Tribunal Judiciaire · PROCEDURES ORALES + JCP — 18 mai 2026

AFFAIRE N° RG 25/02006 - N° Portalis DBWW-W-B7J-DWTR

MINUTE : 


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS






TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE CARCASSONNE





DATE DU JUGEMENT : 18 Mai 2026

DEBATS PUBLICS : 18 Mai 2026

ACTE DE SAISINE : 01 Décembre 2025 


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé 


DEMANDEUR


S.C.I. LA BOURDETTE HAUTE, 
dont le siège social est sis Domaine de la Bourdette - Route de Saint Hilaire - 11000 CARCASSONNE


Représentée par la SELARL LBG AVOCATS, avocats au barreau de CARCASSONNE

 
DÉFENDEUR


Monsieur [I] [C]
né le 30 Janvier 1996 à CARCASSONNE, 
demeurant Route de saint hilaire - Domaine de la Bourdette Haute - 11000 CARCASSONNE


Non comparant


EXPOSE DU LITIGE :
 
Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2025, la SCI LA BOURDETTE HAUTE a donné à bail à Monsieur [I] [C] un logement sis Domaine de la Bourdette Haute, Route de Saint Hilaire 11000 CARCASSONNE moyennant un loyer mensuel de 480 euros outre 40 de charges.

Le 12 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à Monsieur [I] [C] pour un montant en principal de 964,28 euros au titre des loyers dus au 1er août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, la SCI LA BOURDETTE HAUTE a fait assigner Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Carcassonne aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 23 septembre 2025, 
- Constater qu’en tout état de cause, les manquements graves et répétés de Monsieur [I] [C] à ses obligations locatives font obstacle à ce que ce dernier puisse être fondé à solliciter une quelconque suspension des effets de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que de toute personne dans les lieux sis Domaine de la Bourdette, Route de Saint-Hilaire, sur la commune de Carcassonne (Aude), avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de celle d’un serrurier ;
- Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner Monsieur [I] [C] à payer à la SCI LA BOURDETTE HAUTE la somme de 1.604,28 euros au titre des soldes de loyers restant dus sur la période des mois de février à septembre 2025 ;
- Condamner Monsieur [I] [C] à verser à la SCI LA BOURDETTE HAUTE, à compter du mois d’octobre 2025, et au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, la somme de 520 euros par mois, jusqu’à parfaite libération par remise de clefs,
- Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
- Condamner Monsieur [I] [C] à verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er avril 2025.

A l'audience du 02 février 2026 à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la SCI LA BOURDETTE HAUTE, représentée, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il sera renvoyée s’agissant des moyens de faits et de droit développés pour un exposé plus ample du litige conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a indiqué que Monsieur [C] avait produit un contrat de travail factice pour pouvoir louer le logement. Selon elle, le locataire a sous-loué le logement à son père sans en avoir le droit. Monsieur [C] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en étant défaillant dans le paiement du loyer et n’a pas joui du bien en bon père de famille, proférant des menaces, réalisant des barbecues malgré l’interdiction du préfet.

Par mention au dossier, les débats ont été réouverts et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 02 mars 2026, Monsieur [I] [C] justifiant son absence à l’audience et souhaitant présenter sa défense. 

A l’audience du 02 mars 2026, SCI LA BOURDETTE HAUTE, représentée, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. 

Assigné à étude, Monsieur [I] [C] n'a pas comparu à l'audience et ne s’est pas fait représenter.


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines (42 jours) avant l'audience.

En l’espèce, la SCI LA BOURDETTE HAUTE justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture le 18 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 octobre 2025.

De surcroît, le bailleur justifie avoir signalé à la CCAPEX la situation d’impayé locatif, par avis du 26 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 août 2025.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction telle qu’issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, dispose que « I. Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)
III. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, 
V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il résulte du décompte du bailleur dans son assignation, qu'à la date du 03 octobre 2025 Monsieur [I] [C] demeurait redevable au titre des loyers, provisions sur charges et d'une indemnité mensuelle d'occupation de la somme totale de 564,28 euros.

LA SCI LA BOURDETTE HAUTE justifie en effet du versement partiel des loyers par Monsieur [I] [C] suite à la délivrance du commandement de payer, 210 euros au 12 août 2025 et 190 euros le 03 septembre 2025. Ainsi, six semaines après la délivrance du commandement de payer les sommes dues n’ont pas été intégralement régularisées.

Elle indique que Monsieur [I] [C] s’est acquitté le 03 octobre 2025 de la somme de 1.040 euros. Toutefois, ce règlement est intervenu plus de six semaines après la délivrance du commandement de payer. 

Faute de justifier du règlement de ladite somme, Monsieur [I] [C] sera condamné à payer à la SCI LA BOURDETTE HAUTE la somme de 564,28 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation échus et non réglés à la date du 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Le maintien de Monsieur [I] [C] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours outre les charges, depuis la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux. 

Compte tenu de son caractère indemnitaire, l’indemnité d’occupation ne peut être indexée, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande en résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines (42 jours) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 2 du code civil, ce texte n'a vocation à régir que les contrats conclus à compter du 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ayant instauré ce délai de six semaines en lieu et place d'un délai plus long de deux mois. Aussi, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à l'empire du droit antérieur à cette loi qui prévoyait un délai de deux mois (Avis, Cass., 13 juin 2024, n° 24-70002).

En l'espèce, le bail signé après le 28 juillet 2023 par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de payement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines (42 jours) après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 12 août 2025 un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 964,28 € a été signifié à Monsieur [I] [C] au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés à cette date. 

Ce commandement obéit au formalisme de l'article 24 susvisé.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines (42 jours) et le juge n'a pas été saisi par le locataire aux fins d'obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 23 septembre 2025.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [C], de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et ce en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux.


En cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient, par application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, de décider d'office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [C] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l'exécution provisoire
 
Il convient, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, de condamner Monsieur [I] [C] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer.

Aucune circonstance tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie de laisser à la charge du bailleur les frais engagés pour obtenir le recouvrement de sa créance et non compris dans les dépens. Monsieur [I] [C] sera donc condamné à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il conviendra, en outre, de rappeler que ce jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SCI LA BOURDETTE HAUTE ; 

CONSTATE à la date du 23 septembre 2025 la résiliation du bail liant les parties et portant sur le logement sis Route de Saint Hilaire, Domaine de la Bourdette Haute, 11000 CARCASSONNE,

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [I] [C] est occupant sans droit ni titre dudit logement,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [C] d'avoir spontanément libéré les lieux situés, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux,

DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [C],

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la SCI LA BOURDETTE HAUTE, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du dernier terme de loyer et les charges, non révisable,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la SCI LA BOURDETTE HAUTE la somme de 564,28 euros (CINQ CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET VINGT HUIT CENTIMES) à valoir sur les loyers, provision sur charges et indemnités d'occupation échus et non réglés à la date du 03 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

DÉBOUTE la SCI LA BOURDETTE HAUTE de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la SCI LA BOURDETTE HAUTE la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens de l'instance en ce inclus le coût du commandement de payer, 

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



 









 Mande et Ordonne

- à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution
- aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main
- à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.