Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 juin 2026

1e chambre civile B 









N° RG 23/01287

N° Portalis DBVL-V-B7H-TRXA



(Réf 1ère instance : 20/03102)









Mme [M] [Z] épouse [C]

M. [W] [C]



C/



Mme [P] [N] épouse [S]

Mme [H] [N] épouse [K]

M. [Y] [N]

M. [G] [N]

Mme [F] [N]





















Copie exécutoire délivrée 



le : 03/06/2026



à : 



Me Vives

Me Levacher











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 JUIN 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 17 mars 2026





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe





****



APPELANTS



Madame [M] [Z] épouse [C]

née le 10 mai 1974 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [W] [C]

né le 4 avril 1975 à [Localité 3] (78)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES









INTIMÉS



Madame [P] [O] [R] [B] [N] épouse [S]

née le 4 janvier 1957 à [Localité 2] (44)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [H] [R] [B] [N] épouse [K]

née le 16 septembre 1953 à [Localité 2] (44)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [A] [X] [D] [N]

né le 17 octobre 1955 à [Localité 2] (44)

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Monsieur [G] [D] [E] [N]

né le 17 mai 1984 à [Localité 2] (44)

[Adresse 6]

[Localité 4]



Madame [F] [P] [J] [N]

née le 20 février 1987 à [Localité 2] (44)

[Adresse 7]

[Localité 7]



Tous cinq représentés par Me Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES





FAITS ET PROCÉDURE



1. Suivant actes sous seing privé des 27 et 29 mai 2019 rédigés par la société Blot Immobilier, l'indivision [N], composée de Mme [H] [N] épouse [K], M. [Y] [N], Mme [P] [N] épouse [S], M. [G] [N] et Mme [F] [N] (ci-après les consorts [N]), ont consenti à M. [W] [C] et Mme [M] [Z] épouse [C] une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison à usage d'habitation sise [Adresse 8] à [Localité 2] (44) au prix de 340.000 €.



2. L'acquisition devait être financée à hauteur de la somme de 15.000 € sur deniers personnels et de la somme de 365.200 € au moyen d'un prêt relais d'une durée de 24 mois au taux de 1,5 % dont les acquéreurs devaient justifier de l'obtention dans le délai de 60 jours commençant à courir le lendemain de la promesse.



3. Les parties devaient réitérer la vente par acte authentique au plus tard le 27 août 2019.



4. M. et Mme [C] ont justifié d'un refus de prêt le 8 octobre 2019.



5. Estimant que la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt avait échoué par la faute des acquéreurs, les consorts [N] s'opposaient le 24 décembre 2019 à la restitution de la somme de 15.000 € séquestrée par M. et Mme [C] à titre de dépôt de garantie.



6. Par courrier du 7 février 2020, ils ont mis en demeure M. et Mme [C] qui faisaient savoir par courrier de leur conseil du 6 avril 2020 qu'ils n'entendaient pas régulariser la vente.



7. Par actes d'huissier en date du 3 juillet 2020, les consorts [N] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts.



8. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire a :

- condamné M. et Mme [C] in solidum à payer aux consorts [N] la somme de 34.000 € au titre de la clause pénale prévue dans l'acte sous seing privé des 27 et 29 mai 2019,

- débouté M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes,

- dit que le dépôt de garantie de 15.000 € séquestré entre les mains de la société Blot Immobilier devait être libéré entre les mains des consorts [N] et que ce montant venait en déduction de la somme de 34.000 € due par M. et Mme [C], 

- débouté les consorts [N] de leurs demandes de dommages et intérêts,

- condamné M. et Mme [C] in solidum à payer aux consorts [N] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les mêmes in solidum aux dépens.



9. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a jugé que : 

- aucun des courriers versés par M. et Mme [C] ne permettait de démontrer qu'ils avaient satisfait à la condition d'obtention du prêt,

- ils n'ont pas sollicité de prorogation du délai pour justifier auprès de l'agence immobilière de l'obtention ou du refus du prêt,

- la condition suspensive devait donc être considérée comme réalisée et M. et Mme [C] se devaient de régulariser l'acte authentique en trouvant une autre solution de financement, d'où il s'ensuivait qu'en refusant de le faire, ils avaient commis une faute,

- M. et Mme [C] ont été condamnés à payer la clause pénale équivalente à 10 % du prix de vente ainsi qu'habituellement pratiqué, aucun élément ne permettant de considérer que son montant était exagéré,

- les consorts [N] ne justifiaient pas du préjudice lié à la nécessité d'entretenir le bien ni du préjudice moral.



10. M. et Mme [C] ont interjeté appel par déclaration du 28 février 2023.



11. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



12. M. et Mme [C] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 février 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement en toutes ses dispositions, 

- en conséquence et à titre principal, 

- débouter les consorts [N] de leurs demandes, 

- les condamner in solidum à leur payer les intérêts au taux légal majoré de moitié sur la somme de 15.000 € à compter du 30 janvier 2020 et jusqu'à la date de restitution du dépôt de garantie,

- les condamner in solidum à leur payer la somme de 5.000 € en application de l'articles 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- subsidiairement, 

- limiter à 10.000 € la somme due aux consorts [N],

- en tout état de cause,

- dire que le dépôt de garantie de 15.000 € séquestré entre les mains de la société Blot Immobilier leur sera restituée.



13. Les consorts [N] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 février 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner M. et Mme [C] in solidum à leur verser une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, 

- condamner les mêmes aux dépens. 



14. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIVATION DE LA COUR



1) Sur la conformité de la clause de condition suspensive de prêt



15. M. et Mme [C] soutiennent que la condition suspensive d'obtention du prêt n'est pas conforme aux articles L. 313-40 et suivants du code de la consommation car elle prévoit que la condition est réputée réalisée si les acquéreurs n'ont obtenu aucun prêt ni même aucune réponse à leur demande de prêt alors qu'il est jugé qu'est contraire aux dispositions d'ordre public une clause disant l'indemnité acquise au promettant à défaut de réponse du prêteur. 



16. Les consorts [N] répliquent qu'il résulte des articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation que la promesse de vente doit indiquer si le prix sera payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts, que la durée de cette condition ne peut être inférieure à un mois, ce qui est le cas en espèce puisque le délai est de 60 jours, que l'obligation sanctionnée par la fiction de l'acquisition de la condition suspensive n'est pas celle de justifier de toute offre ou de tout refus, mais bien celle de constituer un dossier conforme aux prévisions de la clause dans les meilleurs délais, d'effectuer toutes démarches nécessaires à l'obtention du prêt et d'en justifier auprès du rédacteur de l'acte.



Réponse de la cour



17. M. et Mme [C] ne sollicitent pas au dispositif de leurs conclusions le prononcé d'une quelconque nullité ou sanction de « réputé non écrite » de la clause de condition suspensive de prêt de sorte que la cour n'étant tenue de ne statuer « que sur les prétentions énoncées au dispositif » des écritures en application de l'alinéa 4 de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'a pas à statuer sur ce point. 



18. Surabondamment, il sera rappelé que l'article L. 313-41 du code de la consommation dispose que « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention (souligné par la cour) du ou des prêts qui en assument le financement. »



19. Sur la base de ce texte, il ne peut être imposé aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences légales d'ordre public (par exemple en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l'acte de vente, Civ. 3ème, 6 juill. 2005, n° 04-13.381).

20. En l'espèce, la condition suspensive de prêt est ainsi formulée en page 16 du compromis de vente : 

« L'ACQUEREUR déclare solliciter un prêt relais pour l'acquisition du BIEN objet des présentes d'un montant de 365.200 € sur une durée de 24 mois à un taux de 1.5%. 

[']

L'ACQUÉREUR s'oblige à constituer son dossier dans les meilleurs délais et à effectuer toutes les démarches nécessaires afin d'obtenir le ou les prêts mentionnés ci-dessus.

[']

La durée de validité de cette condition suspensive est de 60 jours commençant à courir le lendemain de la signature des présentes. Dans ce délai, l'ACQUÉREUR s'oblige à justifier au REDACTEUR DES PRESENTES, la réception de toute offre ou de tout refus du ou des prêts correspondant à la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. Faute d'avoir, pour l'ACQUÉREUR, satisfait à cette obligation dans le délai imparti, la condition suspensive sera considérée comme réalisée, l'ACQUEREUR ne pouvant plus se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. »



21. Ainsi, la condition suspensive met à la charge des bénéficiaires de la promesse d'une part de démontrer qu'ils ont déposé leur demande de prêt « dans les meilleurs délais » et, d'autre part, en combinaison de cet alinéa 2, de « justifier ['] de la réception de toute offre ou de tout refus du ou des prêts correspondant à la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies », ce dans le délai de 60 jours imparti sous peine d'acquisition de la condition suspensive.



22. Cette clause exige donc des bénéficiaires de constituer leur dossier dans les meilleurs délais puis de justifier de la réception de toute offre ou de tout refus de prêt, ce qui correspond à la notion « d'obtention » dudit prêt telle qu'elle est retenue par l'article L. 313-41 du code de la consommation.



23. Elle ne fait pas du défaut de réponse du prêteur, contrairement à l'analyse morcelée et erronée qu'en font M. et Mme [C], une circonstance permettant de considérer que la condition est réalisée. Autrement dit, la condition suspensive n'est pas réputée réalisée simplement parce que les acquéreurs n'auraient obtenu aucun prêt, ni aucune réponse à leur demande de prêt, mais d'abord parce que ceux-ci ne peuvent justifier de leurs diligences de constitution et de présentation du dossier à la banque selon les spécifications définies à la promesse de vente puis de l'obtention du prêt ou de son refus. Ainsi, l'appréciation de la justification des diligences mises à la charge des bénéficiaires précède-t-elle la mise en 'uvre par les promettants de la présomption de réalisation de la condition suspensive. En cela, cette clause ne contient pas d'obligation contractuelle aggravant la situation des acquéreurs. Elle est parfaitement conforme aux exigences légales d'ordre public.



24. Par ailleurs, le délai d'obtention est quant à lui d'une durée de 60 jours, soit une durée deux fois supérieure au délai légal d'un mois, ce qui confirme également la conformité de la clause à cet égard.



25. Il s'ensuit que le moyen tiré de la non-conformité de la clause de condition suspensive d'obtention d'un prêt n'aurait pu, à le supposer exploité sur le terrain d'une nullité ou du réputé non écrit, qu'être rejeté.



2) Sur la l'imputabilité de la non-levée de la condition suspensive d'obtention de prêt



26. M. et Mme [C] soutiennent que dans la mesure où ils n'ont reçu aucune offre, ni aucun refus de la part des banques dans le délai de 60 jours imparti par la promesse de vente, l'absence de transmission d'un justificatif ne leur est pas imputable, qu'il était indifférent de savoir quelles étaient les caractéristiques du prêt sollicité, que le fait de justifier auprès du rédacteur de l'acte n'avoir reçu aucune réponse à leur demande de prêt n'aurait pas permis de satisfaire aux exigences de la clause, pas plus que celui de solliciter une prorogation du délai. Ils ajoutent qu'il est tout aussi indifférent qu'ils aient ou non respecté l'obligation de constituer leur dossier dans les meilleurs délais et aient effectué toutes les démarches nécessaires afin d'obtenir le ou les prêts mentionnés, cette obligation n'étant pas sanctionnée par la réalisation de la condition suspensive et qu'en tout état de cause, ils ont, dès la fin du mois d'avril 2019, soit avant même la régularisation du compromis de vente, saisi leur banque puis un courtier d'une demande de prêt tel qu'ils s'y étaient engagés, à savoir pour un crédit relais à hauteur de 365.200 € et que, dès lors, ils n'ont pas manqué à leur obligation de justification d'une offre ou d'un refus et que la condition suspensive ne peut donc être regardée comme réalisée. Ils soulignent enfin qu'eu égard au caractère excessif du taux d'endettement, la condition aurait, en application de l'article 1304-3 du code civil, défailli indépendamment de l'absence de toute diligence de leur part et que, de ce fait, aucune faute ne peut être retenue à leur encontre.



27. Les consorts [N] répliquent que M. et Mme [C] échouent à justifier d'au moins une démarche complète (comprenant toutes les caractéristiques de financement énoncées dans la clause) à l'égard d'un organisme bancaire dans le délai prévu de 60 jours, soit au plus tard le 30 juillet 2019, qu'ils n'ont pas non plus sollicité la prorogation de la condition, qu'ils se sont en réalité toujours dispensés de s'expliquer sur les démarches qu'ils avaient entreprises pour les besoins de l'obtention de leur prêt, que le refus de prêt qu'ils leur ont communiqué émanant du Crédit Agricole Atlantique Vendée était daté du 8 octobre 2019, soit à une date postérieure au terme de la condition suspensive sans qu'il soit rapporté que ce caractère tardif soit imputable à la banque et, surtout, n'indiquait pas que la demande formulée avait porté sur un prêt conforme, outre qu'il précisait au contraire que cette demande avait porté sur le financement d'une maison avec travaux et qu'enfin, aucun des justificatifs fournis ne correspondait aux caractéristiques du prêt requis contractuellement.



Réponse de la cour



28. Aux termes de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil, "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »



29. La condition suspensive est réputée réalisée lors de la présentation, par un organisme de crédit, d'une offre régulière, ferme et correspondant aux caractéristiques du financement stipulées dans la promesse. Un simple accord de principe, même écrit, même détaillé, n'équivaut pas à une obtention de prêt (Civ. 3ème, 7 novembre 2007, n° 06-17.413 ; Civ. 3ème, 9 novembre 2023, n° 22-13.900). 



30. Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu'il a effectué les démarches idoines pour ne pas faire échouer la condition suspensive d'obtention de prêt (Civ. 3ème, 14 décembre 2017, n° 16-14.615). 



31. Cependant, si la demande déposée n'était pas exactement conforme aux stipulations, l'acquéreur n'est pas fautif dans l'hypothèse où il est avéré que la banque aurait de toute façon refusé le prêt en raison des capacités financières insuffisantes de remboursement (Civ. 3ème, 9 nov. 2023, n° 22-13.900), par exemple si les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait les possibilités financières de l'acquéreur (Civ. 3ème, 12 sept. 2007, n° 06-15.640).



32. En l'espèce, le prix total de l'opération immobilière (comprenant la provision pour frais d'achat et les honoraires de négociation) était de 380.200 €. L'acquisition du bien devait se faire à la fois sur les deniers personnels de M. et Mme [C] à concurrence de la somme de 15.000 € et à l'aide d'un prêt relais à hauteur de la somme de 365.200 €. 



33. Aux termes de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, M. et Mme [C] devaient justifier de l'obtention d'un accord ou d'un refus sur un prêt relais présentant les caractéristiques suivantes : 

- à hauteur de 365.200 €,

- sur une durée de 24 mois,

- à un taux de 1,5 %.



34. À défaut, la condition suspensive était contractuellement prévue pour être réalisée, sans que l'acquéreur ne puisse justifier ultérieurement de l'obtention d'un prêt conforme, sauf prorogation acceptée par les vendeurs.



35. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu :

- que M. et Mme [C] ne justifient pas de la date à laquelle ils ont déposé leur demande de prêt de sorte que le tribunal n'a pu apprécier s'ils avaient été diligents, 

- qu'ils n'ont pas sollicité la prorogation du délai, telle que cette faculté leur était offerte par la promesse de vente. 

- le courrier du Crédit agricole Atlantique Vendée du 8 octobre 2019 est un justificatif tardif en ce qu'il a été transmis après le 30 juillet 2019 outre qu'il ne comporte aucune des caractéristiques mentionnées dans la condition suspensive (montant, durée et taux d'intérêts),

- le courriel du 10 juin 2020 émanant de 'Empruntis', expert en crédit immobilier, fait connaître à [W] [C] qu'il ne pourra être accompagné dans 'un projet immobilier de 355.000 € situé au [Adresse 8]' sans préciser ni le taux d'emprunt, ni la durée, ce qui ne permet pas de démontrer que M. et Mme [C] ont satisfait à leur obligation.



36. Il sera ajouté que l'attestation émise par le Crédit Agricole Atlantique Vendée le 26 avril 2019 fait seulement état d'une demande de prêt (et pas d'un accord ou d'un refus) et ne contient pas les caractéristiques attendues puisqu'elle vise un prêt de 760.000 €, étant précisé que cet argument est en toute hypothèse inopérant dès lors qu'à cette date, le compromis de vente litigieux n'avait pas encore été signé, de sorte que M. et Mme [C] ne pouvaient satisfaire par avance à une vente à laquelle les vendeurs n'avaient pas encore formellement consenti.



37. Le courriel d'Empruntis du 24 juin 2019 porte quant à lui sur un montant de prêt relais de 595.000 € ou 540.435 €, soit un montant supérieur aux spécifications contractuelles, ou un montant de 234.000 € mais sans mention de sa durée. 



38. Le courrier électronique du 27 mai 2019 produit en cause d'appel et adressé par l'agence Empruntis à M. [C] ne fait quant à lui qu'établir l'existence d'une proposition de rendez-vous fixé au lundi 3 juin suivant sans plus de précisions. 



39. Et aucun de ces courriers ou courriels ne mentionne la date à laquelle M. et Mme [C] ont sollicité les organismes bancaires ou de crédit.



40. Il s'évince de ces éléments que M. et Mme [C] ne font pas la démonstration de ce qu'ils ont déposé dans le délai imparti une demande de prêt conforme aux spécifications contractuelles (prêt relais d'un montant de 365.200 €, d'une durée de 24 mois au taux de 1,5 %) de sorte que leur manquement dans l'accomplissement des diligences mises à leur charge est établi tandis qu'aucune faute des banques ou organismes de crédit, notamment en termes de retard, ne peut dans ces conditions leur être imputée, ce que M. et Mme [C] ne savent que trop bien pour ne pas les avoir mis en cause. 



41. Enfin, si le courrier électronique du 10 juin 2020 émanant également du courtier Empruntis évoque un dépassement du taux d'endettement admissible de 33 %, il ne suffit pas à lui seul à établir le caractère excessif du taux d'endettement de M. et Mme [C] dès lors qu'il ne prend pas en compte la particularité du prêt relais fondé ici sur l'existence d'un patrimoine des souscripteurs constitué d'une maison qu'ils envisageaient de revendre pour rembourser le prêt relais, quand bien même ce mécanisme n'était pas érigé en condition suspensive. 



42. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les acquéreurs ont manqué à leur obligation contractuelle de sollicitation d'un prêt relais dans les termes mentionnés à la promesse de vente, que la condition suspensive doit être considérée comme réalisée et qu'à défaut de réitération de la vente par la faute de M. et Mme [C], la clause pénale doit trouver à s'appliquer. 



3) Sur l'exception d'inexécution invoquée par les acquéreurs



43. M. et Mme [C] soutiennent que les consorts [N] ont consenti une promesse de vente à des tiers à une date à laquelle ils ne prétendaient pas, comme ils le font aujourd'hui, qu'ils avaient manqué à leur obligation de solliciter un prêt conforme à celui visé au compromis de vente, qu'en tant qu'acquéreurs, ils n'ont pas renoncé de manière expresse et non équivoque à se prévaloir de leurs droits de sorte qu'avant de conclure la vente avec des tiers, les consorts [N] auraient dû les mettre en demeure d'avoir à réitérer la vente, que dans ces conditions, les consorts [N] ont manqué à leur obligation de s'abstenir de consentir la vente à un tiers, d'où il suit qu'ils sont bien fondés à refuser d'exécuter l'obligation de paiement mise à leur charge aux termes de la clause pénale, qu'en tout état de cause, les consorts [N] leur ont indiqué le 7 février 2020, par l'intermédiaire de leur conseil, qu'ils n'entendaient réitérer la vente que pour invoquer l'application de la clause pénale alors même qu'ils avaient déjà consenti cette vente à des tiers, d'où il se déduit qu'ils ont invoqué la clause de pénale de mauvaise foi.



44. Les consorts [N] répliquent que M. et Mme [C] ont indiqué se retirer de la vente le 8 octobre 2019, soit avant que la vente soit proposée à des tiers, que M. et Mme [C] savaient donc, 

à cette date, que la vente n'interviendrait pas à leur profit, de sorte que la clause pénale doit s'appliquer, qu'ils étaient en droit de se tourner vers d'autres acquéreurs, étant précisé qu'ils n'avaient pas les moyens matériels de conserver la propriété de ce bien immobilier représentant une charge financière pour eux, qu'ils ont mis les bénéficiaires de la promesse en demeure de réitérer la vente, qu'aucun manquement contractuel n'est donc caractérisé à leur égard, qu'en tout état de cause, le paiement de la clause pénale n'est pas constitutif d'une obligation au sens contractuel du terme mais d'une sanction à l'inexécution d'une obligation, d'où il suit que les acquéreurs ne peuvent exciper de l'inexécution pour refuser cette sanction. 



Réponse de la cour



45. En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt expirait le 29 juillet 2019 au plus tard et la date de réitération de l'acte était prévue le 27 août 2019.



46. En l'absence de justification par M. et Mme [C] de l'obtention de leur prêt ou du refus de celui-ci, les consorts [N] ont, par courrier du 7 février 2020 et conformément aux termes de la promesse de vente, mis les bénéficiaires « en demeure d'avoir, dans un délai de huit jours à compter de la présente, à confirmer leur volonté de régulariser l'acte authentique de vente » à défaut de quoi « leur refus sera considéré comme fautif au sens de la clause pénale prévue à l'acte ». 



47. Si les consorts [N] ne contestent pas avoir entretemps promis de vendre à de nouveaux acquéreurs ' sans toutefois en préciser la date ', aucune vente définitive n'est cependant intervenue avec ces nouveaux acquéreurs avant que M. et Mme [C] ne fassent connaître au consorts [N] par courrier du 6 avril 2020 qu'ils n'entendaient pas régulariser la vente. Cette seconde vente interviendra du reste seulement le 7 juillet 2020.



48. Aucune faute ni mauvaise foi ne peut en conséquence être imputée aux consorts [N] de ce chef et le moyen tiré de l'exception d'inexécution soulevé par M. et Mme [C] sera rejeté. 



4) Sur l'exigibilité et le montant de la clause pénale



49. M. et Mme [C] soutiennent que la clause pénale mentionne que c'est à compter de la mise en demeure de réitérer la vente que son paiement est éventuellement dû, que dans la mesure où les conditions relatives à l'exécution de la promesse n'ont jamais été réunies, les consorts [N] ne pouvaient valablement les "mettre en demeure de prendre position sur la réitération de la vente" dans leur courrier du 7 février 2020, que les conditions de la clause pénale ne sont pas réunies et que son paiement doit être annulé, sauf à être plafonné à 10.000 €, la revente du bien immobilier ayant été convenue de manière hâtive au fils du notaire désigné dans le compromis de vente (maître [U] [V]), ce qui démontre d'une opération de pure spéculation immobilière dès lors que le bien a été revendu plus cher.



