Cour d'Appel · Chambre civile section B — 2 juin 2026

N° RG 24/02749 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MLCY



N° Minute :





C2







































































AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



Chambre civile section B



ARRÊT DU MARDI 02 JUIN 2026



Appel d'un jugement (N° R.G 22/04427) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 27 juin 2024, suivant déclaration d'appel du 18 juillet 2024





APPELANTE :



S.A.S. FONCIA ALPES DAUPHINE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentée par Me Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉE :



S.C.I. RAYER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Cécile GABION, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON





COMPOSITION DE LA COUR : 



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,



DÉBATS :



A l'audience publique du 03 mars 2026, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Claire Chevallet, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions et Me Agnès Prudhomme en sa plaidoirie, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.







EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 1er octobre 2019, la SCI Rayer a fait l'acquisition dans un ensemble immobilier situé à Valloire d'un appartement comprenant notamment un balcon.

Elle a effectué des travaux d'extension de celui-ci.



Après achèvement des travaux, les époux [K] se sont plaints de troubles de voisinage, considérés comme anormaux (perte d'ensoleillement et de vue) et l'ont mise en demeure de remettre son balcon en état.



Par exploit en date du 7 septembre 2022, la SCI Rayer a fait assigner l'ancien syndic Foncia Alpes Dauphiné aux fins de solliciter sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 18.818,72 euros au titre de l'agrandissement puis de la dépose de son balcon,

- 1.585,13 euros au titre des dépens mis à la charge de la SCI Rayer dans le cadre de la procédure engagée par les époux [K] à son encontre,

- 72,68 euros au titre des frais de signification de conclusions à la société Foncia Alpes Dauphiné à défaut de constitution de celle-ci à l'audience du 28 septembre 2021,

- 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Par jugement en date du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a':

-condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à payer à la SCI Rayer la somme de 18 818,72 euros au titre de l'agrandissement puis de la dépose de son balcon, -condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à régler à la SCI Rayer la somme de :

- 1 585,13 euros au titre des frais irrépétibles et dépens mis à la charge de la SCI Rayer dans le cadre de la procédure de référé engagée par les époux [K], 

- 72,68 euros au titre des frais de signification de conclusions à laquelle la SCI Rayer a dû procéder dans le cadre de la procédure de référé engagée par les époux [K] à défaut de constitution de Foncia Alpes Dauphine pour l'audience du 28 septembre 2021, 

-condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à payer à la SCI Rayer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-condamné la société Foncia Alpes Dauphiné à prendre en charge les dépens de l'instance,

-rejeté pour le surplus les autres demandes des parties,

-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration en date du 18 juillet 2024, la société Foncia Alpes Dauphiné a interjeté appel de cette décision.



Dans ses conclusions notifiées le 4 avril 2025, la société Foncia Alpes Dauphiné demande à la cour de:

Vu l'article 1240 du code civil,

-réformer le jugement du 27 juin 2024 en toutes ses dispositions.

-juger que la société Foncia Alpes Dauphiné n'a commis aucune faute en lien avec les préjudices que la SCI Rayer prétend avoir subi.

-juger, au contraire, que la SCI Rayer est à l'origine des propres préjudices qu'elle invoque, de par la faute d'imprudence qu'elle a nécessairement commise en ne vérifiant pas, dans les derniers procès-verbaux d'assemblées générales qui lui avaient nécessairement été communiqués par le notaire (ce qu'elle n'a jamais contesté), qu'elle bénéficiait réellement d'une autorisation du syndicat des copropriétaires, seul organe habilité à la lui fournir, pour réaliser les travaux d'extension de son balcon.

-débouter consécutivement la SCI Rayer de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre la société Foncia Alpes Dauphiné.

-juger, à titre infiniment subsidiaire, que la réparation des préjudices allégués par la SCI Rayer ne peut être totale, compte tenu de la faute d'imprudence commise par celle-ci.

-condamner, en tout état de cause, la SCI Rayer à payer à la société Foncia Alpes Dauphiné la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du C.P.C.

-condamner la SCI Rayer aux entiers dépens distraits de première instance et d'appel au profit de la SELARL CDMF-avocats sur son affirmation de droit.



Au soutien de ses demandes, la société Foncia conclut à titre principal à toute absence de faute.

Elle souligne que:

-soit la SCI Rayer bénéficiait effectivement d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ses travaux d'extension du balcon, et en ce cas les époux [K] ne pouvaient en faire le reproche au syndic personnellement, qui n'est qu'un mandataire du syndicat,

-soit la SCI Rayer ne bénéficiait pas d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ses travaux d'extension du balcon, et dans ce cas elle ne pouvait pas non plus le reprocher au syndic, 

Elle énonce qu'il appartenait à la SCI Rayer de s'assurer elle-même de ce que les autorisations votées lors des assemblées générales de 2016 et 2018 concernaient effectivement son propre balcon, et que la faute d'imprudence qu'elle a commise exclut toute faute et donc toute responsabilité de la part de la société Foncia Alpes Dauphiné.

Subsidiairement, elle conclut à l'absence de préjudice subi et de lien de causalité entre le préjudice allégué et un prétendu manquement imputable au syndic.

Elle allègue que les époux [K] ont attendu que les travaux soient réalisés par la SCI Rayer au cours du printemps 2021 pour les contester alors qu'ils en avaient été informés depuis le mois de novembre 2020 .



Dans ses conclusions notifiées le 21 novembre 2024, la SCI Rayer demande à la cour de :

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 18 I° de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les déclarations préalables de travaux remplies par Foncia Alpes Dauphiné,

Vu les manquements de Foncia Alpes Dauphiné,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 27 juin 2024,

Vu les pièces,

-débouter purement et simplement Foncia Alpes Dauphiné de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions à l'encontre de la SCI Rayer,

-confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SAS Foncia Alpes Dauphiné à régler à la SCI Rayer les sommes de :

- 18 818,72 euros au titre de l'agrandissement puis de la dépose de son balcon,

- 1 585,13 euros au titre des frais irrépétibles et dépens mis à la charge de la SCI Rayer dans le cadre de la procédure de référé engagée par les époux [K],

- 72,68 euros au titre des frais de signification de conclusions à laquelle la SCI Rayer a dû procéder dans le cadre de la procédure de référé engagée par les époux [K] à défaut de constitution de Foncia Alpes Dauphiné pour l'audience du 28 septembre 2021,

- 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Outre les dépens de première instance.

Vu l'article 566 du code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

-condamner la société Foncia Alpes Dauphiné à régler à la SCI Rayer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

-condamner la société Foncia Alpes Dauphiné aux dépens d'appel distraits au profit de Maître Cécile Gabion, avocat, sur son affirmation de droit.



La SCI Rayer énonce qu'elle a acquis un appartement au sein de la copropriété « [Adresse 3] » en octobre 2019, soit postérieurement à la tenue des assemblées générales des copropriétaires de 2016 et 2018 autorisant les travaux d'extension de balcons, qu'elle n'a donc pas participé aux discussions à ce sujet, mais qu'elle a été destinataire en novembre 2020 de la part de Foncia Alpes Dauphiné, ès qualités de syndic, de différents documents, notamment des déclarations préalables avec plans d'architectes déposées par la SAS Foncia Alpes Dauphiné elle-même, mentionnant expressément son balcon comme faisant partie des 9 extensions de balcons.

Elle rappelle que le syndic ayant précisément pour mission, au visa des dispositions de l'article 18 I° de la loi du 10 juillet 1965 , « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale », elle a pu légitimement penser que l'extension de son balcon avait été autorisée.

Elle ajoute qu'elle a encore été confortée dans l'assurance que l'extension de son balcon était dûment autorisée, par la note d'honoraires du cabinet d'architecture JMV Resort du 31 juillet 2020, adressée à Foncia Alpes Dauphiné à cette date, facturant le dépôt du dossier de déclaration préalable pour l'agrandissement de 9 balcons dont le sien.

Elle fait état du montant de ses préjudices.



La clôture a été prononcée le 24 février 2026.





MOTIFS



Sur la responsabilité de la société Foncia :



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale'.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Selon le procès-verbal d'assemblée générale du 30 décembre 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé l'extension des balcons pour les lots B111 et B112.

Selon procès-verbal du 5 janvier 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé l'extension des balcons pour les lots A211, A 212, B212, B201, C201 et A111.



La SCI Rayer a acquis son bien selon acte notarié du 9 octobre 2019, soit postérieurement à la tenue de ces assemblées générales.

L'appelante allègue que la SCI Rayer avait l'obligation de s'assurer que son balcon était bien concerné par les autorisations d'extension qui ont été votées, toutefois c'est à juste titre que le premier juge a souligné qu'il ressort des pièces produites que les plans de JMV Resort, architecte mandaté pour la réalisation de cette extension, prévoyaient clairement l'extension du balcon du lot A112.

En outre, la mairie a pris un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable d'agrandissement pour neuf balcons.

La SCI Rayer a pu dès lors légitimement penser qu'elle avait le droit de faire effectuer les travaux, étant observé qu'aucune observation ne lui a non plus été faite par ses voisins les époux [K] lorsqu'elle a évoqué ce point avec eux.

Il appartenait en revanche à la société Foncia en sa qualité de syndic de s'assurer de l'exactitude des mentions figurant sur les documents transmis notamment à la mairie.

Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les préjudices : 



La SCI Rayer justifie du fait qu'elle a tenté de procéder à une régularisation en sollicitant l'autorisation de l'extension de son balcon, mais que celle-ci lui a été refusée par l'assemblée générale qui s'est tenue le 6 août 2021.

Elle a donc payé les travaux pour l'agrandissement du balcon à hauteur de 8885,72 euros (960+7925,72), mais a dû également supporter les frais liés à la dépose de celui-ci, soit la somme de 9933 euros selon devis du 7 janvier 2022.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Foncia à lui payer la somme de 18 818, 72 euros.



La SCI Rayer justifie par ailleurs des frais qu'elle a dû exposer dans le cadre de la procédure qui l'a opposée aux époux [K], ayant abouti à sa condamnation, pour un montant total de 1 657,81 euros.

C'est également à juste titre que le premier juge lui a alloué la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance.

La société Foncia qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi : 

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la société Foncia à payer à la SCI Rayer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamne la société Foncia Alpes Dauphiné aux dépens d'appel,

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière La Présidente de section