Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00961 
N° Portalis DBX4-W-B7K-U6OF




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 26 Mai 2026


[S] [Q]

 
 
C/


[U] [I]
[Y] [C]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 26 Mai 2026

à la SCP D’AVOCATS COTTIN - SIMEON

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties








 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,


Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.


Après débats à l'audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [S] [Q]
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 2]

représenté par la SCP D’AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Madame [U] [I]
demeurant [Adresse 5] 
[Localité 2]

comparante en personne


Monsieur [Y] [C]
demeurant [Adresse 5] 
[Localité 2]

comparant en personne




RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 avril 2020 prenant effet au même jour, Monsieur [S] [Q] a donné à bail à Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] une maison à usage d'habitation avec jardin, située [Adresse 5] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges mensuelle de 18 euros.

Le 07 octobre 2025, Monsieur [S] [Q] a fait signifier à Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [S] [Q] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, Monsieur [S] [Q] a ensuite fait assigner Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 1.676,28 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au mois de décembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2026.

A l’audience du 20 mars 2026, Monsieur [S] [Q], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 864,41 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mars 2026 comprise. Il s’en rapporte au tribunal s’agissant de la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire formées par les défendeurs.. 

Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 400 euros par mois en règlement de l'arriéré. Ils expliquent qu’ils viennent de perdre leurs emplois mais que Monsieur [Y] [C] est susceptible de retrouver un nouveau poste pour un revenu de 2.200 / 2.500 euros par mois. Il précise avoir une fille de 18 ans à qui il verse 190 euros par mois. Madame [U] [I] explique attendre de connaître les indemnités liées à son licenciement économique.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [S] [Q] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 06 avril 2020 contient une clause résolutoire (article VII. Clause résolutoire ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.930,86 euros a été signifié le 07 octobre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat. 

Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 2.220 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 décembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [S] [Q] produit un décompte du 09 mars 2026 démontrant que Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] restent devoir la somme de 864,41 euros, mensualité de mars 2026 comprise.

Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience. 

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 864,41 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, du fait que Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] ont procédé à des règlements, en plus du paiement du loyer courant, pour apurer la dette locative de sorte que celle ci est passée de 2.930,86 euros ( à la date du commandement de payer) à la somme de 864,41 euros à la date de l’audience, et des propositions de règlements formulées par Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une mensualité de 400 euros et d'une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. 

A la demande de Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de la signification du commandement de payer à la CCAPEX qui ne constitue pas un dépens de la présente instance, n’étant pas requis à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs particuliers.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [Q], Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 avril 2020 entre Monsieur [S] [Q] et Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] concernant une maison à usage d'habitation, et un jardin, situés [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 08 décembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] à verser à Monsieur [S] [Q] à titre provisionnel la somme de 864,41 euros (décompte arrêté au 09 mars 2026, incluant une dernière facture de mars 2026) ;

AUTORISONS Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une 1ère mensualité de 400 euros et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [Q] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
* que Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [S] [Q] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] à verser à Monsieur [S] [Q] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [Y] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [Q] de sa demande de prise en compte du coût de la signification du commandement de payer à la CCAPEX dans les dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Vice-Présidente