Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 20 mai 2026

N° RG 24/06831 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNHI

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MAI 2026 
50F

N° RG 24/06831
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNHI







AFFAIRE :

[J] [E] [C] [X]
C/
[V] [R]
[A] [H]
[O] [I]
UDAF 33
SARL ERA PASSION’IMMO 2 
[M] [S]
SA MMA IARD




 


Grosse Délivrée 
le :
à 
SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT
SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
SELARL LEXCEL AVOCAT
Me Charles PAUMIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

Lors du prononcé :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier. 


DEBATS :

à l’audience publique du 10 Mars 2026


JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDEUR

Monsieur [J] [E] [C] [X]
né le 30 Mars 1985 à [Localité 2] (GIRONDE)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL LEXCEL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX




DEFENDEURS

Madame [V] [R]
née le 10 Juin 1965 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante


Madame [A] [H]
née le 10 Janvier 1990 à [Localité 4] ([Localité 5])
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX


Maître [O] [I]
né le 08 Décembre 1965 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX


UDAF 33 agissant en qualité de curateur renforcé de Madame [V] [R]
[Adresse 7]
[Localité 8]

défaillante


SARL ERA PASSION’IMMO 2
[Adresse 8]
[Localité 3]

représentée par Maître Anthony BABILLON de la SELARL ANTHONY BABILLON AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX


Maître [M] [S]
né le 09 Février 1976 à [Localité 9] (YVELINES)
[Adresse 9]
[Localité 3]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX


SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de Maître [O] [I] et Maître [M] [S]
[Adresse 10]
[Localité 10]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
 
Par acte authentique du 30 juillet 1999, Monsieur [C] [R] a acquis des époux [W] un appartement en rez-de-chaussée situé au [Adresse 1] au sein d’une résidence en copropriété dénommée [Adresse 11] à [Localité 11].

Monsieur [C] [R] est décédé le 17 octobre 2017 laissant pour lui succéder sa fille Madame [V] [R].

Par acte authentique du 30 avril 2019, Madame [A] [H] a acquis de Madame [V] [R] ledit appartement.

Le notaire rédacteur de l’acte était Maître [M] [S].

La SARL PASSION’IMMO 2 est intervenue en qualité d’intermédiaire à cette transaction en vertu d’un mandat de recherche conclu avec Madame [A] [H].

Madame [H] a vendu son appartement par acte authentique du 10 septembre 2021 à Monsieur [J] [X] par l’intermédiaire du même notaire, Maître [M] [S], avec la participation de Maître [O] [I] assistant Monsieur [J] [X].

Le 1er juin 2022, l’assemblée générale de la copropriété a décidé la réalisation de travaux 
de ravalement de la façade de la résidence.

Par courrier du 12 avril 2023, le syndic de la résidence a mis en demeure Monsieur [J] [X] de procéder au démontage de ces menuiseries en vue de permettre la réalisation des travaux de ravalement.



Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a assigné Monsieur [J] [X] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux afin qui lui soit ordonné de procéder à l’ouverture des balcons et la dépose de tout carrelage, menuiseries et d’une manière générale de la dépose de tout matériel sous astreinte.

Suite à cette assignation, Monsieur [J] [X] a fait réaliser des travaux dans son appartement conduisant le syndicat des copropriétaires à se désister de l’instance introduite devant le juge des référés.

Par courrier recommandé daté du 29 avril 2024, Monsieur [J] [X], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [A] [H] de lui régler la somme de 35.554,26 € correspondant au coût des travaux qu’il a fait réaliser, à la perte de surface estimée à 15% ; à la perte de jouissance et au préjudice moral.

Monsieur [J] [X], par acte de commissaire de justice en date des 05 et 06 août 2024, a assigné Madame [H], Maître [O] [I], Maître [M] [S] ainsi que la SA MMA IARD ès qualité d’assureur de Maître [O] [I] et Maître [M] [S].

Par acte du 12 novembre 2024, Madame [A] [H] a assigné en garantie et relevé indemne Madame [V] [R] et son curateur l’UDAF 33 ainsi que la SARL PASSION’IMMO 2.

Les affaires ont été jointes par avis du 12 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 08 janvier 2026, Monsieur [J] [X] sollicitait au visa des articles 1112-1 et 1240 du code civil ainsi que 15, 16 et 803 du code de procédure civile de :
- Révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 19/12/2025 et reporter la clôture au jour 
des plaidoiries ;
- Condamner in solidum Madame [A] [H], Maître [M] [S] et 
Maître [O] [I], ainsi que la compagnie MMA IARD, ou l’un à défaut de 
l’autre, à régler à Monsieur [X] une somme de 35.002,84 € à titre de dommages 
et intérêts en réparation de l’ensemble de ses préjudices, outre intérêts au taux légal à partir des mises en demeure du 29/04/2024 ; 
- Subsidiairement, condamner les mêmes in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, à régler à Monsieur [X] une somme de 31.502,56 € au titre de sa perte de chance d’éviter ces mêmes dommages, outre intérêts au taux légal à partir des mises en demeure du 29/04/2024 ; 
- Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- Condamner in solidum les défendeurs à régler à Monsieur [X] une somme de 
9.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux 
entiers dépens de l’instance.
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 02 mars 2026, Madame [A] [H] sollicitait au visa des articles 1231-1, 1112-1, 1240 et suivants et 2258 et suivants du code civil ainsi que la loi du 10 juillet 1965 de :
A titre principal :
- DECLARER que les installations de la loggia sont acquises du fait de la prescription acquisitive.
- DEBOUTER Monsieur [X] de l’intégralité de ses demandes.
A titre subsidiaire :
- CONDAMNER in solidum Maître [S] avec la garantie de son assureur MMA IARD Assurance Mutuelle, Madame [R], l’agence immobilière SARL ERA PASSION’IMMO 2 à relever Madame [H] indemne de toute condamnation prononcée à son encontre relative aux installations de la loggia.
- CONDAMNER in solidum Maître [S] avec la garantie de son assureur MMA IARD Assurance Mutuelle et Madame [R] à relever Madame [H] indemne de toute condamnation prononcée à son encontre sur l’atteinte aux parties communes. 
- DEBOUTER Monsieur [X] de ces demandes d’indemnisation au titre de ces préjudices complémentaires tels que préjudice moral et demande de remboursement de frais annexes.
En tout état de cause :
- ETABLIR que Madame [H] a satisfait à son obligation d’information.
- DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance.
- CONDAMNER Monsieur [X] à verser la somme de 3.000 € à Madame [H] au titre de son préjudice moral.
- CONDAMNER la ou les parties succombantes a versé la somme de 5.000 € à Madame [H] au titre des frais de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.
- ECARTER l’exécution provisoire.

Maître [M] [S] sollicitait dans ses dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2025 de :
- DEBOUTER Monsieur [J] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- DEBOUTER toute autre partie de leur demande à l’encontre de Maître [M] [S],
- CONDAMNER Monsieur [J] [X] à payer à Maître [M] [S] et la société MMA IARD une somme de 3 000 euros par application des dispositions de 
l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER Monsieur [J] [X] aux entiers dépens de l’instance,
- ECARTER l’exécution provisoire et à défaut, subordonnera celle-ci à la constitution par 
le demandeur d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions.






La SA MMA IARD et Maître [O] [I] sollicitaient dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2025 de :
- DEBOUTER Monsieur [J] [X] de l’intégralité de ses demandes,
- DEBOUTER toute autre partie de leurs demandes à l’encontre des concluants
- CONDAMNER Monsieur [J] [X] à payer à Maître [O] [I] et la société MMA IARD une somme de 3 000 euros par application des dispositions de 
l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER Monsieur [J] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2025, la SARL PASSION’IMMO 2 sollicitait de :
- RECEVOIR la Société PASSION IMMO 2 en ses entières demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée ; 
Y faisant droit, 
-JUGER que la société PASSION IMMO 2 n’a pas manqué à son obligation d’information ;
- JUGER que la responsabilité de la société PASSION IMMO 2 n’est pas engagée et la mettre hors de cause ;
En conséquence, 
- DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions à l’encontre de la société PASSION IMMO 2 ;
A titre infiniment subsidiaire, 
- ECARTER le demande d’exécution provisoire ou à tout le moins l’assortir de la justification préalable de l’obtention d’une caution bancaire au profit de la concluante pour un montant équivalent à celui de l’ensemble des condamnations qui pourrait être mis à la charge de la Société PASSION IMMO 2 ; 
A titre reconventionnel, 
- CONDAMNER Madame [H] à payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens ; 
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, la SELARL ABA pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 

Madame [V] [R] et son curateur l’UDAF 33 n’ont pas constitué avocat.

Par avis du 19 décembre 2025, la clôture de la mise en état a été ordonnée. 

L’affaire a été évoquée lors de l’audience de plaidoiries du 10 mars 2026 et mise en délibéré au 20 mai 2026. 








MOTIFS

En application des articles 16 et 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture sera révoquée, à la demande de l’ensemble des parties et afin de permettre un débat complet dans le respect de la contradiction. Les parties ayant indiqué à l’audience de plaidoirie ne pas entendre notifier de nouvelles conclusions, l’instruction sera clôturée à cette date. 

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [J] [X] 

1) sur la responsabilité de Maître [M] [S] 

De jurisprudence constante, la nature de la responsabilité notariale est duale et dépend, dans chaque cas, de l'analyse de la mission accomplie par le notaire.

Ainsi il a été jugé que si les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'actes, relèvent de sa responsabilité délictuelle, il en va différemment lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l'égard de son client.

Monsieur [X] reproche la commission de fautes par Maître [M] [S] dans le cadre de sa mission d’officier public ministériel relative à deux ventes : celle conclue selon acte du 30 avril 2019 entre Madame [V] [R] et Madame [A] [H] et celle conclue selon compromis du 25 juin 2021 entre Madame [A] [H] et Monsieur [J] [X] réitérée le 10 septembre 2021.

S’agissant de la première, Monsieur [J] [X] soutient que le notaire a manqué à son devoir de vigilance et plus largement de conseil en n’alertant pas Madame [A] [H] lors de la vente d’avril 2019 de l’importante différence de superficie mentionnée dans l’acte de vente du 30 juillet 1999 par lequel Monsieur [C] [R] est devenu propriétaire et celle figurant au dossier des diagnostics techniques reprise dans l’acte dressé par Maître [M] [S].

Il lui reproche également de ne pas s’être aperçu et donc de ne pas avoir alerté Madame [A] [H] de la discordance entre la description de l’appartement évoquée dans l’acte de 1999 avec celle, donnée par le dossier de diagnostic technique joint à la vente de 2019, mentionnant non plus une « loggia » mais un « séjour » en lieu et place.

En cela, il reproche des manquements de Maître [M] [S] à ses obligations lui incombant dans le cadre de sa mission de rédacteur d’acte relevant de sa responsabilité délictuelle.


N° RG 24/06831 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNHI



Le devoir de conseil, devoir général d'information, oblige le notaire, d'une part, à assurer la validité des actes qu'ils reçoivent et, d'autre part, à veiller à leur efficacité.

Dans le cadre de sa mission, le notaire a l’obligation de rechercher l’historique de propriété et Maître [M] [S] se devait donc de prendre connaissance de l’acte de propriété de Madame [V] [R] du 30 juillet 1999.

Or, celui-ci mentionne 53,19m² de superficie de partie privative comprenant “entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle de bain, wc, balcon, loggia”.

Maître [M] [S] ayant en sa possession le dossier de diagnostics techniques de la société QUEL DIAGNOSTIC du 20 septembre 2018 mentionnait dans l’acte du 30 avril 2019 une superficie de la partie privative de 60,75m² reprenant le même descriptif que dans l’acte du 30 juillet 1999 soit “entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle de bain, wc, balcon, loggia”.

Pourtant, le tableau descriptif et le plan des pièces de l’appartement figurant au dossier de diagnostics techniques ne mentionnaient pas l’existence d’une loggia mais d’un séjour entièrement clos équipé de fenêtres.

Il sera rappelé qu’une loggia se définit comme un volume aménagé en retrait par rapport à la façade d’un bâtiment et formant un balcon couvert.

Il en ressort que Maître [M] [S] disposait, au jour de la signature de l’acte, des éléments pour constater d’une part une augmentation significative de la superficie privative et d’autre part d’un changement de nature d’une des pièces à savoir une loggia en séjour qu’il mentionnera néanmoins comme étant une loggia.

