Tribunal Judiciaire · Ctx de la protection — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03956 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJIB

N° MINUTE : 26/00299



JUGEMENT

DU 18 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [A] [B] [H], demeurant Chez ATLAS, [Adresse 1]

Monsieur [X] [H], demeurant Chez ATLAS, [Adresse 1]

Monsieur [Y] [H], demeurant Chez ATLAS, [Adresse 1]

Tous trois Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


à :


Madame [M] [G] [E], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée


DÉBATS : A l’audience publique du 16 Février 2026


DÉCISION : Réputée contradictoire


Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.


CE à Me Xavier BELLIARD
CCC à
Le
 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 juin 2020 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable avec prise d’effet le 1er juillet 2020, Ms. [H], représentés par la société de transactions immobilières de bourbon (STIB), ont donné à bail à Mme [M], [G] [E], née le 26 octobre 2001 à [Localité 1] ([Localité 2]) un logement sis [Adresse 5], appartement [Adresse 6] [Localité 3] ([Localité 2]) pour un loyer révisable annuellement de 468,72 euros par mois, une provision sur charges de 12,20 euros par mois et une provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) de 21,08 euros par mois. (pièce en demande numérotée 1)

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 10 mai 2024 à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 3 274,96 euros hors coût de l'acte dans le délai prévu par la loi du 6 juillet 1989. (pièce en demande numérotée 2)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 2 octobre 2025, Ms. [A], [B] [H], [X] [H] et [Y] [H] ont fait assigner Mme [M], [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de : 
constater la résiliation de plein droit du bail litigieux par l’effet de la clause résolutoire à compter du 11 juillet 2025,ordonner l’expulsion des lieux de Mme [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Mme [E] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 574,31 euros jusqu'à parfaite libération des lieux,condamner Mme [E] à leur payer la somme de 6 218,31 euros, arrêtée le 4 août 2025, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus sur la période de novembre 2023 à août 2025, augmentée des intérêts de retard à compter du 10 mai 2025, date du commandement de payer, la créance étant incontestable,condamner Mme [E] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [E] aux entiers dépens, dont les frais de signification du commandement de payer.
L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette occasion, les consorts [H], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leur assignation, valant dernières conclusions. 

En défense, Mme [E] n’a pas comparu. 

Un bordereau de carence dressé le 4 février 2026 a été reçu au greffe avant l’audience. Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Mme [E] n’étant pas présente à domicile le 2 février 2026 et ne s’étant présentée au rendez-vous fixé le 4 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 avril 2026, prorogée à la date du 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties
En l’espèce, régulièrement avisée à étude, Mme [E] n’a pas comparu à l’audience, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. 

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation
L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit au moins quarante-deux jours avant l’audience du 16 février 2026.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». 

En l'espèce, les consorts [H] sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai prévu par la loi du 6 juillet 1989.

Le bail conclu entre les parties le 23 juin 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté totalement ou partiellement infructueux.

Les demandeurs justifient avoir fait délivrer à la locataire, le 10 mai 2024, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 3 274,96 euros.

Il sera d’abord indiqué que compte tenu de la rédaction de la clause résolutoire contractualisée, dont il ressort que les parties s'étaient accordées sur un délai de deux mois et compte tenu du fait que ce délai est favorable à la locataire et correspond au délai légal d'ordre public lorsque le contrat a été signé, il sera fait application du délai de deux mois. 

En dépit d’éléments contraires et de contestation de Mme [E], laquelle n’a pas comparu, le commandement de payer est, en tout état de cause, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024, étant rappelé qu’il ressort des pièces que le commandement de payer a été émis en 2024 et non en 2025 comme le laisse entendre l’assignation de la demanderesse, ce qui doit être analysé en une simple erreur matérielle. 

Sur l’expulsion sous astreinte et le sort des meubles
Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [E] devient occupante sans droit ni titre des lieux litigieux de sorte qu’il convient d’ordonner que le logement litigieux devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions posées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l'article L. 741-2 du code de la consommation, en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

L’article L. 741-4 du même code ajoute qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission.

Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [E] est tenue, selon les termes du contrat de location, d’un loyer révisable annuellement, provisions sur charges locatives et sur TEOM comprises, d’un montant de 502 euros par mois.

Les demandeurs produisent un décompte démontrant que la défenderesse est redevable de la somme de 6 218,31 euros à la date du 4 août 2025, échéance du mois d’août comprise.

Mme [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette locative.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail soit après le 10 juillet 2024, doivent être requalifiées en indemnité d'occupation et ne seront donc pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

De plus, si aucune des pièces versées ne justifie les prélèvements de 8 euros par mois au titre de « assurance MRH », force est de constater que Mme [E] ne conteste en pas être redevable, étant dit qu’elle a réalisé divers paiements jusqu’à juillet 2025. 

Enfin, la défenderesse n’ayant pas indiqué lorsqu’elle a payé quant à ses versements au quelles dettes elle remboursait, il sera retenu que les paiements intervenus postérieurement au 10 juillet 2024 seront déduits sur les dettes les plus anciennes.

Dans ces conditions, et par imputation des versements réalisés au cours de la période courant du 1er janvier au 11 juin 2025 sur les dettes les plus anciennes, la créance de Ms. [H], au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 10 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 comprise, s’élève à la somme de 1 164,19 euros (3 274,96 euros + (556,41 euros x 3 mois soit mai, juin et juillet 2024) – 3 780 euros). 

Mme [E] sera, par conséquent condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 10 juillet 2024, Mme [E] cause un préjudice aux consorts [H] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des provisions sur charges, sur TEOM et assurances qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, payable à compter du 11 juillet 2024 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clefs, soit la somme de 574,31 euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l'INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles. 

Sur les frais du procès 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [E], qui succombe, sera tenue des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mai 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner la défenderesse à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS 

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE Ms. [A], [B] [H], [X] [H] et [Y] [H] recevables en leur action en constatation de la résiliation de bail formée à l’encontre de Mme [M], [G] [E], née le 26 octobre 2001 à [Localité 1] ([Localité 2]) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 23 juin 2020 entre Ms. [H], représentés par la STIB, et Mme [M], [G] [E] concernant le logement situé [Adresse 7][Localité 4] [Adresse 8] [Localité 3] ([Localité 2]) sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [M], [G] [E] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [M], [G] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ; 

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M], [G] [E] à payer à Ms. [A], [B] [H], [X] [H] et [Y] [H] la somme de 1 164,19 (mille cent soixante-quatre et dix-neuf centimes) euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives et TEOM impayés arrêtés à la date du 10 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 comprises, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [M], [G] [E] à la somme mensuelle de 574,31 (cinq cent soixante-quatorze et trente-et-un centimes) euros et CONDAMNE Mme [M], [G] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation à Ms. [A], [B] [H], [X] [H] et [Y] [H] à compter du 1er août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTE Ms. [A], [B] [H], [X] [H] et [Y] [H] du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Mme [M], [G] [E] à payer à Ms. [A], [B] [H], [X] [H] et [Y] [H] la somme de 800 (huit cent) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M], [G] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mai 2024 ;

N° RG 25/03956 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJIB - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 18 Mai 2026
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 2] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION