Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 22 mai 2026

N° RG 26/00084 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHRE

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 Mai 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER


DEFENDEUR:

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 2]

non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 23 Mars 2026
Affaire mise en deliberé au 22 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Mai 2026 par
 Julia VEDERE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Valérie REDON-REY
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2020, M. [H] [T] a donné à bail à M. [S] [X] et Mme [R] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5]. Le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelables, moyennant un loyer mensuel de 955 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.
Un mandat de gestion portant sur ce bien avait été signé entre M. [G] et l’agence CITYA IMMOBILIER le 15 avril 2019.
Le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie d’un montant de 955 euros. Les locataires se sont acquittés du paiement de cette somme. 
Par courrier en date du 29 février 2024, Mme [C] a donné son préavis de départ.
Estimant que des loyers étaient impayés, M. [T] a délivré à M. [X] un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024. Un second commandement de payer a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025. 
Par courrier en date du 31 mars 2025, M. [X] a donné son préavis de départ. Un état des lieux de sortie a été dressé le 5 mai 2025. La remise des clés a eu lieu le même jour.
Estimant que des loyers étaient restés impayés et que des dégradations étaient imputables au locataire, M. [T] a adressé à M. [X] une mise en demeure de régler les sommes dues par courrier recommandé en date du 4 septembre 2025.
Un procès-verbal constatant l’échec d’une médiation conventionnelle a été dressé le 3 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, M. [T] a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de condamnation.
Au fond, l'affaire a été retenue à l'audience du 23 mars 2026.
À l’audience, M. [T] est représenté par son avocat qui a déposé son dossier et s’en est référé aux termes de son assignation. Il demande la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 5 545,45 euros au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives.
Il sollicite également la condamnation de M. [X] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Il sollicite enfin la condamnation de M. [X] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.
Au soutien de sa demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés ainsi que des dégradations locatives, M. [T] fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil, que M. [X] lui est redevable de diverses sommes qui se décomposent comme suit, après déduction du dépôt de garantie :
3 508,23 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025,
2 571,99 euros au titre de réparations locatives,
146,23 euros au titre des ordures ménagères,
100 euros au titre de l’entretien de la chaudière,
120 euros au titre des émetteurs et badges Vigik.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M. [T] soutient que M. [X] a fait preuve d’une résistance abusive et malicieuse.
Convoqué à l’audience par acte de commissaire de justice ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses le 14 janvier 2026, M. [X] ne comparait pas et n’est pas représenté.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.





Sur la demande de condamnation au titre des dettes locatives

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l’espèce, M. [T] produit un décompte actualisé au 9 décembre 2025 faisant état de la somme de 5.545.45 euros dus, sans distinguer les loyers et charges d’une part et les réparations locatives imputées au locataire d’autre part. Après soustraction des dégradations locatives d’un montant total de 2.992.22 euros, il y a lieu également de déduire les soldes de charges faute de justificatifs des régularisations de charges produits aux débats, ainsi que les taxes d’ordures ménagères, pour lesquelles les taxes foncières attestant de leurs montants ne sont pas non plus produites. 

Il en résulte une dette locative établie de 1.624.92 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période allant du 1er juillet 2023 au 5 mai 2025, date de fin du bail.
M. [X], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. 

En conséquence, il y aura lieu de condamner M. [X] à payer à M. [T] la somme de 1.624.92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien
L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. 
L’article 7 d) de la loi précitée prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
L’article R. 224-41-5 du code de l’environnement prévoit que lorsque le logement est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire. 
En l’espèce, M. [T] produit un état des lieux d’entrée dans le logement réalisé le 20 août 2020 et un état des lieux de sortie réalisé le 5 mai 2025. Ces deux états des lieux ont été signés par M. [X] et lui sont donc opposables. 
S’agissant des dégradations et pertes pour lesquelles M. [T] demande la condamnation de M. [X], la comparaison de ces deux états des lieux fait apparaître les différences suivantes :
Une seule clé de boîte aux lettres a été rendue lors de la sortie des lieux alors que deux clés avaient été délivrées lors de l’entrée dans les lieux. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant de la copie de la clé à 11 euros. M. [X] sera donc condamné à rembourser à M. [T] cette somme.

