Tribunal Judiciaire · JCP — 20 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 MAI 2026





DOSSIER : N° RG 25/02210 - N° Portalis DB2R-W-B7J-D5IL
AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 / [V] [Y], [Z] [E] épouse [Y]
MINUTE N° : 26/00246




DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par l’association CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BONNEVILLE, et par la SELARL BROSSET TECHER AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS


DEFENDEURS

Monsieur [V] [Y]
né le 01 Août 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [Z] [E] épouse [Y]
née le 02 Décembre 1967 à [Localité 2] (EX YOUGOSLAVIE), demeurant [Adresse 2]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement 

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection
Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière 




Copie exécutoire délivrée le
à l’association CABINET RIBES ET ASSOCIES.

Expédition délivrée le même jour aux défendeurs + préfecture.

Le greffier






EXPOSE DU LITIGE 

Par acte en date du 14 juin 2012, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné en location à Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] un logement n° A 08 (avec garage, parking et cave accessoires) situé “[Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 526,78 € hors charges. 

Par acte du 12 août 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, signifié à la CCAPEX. 

Par acte du 8 décembre 2025 notifié au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Monsieur et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville, aux fins principales de résiliation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement, la SCI FONCIERE DI 01/2009 sollicite de voir :
- constater la résiliation du bail,ou subsidiairement la prononcer,
- ordonner l’expulsion des défendeurs, au besoin avec l'assistance de la force publique, incluant l’évacuation des meubles conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 28 593,98 € pour l’arriéré locatif,
- condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux, 
- condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 635,92 € correspondant au coût des trois commandements de payer délivrés depuis 2016,
- condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Elle fait valoir que les défendeurs sont défaillants depuis 2016, alors que, s’agissant des désordres qu’ils allèguent, ils ont fait l’objet de réparations, que leur logement n’a jamais été atteint, que les photographies qu’ils produisent ne sont pas probantes et qu’en tout état de cause, ils ne pouvaient pas se faire justice à eux-mêmes en suspendant le paiement du loyer, dans démontrer d’ailleurs leur impossibilité totale d’occuper le logement. 

Monsieur et Madame [Y] ne s’opposent pas à la résiliation du bail, mais contestent la demande en paiement. 

Ils font valoir que des travaux ont été faits dans les garages mais pas dans leur logement et que des inondations proviennent encore des garages. Ils affirment en outre que l’ascenseur dysfonctionne toujours de manière récurrente et soutiennent avoir fait part de leurs doléances à de nombreuses reprises à la société FONCIA, mandataire de la bailleresse. Ils précisent que seuls 5 logements sont loués dans l’immeuble, en raison de son caractère inhabitable. 


MOTIFS


- Sur la résiliation du bail

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Mais attendu qu’aux termes de l’article 1719 1° du code civil, lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 

Qu’en l’espèce, d’une part, il ressort certes des pièces produites par la demanderesse elle-même et de l’ordonnance de référé rendue le 27 juin 2018 que des vices affectaient à cette date les sous-sols et rendaient indisponibles les caves et garages, ainsi que l’ascenseur, compte tenu des inondations récurrentes liées à une remontée d’eau directe par la nappe phréatique ;

Que cependant, il n’est pas démontré que ces inondations atteignent directement le logement de Monsieur et Madame [Y] et ces derniers indiquent eux-même que les travaux relatifs aux garages et caves ont été réalisés, étant constant en outre qu’une dispense de loyer a été accordée s’agissant des locaux en sous-sol ; 

Que la preuve du caractère impropre à l’habitation du logement en raison de ce désordre n’est donc pas rapportée par Monsieur et Madame [Y], les photographies dont ils se prévalent n’ayant par ailleurs aucune date certaine ; 

