Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 2 juin 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 2 juin 2026









N° RG 22/00481 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQZE







Monsieur [J] [N]



c/



Monsieur [I] [N]



























Nature de la décision : AU FOND































Grosse délivrée le : 2 juin 2026



aux avocats 



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 décembre 2021 (R.G. 21/00632) par le Tribunal Judiciaire de BERGERAC suivant déclaration d'appel du 31 janvier 2022





APPELANT :



Monsieur [J] [N], né le 09 Janvier 1957 à [Localité 1] (24), de nationalité Française, demeurant '[Adresse 1]' - [Localité 2]



Représenté par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Nicolas COHEN-STEINER, avocat au barreau de PARIS 





INTIMÉ :



Monsieur [I] [N], né le 27 Mars 1966 à [Localité 1] (24), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Représenté par Maître Carolina MORA de la SELARL H.L. CONSEILS, avocat au barreau de PERIGUEUX, et assisté de Maître Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE 



1. M. [J] [N], frère de M. [I] [N], exploite un fonds de commerce de restauration sous l'enseigne « Le Gaulois », devenue « [Adresse 3] », dans un local dépendant d'un immeuble situé à [Localité 1] (Dordogne).



Par acte sous seing privé du 27 janvier 2000, Mme [W] veuve [N], nue-propriétaire, et Mme [R] veuve [W], usufritière, ont donné à bail commercial à M. [I] [N], fils de Mme [W] veuve [N], un local situé au sein du même immeuble et attenant à celui exploité par M. [J] [N], pour l'exploitation d'un restaurant sous l'enseigne « [Adresse 4] », devenue « [Adresse 5] », et pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2000.



À la suite de la délivrance d'un commandement de payer pour non-paiement des loyers, Mme [P], agissant en qualité d'administratrice légale de sa mère Mme [R] veuve [W] consécutivement à son placement sous tutelle, a fait assigner M. [I] [N] devant le tribunal de grande instance de Bergerac en résiliation du bail commercial, suivant exploit d'huissier du 16 décembre 2008.



Par acte extrajudiciaire du même jour, M. [I] [N] a sollicité le renouvellement du bail, ce qui a été refusé par Mme [P], ès qualités, pour motif grave et légitime et sans versement d'indemnité d'éviction, de sorte que ce dernier l'a assignée devant le même tribunal en contestation du refus de renouvellement, par exploit du 10 mars 2011.



Par jugement du 31 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Bergerac, statuant sur ces deux recours, a validé le refus de renouvellement, sans versement d'indemnité d'éviction, et a ordonné l'expulsion de M. [I] [N].



Le 23 juillet 2013, les parties ont conclu un protocole transactionnel ayant pour objet la signature d'un nouveau bail commercial, régularisé par acte sous seing privé du 22 novembre 2013, pour une durée de neuf années à compter du 14 mars 2009 et depuis renouvelé.



Suite au décès de Mme [W] veuve [N] le 19 décembre 2018, M. [J] [N] s'est vu attribuer l'ensemble immobilier au sein duquel sont exploités les deux fonds de commerce de restauration.



2. Se prévalant de plusieurs inexécutions contractuelles de M. [I] [N], tenant à la condamnation de plusieurs accès du local, à la dégradation de gaines techniques ayant empêché l'exploitation du restaurant attenant et à la réalisation d'importants travaux sans son accord, M. [J] [N] a sollicité du président du tribunal judiciaire de Bergerac l'autorisation de l'assigner à jour fixe par requête du 7 juillet 2021, à laquelle il a été fait droit, par ordonnance du 21 juillet 2021.



3. Par acte du 29 juillet 2021, M. [J] [N] a fait assigner M. [I] [N] devant le tribunal judiciaire de Bergerac en résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation au paiement de dommages et intérêts.



4. Par jugement du 28 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a :



- débouté [J] [N] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de [I] [N],

- débouté [I] [N] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter,







- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

- rejeté toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [J] [N] aux entiers dépens.



5. Par déclaration au greffe du 31 janvier 2022, M. [J] [N] a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant M. [I] [N].



Par ordonnance du 27 mars 2023, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties d'entrer en médiation, et ordonné ladite médiation par ordonnance du 19 avril 2023.



La médiation a échoué et les parties ont nénamoins poursuivi des pourparlers, qui n'ont pu aboutir à un accord.



L'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2026.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 31 mars 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [J] [N] demande à la cour de :



Vu les articles 544, 1134, 1240, 728, 1729, 1741 et 1760 du code civil, 



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac en date du 28 décembre 2021 en ce qu'il a :


débouté [J] [N] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de [I] [N],

rejeté la demande formulée par [J] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné [J] [N] aux entiers dépens.




En conséquence,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

- juger que le lien contractuel ne peut être maintenu,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif aux locaux situés [Adresse 6] à [Localité 1] aux torts de M. [I] [N],

- ordonner en conséquence l'expulsion sans délai de M. [I] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique à l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial qu'il exploite au [Adresse 6] à [Localité 1],

- juger que M. [J] [N] pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de M. [I] [N],

- condamner M. [I] [N] au paiement d'une somme de 10 871,34 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résiliation fautive du bail,



A titre subsidiaire :

- ordonner à M. [I] [N] de rétablir l'accès situé dans le dégagement du 1er étage afin de permettre à M. [J] [N] d'accéder à ses locaux des 1er et 2ème étage et de remettre en état les gaines techniques sectionnées ainsi que l'ensemble des locaux dans leur état antérieur aux travaux effectués sans autorisation, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,



En tout état de cause :

- condamner M. [I] [N] au paiement d'une somme de 57 633 euros à parfaire au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du contrat de location gérance,

- condamner M. [I] [N] à payer à M. [J] [N] la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [I] [N] aux dépens, y compris les dépens de première instance.





7. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 avril 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [I] [N] demande à la cour de : 



Vu les articles 1728 et suivants du code civil,

Vu les articles 1103 et 1217 du code civil,



- déclarer mal fondé l'appel de M. [J] [N] à l'encontre du jugement rendu le 28 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac,



En conséquence,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Bergerac le 28 décembre 2021 en toutes ses dispositions,

- débouter M. [J] [N] de l'ensemble de ses demandes contraires aux présentes, notamment en résiliation de son bail, en expulsion, en enlèvement des meubles, en dommages et intérêts, en remise en état des lieux et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant,

- condamner [J] [N] à payer la somme de 31 752,88 euros sur le ondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.



La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 14 avril 2026.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées. 





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la demande principale en résiliation du bail:



Concernant l'impossibilité d'accès et le sectionnement de gaines techniques:



Moyens des parties:



8. Se fondant sur les dispositions des articles 544, 1728 et 1729 du code civil, [J] [N] soutient que son frère [I] a porté atteinte à son droit de propriété en réalisant des travaux dans un dégagement situé au premier étage, qui n'est pourtant pas inclus dans l'assiette du bail, ce qui l'empêche désormais d'accéder à ses locaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble et de les exploiter (sauf à utiliser une échelle meunière).

Il fait également grief à [I] [N] d'avoir sectionné des gaines techniques qu'il avait mises en place.

Dans l'hypothèse où la cour retiendrait que le dégagement litigieux fait partie des locaux donnés à bail, l'appelant fait valoir que le comportement de [I] [N] constituerait une violation des clauses contractuelles imposant l'aval du bailleur avant la réalisation de tous travaux.



9. [I] [N] conteste toute infraction au bail et souligne qu'il est locataire légitime des lots portant les numéros 31,32, 33 et 34, et en particulier du lot n°33 (dégagement) et il ajoute qu'il a seulement refermé à ses frais les passages que son frère [J] avait créés en toute illégalité durant les travaux réalisés pendant l'hiver 2020. 

Il précise que ce dernier dispose bien d'un accès à la réserve située à l'étage de l'immeuble au moyen d'une échelle meunière. 

Il fait valoir qu'en raison des risques réels d'incendie, il a retiré les gaines d'extraction d'air que son frère [J] avait installées sans aucun respect des normes de sécurité.



Réponse de la cour: 



10. Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



11. A la suite de la signature le 23 juillet 2013 d'un protocole d'accord transactionnel, entre, d'une part, M. [I] [N] et, d'autre part, Mme [Z] [W] épouse [X] prise en sa qualité d'administratrice légale de sa mère Madame [U] [W] née [R], mettant fin au différents litiges les opposant, ces mêmes parties ont conclu le 22 novembre 2013, pour une durée de neuf années commençant à courir le 14 mars 2009 un bail commercial concernant divers locaux dépendant de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 6], pour l'exploitation du restaurant à l'enseigne [Adresse 4], d'une surface globale de 319,69 m² se décomposant de la manière suivante:

- au rez-de-chaussée : une surface de 142,26 m²

- au premier étage : une surface de 127,24 m²

- dans les combles: une surface de 50,19 m²

le tout étant désignée sous liseré jaune suivant plan de géomètre en date du 16 août 2010; lesdits plans étant annexés au bail sur trois pages correspondant au rez-de-chaussée, au premier étage et aux combles.



12. Le bail commercial du 22 novembre 2013 comporte effectivement en annexe les plans réalisés le 16 aout 2010 par M. [H], géomètre-expert, concernant le rez de chaussée, les 1er et 2ème étages de l'immeuble, avec mention des numéros de lots pour chaque étage, sur la base desquels avait été conclu le protocole transactionnel (en page 5/6).



13. Il résulte de ces documents contractuels concordants que les lots n°33 (dégagement) et 34 (local technique attenant) situés au premier étage sont inclus dans l'assiette du bail commercial consenti à M. [I] [N].

Il ne peut être tenu compte de l'argumentation de [J] [N], en pages 9 à 11 de ses conclusions, qui tend à accréditer l'hypothèse d'une erreur commise par le géomètre-expert dans la délimitation des superficies données à bail à [I] [N]. 

Dans son rapport du 16 décembre 2010 (pièce n°17 de [I] [N]), l'expert judiciaire [L] a, de manière particulièrement claire, inséré un tableau des lots inclus dans l'assiette des locaux donnés à bail à [I] [N], portant les numéros 3 à 11 en rez de chaussée, 20 à 34 au 1er étage, et 39 à 40 au 2ème étage; en précisant que ces lots étaient représentés en jaune sur le plan joint de M. [H], ce qui est exact.

La fiabilité du plan de M. [H], géomètre-expert, ne peut être remise en cause par le plan sommaire et non daté réalisé par le cabinet SESO dans le cadre d'une toute autre mission, à savoir celle de la recherche d'amiante (pièce n° 9 de l'appelant).



14. Dès lors que le local dénommé dégagement, portant le n°33 sur le plan [H] du 1er étage, est inclus dans l'assiette du bail consenti à M. [I] [N] le 23 juillet 2013, ce dernier doit pouvoir en jouir paisiblement et n'est pas tenu de laisser le libre passage au bailleur, en l'absence de convention spécifique sur ce point.

Dès lors, le fait, pour M. [I] [N], d'avoir fermé cette partie par une porte et des cloisons en placoplatre, afin de délimiter la surface de la salle de restaurant au 1er étage (lot numéroté 25 par le géomètre-expert) ne saurait être considéré comme une atteinte au droit de propriété de M. [J] [N], susceptible d'être sanctionner sur le fondement de l'article 544 du code civil.



15. Il convient d'examiner la licéité des différents travaux réalisés par [I] [N], contestés par M. [J] [N], non pas au regard d'une atteinte qui aurait été apporté au droit de propriété de ce dernier, mais en considération des articles 1728 et 1729 du code civil et des stipulations contractuelles liant les parties.



16. Selon les dispositions de l'article 1728 alinéa 1er du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.



L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



17. Par ailleurs, l'article 6.6 du bail du 22 novembre 2013 stipule que le preneur ne pourra opérer toute transformation, démolition, construction, percement de murs, de poutres ou de plancher sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur.



18. Il ressort des productions, et en particulier du constat par commissaire de justice du 26 avril 2021 avec photographies annexées, que [I] [N] a fait réaliser les travaux suivants en janvier et février 2021:



-au premier étage, selon ses propres déclarations faites le 26 avril 2021 au commissaire de justice requis par [J] [N] pour l'établissement d'un constat (page 8/60), il a fermé la partie de l'immeuble située entre le local qu'il loue, et l'autre partie de l'immeuble exploitée par [J] [N], par la pose de cloisons en placoplâtre et une porte fermée à clé.

L'appelant soutient que le passage a été ainsi modifié, et qu'il est désormais plus étroit, toutefois il ne produit aucune pièce révélant l'état exact des lieux avant les travaux litigieux, et en particulier quelle était jusqu'alors la largeur du passage.

En outre, il ressort du constat dressé le 14 février 2020 par commissaire de justice, cette fois à la requête de [I] [N] (pièce 20 de l'appelant - page 3 et photographie 4) qu'il existait jusqu'à cette date une ancienne porte, avec cadenas, donnant sur le couloir n° 35 hors périmètre du bail, qui a été forcée par [J] [N] ou par l'entreprise mandatée par ses soins lors de travaux ayant également donné lieu à la création d'une nouvelle ouverture avec pose d'une porte pleine en PVC. Ces faits avaient donné lieu à un dépôt de plainte de [I] [N] en gendarmerie, le 18 février 2020.

Les travaux effectués par [I] [N] pour remettre les lieux en l'état ne peuvent donc être qualifiés de transformation interdite par la clause 6.6 du bail.



