Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/03138 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MWC

Minute : 26/00315





S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101


C/

Monsieur [G] [C] [J]
Madame [M] [C] [J]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mai 2026




DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS




DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [C] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [C] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 17 Avril 2026


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er février 2020, Emmaüs Habitat a donné à bail à M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] un logement situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, appartement [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 723,06 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 222,43 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Emmaüs Habitat a fait signifier à M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J], par exploit de commissaire de justice du 20 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 364,80 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, Emmaüs Habitat a fait assigner M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 avril 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Emmaüs Habitat, comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
ordonner l’expulsion de M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
condamner solidairement M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] à payer :
la somme provisionnelle actualisée de 764,06 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;
une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, la partie demanderesse invoque les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 834 et suivants du code de procédure civile, rappelle que le bail en date du 1er février 2020 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire. 

M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Le juge des contentieux de la protection a interrogé l’éventuel paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti. 

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1er février 2020 que M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] doivent payer un loyer d’un montant de 723,06 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 222,43 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 055,99 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] restaient devoir la somme de 764,06 € à la date du 30 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 222,88 €. En effet, Emmaüs Habitat a facturé la somme de 83,82 € au titre de « pénalité enq sociale » (7,62 € x 11) ainsi que des « frais de contentieux » pour la somme totale de 139,06 €. Ainsi, la dette doit être ramenée à la somme de 541,17 €, arrêtée au 30 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense. 

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 541,17 €, arrêtée au 30 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 2. 

Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
 
En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2020 contient telle une clause résolutoire en son article 7.5 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 20 février 2025 pour la somme en principal de 2 364,80 €. 

Il ressort de ce même décompte que Emmaüs Habitat a imputé onze fois des frais correspondant à des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant unitaire de 7,62 €, soit une somme de 83,82 euros, laquelle ne correspond ni à un loyer, ni à une charge locative. En tout état de cause, Emmaus Habitat ne justifie pas du respect des prescriptions du code de la construction et de l’habitation pour imputer une telle pénalité. Cette somme ne pouvait donc pas être visée par le commandement visant la clause résolutoire. 

La somme réellement due par les locataires au titre des loyers et charges impayés s’élevait donc à la somme de 2 280,98 euros. 

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis. 

Les locataires ont donc disposé d’un délai de deux mois pour s’exécuter soit jusqu’au 20 avril 2025 à minuit. Or, le 20 avril 2025 étant un dimanche, l’expiration du délai a été repoussé au 21 avril 2025 à minuit. 

Or, il ressort du décompte produit par le demandeur que ceux-ci ont effectué un versement de 1 700,00 € le 24 mars 2025 et un versement de 600,00 € le 7 avril 2025, soit une somme totale de 2 300,00 € avant l’expiration du délai octroyé pour ce faire. 

Aussi, une contestation sérieuse apparaît quant à l’acquisition des effets du commandement de payer. 

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, les demandes d’expulsion des locataires, et de paiement à une indemnité mensuelle d’occupation. 

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer en date du 20 février 2025 qui n’apparaît pas comme un acte nécessaire à la présente procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

VU LA CONTESTATION SÉRIEUSE :

DIT N’Y AVOIR LIEU A RÉFÉRÉ sur la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 1er février 2020 entre Emmaüs Habitat et M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, appartement 2, [Localité 4] [Adresse 8] ;

DIT N’Y AVOIR LIEU A RÉFÉRÉ sur les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] à verser à Emmaüs Habitat la somme provisionnelle de 541,17 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 30 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

DÉBOUTE Emmaüs Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [C] [J] et Mme [M] [C] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 5] le 19 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION