Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 28 mai 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 28/05/2026





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Minute électronique : 

N° RG 23/04422 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VD7C



Jugement (N° 21/01893)

rendu le 15 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANTS



Monsieur [Q] [E]

né le 19 octobre 1973 à [Localité 1]

Madame [K] [Z] épouse [E]

née le 11 mars 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Justine Cordonnier, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant



INTIMÉES



La SARL Feoh

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Marie-Christine Dutat, avocat au barreau de Lille, avocat constitué assistée de Me Manuel Raison, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant



La SCCV Foch 

prise en la personne de son rprésentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Jimmy Serapionian, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant



DÉBATS à l'audience publique du 2 février 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 après prorogation du délibéré en date du 26 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2026 



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Suivant contrat préliminaire de réservation du 26 juillet 2006, M. [Q] [E] et son épouse, Mme [K] [Z], (les époux [E]) se sont vu conférer la faculté d'acquérir de la société civile de construction vente Foch (ci-après la société Foch) un appartement de type studio n°41 b constituant le lot n°20 situé au 4ème étage d'un immeuble à construire sis [Adresse 4] à [Localité 5] (Nord), d'une superficie de 22,60 m², et un emplacement de parking, dont la promotion immobilière était assurée par la société [S].



Par contrat daté du même jour, les époux [E] ont confié la gestion locative dudit bien à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Feoh (ci-après l'agence Feoh), pour une durée d'un an renouvelable tacitement.



Aux termes de deux actes authentiques du 25 juin 2008, les époux [E] et la société Foch ont formalisé la vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement de type T1 situé au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un prix de 72 292 euros, outre celle d'un lot n°70 de parking situé dans la même copropriété, au prix de 8 600 euros.



Suivant lettre de mandat du 30 mars 2010, les époux [E] ont confié à l'agence Feoh le soin de procéder en leur nom à la livraison et la remise des clés du studio puis, par contrat du 5 avril 2010, ils lui ont confié un nouveau mandat de gérance pour une durée de trente-six mois, aux fins notamment de trouver des locataires, louer et relouer le bien.



L'agence Feoh a ainsi accepté la livraison de l'appartement au nom des époux [E] suivant procès-verbal de livraison du 31 mars 2010, sans émettre de réserve quant à la contenance du bien. Puis, elle a procédé à sa mise en location par contrat de bail conclu le 15 juillet 2010.



Courant 2017, les époux [E] ont résilié le mandat de gestion locative confié à l'agence Feoh.



Invoquant avoir découvert l'existence d'un déficit significatif de 20 % de la superficie réelle du bien, soit 18,22 m² au lieu des 22,60 m² spécifiés dans l'acte de vente, les époux [E] ont, par courriers recommandés avec demande d'avis de réception du 5 janvier 2021, vainement mis en demeure la société Foch, d'une part, et l'agence Feoh, d'autre part, d'avoir à leur payer une indemnité de 14 011 euros à titre de réduction du prix de vente pour la première et une indemnité de 12 609 euros en réparation de leur perte de chance, évaluée à 90 %, d'obtenir le remboursement du montant d'une partie du prix de vente pour la seconde.



Par actes des 16 et 19 mars 2021, les époux [E] ont alors fait attraire l'agence Feoh et la société Foch devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir, après reconnaissance de leurs responsabilités contractuelles respectives, l'indemnisation de leur préjudice. 



Saisi d'un incident de recevabilité de la demande, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 4 avril 2022, renvoyé la question devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, qui, par décision du 8 juillet 2022, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action formée par les époux [E] à l'encontre de l'agence Feoh.



Par jugement réputé contradictoire du 15 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

- débouté les époux [E] de l'intégralité de leurs prétentions formées tant à l'encontre de la société Foch qu'à l'encontre de l'agence Feoh,

- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

- débouté les époux [E] de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les mêmes aux dépens ainsi qu'à payer à l'agence Feoh la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Les époux [E] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 25 juin 2024, demandent à la cour, au visa des articles 1116,1304, 1147 et 1382 du code civil, dans leur version applicable au litige, 1384 et suivants, 1355 du code civil ainsi que 122, 480 et 775 du code de procédure civile, de :



- déclarer irrecevables les demandes tendant à : 

 - « déclarer irrecevables M. et Mme [E] en leur appel et leurs demandes à l'égard de la société Foch comme étant forclos et surabondamment prescrits »,

 - « débouter M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'égard de la société Foch comme forclos et prescrits »,

 - « déclarer M. et Mme [E] irrecevables en l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de l'agence Feoh en raison de la prescription » ;

 

- infirmer le jugement entrepris et, 



statuant à nouveau, 

 - dire et juger recevables et bien fondées leurs demandes, 

- débouter l'agence Feoh et la société Foch de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner in solidum l'agence Feoh et la société Foch à leur payer la somme de 14 011 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la réduction de la superficie de l'appartement, 

 - condamner in solidum les mêmes à leur payer la somme de 8 273,89 euros correspondant aux intérêts du prêt bancaire indûment supportés, 

 - condamner in solidum les mêmes également à leur payer la somme de 83,15 euros au titre des droits d'enregistrement indûment supportés, 

 - condamner in solidum les mêmes encore à leur payer la somme de 929,32 euros correspondant à l'impôt foncier indûment supporté ;

 

En tout état de cause, 

 - ordonner la capitalisation des intérêts, 

 - condamner in solidum la société Foch et l'agence Feoh aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 22 décembre 2025, la société Foch demande à la cour, au visa des articles 1116, 1147 et 1149 du code civil, en leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 1604, 1622, 1641, 1642-1, 1648, 2224 et suivants du code civil, ainsi que 9, 122, 126,789, 907, 914 et suivants du code de procédure civile, de :



A titre principal,

- déclarer irrecevables ou, à défaut, débouter les époux [E] de leur appel et leurs demandes à son égard comme étant forclos et surabondamment prescrits,



A titre subsidiaire,



- débouter les mêmes de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son égard, comme étant mal fondées tant en leur principe qu'en leur quantum ;



En conséquence, en tout état de cause,



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Loïc Le Roy, en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du même code.



Aux termes de ses dernières conclusions remises le 12 janvier 2024, l'agence Feoh demande à la cour, au visa des articles 1984 et suivants, 2224 du code civil, 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, de confirmer le jugement entrepris et, en conséquence, de :



A titre principal,

- déclarer les époux [E] irrecevables comme étant prescrits en l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

 

A titre subsidiaire, 

 - débouter les époux [E] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ; 

 

De manière plus subsidiaire, 

 - minorer les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;



En toute hypothèse,

- condamner tout succombant aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 12 janvier 2026.



En application des articles 442 et 445 du code de procédure civile, les appelants ont été invités à communiquer à la cour :

- l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble établis suivant acte reçu par Me [G] [F] le 26 décembre 2007,


 le plan coté de l'appartement vendu indiquant les surfaces de chacune des pièces et dégagements, portant le visa des parties et la mention d'annexe par le notaire, dont il est indiqué en page 11 de l'acte de vente qu'il est annexé à celui-ci.




Les époux [E] ont fait diligence par note en délibéré reçue le 22 mai 2026, en produisant le règlement de copropriété-état descriptif de division et son modificatif, et en indiquant que le plan coté annexé à l'acte authentique de vente constituerait la page 100 de leur pièce 10. La société Foch y a répondu le 27 mai 2026, en relevant que le modificatif produit était sans rapport avec le lot litigieux. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur les fins de non-recevoir 



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



L'article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.



* Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des époux [E] à l'encontre de l'agence Feoh



En vertu de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.



L'article 1355 du code civil dispose que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.



L'article 794 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige en première instance telle qu'elle résulte du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 entré en vigueur le 1er janvier 2020, prévoit que les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789.



En vertu du 6° de l'article 789, dans sa rédaction résultant du même décret, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



Le neuvième alinéa de cet article ajoute que lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire.



Enfin, l'article 795 du même code, dans sa rédaction issue du même décret, précise que les ordonnances du juge de la mise en état et les décisions rendues par la formation de jugement en application du neuvième alinéa de l'article 789 ne sont pas susceptibles d'opposition ; qu'elles ne peuvent être frappées d'appel ou de pourvoi en cassation qu'avec le jugement statuant sur le fond ; que toutefois, elles sont susceptibles d'appel (...) dans les quinze jours à compter de leur signification, lorsque : (...) 2° Elles statuent sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir a nécessité que soit tranchée au préalable une question de fond, l'appel peut porter sur cette question de fond.



En l'espèce, saisi d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité formée par les époux [E] à l'encontre de l'agence Feoh sur le fondement de la faute qu'elle aurait commise dans le cadre de l'exécution du contrat de mandat qu'ils lui avaient confié, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 4 avril 2022, renvoyé la question devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, qui, par jugement du 8 juillet 2022, a rejeté cette fin de non-recevoir.



Il n'a pas été formé appel de cette décision, désormais irrévocable, de sorte qu'en vertu de l'autorité de la chose jugée, l'agence Feoh est irrecevable à soulever la prescription de l'action en responsabilité contractuelle exercée à son encontre par les époux [E] sur le même fondement qu'en première instance.



* Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action exercée par les époux [E] à l'encontre de la société Foch



La société Foch invoque la forclusion de l'action des époux [E] en ce qu'elle serait fondée sur le défaut de contenance, d'une part, et sur la garantie des vices cachés, d'autre part.



Les époux [E] font valoir en réponse que leur action n'est fondée sur aucun de ces deux fondements juridiques, de sorte que la forclusion invoquée ne trouve pas à s'appliquer.



Sur ce 



En vertu de l'article 1622 du code civil, l'action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l'acquéreur, doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.



Il est constant que le point de départ du délai préfix d'un an de l'action en diminution du prix de vente en l'état futur d'achèvement est la date de livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble ne pouvant être opérée qu'à cette date (3ème civ., 11 janvier 2012, pourvoi n°10-22.924) ; que ce délai d'un an est un délai de forclusion et non pas un délai de prescription susceptible d'être interrompu (3ème civ., 2 juin 2016, pourvoi n°15-16.967).



En l'espèce, s'il est constant que la livraison du bien est intervenue le 31 mars 2010, de sorte que les époux [E] avaient jusqu'au 31 mars 2011 pour engager une éventuelle action en réduction de prix, la cour constate que ce n'est pas sur ce fondement juridique qu'ils sollicitent leur indemnisation, mais sur le fondement de la responsabilité pré-contractuelle et contractuelle de la société Foch.



Le moyen est donc inopérant.



Il en est de même du moyen tiré de la forclusion de l'action fondée sur la garantie des vices cachés prévue à l'article 1641 du code civil, ce fondement juridique n'étant pas davantage invoqué par les époux [E].



* Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action exercée par les époux [E] à l'encontre de la société Foch



La société Foch invoque par ailleurs la prescription de l'action exercée par les époux [E] à son encontre, que ce soit sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance conforme ou sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.



Les époux [E] lui opposent, d'une part, qu'ils n'exercent pas leur action sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance conforme mais sur le fondement de la responsabilité contractuelle et, d'autre part, que par jugement du 8 juillet 2022, il a déjà été statué sur la prescription de l'action fondée sur la responsabilité contractuelle, ce jugement ayant l'autorité de la chose jugée.



Sur ce 



Vu les articles 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil précités,



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Il convient tout d'abord de relever que les époux [E] ne fondent pas leur action sur le manquement de la société Foch à son obligation de délivrance conforme mais sur la responsabilité pré-contractuelle et contractuelle de celle-ci pour dol et manquement à son obligation d'information, de sorte que le moyen tiré de la prescription de l'action pour manquement à l'obligation de délivrance conforme est inopérant.



Par ailleurs, le jugement rendu le 8 juillet 2022 par la formation de jugement du tribunal judiciaire de Lille sur renvoi du juge de la mise en état porte uniquement sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle exercée par les époux [E] à l'encontre de l'agence Feoh, de sorte que l'autorité de chose jugée de cette décision ne s'applique pas à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle exercée par les époux [E] à l'encontre de la société Foch, soulevée pour la première fois en cause d'appel.



La fin de non-recevoir est donc recevable.



En l'espèce, il est constant que les époux [E], qui avaient acquis l'immeuble litigieux en l'état futur d'achèvement suivant acte authentique du 25 juin 2008, ont donné mandat à l'agence Feoh de procéder en leur nom à la livraison du bien, laquelle est intervenue le 31 mars 2010 sans réserve relativement à la contenance du bien.



Compte tenu de la délégation de cette démarche à leur mandataire, qui pouvait, le cas échéant, refuser la livraison du bien ou formuler des réserves quant à un éventuel défaut de conformité, les époux [E] ne l'ont pas visité au moment de sa réception, ni dans les années qui ont suivi, le bien ayant été mis en location par l'intermédiaire de l'agence Feoh à laquelle avait été confié un mandat de gestion locative.



Ils ne peuvent donc être réputés avoir eu connaissance des faits qui leur auraient permis d'exercer leur action en responsabilité contractuelle au jour de la livraison du bien.



La société Foch ne propose pas d'autre date à laquelle les époux [E] auraient dû avoir connaissance de l'erreur de superficie alléguée de leur bien, qui soit distincte de la date de livraison.



Les époux [E] exposent quant à eux qu'ils n'ont découvert la superficie réelle de leur bien que le 14 mai 2020 lorsque, après avoir résilié courant 2017 le mandat de gestion locative confié à l'agence Feoh, ils ont fait procéder à un mesurage du bien par la société Expertima qui a établi un certificat de surface habitable.



La cour estime pour sa part que le point de départ du délai de prescription peut être fixé courant 2017, lorsque les époux [E] ont résilié le mandat de gestion locative confié à l'agence Feoh et repris la gestion de leur bien, aucun élément versé au débat ne permettant d'établir qu'ils n'ont alors pas été en mesure de le visiter, de sorte qu'ils sont réputés avoir eu connaissance des faits qu'ils allèguent de manière concomitante à cette reprise.



Ils ont délivré assignation à la société Foch par acte d'huissier du 16 mars 2021, soit moins de cinq années après avoir eu connaissance des faits leur permettant d'engager leur action.



Il s'ensuit que leur action fondée sur la responsabilité pré-contractuelle et contractuelle formée à l'encontre de cette société n'encourt pas la prescription.



La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée et les époux [E] déclarés recevables en leur action formée à l'encontre de la société Foch sur le fondement de la responsabilité pré-contractuelle et contractuelle.



Sur la responsabilité du vendeur



Les époux [E] font valoir que la réservation de l'appartement litigieux portait sur un logement d'une superficie de 22,60 m², le contrat préliminaire comportant en annexe un plan coté du bien ; que lors de la réitération de l'acte en la forme authentique, la superficie du bien n'a pas été reprise dans l'acte mais qu'il était rappelé la mise en annexe à celui-ci d'un plan coté. Ils soutiennent que si la procuration consentie par la société Foch pour la signature de cet acte comporte en annexe un plan coté figurant un appartement d'une superficie de 22,60 m², alors que leur procuration comporte en annexe un plan coté faisant référence à une superficie de 25 m², il s'agit d'une erreur matérielle et que c'est bien la superficie de 22,60 m² prévue à la réservation qui doit être retenue comme ayant valeur contractuelle. Or, ils exposent que le mesurage de l'immeuble effectué le 14 mai 2020 par la société Expertima a mis en évidence que l'appartement ne mesurait que 18,22 m², soit un déficit de 20% par rapport à la surface réservée, ajoutant qu'un second mesurage, effectué le 11 octobre 2021 par la société Agenda diagnostics accompagnée d'un huissier de justice, a relevé 17,86 m². Ils soutiennent que c'est de manière fautive que la société Foch ne les a pas informés, pendant la période pré-contractuelle, d'une part sur le risque d'une différence entre la superficie réservée et celle délivrée et, d'autre part, sur la nécessité de procéder à une vérification des superficies livrées. Ils ajoutent que c'est également de manière fautive qu'elle a modifié la contenance du lot privatif dont ils s'étaient portés acquéreurs sans les en informer et sans obtenir leur autorisation préalable, pourtant nécessaire en vertu de la clause intitulée 'Qualité et pouvoirs du vendeur' prévue dans l'acte authentique de vente. Ils entendent ainsi se prévaloir tout à la fois d'une responsabilité précontractuelle pour dol par réticence constitué par le silence observé par le professionnel, dont le caractère intentionnel se déduit de sa seule qualité, et d'une responsabilité contractuelle pour manquement du vendeur à ses obligations. 



La société Foch, qui était défaillante en première instance, fait valoir tout d'abord qu'aucun dol ne peut lui être reproché sur le fondement de l'article 1116 du code civil dans son ancienne rédaction, dès lors que toutes les informations nécessaires à la conclusion du contrat ont été communiquées aux acquéreurs, qui ne démontrent ni l'existence de manoeuvres dolosives de sa part sur la contenance du bien, ni qu'ils n'auraient pas contracté ou auraient contracté à un moindre prix s'ils avaient eu connaissance des informations qui ne leur auraient pas été communiquées. Elle souligne que les époux [E] sont de mauvaise foi à invoquer le dol alors qu'ils ont conclu en 2010 un bail d'habitation portant sur l'immeuble litigieux, dont il était indiqué à tort qu'il mesurait 25 m². Concernant la responsabilité contractuelle invoquée à son encontre, elle fait valoir qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une modification de l'appartement ou des parties communes par ses soins, le rapport de la société Expertima étant sujet à caution, de même que les rapports non contradictoires de la société Agenda diagnostics et du commissaire de justice Roeser produits en appel.



Seront successivement abordées la responsabilité pré-contractuelle du vendeur pour dol ou manquement à son obligation précontractuelle d'information, puis la responsabilité contractuelle de celui-ci.



* Sur la responsabilité pré-contractuelle pour dol ou manquement à l'obligation d'information 



Aux termes de l'article 1109 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. 



L'article 1116 du même code, dans la même version, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé. L'article 1117 de ce code, dans la même version, précise que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; qu'elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du titre III (du livre III du même code).



En vertu de l'article 1382 du même code, toujours dans la même version, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Enfin, il résulte de l'article L.111-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 27 juillet 1993 au 14 mai 2009, que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.



Il est constant que le droit de demander la nullité d'un contrat par application des articles 1116 et 1117 du code civil n'exclut pas l'exercice, par la victime des manoeuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi (1ère civ., 4 février 1975, pourvoi n°72-13.217, Bull.civ. I, n°43) ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter (3ème civ., 15 janvier 1971, pourvoi n°69-12.180 Bull. Civ. III, n°38) ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com., 28 juin 2005, pourvoi n°03-16.794, publié ) ; que, toutefois, le juge, qui n'est pas saisi d'une demande tendant à l'annulation d'une vente, peut, sans avoir à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence qu'il constate et qui s'analyse aussi en un manquement à l'obligation précontractuelle d'information du vendeur, allouer des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation de son préjudice (1ère civ., 28 mai 2008, pourvoi n°07-13.487, publié).



En l'espèce, il résulte du contrat préliminaire de réservation conclu le 26 juillet 2006 entre la société Foch, dénommée 'le réservant', et les époux [E], dénommés 'le réservataire', que 'le réservant envisage de réaliser une opération de construction pour laquelle il a été obtenu un permis de construire (...) sur un terrain sis à [Localité 5] (Nord), [Adresse 4], qui a fait l'objet à son profit d'une promesse de vente' ; que 'le réservant confère au réservataire la faculté d'acquérir, par préférence à tout autre, l'immeuble ci-après désigné, considéré en son état futur d'achèvement, tel qu'il résulte des divers plans sus ou ci-après visés. La vente sera réalisée sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement, telle que définie à l'article 1601-3 du code civil (...).



Désignation et situation des locaux objet de la réservation :

Commune de [Localité 5]

- un studio d'une surface de 22,6 m² situé au 4ème étage, portant le numéro 41 B,

- un emplacement de parking portant le numéro 70.

(...)

Prix

La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix, taxe sur la valeur ajoutée au taux de 19,60% incluse, de 80 892 euros. (...)

Ce prix est ferme et définitif si la vente intervient dans un délai de douze mois.

Si la vente devait être réalisée après cette date, le prix serait actualisé au jour de la signature de l'acte de vente, compte tenu de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction entre la valeur publiée ce jour, et la valeur publiée le jour de la signature de l'acte de vente.'



Au paragraphe consacré à la réalisation de la vente, il est en outre stipulé :

' Comme l'indique l'alinéa 2 de l'article R.261-26 du code de la construction et de l'habitation, le réservant déclare qu'il formulera son offre, par l'intermédiaire du notaire chargé de la vente, au réservataire dans un délai ne devant pas excéder douze mois à compter de la signature des présentes.



Dans le délai ci-dessus fixé, le réservant notifiera au réservataire, par l'intermédiaire du notaire chargé de la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son offre de vente comportant les informations et documents suivants :

- le projet de l'acte de vente,

- une copie des pièces qui devront être annexées à l'acte de vente conformément aux textes en vigueur,

- une copie du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,

- outre l'envoi du projet d'acte, le réservant communiquera au réservataire, dans la lettre précitée les informations suivantes :

- le prix de vente,

- les modifications éventuelles de surface ou d'équipement par rapport aux énonciations des pièces et documents visés aux présentes.'





Il résulte ainsi clairement de cette convention qu'elle s'analyse en un pré-contrat ayant pour objet de conférer au réservataire un droit de préférence pour l'acquisition de l'immeuble à construire désigné, la vente n'étant pas encore conclue entre les parties en l'absence d'accord définitif sur le prix et la chose, qui pouvaient encore évoluer.



Par ailleurs, il résulte de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 25 juin 2008 que la vente porte sur le lot numéro 20, consistant en un appartement n°41b de type T1 situé au quatrième étage comprenant un séjour avec cuisine, une salle de bains avec W.C. et la jouissance privative d'une terrasse, outre les cent trente-sept dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier, au prix de 72 292 euros, étant observé que la vente de l'emplacement de parking a fait l'objet d'un acte distinct.



Il est stipulé dans l'acte de vente que 'la consistance des fractions vendues est définie et figurée, pour ce qui concerne les fractions vendues, par le plan coté de l'appartement indiquant les surfaces de chacune des pièces et dégagements et qui, après visa des parties et mention d'annexe par le notaire soussigné, est annexé au présent acte' et, dans une clause relative aux conditions d'exécution des travaux, que 'pour l'exécution des travaux restant à faire et ci-dessus définis, la société venderesse s'oblige à se conformer aux plans et à la notice descriptive visés ci-dessus. Il est expressément convenu qu'une certaine tolérance sera admise dans l'exécution des travaux par rapport aux cotes des plans annexés à la présente vente, notamment pour des raisons techniques, mais que la surface habitable totale des biens vendus ne pourra varier en aucun cas de plus de cinq pour cent.' (Passages soulignés par la cour)



Ici encore, les acquéreurs ont bien été informés de la possibilité d'une évolution minime, dans la limite de cinq pour cent, de la surface habitable du bien livré par rapport au bien réservé.



Les époux [E] ne sont donc pas fondés à invoquer un manquement du vendeur à une obligation pré-contractuelle d'information portant sur la possibilité d'une évolution de la contenance du bien livré par rapport à celle du bien réservé. Le dol par réticence n'est donc, à cet égard, a fortiori pas caractérisé.



