Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 juin 2026

ARRET N°



N° RG 24/02260 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEFC













[A]



C/



[U]

[U] NEE [N]



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 02 JUIN 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02260 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEFC



Décision déférée à la Cour : jugement du 05 septembre 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]. 





APPELANT :



Monsieur [K] [B] [A]

né le 13 Mars 1959 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



ayant pour avocat Me François MIDY de la SELARL MIDY - DIMIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES, substitué par Me Noëlly VALOIS, avocat au barreau de SAINTES





INTIMES :



Monsieur [P] [H], [I], [F] [U]

né le 05 Décembre 1947 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [S] [L], [Y] [N] épouse [U]

née le 10 Février 1952 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller



qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 





ARRÊT : 



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



[K] [A] est propriétaire sur la commune [Localité 6] (Charente-Maritime), au lieu-dit [Localité 7], d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], cadastré section AR n°[Cadastre 1].



Les époux [S] [N] et [P] [U] sont propriétaires au [Adresse 2] d'un ensemble immobilier cadastré section AR n° [Cadastre 2].



Ces biens immobiliers dépendent du parc résidentiel de [Localité 7].



Le cahier des charges en a été déposé le 7 juillet 1965 au rang des minutes de Maître [C] [G], notaire à [Localité 8] (Charente-Maritime), puis publié au bureau des hypothèques de [Localité 9] (Charente-Maritime) le 20 juillet suivant.



Les époux [S] [N] et [P] [U] ont édifié un studio de 42 m² attenant à la maison principale. Le permis de construire est du 30 août 2012.



Estimant qu'ils avaient construit plusieurs logements sur leur parcelle en violation du cahier des charges, le conseil de [K] [A], par courrier recommandé en date du 9 février 2022 réceptionné le 11 février suivant, les a mis en demeure de s'expliquer sur cette situation et sur les moyens envisagés pour régulariser la situation. Cette mise en demeure est restée vaine.



Par acte du 1er avril 2022, [K] [A] a assigné les époux [S] [N] et [P] [U] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.



Il a demandé à titre principal de les condamner sous astreinte à la démolition du studio. Il a soutenu à l'appui de cette demande que le cahier des charges du lotissement constituait un document contractuel régissant les rapports entre les colotis, dont les stipulations n'étaient pas devenues caduques par l'effet des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme. Il a exposé que les intimés avaient édifié sur leur parcelles deux logements, en contravention avec l'article 15 du cahier des charges.



Les époux [S] [N] et [P] [U] ont conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre aux motifs :

- qu'un délai de plus de 10 années s'étant écoulé depuis l'autorisation de lotir, les règles d'urbanisme de l'article 15 du cahier des charges étaient devenues caduques en application l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ;

- qu'ils n'avaient pas contrevenu au cahier des charges, le studio, attenant à leur immeuble à usage d'habitation, constituant une extension et non un second logement ;

- subsidiairement, que la démolition sollicitée était manifestement disproportionnée en l'absence de préjudice subi par le demandeur.



Par jugement du 5 septembre 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :



'DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] [U] et Madame [S] [N] épouse [U] à démolir le studio situé sur la commune de [Adresse 3], cadastré section AR n°[Cadastre 2], réalisé en vertu du permis de construire accordé par arrêté en date du 30 août 2012 ; 



CONDAMNE Monsieur [K] [A] à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [S] [N] épouse [U] une indemnité de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ; 



REJETTE la demande de Monsieur [K] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [K] [A] aux dépens ;



RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit'.



Il a considéré que :

- le cahier des charges, de nature contractuelle, n'avait pas été rendu caduc par l'effet des dispositions du code de l'urbanisme ;

- les défendeurs, en ayant édifié deux logements indépendants sur leur parcelle, même attenants, avaient contrevenu aux stipulations du cahier des charges ;

- la démolition sollicitée était disproportionnée en l'absence de nuisances, notamment visuelles ou sonores, liées à la construction.



Par déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2024, [K] [A] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, il a demandé de :



'Vu les dispositions de l'article 15 du cahier des charges du lotissement du Parc Résidentiel de [Localité 7] en sa version antérieure à l'assemblée générale extraordinaire du 12.08.2022 ;

Vu les dispositions de l'article 1134 du code civil ;

Vu les dispositions de l'article 1143 ancien du code civil ;

Vu l'article 1231 du code civil,



Dire et juger Monsieur [K] [A] recevable et bien fondé en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;



Ce faisant,



Infirmer le jugement rendu le 5 septembre 2024, le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'il a : 

- Débouté Monsieur [K] [A] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [P] [U] et Madame [S] [N] épouse [U] à démolir le studio situé sur la commune de [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 5], cadastré section AR n°[Cadastre 2], réalisé en vertu du permis de construire accordé par arrêté en date du 30 août 2012,

- Condamné Monsieur [K] [A] à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [S] [N] épouse [U] une indemnité de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejeté la demande de Monsieur [K] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Monsieur [K] [A] aux dépens,

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Dire et juger recevables mais mal fondés Monsieur et Madame [U] en leur appel incident,



Ce faisant, les en débouter,



Et statuant à nouveau :



A titre principal,



Condamner solidairement les époux [O] à démolir le studio situé sur la commune de [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 5], cadastré section AR n°[Cadastre 2], réalisé en vertu du permis de construire accordé par arrêté en date du 30 août 2012, dans le délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;



A titre subsidiaire,



Condamner solidairement les époux [O] à payer une indemnité de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts à Monsieur [K] [A], 



En tout état de cause,



Débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,



Débouter les époux [O] de leurs demandes plus amples ou contraires,



Condamner in solidum les époux [O] à verser à Monsieur [K] [A] une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;



Condamner in solidum les époux [O] aux entiers dépens'.



Il a maintenu que :

- le cahier des charges, de nature contractuelle, n'avait pas été rendu caduc à l'expiration d'un délai de 10 années ayant commencé à courir à compter de l'autorisation de lotir ;

- les intimés, en réalisant un second logement sur leur parcelle, le studio indépendant du logement principal, avaient contrevenu aux stipulations de l'article 15 du cahier des charges ;

- les dispositions de l'article 1221 nouveau du code civil étaient inapplicables au cas d'espèce ;

- les intimés étaient de mauvaise foi et que la démolition sollicitée en application du cahier des charges, qui n'était pas impossible, n'était nullement disproportionnée ;

- l'usage fait du studio édifié, proposé à la location saisonnière, était de nature à troubler la tranquillité du parc résidentiel.



Il a à titre subsidiaire demandé paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi en raison de la construction litigieuse.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, les époux [S] [N] et [P] [U] ont demandé de :



'Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées,



JUGER non fondé l'appel interjeté par Monsieur [A],



L'en DÉBOUTER,



Vu le Cahier des Charges du lotissement [Adresse 6],



Vu les dispositions de l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme,



Vu le cahier des charges rédigé en 1963,



Vu les dispositions de l'urbanisme et le Plan Local d'Urbanisme applicable à la zone,



JUGER recevable et bien fondé l'appel incident des époux [U],



Y faisant droit, RÉFORMER OU COMPLÉTER le jugement du chef de la caducité et absence de violation de l'article 15 du cahier des charges,



JUGER caduque l'article 15 du cahier des charges en ce que celui-ci constitue une règle d'urbanisme,



Subsidiairement,



JUGER que les époux [U] n'ont pas contrevenu à l'article 15 dudit Cahier des Charges,



En conséquence,



DÉBOUTER Monsieur [A] de l'ensemble de ses demandes à ce titre,



A titre infiniment subsidiaire,



Vu les dispositions de l'article 1221 du Code Civil,



JUGER n'y avoir lieu à démolition de l'extension réalisée par les époux [U] ayant donné lieu à un permis de construire accordé par Arrêté du 30 août 2012,



En conséquence,



CONFIRMER le Jugement déféré en ce qu'il déboute Monsieur [A] de sa demande de démolition,



En tout état de cause,



DÉBOUTER Monsieur [A] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 150.000 €,



CONDAMNER Monsieur [A] au paiement d'une somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance'.



Ils ont soutenu à titre principal que les règles d'urbanisme de l'article 15 du lotissement étaient caduques en application de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, un délai de 10 années s'étant écoulé depuis l'arrêté ayant autorisé le lotissement.



Ils ont subsidiairement exposé que :

- la construction réalisée était conforme aux stipulations de l'article 15 du cahier des charges du lotissement, l'ensemble ne formant qu'un seul bâtiment, le studio étant attenant à l'habitation dont il constituait une extension ;

- le président de l'association syndicale libre autorisée du parc avait attesté de la régularité de la construction ;

- l'assemblée générale de l'association avait voté le 12 août 2022 une modification du cahier des charges, confirmant la possibilité de disposer de plusieurs logements au sein d'une même entité de construction ;

- la démolition sollicitée était manifestement disproportionnée en l'absence de toute nuisance, notamment esthétique ou visuelle.



