TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
[Adresse 1]
JUGEMENT DU 22 MAI 2026
DOSSIER : N° RG 25/02130 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FOZC
AFFAIRE : [C] [H], [G] [H], [L] [H], [T] [H], [Z] [H], [I] [H], [Q] [H], [E] [H], [W] [H], [O] [H], [P] [H], S.E.L.A.R.L. DE KEATING C/ [F] [V]
MINUTE : 26/
COMPOSITION DU TRIBUNAL
expédition délivrée le
aux parties
copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle
GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier
en présence lors des débats de Madame [D] [N], auditrice de justice
PARTIES :
DEMANDEURS
Madame [C] [H]
née le 01 Avril 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
et
Monsieur [G] [H]
né le 30 Juillet 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
et
Madame [L] [H]
née le 06 Octobre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
et
Madame [T] [H]
née le 30 Septembre 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] - QUEBEC - (CANADA) -
et
Monsieur [Z] [H]
né le 14 Mars 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]
et
Madame [I] [H]
née le 29 Mai 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]
et
Madame [Q] [H]
née le 02 Août 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 8]
et
Madame [E] [H]
née le 17 Juillet 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 9] - [Localité 3] [Adresse 10]
et
Madame [W] [H]
née le 02 Avril 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 11]
et
Madame [O] [H]
née le 30 Avril 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 12]
et
Madame [P] [H]
née le 24 Octobre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 13]
et
S.E.L.A.R.L. DE KEATING, dont le siège social est sis [Adresse 14]
tous représentés par Maître Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS,
DEFENDEUR
Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 15]
représenté par Maître Leila KHALI, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,
***
Débats tenus à l'audience du 23 Mars 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 22 Mai 2026.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 août 2008, Madame et Monsieur [H] (ci-après dénommés « les bailleurs ») ont donné à bail à Monsieur [F] [V] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 16] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 662 euros.
Les époux [H] sont décédés.
Des loyers demeurant impayés, Madame [B] [H], Monsieur [G] [H], Madame [L] [H], Madame [T] [H], Monsieur [Z] [H], Madame [I] [H], Madame [Q] [H], Madame [A] [H], Madame [W] [H], Madame [O] [H], Madame [P] [H], venant aux droits de Madame [K] [U] veuve [H] ont fait signifier à Monsieur [F] [V], un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 20 mars 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, Madame [B] [H], Monsieur [G] [H], Madame [L] [H], Madame [T] [H], Monsieur [Z] [H], Madame [I] [H], Madame [Q] [H], Madame [A] [H], Madame [W] [H], Madame [O] [H], Madame [P] [H] et la SELARL de KEATING, venant aux droits de Madame et Monsieur [J] [H] et la SELARL de KEATING, en sa qualité de mandataire judiciaire de la succession de Monsieur [J] [Y] (ci-après dénommés « les bailleurs »), ont fait assigner Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir :
●Constater la résolution du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;
●Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
●Supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du CPCE ou à défaut le reduire au maximum ;
●Condamner Monsieur [F] [V] au paiement des sommes suivantes :
La somme de 43.484,12 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 mai 2025 ; Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée de dix pour cent et des charges d’un montant de 904,26 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ; Une astreinte de 150 euros par jour de retard à défaut de départ volontaire 15 jours après la signification du jugement à intervenir ;
En outre, les bailleurs sollicitent la condamnation de Monsieur [F] [V] aux dépens, ainsi qu’à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 9 juillet 2025.
Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026, à laquelle les bailleurs et Monsieur [F] [V] étaient représentés par leurs conseils respectifs.
Au soutien de leur demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers, les bailleurs précisent que le locataire ne verse aucun loyer depuis 2020 de sorte qu’ils s’opposent à l’octroi de tout délai.
Monsieur [F] [V] sollicite par conclusions écrites un délai de trois ans pour quitter les lieux ainsi que des délais de paiement à hauteur de 24 mois euros pour apurer la dette locative.
Monsieur [F] [V] explique qu’il a été envisagé par les bailleurs de lui vendre ledit bien objet de la location et qu’il a de ce fait suspendu le paiement des loyers. A la retraite, il perçoit la somme de 1.123,58 euros et ses charges sont évaluées à environ 529 euros par mois.
Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 19 septembre 2025. Il résulte de celui-ci que Monsieur [F] [V] est marié avec un enfant mineur (15 ans) à charge et actuellement scolarisé au collège. Son épouse est agent SNCF.
L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.
Par ailleurs, la situation d’impayé des loyers a été signalée à la CCAPEX le 20 mars 2025.
Par conséquent, la demande des bailleurs aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.
Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, le contrat de bail du 26 août 2008 contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, et ce délai de deux mois sera appliqué.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 mars 2025.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu, le 26 août 2008, à compter du 21 mai 2025.
En l’espèce, Monsieur [F] [V] est devenu occupant sans droit ni titre du logement à compter du 21 mai 2025.
Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les délais d’expulsion demandés par Monsieur [F] [V]
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Monsieur [F] [V] sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux, ce qui légalement n’est pas prévu par les textes.
En l’espèce, Monsieur [F] [V] ne justifie d’aucune démarche active en vue de retrouver un logement dans le secteur privé ou auprès d’un bailleur social alors même qu’il ressort du décompte actualisé des loyers et des charges impayés que ce dernier est ne règle plus aucun loyer depuis plusieurs années.
En outre, le bailleur justifie avant le commandement de payer de 2025 et la délivrance de l’assignation, avoir notifié à Monsieur [F] [V] plusieurs commandements de payer les loyers en 2017, 2019 puis en 2021 ( 2) sans que celui-ci ne réagisse en apurant la dette locative. Dès lors, Monsieur [F] [V] a déjà bénéficié de plusieurs années pour exécuter ses obligations et le cas échéant, pour effectuer des démarches de relogement, avant toute résiliation du contrat de bail.
Or il ressort tant du diagnostic social et financier que des pièces produites par le défendeur, que les ressources de Monsieur [F] [V] et de son épouse s’élevaient à la somme annuelle de 36.517 euros au titre des revenus de 2024, soit un revenu moyen mensuel de 3043 euros, de sorte qu’il était en capacité de régler la dette locative et de régler le loyer. Par ailleurs, si l’épouse de Monsieur [V] est sans emploi depuis le mois de février 2026, force est de constater qu’il n’est produit aucun élément sur ses ressources actuelles.
Par conséquent, compte tenu de l’ancienneté de la dette locative, du temps laissé par les bailleurs à Monsieur [F] [V] pour régulariser la situation, ainsi que de l’absence de justificatifs démontrant une recherche active de logement, il convient de ne pas accorder de délais d’expulsion à Monsieur [F] [V], lequel est en capacité de pouvoir se reloger.
Sur la demande de suppression de délai prévu à l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [V]
En application de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 mai 2025, de sorte que Monsieur [F] [V] est sans droit ni titre depuis cette date.
Les demandeurs sollicitent en vertu du contrat de bail que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 904,26 euro correspondant au montant du loyer et des charges augmenté de 10%.
Toutefois, la clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges ou indemnités d’occupation à leurs échéances s'analyse en une clause pénale.
Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite.
Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.
En conséquence, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande des bailleurs et de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [F] [V] à son paiement à compter du 21 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.
Il convient de préciser qu’une partie de ces indemnités d’occupation sont incluses dans l’arriéré locatif présent dans le décompte des sommes fourni par les bailleurs, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.
Sur la demande en paiement
Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En vertu de l’article 7-1 du code civil Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Il résulte de l’article 2247 du code civil que les juges ne peuvent pas suppléer d'office le moyen résultant de la prescription.
Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil.
En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 44.297,08 euros au titre de la dette locative suivant décompte arrêté au 23 juin 2025.
A l’audience, Monsieur [F] [V] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.
Par conséquent, alors même que la dette locative apparait prescrite en partie et en l’absence de demande ou moyen de défense soulevés à ce titre par Monsieur [F] [V], il convient de condamner Monsieur [F] [V] à payer aux demandeurs la somme de 44.297,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 43.484,12 euros et sur le surplus à compter du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement de loyer avant l’audience, aucun délai de paiement ne peut être accordé à Monsieur [F] [V].
Il convient donc de débouter Monsieur [F] [V] de sa demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de l’assignation.
Eu égard à la situation respective des parties, il convient de condamner Monsieur [F] [V] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
- DECLARE recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 26 août 2008, concernant les locaux situés [Adresse 16] à [Localité 6], sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;
- CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
- RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [F] [V] à compter du 21 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;
- CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à Madame [B] [H], Monsieur [G] [H], Madame [L] [H], Madame [T] [H], Monsieur [Z] [H], Madame [I] [H], Madame [Q] [H], Madame [A] [H], Madame [W] [H], Madame [O] [H], Madame [P] [H] et la SELARL de KEATING la somme de 44.297,08 euros (QUARANTE QUATRE MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 43.484,12 euros et sur le surplus compter du présent jugement;
- CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à Madame [B] [H], Monsieur [G] [H], Madame [L] [H], Madame [T] [H], Monsieur [Z] [H], Madame [I] [H], Madame [Q] [H], Madame [A] [H], Madame [W] [H], Madame [O] [H], Madame [P] [H] et la SELARL de KEATING l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu'à complète libération des lieux ;
- REJETTE la demande au titre de l’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution ;
- DEBOUTE Monsieur [F] [V] de ses demandes de délais d’expulsion et de paiement de la dette locative ;
- CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à Madame [B] [H], Monsieur [G] [H], Madame [L] [H], Madame [T] [H], Monsieur [Z] [H], Madame [I] [H], Madame [Q] [H], Madame [A] [H], Madame [W] [H], Madame [O] [H], Madame [P] [H] et la SELARL de KEATING une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et de l’assignation ;
- ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.
Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.
LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER A. FOULQUIER