Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 juin 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 02 JUIN 2026



(n° /2026, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08905 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNRB



Décision déférée à la Cour : jugement du 04 avril 2024 - juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 23/08736





APPELANTE

 

Madame [S] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Elise MOMMESSIN, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-014368 du 04/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])





INTIMEE 



FONDATION [N] [J]- FONDATION AU SERVICE DES AVEUGLES E T DES MALVOYANTS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère

 



Greffière, lors des débats : Mme Tiffany CASCIOLI







ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 juin 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu'au 02 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

FAITS ET PRÉTENTIONS 



Par contrat sous seing privé en date du 8 juin 2015, la Fondation [N] [J] a donné à bail à Madame [S] [C] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 635,62 euros outre 80 euros de provision sur charges.



Des loyers étant demeurés impayés, la Fondation [N] [J] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 21 803,10 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mai 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 juin 2023.



Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la Fondation [N] [J] a fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.



Par jugement du 04 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2015 entre la Fondation [N] [J] et Madame [S] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 août 2023 ; 

- ordonné en conséquence à Madame [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ; 

- dit qu'à défaut pour Madame [S] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation [N] [J] pourra, deux mois après la signification d 'un commandement de quitter les lieux. faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-l du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le soit du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433- I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Madame [S] [C] à verser à la Fondation [N] [J] la somme de 15643,98 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023; 

- rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

- condamné Madame [S] [C] à verser à la Fondation [N] [J] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 968,09 euros), à compter du 31 janvier 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) 

- condamné Madame [S] [C] à verser à la Fondation [N] [J] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné Madame [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX ;

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

Par déclaration reçue au greffe le 10 mai 2024, Madame [S] [C] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées, le 2 février 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Madame [S] [C] demande à la cour de : 

-la déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

- reformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris du 4 avril 2024 en ce qu'il a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2015 entre elle et la Fondation [N] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5] étaient réunies à la date du 2 août 2023 ; 

- lui a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification dudit jugement ; 

- dit qu'à défaut pour elle d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation [N] [J] pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

- l'a condamné à verser à la Fondation [N] [J] la somme de 15.643,98 euros à titre d''arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 ; 

- l'a condamnée à verser à la Fondation [N] [J] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 31 janvier 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; 

l'a condamnée à verser la Fondation [N] [J] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- a rejeté le surplus de ses demandes; 

- l'a condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX. 

 

En conséquence et statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- constater la nullité du commandement de payer et débouter la Fondation [N] [J] de ses demandes, 



Reconventionnellement : 

- dire et juger que le loyer ou l'indemnité d'occupation est minorée de 50% à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au jour de la libération des lieux, 

- condamner la Fondation [N] [J] à titre provisionnel au paiement d'une somme de 7 000 euros à valoir sur les troubles de jouissance subis par elle et ordonner la compensation judiciaire avec les sommes dues par la bailleresse à la locataire, 

- condamner la bailleresse au paiement de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par elle. 



A titre subsidiaire, 

- fixer le montant de la dette à un montant de 4 440,45 euros (10 mois minorés de 50%) ou, en tout état de cause, un montant n'excédant pas la somme de 8 880,90 euros ; 

 - lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative à hauteur de 35 mensualités de 50 euros et le solde le 36ème mois. 

Conséquemment à la réformation du jugement attaqué, 

- condamner la Fondation [N] [J] à verser à Me [Y] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions du deuxième alinéa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

 

En tout état de cause, 

- dire et juger qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cas de débouté de l'appelante et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 11 février 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Fondation [N] [J] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement dont appel et, dès lors, 

-débouter Madame [S] [C] Madame [S] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions, En tout état de cause : 

- condamner Madame [S] [C] à lui payer la somme totale de 30 698,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 juin 2025 (terme de juin inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme 21 590,84 euros, et de l'assignation du 23 octobre 2023 pour le surplus, 

-subsidiairement condamner Madame [S] [C] à lui payer la somme totale de 9 960,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus du 1er septembre 2024 au 30 juin 2025 (terme de juin inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2024,

-débouter Madame [S] [C] de toutes ses demandes et notamment de sa demande de minoration du loyer et/ou de l'indemnité d'occupation, de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et/ou le préjudice moral qu'elle aurait subi et de sa demande de délai de paiement,

- condamner Madame [S] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Anne Hauptman, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

 

Sur la nullité du commandement de payer,



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit, à peine de nullité, comporter plusieurs mentions obligatoires, notamment le montant du loyer et des charges ainsi qu'un décompte de la dette.



En l'espèce, le commandement de payer du 2 juin 2023 mentionne un montant de loyer de 635,62 euros, correspondant au loyer initial réduit consenti par le bailleur, tandis que le loyer actualisé s'élève à 888,09 euros.



Toutefois, le texte précité n'impose pas la mention d'un loyer actualisé mais seulement celle du montant du loyer et des charges ainsi que d'un décompte de la dette.



Le commandement comporte un décompte détaillé des sommes dues, permettant au locataire de comprendre l'origine et l'évolution de sa dette locative.



L'absence de mention explicite du loyer actualisé n'affecte pas la validité du commandement dès lors que cette actualisation se déduit du décompte annexé.



En outre, la nullité d'un acte ne peut être prononcée qu'à la condition que celui qui l'invoque justifie d'un grief.



Mme [S] [C] ne démontre pas en quoi l'absence de mention du loyer actualisé lui aurait causé un préjudice ou l'aurait empêchée de s'acquitter de sa dette.



Il en résulte que le commandement de payer satisfait aux exigences légales.



La demande de nullité doit être rejetée.



Sur la recevabilité des demandes de Mme [S] [C],



Selon l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions.



Cependant, l'article 566 du même code autorise les demandes constituant le complément ou la conséquence des prétentions soumises au premier juge.



Les demandes formées par Mme [S] [C] en cause d'appel s'inscrivent dans le prolongement des moyens de défense qu'elle avait déjà soulevés en première instance.



Elles doivent donc être déclarées recevables.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire,



Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Le bail comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement, deux mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, Mme [S] [C] n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai légal de deux mois.



Les pièces produites établissent l'existence d'une dette locative significative et persistante.

Mme [S] [C] invoque en cause d'appel l'existence de désordres affectant le logement, tenant à l'humidité, à la présence d'amiante et de plomb.



Cependant, les éléments produits, constitués de photographies non datées, ne permettent pas d'établir la réalité ni l'ampleur des désordres allégués.



Aucune réclamation, mise en demeure ou démarche antérieure auprès du bailleur n'est justifiée sur une période de neuf années d'occupation.



En l'absence de preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien, aucun trouble de jouissance ne peut être retenu.



Ces éléments ne sont pas de nature à justifier une suspension du paiement des loyers ni à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, ni encore juger que le loyer ou l'indemnité d'occupation devra être minoré de 50% à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au jour de la libération des lieux.



Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 août 2023.



Il est relevé que Mme [S] [C] a quitté les lieux le 11 juillet 2025, en cours de procédure d'appel.



Sur la dette locative et son actualisation,



Le contrat de bail et les conséquences de l'acquisition d'une clause résolutoire constituant des obligations à exécution successives, le bailleur est fondé à solliciter l'actualisation de sa créance jusqu'à la clôture des débats.



Le décompte produit établit un solde débiteur de 30 698,22 euros au 30 juin 2025, intégrant les loyers, charges et indemnités d'occupation.



Les contestations relatives aux versements de la CAF ne sont pas fondées.



Les pièces versées aux débats démontrent que certaines sommes ont été versées directement à la locataire et non au bailleur.



De même, les aides au logement n'ont été prises en compte que pour les montants effectivement perçus par le bailleur.



Une décision de la commission de surendettement du 29 août 2024 opposable au bailleur a effacé la dette locative de 21 435, 57 euros figurant au plan de surendettement. Il convient de déduire du montant de la créance la dette effacée.



La créance doit donc être fixée en consequence à la somme de 30 698,22 euros - 21 435, 57 euros, soit 9262, 65 euros, somme à laquelle Mme [S] [C] sera condamnée en actualisation de la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation. 



Sur les demandes indemnitaires,



Faute de preuve d'un trouble de jouissance imputable au bailleur, les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance ne sont pas justifiées. Il n'y a pas lieu de condamner la Fondation [N] [J] à titre provisionnel au paiement d'une somme de 7 000 euros à valoir sur les troubles de jouissance subis par la locataire, lesquels ne sont pas établis.



Les demandes de dommages et interets pour trouble de jouissance et préjudice moral formulées par Mme [S] [C] sont rejetées.



Sur la demande de délais de paiement,



Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en mesure de régler sa dette.



L'octroi de délais suppose la production d'éléments précis relatifs à la situation financière du débiteur ainsi qu'une proposition sérieuse de règlement.



En l'espèce, Mme [S] [C] ne fournit aucune pièce relative à ses ressources et charges.



Elle ne présente aucun plan de remboursement crédible.



La dette locative, importante et en constante augmentation, exclut toute perspective raisonnable d'apurement dans le délai sollicité.



La demande de délais de paiement doit être rejetée.







Sur les dépens et frais irrépétibles,



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.



Mme [S] [C], partie perdante, supportera les dépens d'appel.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant, par arrêt contradictoire, et mise à disposition au greffe,



Rejette la demande de nullité du commandement de payer du 2 juin 2023 ;



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [S] [C] à payer la somme de 15 643,98 euros;



Statuant à nouveau de ce chef :



Condamne Mme [S] [C] à payer à la Fondation [N] [J] la somme de 9262, 65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant :



Déboute Mme [S] [C] de sa demande au titre d'un trouble de jouissance ;



Déboute Mme [S] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;



Déboute Mme [S] [C] de sa demande de délais de paiement ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne Mme [S] [C] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Anne Hauptman, avocat, sur ses affirmations de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,