Tribunal Judiciaire · 0P16 Aud civile prox 7 — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 19 Mai 2026
Président : Madame CHAREF Hizia, JCP
Juge : Madame KACER Jennyfer, JCP
Juge : Monsieur BIDAL Mathieu, JCP
Greffier : Madame KAOUDJI
Débats en audience publique le : 06 Mars 2026



 GROSSE :

 Le 19 mai 2026
 à Me Marilou POISOT
 EXPEDITION :

 Le 19 mai 20296
 à Me Laurent GAY





N° RG 25/06803 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7G6R

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [I] [B]
née le 24 Avril 1976 à , demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-3055-2026000604 du 21/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Marilou POISOT, avocat au barreau de MARSEILLE











EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 6 octobre 2022, la société [U] a donné à bail à Mme [I] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 449,60 euros, et 264,98 euros de provision sur charges.
Outre Mme [I] [B], le logement était initialement occupé par ses quatre enfants : M. [Q] [M] né le 8 avril 2000, Mme [W] [M] née le 1er mai 2002, M. [O] [M] né le 31 décembre 2005 et Mme [P] [M] née le 18 février 2008.
Par courrier daté du 1er octobre 2025, le préfet des Bouches-du-Rhône a, sur le fondement de l’article 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation, demandé à la société [U] de « saisir le juge civil aux fins de résiliation du bail en raison des agissements de [M. [O] [M]] en lien avec des activités de trafic de stupéfiants ».
C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la société [U] a fait assigner Mme [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour solliciter la résiliation du bail.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 puis, par application des dispositions de l’article L.213-4-8 du code de l’organisation judiciaire, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience collégiale du 6 mars 2026.
A cette audience, la société [U], représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail, Ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner la locataire à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 860,47 euros à compter du jugement, avec indexation et révision aux mêmes conditions que le bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, La condamner à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, La débouter de l’intégralité de ses demandes.
Mme [I] [B] a comparu assistée de son conseil qui a également soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
A titre principal, débouter la société [U] de l’intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, constater que M. [O] [M] ne réside plus dans le logement donné à bail et débouter la société [U] de ses demandes, 










A titre très subsidiaire, lui accorder un délai de six mois, renouvelable une fois, à compter de la décision, pour quitter le logement,En tout état de cause, écarter l’exécution provisoire de la décision et juger que chaque partie conservera les dépens à sa charge.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION : 
Sur la demande de résiliation du bailEn vertu des 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave, le créancier de l’obligation peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat.
Selon l’article 1728 du même code, le preneur est notamment tenu de l’obligation d'user de la chose louée raisonnablement.
L’article 62 de la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 « visant à sortir la France du piège du narcotrafic » a notamment précisé les conditions dans lesquelles la résiliation du bail soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 peut être prononcée en raison des manquements contractuels du locataire à son obligation d’usage paisible. 
Ce texte a également créé et encadré les circonstances permettant à l’autorité préfectorale de se substituer au bailleur pour initier lui-même une action judiciaire.
Ainsi, d’une part, cette loi a modifié l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose désormais que le locataire est notamment obligé « D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ».
D’autre part, cette loi a créé l’article L.442-4-3 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que « Lorsqu'il constate que les agissements en lien avec des activités de trafic de stupéfiants de l'occupant habituel d'un logement troublent l'ordre public de manière grave ou répétée et méconnaissent les obligations définies au b de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le représentant de l'Etat dans le département peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail dans les conditions prévues à l'article L. 442-4-2 du présent code. L'injonction précise les éléments de fait qui justifient la mise en œuvre de la procédure.
Le bailleur fait connaître au représentant de l'Etat, dans un délai de quinze jours, la suite qu'il entend réserver à l'injonction. En cas de refus du bailleur, d'absence de réponse à l'expiration de ce délai ou lorsque, ayant accepté le principe de l'expulsion, le bailleur n'a pas 