50. Les consorts [N] répliquent que la clause pénale est acquise, et que si elle n'évoque pas expressément une mise en demeure de signer l'acte authentique, ses stipulations peuvent s'analyser en une exigence de mise en demeure d'avoir à payer le montant de la clause pénale, que le montant ne saurait être réduit dès lors qu'elle a été stipulée dans des termes habituels, outre que son montant n'est pas manifestement excessif, que la revente du bien en juillet 2020 est sans effet sur le montant de la clause pénale qui sanctionne l'immobilisation du bien pendant les 2 mois de la durée de la condition suspensive litigieuse, que la disproportion de la clause pénale s'apprécie par rapport aux revenus des acquéreurs, que les appelants ne saurait être accueillis dans cette demande dès lors qu'ils sont propriétaires d'une maison qu'ils habitent toujours et dont la valeur vénale était à l'époque de la vente de 850.000 € étant précisé que seuls 359.348,18 € d'emprunt sur cette maison restaient alors à rembourser. 

 

Réponse de la cour



51. Selon l'article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »



52. Le juge a le pouvoir de modérer le montant convenu si la pénalité est manifestement excessive, le caractère excessif s'appréciant au regard non pas de la situation financière du débiteur mais du préjudice effectivement subi.



53. En matière de vente immobilière, la disproportion excessive peut résulter du fait que la revente de la maison s'est opérée dans des conditions favorables qui absorbent très largement le préjudice subi par les vendeurs (Civ. 3ème, 6 novembre 2012, n° 1-25.656). 


54. Lorsque le montant de la pénalité stipulée apparaît manifestement excessif au regard de la durée limitée de l'immobilisation du bien, le montant de la clause pénale peut être réduit (CA Colmar, 27 mai 2021, RG N° 20/00746).



55. La promesse de vente précise en page 19 au paragraphe 'CLAUSE PENALE' que :

'Au cas où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations exigibles alors que toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et après avoir été mise en demeure, elle devra verser à l'autre partie la somme équivalant à 10 % du prix principal à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Le VENDEUR se trouvera libre de disposer à nouveau immédiatement du BIEN objet des présentes. 

Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »



56. En l'espèce, il n'est pas contesté que les consorts [N] ont pu vendre leur maison le 7 juillet 2020 à la suite d'une offre émise par M. [I] [V] et Mme [L] [T], soit 10 mois après la date à laquelle la réitération de la vente était prévue avec M. et Mme [C], à savoir le 27 août 2019.



57. L'indemnité usuelle de 10 % apparaît excessive au regard de la relative rapidité à laquelle les vendeurs ont pu revendre leur bien, qui plus est à un prix dont ils ne soutiennent pas qu'il s'est trouvé inférieur à celui de la promesse de vente signée avec les appelants.



58. En conséquence, il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 15.000 €.



59. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [C] in solidum à verser la clause pénale prévue au contrat, d'un montant de 34.000 €.



60. Et M. et Mme [C] seront condamnés à payer la somme de 15.000 € aux consorts [N] au titre de la clause pénale.



61. Cette somme de 15.000 € ayant été consignée par M. et Mme [C] entre les mains de la société Blot Immobilier à titre de dépôt de garantie, c'est la société Blot Immobilier qui devra s'en libérer entre les mains des consorts [N] au titre de la clause pénale due par M. et Mme [C].



5) Sur les dépens et les frais irrépétibles



62. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel.



63. Les demandes de ces chefs seront rejetées. 



64. Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 26 janvier 2023 sauf en ce qu'il a débouté les consorts [N] de leurs demandes de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [W] [C] et Mme [M] [Z] épouse [C] à payer à Mme [H] [N] épouse [K], M. [Y] [N], Mme [P] [S] épouse [N], M. [G] [N] et Mme [F] [N] la somme de 15.000 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente des 27 et 29 mai 2019,



Dit que le dépôt de garantie séquestré entre les mains de la société Blot Immobilier doit être libéré entre les mains des consorts [N] au titre de ladite clause pénale, 



Dit que chaque partie conservera à sa charge les frais, compris ou non dans les dépens, qu'elle a exposés en première instance et en appel,



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 





































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.