieur [K] les plus larges délais de paiement,

-Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.



Il fait valoir qu'une partie des demandes sont prescrites, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas interrompu la prescription quinquennale, il ajoute que des charges indues ont été réclamées. Enfin il soutient que malgré ses demandes, il n'a pas obtenu les pièces justificatives des réclamations.



Par conclusions signifiées par RPVA LE 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande à la Cour de :

-confirmer le jugement rendu le 20 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes,

-Débouter M. [O] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Y ajoutant, 

-Condamner M. [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 8 980,01 euros selon décompte arrêté au 24 Juillet 2024, avec intérêts judiciaires à compter du 20 Février 2019 sur la somme de 1 843,94 euros et pour le surplus à compter de la signification des conclusions d'intimé. 

-Condamner M. [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme complémentaire de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

-Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel. 

-Le condamner enfin aux entiers frais et dépens de l'appel.



Il conteste la prescription invoquée, faisant valoir qu'elle a été interrompue par la reconnaissance par M. [K] du bien-fondé de la créance en ce qu'il a procédé spontanément au règlement d'une partie des dettes, à défaut le syndicat des copropriétaires fait valoir les dispositions de l'article 1342-10 du code civil exposant que les règlements spontanés effectués doivent être imputés à défaut d'indication, sur la dette la plus ancienne de sorte que les sommes réclamées ne sont pas atteintes par la prescription.

Quant aux sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il justifie des budgets prévisionnels approuvés en assemblée et qui n'ont pas été contestés par l'appelant, de sorte qu'il justifie des demandes en paiement. 



Enfin le syndicat des copropriétaires réclame l'actualisation de sa dette aux dernières charges impayées.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la prescription de la créance



L'article 42 de la loi du 10 juillet 1065 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi « [Localité 4] », dispose que, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.



La loi du 23 novembre 2018 a modifié ces dispositions de sorte que l'article 42 précité dispose désormais que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.



L'article 2222 du code civil prévoit cependant, en son alinéa 2, qu'en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription , ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Et le délai de prescription antérieur à l'entrée en vigueur de la loi [Localité 4], le 24 novembre 2018, était de dix ans.



Selon l'article 1342-10 du code civil le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.



A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



M. [K] soutient que le paiement de charges antérieures au 14 avril 2016 est irrecevable en raison de la prescription.



En l'espèce, il ressort des décomptes de charges produits qu'à la date du 14 avril 2016 les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des exercices antérieurs à 2016, depuis 2011, étaient de 2 002,21 euros.

Depuis le 14 avril 2016, les versements effectués par M. [K] se sont élevés à plus de 8 552 euros, en l'absence d'indication du débiteur, les versements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes antérieures à 2016, en sorte que les créances postérieures au 14 avril 2016 ne sont pas prescrites puisque l'ordonnance d'injonction de payer a été délivrée le 14 avril 2021, l'action du syndicat des copropriétaires est bien recevable.





Sur la demande en paiement des charges



Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : 



« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ». 



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 ' art. 10 dispose : 



« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; 

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; 

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; 

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. 

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » 



L'article 19 de la Loi dispose quant à lui : 



« les créances de toutes natures de syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite après une mise en demeure restée infructueuse » ;

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « le syndic peut exiger le versement de provisions sur charges en cours d'exercice ». 

L'article 36 du même décret dispose que « les sommes dues au titre de l'article 35 du décret portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ». 



Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en produisant les pièces nécessaires relatives au décompte de répartition des charges, des procès-verbaux d'assemblée approuvant les comptes des différents exercices concernés ainsi que les documents comptables (3ème Civ 12 janvier 2022 pourvoi n° 21-10481)



Le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :




 les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes des années précédentes et adoptant le budget prévisionnel de l'année suivantes (pièces 10/1 à 10/9 du syndicat) depuis 2012 et jusqu'à 2024 et les procès-verbaux des années 2024 et 2025 (pièces 18)

les décomptes de charge concernant les lots appartenant à M. [K] depuis 2012 et jusqu'au 1er juillet 2023 (pièce 14 du syndicat),

les appels individuels de charges depuis 2012 concernant les lots de M. [K] avec actualisation à 2025 (pièces 13, 17 et 21),

 les justificatifs de frais (pièces 11 et 17)

Un récapitulatif détaillé de la créance (pièce 14 pour la période allant de 2012 2023 actualisée au 24 juin 2025 pièce 21)




Les pièces produites jutifient des charges réclamées, la contestation opposée par M. [K] concernant les frais de recouvrement des créances, les actes accomplis en vue de recouvrer la créance du syndicat (mises en demeure signification) sont justifiés.

Au vu des décomptes et justificatifs, la créance du syndicat doit être arrêtée au 1er juillet 2025 à la somme de 8980 euros (pièce 21), sans qu'il soit nécessaire, contrairement à ce que soutient M. [K], que soit communiqué l'état descriptif de division, qui en tout état de cause est communiqué en pièce 15.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 5 025,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019 sur la somme de 1 843,94 euros et à compter du jugement sur le surplus.



La cour ajoutera, au vu des pièces actualisant la créance du syndicat des copropriétaires, que M. [K] sera condamné au paiement de la somme de 3 954,43 euros au titre des charges dues depuis le jugement dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 19 août 2025 date des conclusions actualisant la créance.



Sur la demande de délais de paiement 



Selon l'article 1343-5 du code civil 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.



La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.'



En l'espèce, M. [K] ne justifie pas de sa situation financière ce qui ne permet pas de faire droit à la demande.



Sur la demande de dommages et intérêts 



En vertu de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts mais ne justifie pas d'un dommage financier ou moral distinct de celui réparé par l'allocation des intérêts moratoires, il n'est justifié d'aucun retard dans la réalisation de travaux, ni de démarches particulières autre que celles indemnisées dans le cadre du recouvrement des charges, en conséquence le jugement sera infirmé et le syndicat des copropriétaires débouté de sa demande.



Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles



M. [K] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes du 20 octobre 2023,



Sauf en ce qui concerne la condamnation de M. [O] [K] à payer des dommages et intérêts,



Statuant à nouveau, 



Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,



Y ajoutant,



Condamne M. [O] [K] à payer aux syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 3 954,43 euros au titre des charges dues depuis le jugement 



Dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 19 août 2025 date des conclusions actualisant la créance,



Condamne M. [K] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,



Condamne M. [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier













La présidente





























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.