Un seul BIP de garage a été rendu lors de la sortie des lieux alors que deux BIP avaient été délivrés lors de l’entrée dans les lieux. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant du remplacement de ce BIP à 45 euros. Si la facture produite fait état de la fourniture de deux BIP, pour un montant de 90 euros, seul un BIP est manquant à la sortie des lieux si bien qu’il convient de retenir la somme de 45 euros. M. [X] sera donc condamné à rembourser à M. [T] cette somme.

Le joint de la crédence de la cuisine, mentionné comme étant « neuf » lors de l’entrée dans les lieux, est noté comme étant en « manquant » et « arraché » lors de la sortie des lieux. Dans la mesure où elle ne saurait résulter exclusivement de la vétusté liée à l’usage normal du logement, M. [X] sera donc condamné à ce titre. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant de réfection de ce joint à 28 euros. M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 28 euros à ce titre. 

La table de cuisson vitrocéramique de la cuisine, mentionnée comme étant neuve et fonctionnelle lors de l’entrée dans les lieux, est notée comme étant « en mauvais état » et « cassée » dans l’état des lieux de sortie. M. [X] sera donc condamné à ce titre. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant de remplacement de cette table de cuisson à 327,27 euros. Sur cette somme, il convient d’appliquer un quotient pour tenir compte de la vétusté du matériel, à hauteur de 50%. Ainsi, M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 163,63 euros à ce titre.

Les joints de douche dans les deux salles de bain, mentionnés comme étant « neuf » lors de l’entrée dans les lieux, sont notés comme étant en « mauvais état », « moisi » et « abîmé » lors de la sortie des lieux. M. [X] sera donc condamné à ce titre. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant de réfection de ces joints à 76 euros. 

Le joint du plan de travail de la cuisine, mentionné comme étant « neuf » lors de l’entrée dans les lieux, est noté comme étant en « mauvais état » et « abîmé » lors de la sortie des lieux. Il y a donc lieu de retenir cette réparation à la charge du locataire, à hauteur de 42 euros, conformément au devis produit. 

L’abattant des W.C. dans les toilettes, mentionné comme étant « neuf » lors de l’entrée dans les lieux, est noté comme étant « cassé » lors de la sortie des lieux. Faute pour lui de démontrer que cette dégradation ne lui est pas imputable, et dans la mesure où elle ne saurait résulter exclusivement de la vétusté liée à l’usage normal du logement, M. [X] sera donc condamné à ce titre. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant de remplacement de cet élément à 27 euros. Sur cette somme, il convient d’appliquer un quotient pour tenir compte de la vétusté, à hauteur de 50%. Ainsi, M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 13,50 euros à ce titre.

Le détecteur de fumée, mentionné comme étant « neuf » et « fonctionnel » à l’entrée dans les lieux, est noté comme « déposé » et « non fonctionnel » lors de la sortie des lieux. M. [T] produit une facture qui chiffre le montant de remplacement de cet élément à 20 euros. Ainsi, M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 20 euros à ce titre
S’agissant des autres dégradations pour lesquelles M. [T] demande la condamnation de M. [X] :
Deux badges « Vigik » ont été rendus lors de la sortie des lieux alors que trois badges avaient été délivrés lors de l’entrée dans les lieux. Pour autant, M. [T] ne produit pas de facture permettant de chiffrer le coût de remplacement de ce badge. Faute pour le demandeur de rapporter la preuve du montant qu’il réclame, la demande de M. [T] au titre de cet élément sera rejetée. 

La serrure de la porte d’entrée du logement, mentionnée comme étant « neuve » à l’entrée dans les lieux, est notée comme en « bon état » et « fonctionnelle » lors de la sortie. En l’absence de précision supplémentaire, cette dégradation peut raisonnablement s’expliquer par la vétusté résultant d’un usage normal et prolongé du logement, en l’espèce pendant près de cinq ans, si bien que cette dégradation ne saurait être imputée au locataire. 


La serrure de la porte du garage, mentionnée comme étant « neuve » à l’entrée dans les lieux, est notée comme en « bon état » et « fonctionnelle » lors de la sortie. En l’absence de précision supplémentaire, cette dégradation peut raisonnablement s’expliquer par la vétusté résultant d’un usage normal et prolongé du logement, en l’espèce pendant près de cinq ans, si bien que cette dégradation ne saurait être imputée au locataire. 

La butée de la porte de l’une des salles de bain, mentionnée comme étant « neuve » à l’entrée dans les lieux, est notée comme en « état moyen » et mal fixée lors de la sortie. En l’absence de précision supplémentaire, cette dégradation peut raisonnablement s’expliquer par la vétusté résultant d’un usage normal et prolongé du logement, en l’espèce pendant près de cinq ans, si bien que cette dégradation ne saurait être imputée au locataire. 
Si la facture produite par M. [T] fait état de la somme de 36,36 euros correspondant aux frais de déplacement de l’entreprise ayant effectué les interventions précitées, dans la mesure où certaines des réparations effectuées par cette société et ayant nécessité ce déplacement ne sont pas imputables au locataire mais restent à la charge du bailleur, il conviendra de débouter M. [T] de sa demande de condamnation de M. [X] formulée à ce titre.
S’agissant du défaut d’entretien pour lequel M. [T] demande la condamnation de M. [X], la comparaison des deux états des lieux fait état de plusieurs éléments :
Au niveau des peintures : plusieurs murs au niveau du hall, de la cuisine, du séjour, des trois chambres, du dégagement, des toilettes ainsi que des balcons notés comme en état « neuf », donc a priori propres, lors de l’entrée dans les lieux sont notés en moins bon état lors de la sortie des lieux. La seule mention de « quelques traces » sur certains de ces murs lors de la sortie des lieux ne permet pas d’imputer ces dégradations au locataire dans la mesure où, faute de précision supplémentaire, elles peuvent raisonnablement s’expliquer par la vétusté liée résultant d’un usage normal et prolongé du logement, en l’espèce pendant près de cinq ans. Ainsi, seules les dégradations consistant en des trous sur les murs, des « traces nombreuses » et « traces noires » excèdent la seule vétusté et peuvent être imputées au locataire. M. [T] justifie de frais pour le lessivage des murs présentant ce type de dégradations par la production d’un devis chiffrant cet entretien à 480 euros hors taxe soit 576 euros une fois la TVA de 20% appliquée. Sur cette somme, il convient d’appliquer un quotient pour tenir compte de la vétusté, à hauteur de 50%. Ainsi, M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 288 euros correspondant au lessivage des murs. Dans la mesure où les dégradations ainsi relevées ne nécessitent pas de travaux de reprise entière de la peinture, mais seulement un simple lessivage, les sommes réclamées par M. [T] au titre des travaux de peinture ne sont pas justifiées et M. [T] sera débouté de sa demande à ce titre. 


La porte palière notée comme en état « neuf » lors de l’entrée dans les lieux est notée comme présentant des traces lors de la sortie des lieux. En l’absence de précision supplémentaire, cette dégradation peut raisonnablement s’expliquer par la vétusté résultant d’un usage normal et prolongé du logement, en l’espèce pendant près de cinq ans, si bien qu’il ne saurait s’agir d’un défaut d’entretien imputable au locataire. 

Le système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans la cuisine, les toilettes et les deux salles de bain, indiqué comme « neuf » lors de l’entrée dans les lieux, est signalé comme présentant un défaut de nettoyage. Il y a donc un défaut d’entretien des VMC par le locataire, qu’il convient de lui imputer à hauteur de 68.40 euros toutes taxes comprises conformément au devis produit qui chiffre le nettoyage de l’ensemble VMC à 57 euros hors taxes et 20% de TVA. 

Le coffre du volet roulant dans le séjour, indiqué comme « neuf », donc a priori propre, lors de l’entrée dans les lieux, est signalé comme « en mauvais état » et présentant des « traces noires » lors de la sortie des lieux. M. [T] justifie de frais pour le nettoyage de ce coffre par la production d’un devis chiffrant cet entretien à 16 euros hors taxe soit 19,20 euros une fois la TVA de 20% appliquée. 

