Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 juin 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 02 JUIN 2026



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06073 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFQH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'EVRY - RG n° 23/01045





APPELANTE

 

S.A. IMMOBILIERE 3F D'[Adresse 1]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220





INTIMÉS 



Monsieur [V] [L] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]



DÉFAILLANT 



Assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 11 juin 2024, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile





Madame [R] [U] épouse[X]

[Adresse 3]

[Localité 3]



DÉFAILLANTE 



Assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 11 juin 2024, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller





Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN





ARRÊT : 

- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

FAITS ET PRÉTENTIONS 



Suivants contrat signé le 28 octobre 2016 et avenant signé le 10 mai 2017, la société Immobilière 3F a donné en location à Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X], un immeuble à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 3] (Log. n°123 ; parking n° 132), [Localité 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 599,00 euros pour le logement et de 26,91 euros pour le parking, outre provisions sur charges de 410,19 euros.



Par courriel du 20 juillet 2022, la société Immobilière 3F a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAP EX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret no 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 22 juillet 2022, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 061 euros selon décompte arrêté au 20 juillet 2022.

 

Par assignation délivrée à étude le 5 juin 2023, la société Immobilière 3F a attrait Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.



Par jugement du 20 décembre 2023,le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes a :

-condamné solidairement Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 5 252,72 euros (cinq mille deux cent cinquante-deux euros et soixante-douze centimes) actualisée au 13 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- autorisé la société Immobilière 3F à s'acquitter de cette somme en 27 mensualités, les 26 premières d'un montant de 200,00 euros et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

- dit que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

- constaté la recevabilité de l'action en résiliation intentée par la société Immobilière 3F; - constaté que le contrat signé le 28 octobre 2016 entre la société Immobilière 3F et Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] concernant les locaux situés [Adresse 3] (Logt. n° 123 ; parking n° 132), [Localité 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 23 septembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle;

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

- dit qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, et 15 jours après la présentation d'une mise en demeure en lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse, Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprenant son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée devenant immédiatement exigible par la société Immobilière 3F , la résiliation du bail étant acquise à la date du 23 septembre 2022, Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail , faute pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; en cas de maintien dans les lieux, la société Immobilière 3F sera en droit d'exiger de Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] le paiement in solidum d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet de la clause résolutoire.

- fixé en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin a condamné in solidum Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] à verser à la société Immobilière 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

- condamné in solidum Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juillet 2022 ;

- débouté la société Immobilière 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,

- rappelé que la décision est revêtue de l'exécution provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 19 mars 2024, la société Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 juin 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes en ce qu'il a déduit la somme de 1163,55 euros au titre des régularisations de charges, condamnant Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] solidairement, au paiement de la somme de 5 252,72 euros actualisée au 13 octobre 2023 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse. 

- confirmer le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Evry- Courcouronnes pour le surplus. 

Statuant à nouveau : 

- condamner solidairement Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] au paiement de la somme de 5 616,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 juin 2024, terme de mai 2024 inclus. 

- les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires. 

- condamner in solidum Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- les condamner in solidum aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

La déclaration d'appel de la société Immobilière 3F du 19 mars 2024 a été signifiée à Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 à étude .



 Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] n'ont pas constitué avocat devant la cour.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la dette locative et la régularisation des charges,



Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Selon l'article 23 de cette même loi, les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, le bailleur étant tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que, suivant contrat de bail du 28 octobre 2016 et avenant du 10 mai 2017, la société Immobilière 3F a donné à bail à Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant paiement d'un loyer, d'un loyer annexe de parking et de provisions sur charges.



À la suite d'impayés locatifs persistants, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 juillet 2022 pour une somme principale de 5 061 euros.



Par le jugement entrepris, le premier juge, tout en constatant l'acquisition de la clause résolutoire, a limité le montant de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif à la somme de 5 252,72 euros, après avoir retranché un montant de 1 163,55 euros correspondant à des régularisations de charges estimées insuffisamment justifiées.



Toutefois, il convient de relever, d'une part, que les locataires, bien que régulièrement assignés puis intimés devant la cour, n'ont jamais contesté le principe ni le quantum de la créance locative telle qu'arrêtée par la bailleresse.



D'autre part, la société Immobilière 3F verse désormais aux débats les décomptes de régularisation des charges des années 2019 et 2020, ainsi que les décomptes individuels de consommation d'eau pour les années 2022 et 2023.



Il ressort de ces pièces que la régularisation des charges de l'année 2019 présentait un solde débiteur de 411,34 euros, facturé en six mensualités à compter du mois de janvier 2021 et que la régularisation des charges de l'année 2020 faisait apparaître un solde créditeur de 124,60 euros, effectivement imputé au bénéfice des locataires sur l'échéance d'octobre 2022.

S'agissant des exercices postérieurs, la société bailleresse justifie, par la production d'un courriel émanant du président de l'Association Foncière Urbaine Libre gestionnaire de l'ensemble immobilier, que les opérations de régularisation n'ont pu être finalisées en raison d'une cyberattaque subie en 2022 par le cabinet Lacaze & Henry Immobilier, ayant nécessité la reconstitution complète de la comptabilité de l'ensemble immobilier.



Il ressort également des avis d'échéance versés aux débats que les sommes réclamées au titre des charges depuis cette période correspondent uniquement à des provisions sur charges et non à des régularisations définitives.



Or, aucune disposition de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit qu'un retard dans la régularisation annuelle des charges aurait pour effet de priver le bailleur de son droit à récupération des charges récupérables effectivement dues.



La seule tardiveté de la régularisation ne saurait donc justifier, en l'absence de contestation sérieuse des sommes appelées et alors que le bailleur produit des éléments justificatifs suffisants, le rejet partiel de la créance locative.



Il s'ensuit que c'est à tort que le premier juge a déduit de la dette locative la somme de 1 163,55 euros au titre de régularisations de charges prétendument non justifiées.



Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef.



Compte tenu du décompte actualisé produit par la société Immobilière 3F, non utilement contesté, il convient de condamner solidairement Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 5 616,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse.



Sur les dépens et les frais irrépétibles,



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.



Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X], qui succombent en cause d'appel, supporteront in solidum les dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Immobilière 3F en cause d'appel.











PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt par défaut et mis à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, mais seulement en ce qu'il a limité à la somme de 5 252,72 euros la condamnation prononcée à l'encontre de Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] au titre de l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne solidairement Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 5 616,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal dans les conditions fixées par le jugement entrepris; 



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne in solidum Madame [R] [X] née [U] et Monsieur [V] [L] [X] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,