saisi le juge à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de sa réponse, le représentant de l'Etat peut se substituer à lui et saisir le juge aux fins de résiliation du bail dans les conditions mentionnées au même article L. 442-4-2 ».
Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la demande de résiliation de bail est initiée par le préfet, elle doit répondre, tant aux exigences édictées par l’article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation, qu’à celles prévues par l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En revanche, lorsque c’est le bailleur lui-même qui décide d’initier l’action en résiliation, même à la demande de l’autorité préfectorale, il appartient seulement à ce dernier d’établir que les agissements du locataire méconnaissent les obligations définies par l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du n°2025-532 du 13 juin 2025.
Dans sa décision n°2025-885 du 12 juin 2025, le Conseil constitutionnel a retenu qu’en ajoutant que le locataire doit « s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir », le législateur a entendu que les agissements du locataire à proximité du logement soient également pris en compte pour apprécier les conditions d’usage paisible du bien et a, ce faisant, poursuivi un objectif d’intérêt général.
Le Conseil constitutionnel a néanmoins émis une réserve d’interprétation en jugeant que « cette obligation, qui est susceptible de s’appliquer « dans le même ensemble immobilier », ne saurait concerner qu’un comportement ou une activité du locataire qui a lieu à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d’autrui ».
Il est constant que la juridiction saisie d’une demande de résiliation fondée sur les manquements du locataire à son obligation d’usage paisible du logement apprécie souverainement si, au regard de leur gravité, les agissements du locataire sont susceptibles de constituer des manquements contractuels. Ainsi, si la résiliation judiciaire n’est pas nécessairement conditionnée à la persistance des agissements au moment où la juridiction statue, il peut néanmoins en être tenu compte pour juger qu’au regard de l’ensemble des éléments du cas d’espèce, le comportement du locataire justifie ou non la résiliation du bail.
Il est encore constant que tant dans sa version antérieure à la loi n°2025-532 du 13 juin 2025, que dans celle résultant de ce texte, le prononcé de la résiliation du bail en raison du défaut d’usage paisible du locataire n’est pas soumis à la condition de l’existence d’une condamnation pénale. Là encore, s’il est tenu compte de cette éventuelle condamnation, cet élément ne constitue ni une condition nécessaire, ni une condition suffisante pour prononcer la résiliation du bail. La juridiction civile saisie de cette demande demeure en effet libre d’apprécier si les circonstances de l’espèce caractérisent des manquements suffisamment graves du locataire à ses obligations contractuelles.







S’agissant plus particulièrement des infractions dites de « trafic de stupéfiants », il est établi que, par leur nature, le climat de peur instauré et les violences générées, ces faits portent, a minima, atteinte à la sécurité des personnes, occasionnant ainsi des troubles de jouissance pour les habitants vivant à proximité de la commission des faits.
Pour autant, dans le cadre d’une demande de résiliation de bail liée à un trafic de stupéfiants, il y a lieu de déterminer si, au cas d’espèce, les agissements du locataire aux abords du logement ou dans le même ensemble immobilier, portent effectivement atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.
Enfin, si en vertu de l’article 121-1 du code pénal, nul n’est responsable pénalement que de son propre fait, la responsabilité civile, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle, n’exclut pas qu’elle soit engagée en raison du fait d’autrui. Ainsi, le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef, et ce, même lorsque l’auteur des faits échappe à son autorité, notamment parce qu’il s’agit d’un enfant majeur. En effet, les manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombent non seulement au locataire mais également aux personnes vivant sous son toit.
En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2022 stipule que « le preneur utilise son logement raisonnablement et d’une façon générale s’oblige à veiller à ce qu’aucun abus de jouissance ne soit commis par des personnes relevant de son fait. De manière générale, le locataire doit jouir paisiblement des lieux loués. Notamment, il doit s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité des voisins et veiller à ne pas les incommoder, de jour comme de nuit ». 
Le contrat précise encore que « Le bailleur attire l’attention du locataire sur le fait que dans le cas où ce dernier ne respecterait pas les obligations mises à sa charge, tant par le présent contrat que par le règlement intérieur, il peut faire résilier judiciairement le présent contrat de locations, sans préjudice de tous dommages et intérêts ».
La société [U] sollicite la résiliation du bail au motif que M. [O] [M], hébergé au domicile de Mme [I] [B] au moins jusqu’à la signification de l’assignation, a été condamné le 17 septembre 2025 par le tribunal correctionnel de Marseille à une peine d’emprisonnement de 18 mois dont 9 mois assortis d’un sursis simple pour des faits de transport, détention, complicité d’offre ou cession et acquisition de stupéfiants commis le 14 septembre 2025 au sein de la cité [Adresse 6].
Elle ajoute que M. [O] [M] a reconnu avoir tenu un rôle de « ravitailleur », que le compte-rendu d’enquête relève que ce dernier conduisait un véhicule « identifié comme quittant précipitamment la [Adresse 7] avec à son bord un sac noir dans lequel se trouvait 1,188 grammes de résine de cannabis et 632 grammes de cocaïne conditionnés pour la vente, outre 340 euros » et que le coauteur des faits, M. [K] [D], a déjà été condamné à deux reprises pour des faits de trafic de stupéfiants le 7 juin 2023 et le 22 janvier 2024.
Tout d’abord, il n’est pas contesté que M. [O] [M], majeur depuis le 31 décembre 2023, résidait au domicile de sa mère Mme [I] [B], au moins jusqu’à la




signification de l’assignation du 8 décembre 2025, puisqu’il produit une attestation de son oncle datée du 16 janvier 2026 indiquant l’héberger « depuis plusieurs semaines » à son domicile situé dans le [Localité 2] [Localité 1].
Ensuite, il n’est pas davantage contesté que, bien que le jugement correctionnel du 17 septembre 2025 ne soit pas produit, il a effectivement été rendu par le tribunal correctionnel de Marseille à cette date et est devenu définitif.
Il résulte de la note d’audience versée aux débats par la société [U] et dont la véracité n’est pas contestée par Mme [I] [B], que M. [O] [M] a été jugé en comparution immédiate, déclaré coupable de faits de transport, détention, complicité d’offre ou cession et acquisition de stupéfiants commis le 14 septembre 2025 à [Localité 1] et condamné à une peine d’emprisonnement de 18 mois dont 9 mois assortis d’un sursis simple et aménagement ab initio de la partie ferme sous la forme d’une détention à domicile sous surveillance électronique.
Il résulte encore de la note d’audience que M. [O] [M] a fait les déclarations suivantes : « J’ai reçu un snap me disant d’amener un sac de stups pour la [Adresse 8] […] Moi, j’habite à [Localité 3], j’ai demandé à travailler en bas » et que deux coprévenus ont été jugés à la même audience : M. [R] [D], poursuivi pour les mêmes faits que M. [O] [M], et relaxé, ainsi que M. [K] [D], déclaré coupable de ces faits commis en récidive et condamné à une peine d’emprisonnement de deux ans avec maintien en détention.
La société [U] produit un compte-rendu d’enquête, dont la véracité n’est pas non plus contestée par Mme [I] [B], relevant que « le véhicule Renault Twingo [Immatriculation 1] était contrôlé à l’extérieur de la cité, conduit par [M. [O] [M]] qui transportait 1.188 gr de [résine de cannabis] et 632 gr de [cocaïne] conditionnés pour la vente + 340€. [M. [O] [M]] reconnaissait son rôle de ravitailleur ».
Il résulte ainsi des pièces pénales produites par la société [U] que M. [O] [M], alors occupant du logement donné à bail à Mme [I] [B], a commis des infractions à la législation sur les stupéfiants le 14 septembre 2025.
Pour autant, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, la commission de ces infractions ne saurait, à elle-seule, suffire à établir la réalité des manquements graves à l’obligation contractuelle du locataire d’user paisiblement du bien donné à bail.
Il convient en effet de vérifier si, au cas d’espèce, il est rapporté la preuve de ce que les infractions commises par M. [O] [M] constituent un comportement ou une activité qui, d’une part, a été effectuée aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier à une proximité suffisante du logement donné à bail, et d’autre part, a porté atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.
A cet égard, il est établi que les faits n’ont pas été commis par M. [O] [M] à l’intérieur du logement donné à bail à Mme [I] [B]. Il est également établi, au regard des 










procès-verbaux produits par la société [U], que le véhicule dans lequel M. [O] [M] a été interpellé quittait précipitamment le [Adresse 9], au sein de la [Adresse 7]. 
Pour autant, aucune précision n’est apportée par la bailleresse s’agissant de la distance entre ce lieu et le bien loué par Mme [I] [B] situé [Adresse 10] dans la [Adresse 7]. 
En revanche, l’un des procès-verbaux produits par la société [U] mentionne « Nous transportons à hauteur du bâtiment [Adresse 11]. Informons qu’il s’agit du groupe immobilier [Adresse 12] [Localité 4], ensemble de logements sociaux composé de plusieurs dizaines de bâtiments dans lesquels sont domiciliés plus de sept mille habitants ».
Or, ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, le Conseil constitutionnel a émis une réserve d’interprétation précisant que lorsque les faits ont été commis dans le même ensemble immobilier, ils ne sauraient concerner qu’un comportement ou une activité du locataire qui a eu lieu à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d’autrui.
La société [U] n’apporte pas davantage de précisions sur les motifs pour lesquels les circonstances des faits commis par M. [O] [M] auraient porté atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir et causé un trouble de jouissance au préjudice d’autrui, et auraient ainsi constitué les manquements de Mme [I] [B] à son obligation contractuelle d’usage paisible.
Il sera en effet rappelé que la seule condamnation pénale est insuffisante à rapporter la preuve de tels faits, peu importe que le coauteur des faits commis par M. [O] [M], M. [K] [D], ait été condamné pour des faits de trafic de stupéfiants le 7 juin 2023 et le 22 janvier 2024, étant souligné que ces décisions ne font nullement état de faits commis au sein de la [Adresse 7].
Au regard de l’ensemble de ces éléments, les manquements contractuels imputés à Mme [I] [B] du fait des occupants de son chef ne sont pas suffisamment et précisément établis.
Par conséquent, il y a lieu de débouter la société [U] de sa demande de résiliation du bail.
Sur les demandes accessoiresLa société [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Compte tenu du sens de la décision, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 
Déboute la société [U] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamne la société [U] aux dépens ;
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

 Le Greffier Le Juge