Si les époux [E] font encore valoir qu'il ne leur a pas été indiqué la nécessité de vérifier la contenance du bien vendu au moment de la livraison, la cour observe qu'il n'existe aucune obligation légale d'information à cet égard et que le vendeur étant tenu, en vertu des dispositions de l'article 1603 du code civil, de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, l'acquéreur qui souhaite pouvoir se prévaloir, le cas échéant, d'un défaut de conformité du bien vendu à ces spécifications, doit nécessairement prendre ses dispositions pour vérifier cette conformité.



Il ne peut donc pas être retenu un manquement du vendeur à son obligation d'information pré-contractuelle et encore moins un dol par réticence en l'absence de preuve de la rétention intentionnelle par le vendeur d'une information connue de lui avant la vente et déterminante du consentement des acquéreurs, étant observé que si un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme en ce qui concerne la contenance du bien était, le cas échéant caractérisé, ce manquement concernerait la phase d'exécution du contrat et non la phase pré-contractuelle.











* Sur le manquement du vendeur à ses obligations contractuelles d'information



En vertu de l'article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 



Il est constant que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information, doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation (1ère civ., 25 février 1997, pourvoi n°94-19.685, publié).



Par ailleurs, il résulte des articles 6 et 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie d'alléguer et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Hormis le cas où la loi en dispose autrement, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties par un technicien de son choix, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci. 



En l'espèce, le contrat préliminaire de réservation conclu entre les parties le 26 juillet 2006 porte sur la vente à intervenir d'un studio d'une surface de 22,60 m², portant le numéro 41b, situé au 4ème étage d'un immeuble devant être édifié [Adresse 4] à [Localité 5], et d'un emplacement de parking, au prix de 80 892 euros. 



Le plan du bien réservé, mentionnant sa superficie et signé des parties, y est annexé.



Par acte authentique du 25 juin 2008 (pièce n°10 des appelants), la société Foch a vendu en l'état futur d'achèvement le lot numéro 20 constitué d'un appartement numéro 41 b de type T1 situé au 4ème étage de l'immeuble à construire, comprenant un séjour avec cuisine, une salle de bains avec W.C. et la jouissance privative d'une terrasse, et les cent trente-sept dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier, au prix de 72 292 euros.



Dans le paragraphe relatif à la consistance et aux caractéristiques techniques du bien, déjà cité, il est stipulé, en page 11, que :'la consistance des fractions vendues est définie et figurée, pour ce qui concerne les fractions vendues, par le plan coté de l'appartement indiquant les surfaces de chacune des pièces et dégagements et qui, après visa des parties et mention d'annexe par le notaire soussigné, est annexé au présent acte' et, en page 13, dans une clause relative aux conditions d'exécution des travaux, que 'pour l'exécution des travaux restant à faire et ci-dessus définis, la société venderesse s'oblige à se conformer aux plans et à la notice descriptive visés ci-dessus. Il est expressément convenu qu'une certaine tolérance sera admise dans l'exécution des travaux par rapport aux cotes des plans annexés à la présente vente, notamment pour des raisons techniques, mais que la surface habitable totale des biens vendus ne pourra varier en aucun cas de plus de cinq pour cent.' (Passages soulignés par la cour)









Cependant, le plan coté de l'appartement mentionné en page 11 de l'acte, qui devait être signé par les parties et faire l'objet d'une mention d'annexe par le notaire, n'est pas versé aux débats, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer la surface sur laquelle les parties se sont définitivement accordées lors de la vente, étant observé, d'une part, que le plan annexé à la procuration donnée par les acquéreurs pour la signature de l'acte authentique (page 100 de la pièce 10 des appelants) mentionne une surface de 25 m², mais que ce document n'a pas valeur contractuelle, n'étant pas signé de toutes les parties et l'acte authentique n'y faisant pas expressément référence et, d'autre part, que le règlement de copropriété-état descriptif de division de l'immeuble produit en cours de délibéré ne mentionne pas la surface des lots.



Il est jugé dans une telle situation que lorsque les indications suffisantes ne sont pas présentes dans l'acte authentique pour déterminer la superficie du bien vendu, les précisions apportées dans le contrat préliminaire de réservation peuvent être prises en considération (3ème civ., 3 avril 2025, n°23-20.555, diffusé).



Il doit ainsi être retenu en l'espèce que la surface convenue est celle figurant au contrat de réservation, soit 22,60 m², ce qui n'est en tout état de cause pas discuté par les parties intimées, le vendeur étant ainsi tenu de livrer aux acquéreurs un studio d'une telle surface, avec une tolérance de 5% en plus ou moins.