Que d’autre part, s’il ressort de l’ordonnance de référé rendue le 27 juin 2018 qu’un rapport de visite du 15 décembre 2016, émanant des services municipaux, avait relevé dans le logement de Monsieur et Madame [Y] des fissures dans l’entrée, une mauvaise isolation d’un élément de charpente dans une chambre (trou laissant passer l’air), une circulation anormale d’air dans une prise, une température particulièrement basse dans une chambre et, dans cette chambre, une “humidité assez prononcée” quoique non mesurée, Monsieur et Madame [Y] ne produise pas ce rapport dans le cadre de la présente instance et ne démontrent donc pas la réalité de ces défauts, les photographies dont il se prévalent n’ayant par ailleurs aucune date certaine ;

Qu’en tout état de cause, l’humidité n’est pas mesurée et les fissures et le pont thermique limité ne constituent pas à elles seules des violations des caractéristiques requises pour qu’un logement soit décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022 ; 

Qu’au surplus, il n’est pas démontré par Monsieur et Madame [Y] que leur logement ait été impropre à l’habitation ; 

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments tels qu’appréciés désormais sur le fond, que la preuve que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi n’est pas rapportée, que l’absence de paiement des causes du commandement ne se trouve pas justifiée par une exception d’inexécution et que la résiliation et l’expulsion sont permises ; 

Qu’en conséquence, il convient de constater que la clause résolutoire du bail, visée par le commandement de payer du 12 août 2025 est acquise depuis le 12 octobre 2025 puisque ses causes n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois ; 



Et attendu que Monsieur et Madame [Y] étant ainsi occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient de leur ordonner de libérer les locaux qu'ils occupent de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans la huitaine de la présente décision et d’ordonner, à défaut, leur expulsion ; 

Que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ; 


- Sur la demande de paiement

Attendu que l'obligation au paiement du loyer par les défendeurs résulte du bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en outre, étant occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, Monsieur et Madame [Y] sont redevables depuis cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues à défaut de résiliation, soit la somme mensuelle de 738,07 €, révisable dans les mêmes conditions que celles applicables au loyer, cette indemnité ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur ;

Et attendu qu’en l’absence de preuve du caractère indécent du logement le rendant totalement inhabitable, Monsieur et Madame [Y] ne peuvent pas se prévaloir d’une exception d’inexécution les éxonérant du paiement du loyer et des charges ;

Qu’en conséquence, il convient d’une part de condamner Monsieur et Madame [Y], solidairement en vertu de la stipulation contractuelle de solidarité et de l’article 220 du code civil, à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 28 593,98 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2026, dans les limites de la prescription appliquée par la demanderesse elle-même ;

Qu’il convient d’autre part de les condamner, solidairement en vertu de l’article 220 du code civil, au paiement de l’indemnité d’occupation ci-dessus définie, à compter du 1er mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux ;


- Sur les autres demandes

Attendu que les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 12 août 2025, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ; 

Qu’ils seront aussi condamnés au paiement de la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu en revanche que leur défaillance, même depuis 2016, n’imposait pas de leur délivrer trois commandements de payer distincts et il ne saurait leur être imputé le choix fait par la demanderesse d’introduire en premier lieu une instance en référé qui ne l’a pas satisfaite ; 

Que la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2009 tendant à la prise en charges par les défendeurs du coût des deux autres commandements n’est donc pas justifiée et sera rejetée ; 

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;
 

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire du bail du 14 juin 2012 consenti par la SCI FONCIERE DI 01/2009 à Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] un logement n° A 08 (avec garage, parking et cave accessoires) situé “[Adresse 4], 74300 CLUSES, est acquise depuis le 12 octobre 2025 ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

DIT que faute pour Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 28 593,98 € (VINGT HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 738,07 €, révisable dans les mêmes conditions et soumise à régularisation de charges, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2009 de sa demande en paiement des commandements délivrés en 2016 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 400 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [C] [E] épouse [Y] aux dépens, en ce compris le coût de le coût du commandement de payer du 12 août 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision. 


LE GREFFIER LE JUGE