-toujours au premier étage, [I] [N] a disposé deux cloisons, et a fait installer un monte-plat, qui a nécessité le percement du plancher de séparation avec le rez de chaussée.

A l'occasion d'une sommation interpellative qui lui avait été signifiée par commissaire de justice le 7 septembre 2021, M. [A] [O], restaurateur, précédent locataire-gérant de M. [I] [N], a indiqué qu'il existait deux ouvertures refermées par placo dans la pièce lui servant de réserve à l'étage. 

De même, M. [E] [F], exploitant les locaux du restaurant le Tourny du vivant de Mme [N], a indiqué, dans un courrier du 3 septembre 2021, que lorsqu'il avait pris la location gérance, (il) ' avait négocié la totalité avec l'étage, où la cuisine n'a jamais été installée, et qu''un emplacement était prévu pour un monte-plat, mais il n'avait pas été installé'.

Il apparaît ainsi que les travaux de percement en prévision de la mise en place d'un monte-plat ont eu lieu, de manière certaine, durant l'exécution du contrat de bail du 27 janvier 2000, qui dispensait le preneur de l'autorisation écrite et préalable du bailleur avant la réalisation de ces travaux.

Aucune infraction au bail du 22 novembre 2013 n'est donc caractérisée. 

-[I] [N] a par ailleurs procédé à l'installation d'une nouvelle hotte aspirante. 

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 30 juillet 2021, à sa requête (sa pièce numéro 28) que le nouveau dispositif d'extraction mis en place à l'intérieur des combles préserve le passage des poutres maîtresses sans modification ni découpe de celles-ci.

Les photographies 45 à 48 révèlent un percement du plancher des combles pour le passage de la gaine d'extraction ainsi que le percement du mur pour la sortie de la hotte cuisine permettant le rejet d'air vicié en toiture, et l'entrée d'air neuf extérieur, ce qui est au demeurant confirmé par l'attestation l'attestation délivrée le 19 aout 2021 par l'entrepreneur en charge des travaux

 M. [I] [W] a communiqué en pièce 31 un courrier rédigé par se soins, à l'attention de sa mère, alors bailleresse, portant la date du 6 septembre 2018, ainsi rédigé: 'étant donné que mon locataire gérant doit arrêter à la fin de l'année, je te demande l'autorisation de refaire l'étanchéité de la couverture de la cour intérieure avec la mise en place d'une passerelle pour la sécurité. Ces travaux deviennent urgents afin que je vais mette en conformité tant pour la hotte aspirante qui ne peut plus être nettoyée et qui présente des risques que pour les infiltrations d'eau qui rende régulièrement la cuisine et dégrade tout.'

M. [I] [N] se prévaut de la signature apposée au pied de ce courrier par Mme [G] [N], sous la formule manuscrite Lu et approuvé.

L'authenticité de cette signature n'est pas remise en cause par [J] [N] et celui-ci ne démontre pas son allégation, selon laquelle sa mère se trouvait alors sous assistance respiratoire, peu avant son décès survenu en décembre 2018.

Pour autant, cette signature ne peut valoir acceptation expresse qu'en ce qui concerne la réfection de l'étanchéité de la couverture de la cour intérieure avec mise en place d'une passerelle pour la sécurité, puisque l'autorisation sollicitée ne porte que sur ce poste de travaux, et non sur la création d'un nouveau dispositif de hotte aspirante, nécessitant un percement de plancher et de toiture.

[I] [N] a donc commis une infraction au bail commercial en omettant d'obtenir du bailleur une autorisation expresse et écrite avant d'entreprendre ces travaux.



Il convient toutefois de relever que selon les termes du bail [I] [N] devait 'veiller tout particulièrement à la conformité des installations de sa cuisine'(article 2 alinéa 4), 'prendre toutes précautions utiles pour éviter toutes odeurs, fumées de quelque titre que ce soit', 'se conformer aux prescriptions et règlements en vigueur notamment en ce qui concerne la sécurité et l'hygiène' (article 6.2).

Il est également constant que l'installation précédente d'extraction d'air était vétuste et ne pouvait plus être correctement entretenue ni nettoyée, ce dont Madame [Y] [N] avait été dûment avisée.

Dans ces conditions, le manquement contractuel imputable à M. [I] [N] n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial.



19. Aucune faute ne peut être imputée à [I] [N] à raison de la réalisation de la réfection de la toiture de la cour intérieure de l'immeuble aux fins de mise aux normes d'étanchéité et d'isolation, dès lors, qu'il ne s'agit pas de travaux de transformation, démolition, construction, percement de murs, de poutres ou de plancher qui auraient nécessité l'accord du bailleur, et qu'au surplus, [Y] [N] avait été consultée et avait donné son accord ainsi que rappelé ci-dessus.