Par ailleurs, en application de la clause 'Qualité et pouvoirs du vendeur', le vendeur disposait du pouvoir de modifier l'état descriptif de division-règlement de copropriété dans les conditions suivantes :



'L'acquéreur donne pouvoir au vendeur à l'effet de procéder à toutes modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, notamment, regrouper, diviser ou modifier des lots, pourvu que cette opération ne change en rien les droits et obligations de l'acquéreur des lots présentement vendus et qu'elle soit acceptée par les autorités administratives compétentes.

En outre, l'acquéreur confère tous pouvoirs au vendeur, ce qui est accepté par son représentant, à l'effet d'apporter à l'état descriptif de division-règlement de copropriété toutes les modifications nécessaires pour mettre ces documents en harmonie avec l'ensemble immobilier, et plus spécialement avec les modifications qui découleront (...) de la création de nouvelles'parties communes'par la transformation de locaux constituant actuellement des 'parties privatives' ou l'aménagement de locaux communs nouveaux, en ce compris l'annulation ou le transfert des quotes-parts dans la propriété des parties communes affectées aux 'parties privatives' supprimées.

Par suite du mandat ci-dessus conféré par l'acquéreur au vendeur, ce dernier pourra, seul, réaliser les modifications dont il s'agit ; toutefois, dans le cas où une modification quelconque du règlement de copropriété-état descriptif de division entraînerait, directement ou indirectement, une restriction dans les conditions de jouissance des lots présentement vendus ou une augmentation des charges leur incombant, le vendeur devra obtenir l'accord préalable de l'acquéreur.

(...)

Le vendeur s'interdit toutefois de se prévaloir de cette situation et de sa qualité de maître d'oeuvre de l'ouvrage pour coordonner des modifications aux plans et devis descriptifs, concernant ces locaux, qui n'auraient pas reçu l'approbation préalable et écrite de l'acquéreur, sans préjudice toutefois des stipulations contenues dans le règlement de copropriété sus-énoncé' (passages soulignés par la cour).







Si les acquéreurs soutiennent que le vendeur a manqué à son obligation de les informer et d'obtenir leur accord préalable pour une modification du règlement de copropriété-état descriptif de division entraînant une restriction dans les conditions de jouissance de leur lot, ce que constitue incontestablement une diminution de la surface livrée de plus de 5 %, il n'apparaît néanmoins pas avéré qu'une telle modification soit intervenue.



En revanche, il est constant que l'agence Feoh a accepté la livraison de l'appartement au nom des époux [E] par procès-verbal de livraison du 31 mars 2010, en ne faisant état d'aucune réserve quant à sa contenance. 



Or, la société Expertima a procédé le 14 mai 2020 au mesurage du bien et a établi un certificat de surface habitable, dont il ressort que la superficie de l'appartement serait en réalité de 18,22 m², dont 14,50 m² pour le séjour et 3,72 m² pour la salle de bains, outre une terrasse de 4,50 m² non comptabilisée dans la surface habitable.



Ce premier diagnostic ne comporte certes pas en annexe de plan coté, ni de photographie de l'appartement, et il est précisé par le technicien les réserves suivantes : 'la présente mission rend compte de l'état des superficies des lots désignés à la date de leur visite. Elle n'est valable que tant que la structure et la disposition des pièces ne sont pas transformées par des travaux. La vérification de la conformité au titre de propriété et au règlement de copropriété n'entre pas dans le cadre de la mission et n'a pas été opérée par le technicien. Le présent certificat vaut uniquement pour le calcul de la surface totale. Le détail des surfaces ne vous est communiqué par Expertima qu'à titre indicatif.'



Si le premier juge a débouté les époux [E] de leur action en responsabilité au motif que ce certificat de surface, qui constituait le seul élément de contradiction qu'ils produisaient au soutien de leur action, n'était pas suffisamment incontestable et ne présentait pas de gage de fiabilité indiscutable dans son établissement pour permettre au tribunal d'identifier la réalité et l'ampleur éventuelle de la différence de superficie invoquée, il est désormais produit en appel une attestation de surface privative délivrée le 11 octobre 2021 par la société Agenda diagnostics qui, accompagnée d'un huissier de justice pour attester du déroulement de ses opérations, a conclu que l'immeuble mesurait 17,86 m², dont 14,05 m² pour le séjour et 3,81 m² pour la salle de bains, la terrasse de 4,40 m² n'étant pas comptabilisée dans la surface habitable. Les photographies prises à l'occasion de ce constat permettent d'attester que le plan présenté en annexe par le diagnostiqueur est bien conforme à la disposition des lieux.



Ce deuxième certificat de mesurage vient ainsi corroborer celui produit en première instance, étant observé que l'écart entre leurs deux mesures n'est que de 0,36 m², ce qui correspond à une marge d'erreur acceptable.



Il est donc démontré que la surface réelle de l'appartement livré est inférieure de plus de 20 % à la surface commandée.



Or la société Foch, qui ne pouvait ignorer cette minoration, ne justifie pas en avoir informé les acquéreurs au cours des opérations de construction comme l'obligation de loyauté contractuelle le lui imposait, et encore moins avoir obtenu leur accord sur ce point, ne les mettant pas en mesure d'obtenir une diminution proportionnelle du prix de vente dans les conditions prévues à l'article 1622 du code civil.



Elle engage donc sa responsabilité à leur égard pour manquement à ses obligations contractuelles et doit les indemniser du préjudice qu'ils ont subi de ce fait.





Sur la responsabilité de l'agence Feoh



Les époux [E] reprochent tout d'abord à l'agence Feoh d'avoir manqué à ses obligations contractuelles dans le cadre du mandat qu'ils lui avaient confié pour prendre livraison en leur nom du bien immobilier litigieux, en omettant de leur rappeler les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil et en s'abstenant d'émettre des réserves sur la contenance du bien livré alors que la différence entre le plan qu'ils lui avaient fourni pour assurer cette livraison, mentionnant une surface de 25 m², et la superficie réelle du bien loué, de 18,22 m² était flagrante, ne les mettant pas en mesure d'exercer l'action en diminution de prix qui leur était ouverte. Ils lui font également grief d'avoir donné le bien en location, dans le cadre du mandat de gestion locative qu'ils lui avaient confié, en indiquant que la superficie de l'appartement faisait 25 m², sans s'assurer au préalable de l'exactitude de cette superficie, et ce alors que l'agence Feoh était présentée, dans la plaquette publicitaire de la société Foch, comme assurant le suivi juridique et fiscal de ses clients, s'engageant à leur fournir les éléments nécessaires à leurs déclarations de revenus, et qu'elle ne pouvait ignorer, ainsi qu'il ressort de ses courriers des 4 novembre 2009 et 25 janvier 2021, que le bien était acquis dans le cadre d'un projet de défiscalisation de type 'Borloo neuf', de sorte qu'elle avait nécessairement pleinement conscience de l'importance des surfaces habitables.



L'agence Feoh leur oppose, en premier lieu, qu'ils ne démontrent pas leur préjudice et, en second lieu, qu'elle ne peut avoir engagé sa responsabilité en l'absence de contrat de mandat conclu entre les parties relatif à la livraison du bien, la correspondance du 30 mars 2010 de M. [E] ne pouvant s'analyser en un véritable mandat l'obligeant à dresser la liste des réserves afférentes au bien livré. Si la cour devait néanmoins retenir l'existence d'un tel mandat, elle se défend d'avoir commis la moindre faute lors de la livraison du bien dès lors qu'un plan mentionnant une surface de 25 m² lui avait été remis et que la différence de surface n'était pas visible à l'oeil nu. Elle souligne également qu'en sa qualité d'agent immobilier, elle n'était pas tenue de procéder au mesurage du bien avant sa mise en location dès lors que le plan qui lui avait été remis par les bailleurs, mentionnant 25 m² à la différence du plan annexé au contrat de mandat initial de 2006, mentionnant 22,60 m², pouvait laisser supposer qu'un mesurage récent avait été effectué. Elle ajoute que les époux [E], qui ont été avisés des dispositions des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil, dans l'acte authentique de vente et ne pouvaient ignorer la nécessité de relever les vices apparents lors de la livraison, ont été négligents en s'abstenant de lui communiquer, s'ils entendaient effectivement la mandater pour formuler des observations ou réserves lors de la livraison, outre le plan de l'appartement, un descriptif détaillé des matériaux et éléments d'équipement et en omettant de visiter le bien alors même qu'il n'a pas été loué immédiatement après la remise des clés. Elle conteste par ailleurs avoir commis la moindre faute dans le cadre de l'exécution du mandat de gestion immobilière qui lui avait été confié par les époux [E], dès lors que si elle devait indiquer la surface habitable de l'appartement dans le contrat de bail et faire établir tout diagnostic obligatoire, l'établissement d'un diagnostic de surface habitable de l'appartement n'était alors pas obligatoire et que par ailleurs, les époux [E] lui avaient remis un plan faisant état d'un mesurage précis de l'appartement, établi par un professionnel et qu'elle n'avait pas lieu de remettre en cause. Elle ajoute que les époux [E], en lui remettant ce plan, ont nécessairement constaté l'erreur de surface indiquée qui aurait dû les alerter, et qu'ils sont restés taisants sur ce sujet, la laissant conclure un bail mentionnant une surface erronée. Enfin, elle souligne qu'il n'existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute dans le cadre du mandat de gestion et le préjudice allégué par les époux [E] dans le cadre de leur acquisition immobilière.





Sur ce 



Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dan