En présence de ces incohérences manifestes, Maître [M] [S] ne rapporte ni la preuve d’avoir procédé à des investigations complémentaires ni d’avoir attiré l’attention de Madame [A] [H] sur celles-ci.

Or, de jurisprudence constante le notaire doit contrôler la chaîne des transmissions successives et en cas de mentions contradictoires ou permettant de supposer une faille dans les droits des parties, il doit parfaire ses investigations afin de dissiper toute équivoque. Toute attitude négligente dans la recherche d'indices permettant de douter de l'exactitude ou de l'étendue du droit de propriété transmis est constitutive d'une faute professionnelle.

Au regard des obligations lui incombant, Maître [M] [S] ne peut se retrancher derrière les déclarations de Madame [V] [R] ayant indiqué n’avoir réalisé aucun travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires.






En effet, malgré cette déclaration il lui appartenait, en tout état de cause, d’attirer l’attention de Madame [A] [H] sur ces incohérences ce qu’il n’a pas fait mais a fortiori les circonstances particulières de l’acte, Madame [V] [R] ayant hérité récemment de l’appartement de son père décédé et ayant donc une connaissance limitée de l’historique des travaux affectant l’appartement, auraient dû au contraire inciter Maître [M] [S] à ne pas se limiter à ces déclarations et à procéder à des investigations complémentaires.

Maître [M] [S] a donc manqué à son obligation de conseil et plus spécifiquement à son devoir de vigilance à l’égard de Madame [A] [H] lors de la conclusion de l’acte du 30 avril 2019.

S’agissant de la vente intervenue entre d’une part Madame [A] [H] et d’autre part Monsieur [J] [X] le 10 septembre 2021, Maître [M] [S] rédacteur de l’acte reprenait le même descriptif de l’immeuble à savoir “entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle de bain, wc, balcon, loggia”.

A nouveau, tant le tableau descriptif que le plan des pièces de l’appartement figurant au dossier de diagnostics techniques réalisés par la société BSDI le 16 juin 2021 ne mentionnaient pas de loggia et l’espace correspondant à celle-ci apparaissait comme une extension de la cuisine initiale ouverte sur celui-ci. Le certificat de surface indiquait une superficie de parties privative de 61,44 m².

Si la différence de surface de moins d’un mètre carré ne peut constituer une incohérence suffisante à elle seule pour justifier que Maître [M] [S] accomplisse des investigations supplémentaires, en revanche celle-ci, conjuguée avec la dénomination des pièces du logement telle qu’indiquée par le dossier de diagnostics techniques aurait dû conduire ce dernier à alerter Monsieur [J] [X] ou à réaliser des investigations complémentaires.

Maître [M] [S], qui disposait en outre de la connaissance antérieure du logement et donc des dossiers techniques annexés à l’acte de propriété de Madame [A] [H] en sa qualité de précédent notaire instrumentaire, ne peut se retrancher derrière les affirmations de Madame [A] [H] selon laquelle celle-ci n’avait accompli elle-même aucun travaux.

En effet, de manière identique avec la vente du 30 avril 2019 les contradictions entre les pièces dont disposait Maître [M] [S] étaient suffisantes pour qu’il puisse se convaincre de l’existence de travaux modificatifs contrairement aux affirmations de la venderesse.

Il est établi que dans le cadre de cette seconde vente Maître [M] [S] a commis un manquement à son devoir de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [J] [X].






2) sur la responsabilité de Maître [O] [I]

Maître [O] [I] est intervenue à l’occasion de la vente du 25 juin 2021 afin d’assister Monsieur [J] [X].

A ce titre, l’obligation de conseil et d’information de Maître [O] [I] à l’égard de Monsieur [J] [X] doit être appréciée avec plus d’exigence celui-ci intervenant avant tout pour préserver les intérêts de ce dernier dans le cadre de la vente.

Or, comme pour Maître [M] [S], Maître [O] [I] n’a nullement relevé les incohérences dans la dénomination de la pièce litigieuse du logement qualifiée de loggia dans le descriptif de son confrère dans le projet d’acte auquel il participait mais également dans l’acte précédent du 30 avril 2019 et n’apparaissant plus que comme une extension de la cuisine dans le diagnostic technique du 16 juin 2021.

Contrairement à ce que soutient Maître [O] [I], le dossier de diagnostic technique constitue une annexe obligatoire de l’acte de vente et fait partie intégrante de l’acte authentique reçu par le notaire.

Dès lors, Maître [O] [I] aurait dû disposer de l’acte authentique et donc du dossier technique de la vente du 30 avril 2019 dans le cadre de sa vérification de la chaîne de transmission de propriété et de vérification des droits des parties.

En tout état de cause les incohérences manifestes entre le descriptif figurant au compromis du 25 juin 2021 et les informations du dossier technique sont suffisantes pour établir que Maître [O] [I], ayant pour fonction spécifique d’apporter son assistance juridique à Monsieur [J] [X] dans le cadre de la vente et de préserver ses droits, a manqué à son devoir de conseil et d’information en n’accomplissant aucune investigation particulière afin de dissiper la contradiction existante et en n’alertant pas son client sur ce point.

3) Sur la responsabilité de Madame [A] [H]

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
(...)
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles Prévisualiser : Code civil - art. 1130 (V)1130 et suivants.

Le non respect de l’obligation précontractuelle d’information prévue à l’article 1112-1 du code civil entraîne l'engagement de la responsabilité délictuelle du débiteur de l'obligation aux fins de réparer les préjudices qui peuvent en résulter.





Monsieur [J] [X] invoque deux fautes délictuelles commises par Madame [A] [H] à son égard l’une découlant du manquement contractuel commis par cette dernière au regard des stipulations du règlement de copropriété en ayant omis de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et l’autre consistant dans la violation de son obligation précontractuelle d’information en ayant omis de l’informer de la réalisation de travaux requérants l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est établi que Madame [A] [H] était dans l’ignorance de l’illégalité des travaux de fermetures de la loggia par installation de menuiseries extérieures effectués préalablement à son acquisition.

Madame [A] [H] reconnaît avoir procédé à la démolition d’une partie du muret séparant la cuisine de la loggia mais conteste toute réalisation de travaux portant atteinte aux parties communes ou ayant porté atteinte à l’aspect extérieur de la résidence.

Il résulte effectivement de la confrontation des plans et du descriptif de composition du logement du dossier de diagnostic technique du 20 septembre 2018 et ceux du dossier de diagnostic technique du 16 juin 2021 que Madame [A] [H] a fait procéder dans le mur de la cuisine donnant sur la loggia à la création d’ouverture permettant de circuler de l’un à l’autre. 

Il ressort de l’article VI du règlement de copropriété que les murs qui séparent les lots des parties communes constituent des parties communes à tous les copropriétaires situés dans un même groupe de bâtiments.

Tel est le cas du mur séparant la cuisine, partie privative, de la loggia pour laquelle il n’est pas contesté qu’elle constitue une partie commune à usage privatif au sens du règlement de copropriété. 

Or, un tel percement constitue des travaux affectant les parties communes nécessitant l’accord de la copropriété ce dont Madame [A] [H] ne justifie pas. 

À l’inverse, la suppression de la menuiserie entre la pièce dénommée “ salon” et la loggia dont l’existence est attestée par le plan figurant au dossier de diagnostic technique du 20 septembre 2018 ne constitue pas des travaux nécessitant l’accord de la copropriété comme le stipule l’article 3° de l’article VI du règlement de copropriété.

Madame [A] [H], qui ne peut se retrancher derrière l’ignorance de la nature commune du muret séparatif, a donc d’une part violé le règlement de copropriété et d’autre part omis de délivrer cette information au moment de la signature de la vente intervenue avec Monsieur [J] [X].





Or, la réalisation de ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires susceptible de générer une action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [J] [X] constitue une information déterminante pour le consentement de ce dernier.

Il en découle que Madame [A] [H] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de Monsieur [J] [X].

4) sur les préjudices

De jurisprudence constante la responsabilité délictuelle suppose un rapport de causalité certain entre la faute et le dommage.

Monsieur [J] [X] sollicite l’indemnisation de différents préjudices qu’il estime en lien avec les fautes commises par Madame [A] [H], Maître [M] [S] et Maître [O] [I] à savoir le coût des travaux de remise en état de son appartement afin selon lui de mettre un terme à l’action engagée en référé par le syndicat des copropriétaires, la perte de valeur vénale de l’appartement consécutif à la réduction de la superficie de la partie privative, un préjudice de jouissance durant la période travaux mais également suite à la réduction de la surface habitable ainsi qu’un préjudice moral.