Trois portes-fenêtres et vitres dans les trois chambres, indiquées comme en état « neuf », lors de l’entrée dans les lieux, sont indiquées comme étant dans un moins bon état lors de la sortie des lieux. Deux d’entre elles sont indiquées comme présentant seulement « quelques traces ». En l’absence de précision supplémentaire, et notamment de photographies faisant état de l’ampleur de ce défaut d’entretien, ces indications sont insuffisantes pour un défaut d’entretien imputable au locataire. S’agissant de la porte fenêtre située dans la chambre numérotée 1, celle-ci est mentionnée comme présentant un défaut de nettoyage. M. [T] justifie de frais de nettoyage par la production d’un devis chiffrant cet entretien à 40 euros par fenêtre hors taxe soit 48 euros une fois la TVA de 20% appliquée. M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme 48 euros correspondant au nettoyage de la porte fenêtre de la chambre numérotée 1. 

La porte de la chambre numérotée 3, indiquée comme en état « neuf », lors de l’entrée dans les lieux, est indiquée comme étant en « état moyen » et présentant des traces de « crayonnage » lors de la sortie des lieux. M. [T] justifie de frais de nettoyage par la production d’un devis chiffrant cet entretien à 12 euros hors taxe soit 14,40 euros une fois la TVA de 20% appliquée. M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 14,40 euros correspondant au nettoyage de la porte de la chambre numérotée 3, prise en compte faite de la vétusté.



Les W.C., indiqués comme en état « neuf », lors de l’entrée dans les lieux, sont mentionnés comme présentant des « traces nombreuses » et des « traces noires » lors de la sortie des lieux. M. [T] justifie de frais de nettoyage par la production d’un devis chiffrant cet entretien à 35 euros hors taxe soit 42 euros une fois la TVA de 20% appliquée. M. [X] sera donc condamné à payer à M. [T] la somme de 42 euros correspondant au nettoyage des W.C. 
Si la facture produite par M. [T] fait état de la somme de 45 euros correspondant aux frais de déplacement de l’entreprise ayant effectué les interventions précitées, dans la mesure où certains des travaux de nettoyage effectués par cette société et ayant nécessité ce déplacement ne sont pas imputables au locataire mais restent à la charge du bailleur, il conviendra de débouter M. [T] de sa demande de condamnation de M. [X] formulée à ce titre.
S’agissant plus particulièrement du défaut d’entretien de la chaudière, il ressort du contrat de bail que le logement dispose d’un chauffage individuel au gaz, sans autre précision. L’état des lieux de sortie du logement comporte une mention relative à la chaudière selon laquelle l’entretien n’a pas été effectué. M. [X], absent, n’apporte aucun élément permettant de justifier qu’il s’est acquitté de son obligation d’entretien de la chaudière. En conséquence, il y aura lieu de condamner M. [X] à payer à M. [T] la somme forfaitaire de 100 euros au titre de l’entretien de la chaudière.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] sera condamné à payer à M. [T] la somme de 979.13 euros au titre des dégradations et pertes locatives. 

Sur la demande de condamnation au titre de la résistance abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En matière de résistance abusive, la faute est caractérisée par la preuve par le demandeur de la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière de la partie adverse.
En l’espèce, M. [T] ne démontre pas en quoi la résistance opposée par M. [X] a dégénéré en un abus, faute pour lui de caractériser sa malice, sa mauvaise foi ou son erreur grossière, et de démontrer qu’il en soit résulté pour lui un préjudice.
En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de condamnation formulée par M. [T] au titre de la résistance abusive.



Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 
Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [X], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, M. [X], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à M. [T] au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il conviendra de rappeler que l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, est de droit.








PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à M. [H] [T] la somme de 1624.92 euros au titre des loyers et charges impayés ; 

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à M. [H] [T] la somme de 979.13 euros au titre des dégradations et pertes locatives ; 

DEBOUTE M. [H] [T] de sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE M. [S] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à M. [H] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.