L'ordonnance de clôture est du 12 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LE CAHIER DES CHARGES



L'article 1134 ancien alinéa 1er du code civil (article 1103 nouveau) du code civil dispose que : 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'.



Le lotissement est régi par un cahier des charges déposé le 7 juillet 1965 au rang des minutes de Maître [C] [G], notaire à [Localité 8]. Il a été publié au bureau des hypothèques de [Localité 9] le 20 juillet 1965 (volume 3500 n° 16).



Ce cahier des charges est un document contractuel liant les colotis entre eux dans une relation de voisinage, de droit privé. Il s'applique aux personnes résidant dans le lotissement indépendamment des règles et servitudes d'urbanisme.



L'article 15 - coefficient de construction du cahier des charges stipule notamment que : 'Chaque parcelle ne peut contenir qu'un seul logement'.



L'assemblée générale extraordinaire du 12 août 2022 de l'association syndicale autorisée a postérieurement à la délivrance de l'assignation modifié l'article 15 - construction du cahier des charges qui stipule désormais notamment que : 'Chaque parcelle ne peut contenir qu'un bâtiment principal à usage d'habitation bourgeoise'. Dans un courrier en date du 11 septembre 2023, le régisseur de l'association syndicale autorisée du parc de la résidence a indiqué aux intimés que :

- l'arrêté municipal actant la modification du cahier des charges avait été publié le 28 décembre 2022 ;

- le cahier des charges modifié avait été déposé le 11 juillet 2023 au service de la publicité foncière.



L'agrandissement litigieux a été autorisé par arrêté municipal du 30 août 2012. L'extension avait été décrite en ces termes à la demande de permis de construire  : 'construction d'une extension habitable de la maison, accolée à l'abri voiture existant et prolongeant le L formé avec le bâtiment principal'. La date d'achèvement des travaux ainsi autorisés n'a pas été précisée. Elle est en tout état de cause antérieure à la modification du cahier des charges qui trouve à s'appliquer dans sa version initiale.



Les stipulations de l'article 15 du cahier des charges dans sa version initiale dont les termes ont été précédemment rappelés, ne constituent pas des règles d'urbanisme au sens de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, caduques sous certaines conditions au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.



Maître [J] [W], huissier de justice associé à [Localité 11], a sur la requête des intimés décrit le 15 juin 2002 en ces termes leur bien :



'La propriété forme un L. 

Sur la partie gauche, une construction à usage d'habitation. 

En continu sur sa droite, un garage accolé.

En continu, un deuxième garage accolé.

En continu, la maison d'habitation format retour sur le L. entourant ainsi la piscine. 



Photographies n° 1 à 6. 

De l'extérieur, nous procédons aux mêmes constatations. Photographies n° 7 à 13". 



Le studio est attenant à deux garages accolés, eux-mêmes attenants à la maison d'habitation principale.



Le bâtiment en L des intimés comprend ainsi deux logements.



Cela est confirmé par la production par [K] [A] d'une annonce non datée publiée sur le site internet 'de particulier à particulier' décrivant comme suit le bien proposé à la location en 2022 : 'Maison d'amis récente indépendante de 42 m², avec voie d'accès direct à la mer par portillons privés'. Les appréciations des locataires publiées sur le site s'étalent du 20 juillet 2018 (séjour en juillet 2018) au 5 juin 2021 (séjour en mai 2021).



Ce descriptif confirme la présence de deux logements indépendants.



Le studio litigieux a été ainsi édifié en contravention aux stipulations de l'article 15 du cahier des charges, aux termes duquel chaque parcelle ne peut contenir qu'un seul logement.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



SUR LA DEMOLITION DE L'OUVRAGE 

L'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations dispose que :



'Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016.

Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Toutefois, les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article 1123 et celles des articles 1158 et 1183 sont applicables dès l'entrée en vigueur de la présente ordonnance.

Lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation'.



Dès lors que le cahier des charges du lotissement a une nature contractuelle, il est, par application des dispositions précitées et à défaut de modification postérieure au 1er octobre 2016 intervenue avant l'introduction du présent litige, soumis aux dispositions antérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance précitée.



L'article 1142 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que : 'Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur'.



L'article 1143 du même code dans sa version applicable au litige précise que : 'Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu'.



