Tribunal Judiciaire · JCP — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

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N° RG 26/00052 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FI4Y



Minute 26-




Jugement du :
19 mai 2026




















La présente décision est prononcée le 19 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 



Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 
 

Date des débats : 20 mars 2026



DEMANDERESSES :

LA S.A.S. NEORESID HOLDING agissant en la personne de son représentant légal 
[Adresse 1]
[Localité 1]

LA S.A. CNP CAUTION agissant en la personne de son représentant légal 
[Adresse 2]
[Localité 2]


représentées par la SCP AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS avocat au barreau de PARIS


ET 



DÉFENDEUR : 

Monsieur [M] [K] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non comparant ni représenté 





EXPOSE DU LITIGE : 

Suivant acte sous-seing privé du 05 juin 2024, à effet au 30 août 2024, la société NEORESID HOLDING a donné en location à Monsieur [M] [P] un logement meublé dans une résidence avec services annexes sis [Adresse 5] à [Localité 4] et moyennant un loyer mensuel révisable de 440 euros, provisions pour charges comprises.

Par exploit en date du 29 décembre 2025, la société NEORESID HOLDING et la société CNP CAUTION ont fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir: 
 à titre principal,constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [M] [P] à compter du 26 novembre 2025, à titre subsidiaire,prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [M] [P],en tout état de cause, condamner Monsieur [M] [P] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'il occupe et remettre à la société NEORESID HOLDING les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner à défaut d'avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Monsieur [M] [P] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [M] [P] au paiement de la somme de 2.274,04 euros au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante : - la somme de 1.385,52 euros à la société NEORESID HOLDING 
 - la somme de 888,52 euros à la société CNP CAUTION subrogée dans les droits de la société NEORESID HOLDING à hauteur de ce montant,
condamner Monsieur [M] [P] à payer à la société NEORESID HOLDING une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés,condamner Monsieur [M] [P] à payer à la société CNP CAUTION la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 octobre 2025. 
Au soutien de leurs prétentions, la société NEORESID HOLDING et la société CNP CAUTION ont fait valoir que le locataire avait souscrit par l'intermédiaire de la société [L] un contrat de cautionnement auprès de la société CNP CAUTION, ce cautionnement couvrant le risque d'impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation et que le locataire réglait son loyer de façon partielle et irrégulière de sorte que sa dette était croissante.

Elles précisaient encore que par acte d'huissier du 15 octobre 2025 dénoncé à la CCAPEX le 16 octobre 2025 un commandement de payer les loyers avait été délivré à Monsieur [M] [P] mais que les causes dudit commandement n'avaient pas été éteintes au 26 novembre 2025. 

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 mars 2026, la société NEORESID HOLDING et la société CNP CAUTION, représentées par leur conseil, maintiennent leurs prétentions en précisant que l'arriéré locatif s'élève à la date du 05 mars 2026 à la somme de 3.399,82 euros (terme de mars 2026 compris).

Elles s'opposent à l'octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [M] [P], assigné à étude de commissaire de justice, n'est ni comparant, ni représenté. 

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l'audience précisant que le défendeur n'ravait pas pris contact de sorte qu'aucune information sociale ou budgétaire ne pouvait être donnée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction. 


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
 
Sur le bien fondé de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, s'agissant d'un contrat de location meublée dans une résidence avec services annexes, ce contrat, comme il est mentionné, n'est pas soumis à l'application de la loi du 06 juillet 19089 à l'exception des articles 3-1, 6 alinéas 1 et 2 et 20-1.

L'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Il précise en son alinéa 8 que (...) La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

En l'espèce, le contrat litigieux s'apparent à un contrat de résidence conclu entre la société NEORESID HOLDING et Monsieur [M] [P].
L'article 10 dudit contrat stipule que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants :
à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges,
(...) ». 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé par voie de commissaire de justice à Monsieur [M] [P] le 15 octobre 2025 pour la somme en principal de 1.328,52 euros. 
Ce commandement est demeuré infructueux, Monsieur [X] [D] n'y ayant pas déféré, dès lors que postérieurement à sa délivrance, il ne s'est acquitté que du règlement de la somme de 150 euros le 18 février 2026 et que son compte présente un solde débiteur arrêté au mois de mars 2026 inclus à la somme de 3.399,82 euros. 
 
Il y a lieu en conséquence de constater que la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 16 novembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
 



Sur la demande de condamnation au paiement :

La société NEORESID HOLDING produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [P] restait devoir la somme de 3.399,82 euros à la date du mois de mars 2026.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, n'a émis aucune contestation quant au décompte. 

Monsieur [M] [P] sera dès lors condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2.274,04 euros à compter de l'assignation du 29 décembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Cette somme sera répartie de la manière suivante :
882,52 euros à la société CNP CAUTION en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la société NEORESID HOLDING qui lui a donné quittances subroagtives en dates des 22 octobre et 11 décembre 2025 pour un total de ce montant,2.517,30 euros à la société NEORESID HOLDING.
Monsieur [X] [D] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat de résidence n’avait pas été résilié, soit la somme mensuelle de 444,26 euros, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir.Sur la demande de délais de paiement :L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Le juge peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal.
 
Depuis le mois d'aout 2025, l'arriéré locatif n'a cessé d'augmenter et le défendeur, qui ne comparaît pas, ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la société NEORESID HOLDING, de sorte qu'il ne saurait lui être accordé de délais de paiement. 
 
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [M] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société CNP CAUTION les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits. Monsieur [M] [P] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 100 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFSLe juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence concernant le logement meublé dans une résidence avec services annexes sis [Adresse 5] à [Localité 4] conclu le 05 juin 2024 entre la société NEORESID HOLDING et Monsieur [M] [P] sont réunies à la date du 16 novembre 2025 ;En conséquence, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [M] [P] et de celle de tous occupants de son chef ;DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société NEORESID HOLDING pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser la somme de 3.399,92 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au mois de mars 2026 inclus et DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2.2.74,42 euros à compter de l'assignation du 29 décembre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;DIT que cette somme sera répartie de la manière suivante :
882,52 euros à la société CNP CAUTION en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la société NEORESID HOLDING,2.517,30 euros à la société NEORESID HOLDING ; 
CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer à la société NEORESID HOLDING une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du contrat de résidence, soit la somme mensuelle de 444,26 euros, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution; 
CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à la société CNP CAUTION de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. 
La Greffière La Juge
 
 
I. Sur la résiliation 

A. Sur la recevabilité de la demande 

la société NEORESID HOLDING a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 27 mai 2025.
 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable. 

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,  prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 03 mars 2023 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues. 

Le commandement de payer en date du 27 mai 2025 la somme en principal de 2.210,57 euros, étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2025. 

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 


2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la société NEORESID HOLDING produit un décompte arrêté au 05 février 2026 (terme de février 2026 compris) selon lequel Monsieur [M] [P] est redevable de la somme de 3.254,69 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [M] [P], ne comparaissant pas, et qui n'oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamné par provision au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2025 à concurrence de la somme de 2.210,57 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.


3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L'article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L'examen du relevé de compte montre que Monsieur [M] [P] a effectué un règlement de 750 euros le 05 février 2026, soit une somme supérieure au montant du loyer et des charges.

Cependant, Monsieur [M] [P], qui ne comparaît pas, ne sollicite aucun délai de paiement suspensif et ne fournit aucun justificatif concernant ses capacités de règlement. En outre, dès son entrée dans les lieux son relevé de compte a toujours présenté un solde de loyers impayés. 

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [P] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.
 
Monsieur [M] [P] ne démontrent pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, de sorte qu'il ne saurait lui être accordé de délai de paiement. 

Monsieur [M] [P] sera par ailleurs condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 585 euros, pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir. 


4- Sur les demandes accessoires : 

Monsieur [M] [P], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
 
Il apparaît également inéquitable de laisser à la charge de la société NEORESID HOLDING les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [M] [P] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort, 


CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 03 décembre 2023 entre la société NEORESID HOLDING et Monsieur [M] [P] concernant le logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;


En conséquence, 

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [M] [P] et de celle de tous occupants de son chef ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société NEORESID HOLDING pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l'expulsé, conformément aux dispositions de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à verser à la société NEORESID HOLDING la somme de 3.254,69 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de février 2026 compris) et DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mai 2025 à concurrence de la somme de 2.210,57 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à payer à la société NEORESID HOLDING une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025, soit la somme mensuelle de 585 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution; 

CONDAMNONS Monsieur [M] [P] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;




CONDAMNONS Monsieur [M] [P] à payer à la société NEORESID HOLDING la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Maryline BRAIBANT Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.


La Greffière, La vice-présidente,