Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 13 avril 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

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Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]





REFERENCES : N° RG 25/10105 - N° Portalis DB3S-W-B7J-322Z

Minute : 26/00457

PMM





S.D.C. [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX [U]
Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

 

C/


Monsieur [K] [M]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP [J] [N]
Copie délivrée à :
M. [K] [M]

Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022
Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 02 Février 2026 
tenue sous la présidence de Madame Mauricette MECHICHE, magistrat à titre temporaire par décret du 22 août 2022, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX [U], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté


D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE 
Monsieur [K] [M] est propriétaire d’un appartement représentant le lot 87 dépendant de la résidence Crétier sis [Adresse 5] ; 
Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à SEVRAN 93270 représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] a fait assigner Monsieur [K] [M] devant le Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins d'obtenir, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
2990,36 euros arrêtées au 23 juin 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) , augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter du 30 avril 2025 ; 1224,69 € au titre des frais de procédure et de recouvrement  article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.L’affaire a été appelé à l’audience du 02 février 2026 ; 
A cette audience, le syndicat des copropriétaires , représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance ; 
Monsieur [K] [M] , assigné en la forme d’un acte déposé à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu ni personne pour lui .
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026 ; 

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [K] [M] est propriétaire d’un appartement représentant le lot 87 dépendant de la résidence Crétier sis [Adresse 5]
- Les appels individuels de charges ; 
- Les procès-verbaux de l’ assemblée générale des 05 décembre 2023 et 03 juillet 2025 , 
- le décompte arrêté au 23juin 2025
- Le contrat du syndic  
 
Le décompte de charges de copropriété arrêté au 23 juin 2025 indique que Monsieur [K] [M] est redevable de la somme de 2990,36 euros au titre des charges de copropriété  ; 
L’examen de ce décompte et des appels de charges permettent de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.
En conséquence , Monsieur [K] [M] sera condamné au paiement de la somme de 2990,36 euros ,  expurgée des frais, au titre des charges. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2025.

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Aux termes de cet article, seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui peuvent être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à [Localité 2] représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] réclame le paiement de la somme totale de 1224,69 € au titre des frais . Le décompte comprend des frais de mise en demeures de 192 euros et de relance pour un montant totale de 148 euros , de constitution de dossier huissier et avocat pour un montant total de 700 euros , des intérêts de retard pour un montant de 30,35 euros et 154,34 euros de frais de sommation de payer ; 
Les frais de transmission de dossiers avocat et huissier pour un montant total de 700 euros qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne peut qu’être rejetée ; 
Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à [Localité 2] représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [K] [M] , la somme de 192 euros au titre des frais de mise en demeure est justifiée, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.
La somme de 154,34 euros relative aux coût de sommation de payer, est justifiée et pourra être considérée au titre des dépens
En conséquence, Monsieur [K] [M] , sera condamné à payer la somme de 192 € au syndicat des copropriétaires, au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires
En l’espèce, Monsieur [K] [M] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens; 
L’équité et la situation des parties commandent de condamner Monsieur [K] [M] à verser au syndicat de la RESIDENCE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE, Monsieur [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à [Localité 2] représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] la somme de 3055,27 euros, selon décompte arrêté au 17 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 25 février 2025;
CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à [Localité 2] représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] la somme de 192 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée ; 
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à [Localité 2] représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] au titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 7], à [Localité 2] représenté par son syndic SAS FONCIA CHADEFAUX [U] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
REJETTE le surplus des demandes ; 
CONDAMNE Monsieur [K] [M] aux entiers dépens de l’instance
Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.
Le 13 avril 2026 
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE