Tribunal Judiciaire · Ch4.3 JCP — 21 mai 2026

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP
REFERES


DOSSIER N° RG 25/01162 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MQCX

AFFAIRE : S.A. SDH - SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT C/ [B] 




















































TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 21 MAI 2026


Par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE : 

DEMANDERESSE

SA SDH - SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, dont le siège social est sis 34 Avenue Grugliasco - 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART


ET :

DEFENDEUR 

Monsieur [O] [B]
né le 25 Janvier 1962, demeurant 12 Rue Gusto Gervasotti - Lgt 0233 - RDC - 38100 GRENOBLE

représenté par Maître Apolline PAQUEZ, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART


A l’audience publique du 03 Février 2026 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 30 Avril 2026, prorogé au 21 mai 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :









EXPOSE DU LITIGE : 

Par contrat de bail en date du 11 juillet 2014 consenti par la Société Dauphinoise pour l’Habitat, Monsieur [O] [B] a pris en location un logement situé 12 rue Gusto Gervasotti à Grenoble.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025 la Société Dauphinoise pour l’Habitat a fait assigner en référé Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:
-constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [B] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 1815,07 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Monsieur [B] [O] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 3 février 2026, la Société Dauphinoise pour l’Habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 janvier 2026 à la somme de 2080,43 euros. Le bailleur reprend oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et sollicite du juge des contentieux de la protection de voir :
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [O] [B] les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux,Sur les conséquences de la résiliation,
ORDONNER à défaut de départ volontaire du locataire, l'expulsion de Monsieur [O] [B] et de tous occupants de son chef du logement de type T2 de 46 m' n°0068-10-13-0233 situé au rez-de-chaussée 12 rue Gusto Gervasotti à GRENOBLE (38000) au besoin avec concours de la force publique,FIXER une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, qui évoluera dans les mêmes conditions que le loyer si le bail n'avait pas été résilié,CONDAMNER Monsieur [O] [B] au paiement de la somme de 2080,43 euros au titre de l'arriéré locatif, de charges et d'indemnités d'occupation,Sur les demandes reconventionnelles de M [B] :
CONSTATER que la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L'HABITAT a d'ores et déjà réalisé les travaux requis et que c'est Monsieur [O] [B] qui empêche l'achèvement de ces derniers au niveau de la cuisine.JUGER qu'il existe des contestations sérieuses sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [N] Monsieur [O] [B] de l'intégralité de ses prétentions formulées à titre principal et tendant au rejet du constat de la clause résolutoire, à la condamnation sous astreinte de la SDH à effectuer des travaux de remise en état, à la condamnation de cette dernière au paiement de dommages intérêtsDEBOUTER Monsieur [O] [B] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1892 € en réparation de son prétendu préjudice matérielSur la demande subsidiaire de Monsieur [B].
JUGER que M [B] ne peut solliciter une suspension du jeu la clause résolutoire par application de l'article 1343-5 du Code civil DEBOUTER Monsieur [O] [B] au titre de sa demande de délais de paiement de l'arriéré locatif et de suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.A défaut et à titre subsidiaire,
DIRE qu'en cas de suspension du jeu de la clause résolutoire et de délais de paiement accordés, il sera prévu une clause de déchéance au terme de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, des charges ou de la mensualité prévue au titre de l'apurement de la dette, aux dates convenues par le bail ou la décision, le jeu de la clause résolutoire retrouvera son plein effet de droit et la dette redeviendra exigible dans sa totalité.En tout état de cause,
DÉBOUTER Monsieur [O] [B] de toute demande, prétentions contraires aux présentes écrituresJUGER que l'exécution provisoire du jugement est compatible avec l'affaireCONDAMNER Monsieur [O] [B] à la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER Monsieur [O] [B] aux entiers dépens de l'instance.

Monsieur [O] [B]  représenté par son conseil reprend oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et sollicite du juge des contentieux de la protection de voir :
DEBOUTER la Société Dauphinoise pour l’Habitat de l'intégralité de ses demandes;A titre principal,
CONSTATER les manquements de la SDH à ses obligations contractuelles ;CONDAMNER la SDH à procéder aux travaux de réparation du logement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;CONDAMNER la SDH à verser à Monsieur [B] la somme de 1.892 € en réparation du préjudice subi en suite du dégât des eaux ;-CONDAMNER la SDH à verser à Monsieur [B] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;A titre subsidiaire,
CONSTATER que Monsieur [B] a repris le règlement intégral du loyer ;CONSTATER que Monsieur [B] respecte le plan d'apurement mis en place ;SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;AUTORISER Monsieur [B] à se maintenir dans les lieux ;ACCORDER des délais de paiement à Monsieur [B] pour régler la dette locative ;En tout état de cause,
CONDAMNER la SDH à supporter les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 21 mai 2026.



MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 25 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 23 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la compétence du juge des référés et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2021, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2021, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
 
Selon l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ». S’agissant de l’obligation de régler les loyers l’exception d’inexécution peut être invoquée lorsque le logement est inhabitable.
 
En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 9 avril 2025 pour la somme de 1426,29 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 10 avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

D’autre part, Monsieur [O] [B] démontre qu’il a été victime d’un sinistre suite à un dégat des eaux qui a endommagé l’appartement au mois de mai 2023 suite à un refoulement des wc dans tout le logement du fait d’une fuite des canalisations de l’immeuble comment établi par le rapport d’exeprtise commun.

Néanmoins, Monsieur [O] [B] ne démontre pas que le logement ait été inhabitable même si il a dû assumer le nettoyage de l’appartement et en l’absence de contestation sérieuse à son obligation de régler les loyers, il sera constaté que la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 9 juin 2025.




Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 19 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 2 080,43 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [O] [B] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Monsieur [O] [B], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la Société Dauphinoise pour l’Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [B], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [O] [B] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [B] [O] au titre de la réalisation des travaux sous astreinte et de l’indemnisation de son préjudice :

Le sinistre subi par le locataire au mois de mai 2023 n’est pas contesté mais s’agissant de la demande de réalisation des travaux sous astreinte, le bailleur produit une facture du 17 octobre 2024 concernant la réfection des sols de l’appartement ainsi qu’un e-mail de l’entreprise en charge des travaux qui indiquent que tout n’a pas pu être finalisé du fait du refus du locataire.

D’autre part, Monsieur [B] [O] ne justifie pas du montant du préjudice allégué retenu lors de l’expertise contradictoire mais qui peut correspondre à la réfection des sols et non au rachat de nouveaux meubles, ni du montant du préjudice moral allégué.

De sorte qu’en présence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à statuer en référé sur les demandes reconventionnelles du locataire.


Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [B] [O] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 9 avril 2025.

Il n'y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.


PAR CES MOTIFS :


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,


CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 juin 2025,

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 9 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [O] [B] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 2 080,43 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 janvier 2026 (mois de janvier 2026 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Monsieur [O] [B] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la Société Dauphinoise pour l’Habitat à procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [B] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 12 rue Gusto Gervasotti à Grenoble,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [O] [B] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,


NOUS DECLARONS incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [O] au titre de la condamnation à réaliser les travaux sous astreinte et à indemniser son préjudice ;

DEBOUTONS la Société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 9 avril 2025,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 21 MAI 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION