Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 2 juin 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 JUIN 2026



N° RG 25/01591 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XCCS



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/

[X] [V]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2025 par le Tribunal de proximité de Montmorency

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02/06/2026

à : 



Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



Me Fayçal NAKIB, avocat au barreau de VAL D'OISE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.A. IMMOBILIERE 3F Groupe Action Logement au capital de 214 879 299,20 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 141 533 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentant : Me Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier E0008W5N, substituée par Me Marina ADAIKKALATHAS, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE





****************



INTIME



Monsieur [X] [V]

né le 02 Août 1991 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Fayçal NAKIB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 2 - N° du dossier [V]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N95500-2024-004663 du 26/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 3 octobre 2018, la société d'HLM Immobilière 3F a donné en location à M. [X] [V] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant un loyer de 313,63 euros. Un avenant au contrat a été signé le 3 janvier 2023 pour y ajouter la location d'un emplacement de stationnement dans la même résidence sous le numéro 4485P-0178S, pour un montant de 31,41 euros.



Le 12 janvier 2024, la société d'HLM Immobilière 3F a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme de 2 448,20 euros au titre des loyers impayés au mois de décembre 2023 inclus.



Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2024, la société d'HLM Immobilière 3F a assigné M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- la constatation que la clause résolutoire est acquise de plein droit, 

- l'expulsion de M. [V] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

- la condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 4 167,32 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de juin 2024 inclus, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux,

- sa condamnation au paiement de la somme de 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



Par jugement contradictoire du 10 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : 



- rejeté les demandes d'irrecevabilité soulevées en défense,

- condamné M. [V] à payer à la société d'HLM Immobilière 3F la somme de 2 519,07 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtée au mois d'octobre 2024 inclus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 2 448,20 euros,

- constaté que la clause résolutoire a produit son effet le 12 mars 2024,

- suspendu les effets de la clause résolutoire en raison des délais de paiement accordés, 

- autorisé M. [V] à s'acquitter de sa dette par 36 versements mensuels, les 35 premiers d'un montant de 70 euros en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde,

- dit que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

- dit qu'après règlement de la somme de 4 720,07 euros dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,



- dit qu'au contraire, à défaut du règlement d'une seule mensualité ou d'un seul terme à son exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible,

- dit que dans cette hypothèse, M. [V] devra quitter les lieux et pourra être expulsé selon la procédure prévue par la loi du 9 juillet 1991,

- condamné, en tant que de besoin, M. [V] à payer une indemnité d'occupation égale au loyer courant, charges en sus, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,

- débouté la société d'HLM Immobilière 3F du surplus de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la lettre recommandée avec accusé de réception à 4,38 euros, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant qu'une information par lettre recommandée avec accusé de réception. 



Par déclaration reçue au greffe le 6 mars 2025, la société d'HLM Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, la société d'HLM Immobilière 3F, appelante, demande à la cour de :



- infirmer partiellement le jugement rendu le 10 janvier 2025 par le tribunal de proximité de Montmorency en ce qu'il a condamné M. [V] à lui payer la somme de 2 519,07 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtée au mois d'octobre 2024 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 2 448,20 euros,

Et, statuant à nouveau :

- débouter M. [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [V] à payer la somme de 4 324,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 octobre 2025 et incluant l'échéance de septembre 2025,

- condamner M. [V] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [V] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocat au barreau de Nanterre.



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, M. [L], intimé, demande à la cour de :



In limine litis, 

- juger la déclaration d'appel irrégulière,

- juger l'appel interjeté par la société d'HLM Immobilière 3F sans objet,



Et en conséquence, 

- juger l'appel interjeté par la société d'HLM Immobilière 3F irrecevable,

- débouter la société d'HLM Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes,

Sur le fond, 

- révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 29 janvier 2026, prononcer la réouverture des débats et débouter l'appelante de sa demande relative à la facture d'eau faute de preuve, 

Reconventionnellement,

- juger la sollicitation de sommes au titre de frais de procédure de la société d'HLM Immobilière 3F illégale, dilatoire et abusive,

- juger la sollicitation de sommes au titre de la facture d'eau de la société Immobilière 3F illégale, 

Et en conséquence, 

- condamner la société d'HLM Immobilière 3F à lui payer la somme globale de 4 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son entier préjudice moral,

En tout état de cause, 

- débouter la société d'HLM Immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société d'HLM Immobilière 3F de sa demande en paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- condamner la société d'HLM Immobilière 3F à payer à M. [V] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Fayçal Nakib, avocat au barreau du Val d'Oise.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION





In limine litis, sur la question de la régularité de la déclaration d'appel



M. [V] reproche tout d'abord à la société d'HLM Immobilière 3F de n'avoir pas respecté les formalités imposées par l'article 901 du code de procédure civile en ne mentionnant pas, dans sa déclaration d'appel, la forme, la dénomination, le siège social et l'organe qui la représente légalement, tout comme l'appelante n'a pas indiqué l'objet de son appel, à savoir si son recours tendait à l'infirmation ou à l'annulation du jugement.



La société d'HLM Immobilière 3F répond que sa déclaration d'appel mentionne bien sa forme, sa dénomination et son siège social. De plus, l'ensemble des mentions obligatoires a bien été repris dans ses conclusions, de sorte que toute cause de nullité a été couverte. Enfin, l'appelante rappelle qu'une nullité de forme oblige celui qui l'invoque à prouver un grief, ce qui n'est pas fait dans le cas d'espèce. S'agissant de l'objet de l'appel, la société d'HLM Immobilière 3F expose que sa déclaration d'appel indiquait bien que son appel était 'limité aux chefs de jugement expressément critiqués', outre qu'aucun grief n'est, là encore, démontré.



Sur ce,



L'article 901 du code de procédure civile énonce que la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :

1° Pour chacun des appelants :

a) Lorsqu'il s'agit d'une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Lorsqu'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ;

2° Pour chacun des intimés, l'indication de ses nom, prénoms et domicile s'il s'agit d'une personne physique ou de sa dénomination et de son siège social s'il s'agit d'une personne morale ;

3° La constitution de l'avocat de l'appelant ;

4° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;

5° L'indication de la décision attaquée ;

6° L'objet de l'appel en ce qu'il tend à l'infirmation ou à l'annulation du jugement ;

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement.

Elle est datée et signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision et sa remise au greffe vaut demande d'inscription au rôle.



Dans le cas d'espèce, la déclaration d'appel émanant de la société d'HLM Immobilière 3F mentionne sa dénomination et son siège social, tandis que l'annexe de la déclaration précise qu'il s'agit d'une personne morale ainsi que sa forme juridique. Par rapport aux exigences du 1° de l'article 901 précité, il ne manque donc que la mention de l'organe qui représente la société d'HLM Immobilière 3F. Cependant, la cour observe qu'il ne s'agit que d'une nullité de forme et que M. [V] ne fait à aucun moment la démonstration d'un quelconque grief. La cour observe également qu'il ne peut y avoir eu de doute dans l'esprit de l'intimé quant à la personnalité de l'appelante puisqu'il s'agit de sa propre bailleresse, dont le nom lui est connu depuis 2018.



En ce qui concerne l'objet de l'appel tel qu'il figure dans la déclaration d'appel, la cour relève que l'appel est indiqué comme 'limité aux chefs de jugement expressément critiquées', l'appelante listant ensuite les chefs suivants : 



'- condamné M. [V] à payer à la société d'HLM Immobilière 3F la somme de 2 519,07 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtée au mois d'octobre 2024 inclus, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024 sur la somme de 2 448,20 euros,

- suspendu les effets de la clause résolutoire en raison des délais de paiement accordés, 

- autorisé M. [V] à s'acquitter de sa dette par 36 versements mensuels, les 35 premiers d'un montant de 70 euros en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde,

- dit que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

- dit qu'après règlement de la somme de 4 720,07 euros dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

- débouté la société d'HLM Immobilière 3F du surplus de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'.



Il est donc exact de constater que cette déclaration ne spécifiait pas explicitement si elle tendait à l'infirmation ou à l'annulation du jugement. Cependant, comme dans le cas précédent, il ne s'agit que d'une nullité de forme, supposant la démonstration d'un grief, laquelle n'a pas été faite dans le cas d'espèce. A titre surabondant, la cour constate cependant qu'il n'a pu exister aucun doute dans l'esprit de M. [V] quant au fait que la société d'HLM Immobilière 3F poursuivait l'infirmation des chefs de jugement qu'elle a précisément listés dans la déclaration d'appel.



Au total, il convient de débouter M. [V] de sa demande visant à juger que la déclaration d'appel émanant de la société d'HLM Immobilière 3F serait entachée de nullité.



Sur la question du défaut d'objet d'appel



M. [V] reproche également à la société d'HLM Immobilière 3F de n'avoir pas saisi la cour d'une demande d'infirmation du jugement entrepris avec des demandes visant à statuer à nouveau, mais d'avoir seulement saisi la juridiction d'une demande d'actualisation de l'arriéré locatif. L'intimé fait également valoir que le dispositif de l'appelante prête à confusion puisqu'il y est demandé à la fois d'infirmer le jugement quant au débouté partiel de son action en paiement et d'actualiser le montant de cette action en paiement, ce qui ne pourrait pas être fait puisque l'infirmation réduirait à néant la condamnation pécuniaire et que celle-ci ne pourrait dès lors plus être actualisée.



La société d'HLM Immobilière 3F répond que son appel tend à obtenir la condamnation de M. [V] à lui payer l'intégralité de la créance pour laquelle elle a agi initialement et donc à ne pas en rester à la reconnaissance partielle de sa créance telle que retenue par le juge des contentieux de la protection.



Sur ce,



L'article 542 du code de procédure civile énonce que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



L'article 915-2 du même code énonce que l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, il résulte du cumul de la déclaration d'appel de la société d'HLM Immobilière 3F et de son premier jeu de conclusions qu'elle a sollicité, dès le départ, l'infirmation de la condamnation partielle décidée par le premier juge pour lui substituer sa demande en paiement initiale, cette dernière portant à la fois sur l'arriéré locatif mais aussi sur les charges impayées dont elle poursuivait le paiement alors que M. [V] en contestait la réalité. Au-delà de l'usage éventuellement imprécis du mot 'actualisation', il ne pouvait donc exister aucun doute raisonnable dans l'esprit de M. [V] quant à l'objectif de l'appelante d'obtenir, en cause d'appel, sa condamnation à lui payer également les charges.



Par conséquent, l'objet de l'appel est certain et il n'a pas pu faire naître aucune équivoque chez M. [V], lequel doit donc être débouté de sa demande en lien avec cette problématique.



Sur la question de la demande de réouverture des débats



M. [V] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats pour débattre de pratiques généralisées qui serait prêtées à la société d'HLM Immobilière 3F et qui consisteraient à réclamer des arriérés de charges au titre de la consommation d'eau, pour des montants importants et pour des motifs injustifiés, un article de presse étant versé aux débats.



Aux termes de l'article 914-4 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que ' s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue'. 



Au cas d'espèce, M. [V] ne justifie pas, au soutien de sa demande, d'un évènement qui s'est produit ou n'a pu être connu des parties qu'après que l'ordonnance de clôture a été rendue. 



Au surplus, la simple application des règles probatoires suffit à apprécier la légitimité des demandes en paiement de la société d'HLM Immobilière 3F, outre que l'article de presse versé aux débats par M. [V] ne reflète que l'opinion des locataires interrogés par le journaliste, sans autre élément de preuve.



Aussi la demande de M. [V] ne pourra-t-elle être accueillie. 



Sur le quantum de la créance détenue par la société d'HLM Immobilière 3F sur M. [V] 



Le premier juge n'a retenu de la créance poursuivie par la société d'HLM Immobilière 3F que les arriérés locatifs à hauteur de 2 519,07 euros et a écarté la demande de la bailleresse concernant la régularisation des charges d'eau intervenue le 22 février 2024 pour un total de 2 201 euros, estimant qu'aucun document ne venait justifier de la raison de cette régularisation au montant élevé.



La société d'HLM Immobilière 3F reproche au premier juge de n'avoir ainsi que partiellement fait droit à sa demande en paiement, alors qu'elle a produit tous les justificatifs permettant de comprendre que le compteur d'eau de M. [V] présentait des dysfonctionnements depuis son entrée dans les lieux, la découverte de ces dysfonctionnements ayant conduit au remplacement du compteur puis à une actualisation des charges réellement dues, pour tenir compte du fait que l'index était passé de 28 m3 lors de l'entrée dans les lieux à 152 m3 au moment de la dépose du compteur défectueux.



M. [V] sollicite la confirmation de la décision rendue par le premier juge, la pièce n° 14 n'emportant pas la conviction puisqu'il s'agit d'un document générique relatif à un marché de comptage d'eau, ce qui ne prouve en rien sa consommation particulière.



Sur ce, 



L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Dans le cas d'espèce, la charge de la preuve du bien-fondé d'une régularisation des charges d'eau pèse indubitablement sur la société d'HLM Immobilière 3F.



Pour réaliser cette démonstration, la société d'HLM Immobilière 3F verse aux débats plusieurs pièces : 



- pièce n° 6 : facture d'eau pour l'année 2020 avec deux index pour l'eau chaude : le premier ayant décompté 10 m3 (index passé de 47 à 57) sur la période et le second ayant décompté 0 m3 (index resté à 28). Pour information, l'eau froide a été décomptée à hauteur de 20 m3 pour le premier compteur et de 0 m3 pour le second (index resté à 3) ;

- pièce n° 7 : facture d'eau pour l'année 2021 avec deux index pour l'eau chaude : le premier ayant décompté 9 m3 (index passé de 57 à 66) sur la période et le second ayant décompté 0 m3 (index resté à 28). Pour information, l'eau froide a été décomptée à hauteur de 21 m3 pour le premier compteur et de 0 m3 pour le second (index resté à 3) ;

- pièce n° 8 : facture d'eau pour l'année 2022 avec deux index pour l'eau chaude : le premier ayant décompté 10 m3 (index passé de 66 à 76) sur la période et le second ayant décompté 0 m3 (index resté à 28). Pour information, l'eau froide a été décomptée à hauteur de 20 m3 pour le premier 

compteur et de 0 m3 pour le second (index resté à 3) ;

- pièce n° 9 : facture d'eau pour l'année 2023 avec deux index pour l'eau chaude : le premier ayant décompté 11 m3 (index passé de 76 à 87) sur la période et le second ayant décompté 127 m3 (index passé de 28 à 152 + 3). Pour information, l'eau froide a été décomptée à hauteur de 26 m3 pour le premier compteur et de 4 m3 pour le second (index passé de 3 à 7), soit un total de 30 m3 d'eau froide ;

- pièce n° 10 : intitulée 'bilan de pose' et qui indique que, lors de la pose du nouveau compteur d'eau le 3 avril 2023, l'index relevé était de 152 ;

- pièce n° 11 : facture d'eau pour l'année 2024 avec deux index pour l'eau chaude : le premier ayant décompté 5 m3 (index passé de 5 à 10) sur la période et le second ayant décompté 2 m3 (index passé de 3 à 5). Pour information, l'eau froide a été décomptée à hauteur de 11 m3 pour le premier compteur et de 4 m3 pour le second (index passé de 4 à 8), soit un total de 15 m3 d'eau froide.



L'explication donnée par la société d'HLM Immobilière 3F est que le second compteur d'eau chaude était déficient et n'enregistrait pas l'eau réellement prélevée, avec un index facialement resté à 28 entre 2018 et 2023 mais passé en réalité à 152, ce qui explique la nécessité du rattrapage. L'appelante estime que cette consommation non-apparente de 124 m3 sur 5 ans est cohérente puisqu'elle ne représente que 2 m3 par mois.



La cour relève tout d'abord que le fait que l'index du second compteur ait été à 28 dès 2018 n'est pas démontré puisque la première facture produite est celle qui constitue la pièce n° 6 et elle concerne l'année 2020. Dès lors, en termes purement probatoires, la société d'HLM Immobilière 3F démontre que l'index était à 28, mais elle ne le fait qu'à la date du 1er janvier 2020. S'agissant par ailleurs de l'index 152, il a été atteint le 3 avril 2023, lors de la pose du nouveau compteur, comme l'établit la pièce n° 10.



Dès lors, les 124 m3 auraient été consommés, non pas en 5 ans mais en 2 ans et 3 mois, la consommation mensuelle imputée à M. [V] n'étant donc pas de 2 m3 par mois comme le soutient l'appelante, mais de 4,7 m3 par mois.



La cour relève de surcroît que ce résultat n'est pas exact, puisque, dans son calcul, la société d'HLM Immobilière 3F a omis de prendre en compte la consommation d'eau chaude relevée par le premier compteur : or, entre le 1er janvier 2020 et le 3 avril 2023, il est passé de l'index 47 à l'index 82, soit 35 m3 supplémentaires à réintégrer sur la période de 27 mois, séparant le 1er janvier 2020 de la pose du nouveau compteur, soit 1,3 m3 mensuel supplémentaire.



Dès lors, si l'explication fournie par la société d'HLM Immobilière 3F devait être retenue par la cour, cela signifierait qu'entre le 1er janvier 2020 et le 3 avril 2023, M. [V] a consommé 6 m3 d'eau chaude par mois, soit 72 m3 par eau par an.



Ainsi que l'a dit le premier juge, une telle consommation est très nettement supérieure à celle d'un français 'moyen' puisque la consommation moyenne d'eau chaude par an s'élève à 20 m3. L'explication fournie par la société d'HLM Immobilière 3F n'est donc pas cohérente et nécessite à tout le moins d'autres explications que celles qui ont été données au premier juge et qui ont été reprises devant la cour. La crédibilité de cette explication est également douteuse lorsque l'on compare la consommation d'eau chaude prêtée à M. [V] par sa bailleresse avec sa consommation d'eau froide, laquelle a varié entre 20 et 30 m3 par an : là encore, une consommation d'eau chaude trois ou quatre fois supérieure à la consommation d'eau froide s'explique mal.



Enfin, une consommation annuelle d'eau chaude de 72 m3 ne peut pas être retenue puisque, depuis la pose du nouveau compteur d'eau supposé ne plus être affecté d'un défaut, la facture pour l'année 2024 indique au contraire une consommation d'eau chaude en baisse par rapport aux années 2020, 2021 et 2022 puisqu'elle ne serait plus que de 7 m3.



Au total, ainsi qu'il a été dit, la charge de la preuve pèse sur l'appelante et la seule fourniture du relevé d'index en pièce n° 10 ne peut pas suffire à emporter la conviction de la cour, tout comme elle n'a pas suffi à emporter la conviction du premier juge. Le premier juge a dès lors justement reproché à la société d'HLM Immobilière 3F sa carence probatoire et il incombait à cette dernière, surtout en cause d'appel, de se livrer à des investigations complémentaires pour s'assurer que le résultat obtenu n'était pas le fruit d'une simple erreur de relevé d'index à l'occasion de la pose du nouveau compteur.



Il convient donc de confirmer le premier juge en ce qu'il n'a pas retenu la somme de 2 201 euros - qui correspond à la régularisation de l'eau chaude - dans l'arriéré locatif dû par M. [V] à la société d'HLM Immobilière 3F, l'arriéré démontré étant donc de 2 519,07 euros à la date à laquelle le juge des contentieux de la protection a statué, soit au mois d'octobre 2024 inclus.



Dans ses dernières conclusions, la société d'HLM Immobilière 3F sollicite l'actualisation de sa créance et demande la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 4 324,51 euros, au 17 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de repartir de la somme trouvée par le premier juge au 31 octobre 2024 - 2 519,07 euros - et d'examiner toutes les sommes figurant au débit et au crédit dans le dernier décompte produit, en pièce n° 17. La cour relève que plusieurs sommes figurant au débit doivent être exclues du décompte puisqu'elles ont trait à la régularisation de charges non démontrées ou qu'elles ne sont pas justifiées (plusieurs fois les sommes de 17,75 euros et de 10 euros, outre les sommes de 228,40 euros, de 70,15 euros, et de 351 euros de frais le 31 mai 2025). 



Dès lors, le total de l'arriéré locatif s'élève, au 17 octobre 2025, à la somme de 1 741,95 euros (4 324,51 euros - 2 201 euros correspondant à la régularisation non démontrée à la date du mois d'octobre 2024 - 381,56 euros correspondant aux régularisations et 'frais' injustifiés entre le mois d'octobre 2024 et le mois d'octobre 2025).



En conséquence, il convient de confirmer le premier juge en ce qu'il a condamné M. [V] à payer un arriéré locatif à la société d'HLM Immobilière 3F, mais en émendant le montant dû, celui-ci s'élevant désormais à la somme de 1 741,95 euros au 17 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.





Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [V]





M. [V] demande la condamnation de la société d'HLM Immobilière 3F à lui payer deux fois la somme de 2 000 euros, la première devant l'indemniser de son préjudice moral causé par la dissimulation de la société d'HLM Immobilière 3F qui a tenté de déguiser derrière une demande d'actualisation de sa créance locative une nouvelle demande de recouvrement de sa régularisation de l'eau chaude, et la seconde devant sanctionner l'imposition de 'frais de procédure' dans les décomptes locatifs.



La société d'HLM Immobilière 3F s'oppose à ces demandes en faisant valoir qu'elle a seulement tenté d'étaler sur plusieurs mois les frais mis à la charge de M. [V] et que, en tout état de cause, l'engagement de sa responsabilité suppose de démontrer l'existence d'une faute.





Sur ce,



L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



C'est donc à juste titre que la société d'HLM Immobilière 3F rappelle que toute action en 

responsabilité suppose de démontrer l'existence d'une faute. Dans le cas d'espèce, la cour n'approuve pas le fait de facturer les dépens comme s'il s'agissait de loyers ou de charges, mais une telle action ne s'analyse pas non plus en une faute.



Quant aux échéances de mai 2025, elles contiennent également des sommes mises au profit de M. [V]. Là encore, la cour n'identifie pas de faute.



M. [V] sera donc débouté de ses deux actions en responsabilité à l'encontre de la société d'HLM Immobilière 3F.



Sur l'existence d'une erreur matérielle dans le jugement



M. [V] souligne à juste titre que le dispositif du jugement du 10 janvier 2025 est affecté d'une erreur matérielle puisque, après avoir retenu que l'arriéré locatif était de 2 519,07 euros - et non 4 720,07 euros comme demandé par la société d'HLM Immobilière 3F - le premier juge a pourtant décidé que ce ne serait qu'après règlement de la somme de 4 720,07 euros que la clause résolutoire serait supposée ne pas avoir joué. Il est évident que cette reprise du montant sollicité originellement par la société d'HLM Immobilière 3F n'est que le fruit d'une erreur, celle-ci étant d'autant plus manifeste que les délais de paiement accordés par le premier juge - 36 versements mensuels de 70 euros - correspondent bien à la somme de 2 519,07 euros.



Il convient donc de rectifier le jugement entrepris en jugeant que, dans le dispositif de la décision, la somme de 4 720,07 euros figurant en page 5 sera remplacée par la somme de 2 519,07 euros.



Sur les demandes accessoires



Enfin, il convient de confirmer intégralement le premier juge s'agissant des demandes accessoires, en ce qu'il a condamné M. [V] aux dépens et a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, il convient de condamner la société d'HLM Immobilière 3F à payer les entiers dépens d'appel et de débouter les deux parties de leur demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La cour,



Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Déboute M. [X] [V] de ses demandes visant à faire déclarer la société d'HLM Immobilière 3F irrecevable en son appel et à faire juger son appel sans objet ;



Déboute M. [X] [V] de sa demande de réouverture des débats ;



Confirme intégralement le jugement du 10 janvier 2025, en émendant seulement la somme due au titre de l'arriéré locatif, celui-ci s'élevant désormais à la somme de 1 741,95 euros au 17 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse ;



Rectifie l'erreur matérielle contenue dans le jugement du 10 janvier 2025 : dans le dispositif, la somme de 4 720,07 euros figurant en page 5 sera remplacée par la somme de 2 519,07 euros ;



Ajoutant au jugement,



Déboute M. [X] [V] de ses deux demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de la société d'HLM Immobilière 3F ;



Condamne la société d'HLM Immobilière 3F aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Fayçal Nakib ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en cause d'appel.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président