20. Par ailleurs, le fait, pour [I] [N], d'avoir inversé le sens d'ouverture de la porte donnant sur la Cour des Fontaines, et d'avoir procédé à un changement de serrure ne saurait être considéré comme une infraction aux stipulations du bail justifiant la résiliation.

Il ressort des productions et en particulier de l'attestation délivrée le 22 septembre 2021 par M. [N] [D] (Nexity) que la pose d'une serrure a permis d'éviter des accès indésirables à l'intérieur de l'immeuble, et qu'un double des clés a d'ailleurs été remis à [J] [N] ce que ce dernier ne conteste pas.



21. [J] [N] fait également grief à son frère [I] d'avoir sectionné les gaines techniques qu'il avait installées dans le cadre de travaux de rénovation et mise aux normes de tous les circuits d'eau, électricité et air durant l'année 2020.



22. Il ressort en effet du procès-verbal de constat dressé le 21 juillet 2020 à la requête de [I] [N] (photos 5 et 6) que [J] [N] a installé des gaines techniques à l'intérieur du réduit numéroté 34: canalisation/conduit PVC, fourreau à câbles et gaines électriques, canalisations d'eau, conduit souple de type extracteur de fumées, après avoir créé une ouverture dans le mur entre le lot numéro 31 et les lots 33/ 34.



23. En page 22/47 de ses conclusions, [I] [N] reconnaît expressément avoir procédé au retrait de ces installations.

Ce retrait des ouvrages a été réalisé sans autorisation préalable de justice.



24. Il convient toutefois de relever que l'installation de gaines techniques ne correspondait pas à des réparations que le preneur était tenu de souffrir en application de l'article 1724 du code civil, puisqu'il s'agissait en réalité d'aménagements propres aux locaux contigus exploités par [J] [N], réalisés par voie de fait, en pénétrant sans information préalable ni autorisation dans les locaux dont [I] [N] avait la jouissance exclusive.



Par ailleurs, [J] [N] n'a communiqué aucune facture relative à ces travaux, grossièrement réalisés, et il ne justifie nullement qu'ils étaient conformes aux règles de sécurité alors que ce point est expressément contesté par [I] [N].

 







25. Il sera en outre relevé que les agissements de même nature avaient déjà été commis par [J] [N], puisque dans son rapport d'expertise déposée le 29 août 2003, M. [K] [M], expert près la cour d'appel de Bordeaux, avait constaté que [J] [N] avait forcé la porte d'accès au dégagement par effraction, fracturé la serrure d'une porte, poser une gaine sans autorisation et sans habillage coupe-feu, avec un risque d'incendie aux étages supérieurs.



26. Dans ces circonstances, le retrait des ouvrages par [I] [N], en réponse à des troubles de jouissance occasionnés par [J] [N], ne constitue donc pas une faute justifiant la résiliation du bail.





27. [J] [N] ne peut utilement soutenir que son frère [I] aurait manqué à ses obligations contractuelles en omettant de l'informer d'un changement de locataire gérant.

En effet, en son article 8 alinéa 3, le bail commercial autorise expressément le preneur à la mise en gérance libre de son fonds de commerce, en conférant ainsi aux gérants libres un droit d'occupation des lieux à la condition expresse que ce droit soit accessoire du contrat de location-gérance du fonds de commerce.

Ainsi que [I] [N] le souligne à juste titre, le bail ne subordonne pas l'autorisation de mise en location-gérance du fonds de commerce à la remise par le preneur d'une copie du contrat de location-gérance au bailleur.



28. Enfin, en page 23 de ses conclusions, [J] [N] soutient que son frère a apposé récemment une pancarte Licence IV devant son établissement 'qui n'y figurait semble-t-il pas auparavant', et qui n'était pas fournie avec le bail, de sorte 'qu'il serait permis de s'interroger sur la licéité de son obtention'.

Cette assertion approximative est sans aucune incidence sur le présent litige et ne constitue en rien un motif valable de résiliation du bail.



29. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté [J] [N] de l'intégralité de ses demandes principales et subsidiaires.





Sur les demandes accessoires:



30. Échouant en ses prétentions, [J] [N] doit supporter les dépens de l'appel ainsi que ses frais irrépétibles. 



Il est équitable d'allouer à [I] [N] une indemnité de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: 



Confirme, en toutes ses dispositions contestées, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bergerac le 28 décembre 2021,



Y ajoutant,



Condamne [J] [N] à payer à [I] [N] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,









Condamne [J] [N] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président



































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.