Il convient toutefois de rechercher si la démolition sollicitée destinée à faire cesser le manquement est proportionnée à l'atteinte qui en est résultée.



Maître [J] [W] précité a constaté le 2 octobre 2024 sur la requête des intimés que :



'Après le [Adresse 7] [Adresse 8], je constate un chemin calcaire, non goudronné qui mène à la propriété numéro 9 des requérants, se trouvant en contrebas du chemin, et donc de la propriété numéro 7. 



Je note que des arbres et arbustes ont été élagués sur la propriété numéro [Adresse 9], le long du chemin calcaire menant à la propriété des requérants. 



Je note que les coupes sont récentes, 

Présence d'un tas de branches coupées, 



Des troncs ont également été coupés à leur pied, ouvrant à cet endroit un champ de vision dégagé depuis la propriété'.



Les photographies annexées à ce procès-verbal établissent toutefois que la maison d'habitation de l'appelant demeure séparée du bien des intimés par une végétation qui reste dense.



Maître [T] [D], commissaire de justice associé à [Localité 11], a fait le 20 décembre 2024 le constat suivant sur la requête de l'appelant :



'1. Terre plein : 

Je me place sur le terre plein face à la porte entrée de Monsieur [A]. 

[...]

J'ai une vue directe sur la construction litigieuse, situé en contrebas à 30 m environ.



Je constate que la façade de ce logement présente une ouverture qui ouvre directement sur la propriété de Monsieur [A]. 



2. A partir de la chambre 



Me trouvant dans la chambre de Monsieur [A]. 



Il existe une fenêtre qui ouvre vers le sud.

 

À travers cette fenêtre je vois très bien la construction litigieuse. 



Les fenêtres de la construction litigieuse sont parfaitement visibles.



3. Dans le salon: 



Dans le salon, il existe une baie vitrée qui ouvre vers le sud.



Assis dans le canapé de Monsieur [A], je constate que la construction litigieuse fait un écran visuel.



Je vois qu'une ouverture de la construction litigieuse est parfaitement visible'. 

Il résulte de ce procès-verbal que la construction litigieuse est située à une trentaine de mètres de celle de l'appelant. Les photographies annexées à ce procès-verbal établissent qu'elle est séparée de l'habitation de l'appelant par de la végétation, notamment des arbres, et qu'elle est peu visible.



De plain-pied, le studio litigieux ne constitue pas une nuisance visuelle. Il a été construit dans l'esprit du lotissement, n'occasionne aucune perte de vue pour l'appelant qui ne subit pas le désagrément d'un vis-à-vis.



Il n'est justifié d'aucun trouble sonore lié à cette construction.



Dans une attestation en date du 2 juin 2022 établie antérieurement à la modification précédemment rappelée du cahier des charges du lotissement, [X] [Q], président de l'association syndicale autorisée du parc de la résidence a déclaré que :



'La construction de la maison d'habitation de Mr Mme [U] a fait l'objet d'une extension en son temps qui est conforme à l'article 15 du cahier des charges et réglement : elle est 'intégrée' à la masse constructible'

cette construction complémentaire n'a fait l'objet d'aucune recours'.



Ces développements caractérisent la disproportion entre le coût et les conséquences de la démolition et son intérêt pour le créancier de l'obligation.



Le jugement sera pour ces motifs partiellement substitué confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de démolition du studio présentée par [K] [A].



SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS



La recevabilité de cette demande n'a pas été contestée.



L'irrespect par les intimés des stipulations du cahier des charges du lotissement constitue une faute à l'origine pour l'appelant d'un préjudice moral.



Celui-ci sera réparé par l'attribution de la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Il sera ajouté de ce chef au jugement.



SUR LES DEPENS



Le jugement sera, pour les motifs qui précèdent, infirmé en ce qu'il a condamné l'appelant aux dépens.



La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le jugement sera, pour les motifs qui précèdent, infirmé en ce qu'il a condamné l'appelant sur ce fondement.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'appelant de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à sa demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.



PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement du 5 septembre 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :



'CONDAMNE Monsieur [K] [A] à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [S] [N] épouse [U] une indemnité de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ; 



REJETTE la demande de Monsieur [K] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [K] [A] aux dépens' ;



et statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE in solidum les époux [P] [U] et [S] [N] à payer à [K] [A] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



CONDAMNE in solidum les époux [P] [U] et [S] [N] aux dépens de première instance et d'appel ;



CONDAMNE in solidum les époux [P] [U] et [S] [N] à payer à [K] [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,