Dans l’hypothèse où des fautes seraient retenues à leur encontre Madame [A] [H], Maître [M] [S] et Maître [O] [I] font valoir que la fermeture d’un balcon partie commune à usage privatif, toléré pendant de nombreuses années peut être source de droit par voie de prescription acquisitive.

Ils ajoutent que les travaux de fermeture de la loggia ont eu lieu entre le 30 juillet 1999, date d’achat du logement par Monsieur [R] et le 30 avril 2019 date d’achat par Madame [H], que Madame [V] [R] ayant hérité de son père à son décès le 17 octobre 2017 n’a aucunement réalisé de travaux dans l’appartement de celui-ci et qu’en conséquence il est légitime de considérer que les travaux litigieux ont été réalisés avant le 17 octobre 2017.

Les défendeurs mettent en avant le fait que le syndic de copropriété n’a contacté Monsieur [J] [X] afin de lui faire retirer les menuiseries que le 12 avril 2023, alors même que ce dernier ne pouvait qu’avoir connaissance de telles installations dans la mesure où l’existence de loggia fermée n’est pas isolée et d’autre part que l’étanchéité des balcons et terrasses questionnent régulièrement à l’occasion des assemblées générales.

Il en découle, selon eux, que conformément l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété prévoyant l’application des dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ, à savoir cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, Monsieur [J] [X] bénéficiait d’une prescription de l’action du syndicat concernant les travaux réalisés sans autorisation et qu’il aurait pu parfaitement l’invoquer pour faire échec aux demandes de retrait des menuiseries de ce dernier.

En cela, les défendeurs contestent le lien de causalité directe existant entre les préjudices invoqués par Monsieur [J] [X] et les fautes qu’ils ont respectivement commises estimant que ces conséquences dommageables sont imputables à son choix de répondre positivement aux demandes du syndic.

Il est exact que les actions en suppression de travaux non-autorisés affectant les parties communes sont soumises à une prescription de cinq ans conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à compter du jour où le titulaire d’un droit, en l’espèce le syndicat des copropriétaires, a connu aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cependant, cette argumentation comme le fait valoir Monsieur [J] [X] se heurte au principe régissant la responsabilité civile des professionnels du droit tel que le notaire, selon lequel leurs responsabilités ne présentent pas un caractère subsidiaire. 

Le principe de non-subsidiarité signifie que dès lors que sa faute est établie, le professionnel du droit ne peut prétendre se dégager de sa responsabilité en imposant à la victime d'engager des actions judiciaires pour tenter d'échapper aux conséquences dommageables de cette faute, lesquelles n'auraient pas existé si elle n'avait pas été commise.

Tel est bien le cas en l’espèce où, en raison des fautes initiales des notaires il ne peut être reproché à Monsieur [J] [X] de ne pas avoir soutenu le moyen de défense tiré de la prescription face à la demande de retrait des menuiseries formée en référé par le syndicat des copropriétaires. 

Au contraire, en omettant d’une part de procéder à des investigations complémentaires face aux contradictions manifestes résultant des pièces dont il disposait et d’autre part d’alerter leurs clients de celles-ci, Maître [M] [S] et Maître [O] [I] ont fait perdre une chance à Monsieur [J] [X] de découvrir l’illégalité des travaux concernant la loggia.

S’agissant de Madame [A] [H], celle-ci ne peut invoquer une quelconque prescription compte tenu de la date présumée des travaux qu’elle a réalisés.

Néanmoins, s’agissant du lien de causalité entre les préjudices invoqués par Monsieur [J] [X] et les fautes commises par Madame [A] [H] à savoir la destruction d’une partie d’un muret commun et son défaut de délivrance d’une information à ce titre, il doit être souligné que la demande formée par le syndicat des propriétaires devant le juge des référés à l’encontre de Monsieur [J] [X] visait à voir “ordonner à Monsieur [J] [X] de procéder à l’ouverture des balcons et à la dépose de tout carrelage, menuiserie et d’une manière générale de la dépose de tout matériel sous astreinte (...)”.

Cette demande, qui a conduit Monsieur [J] [X] à réaliser des travaux de retrait des menuiseries ayant des répercussions sur la superficie de la partie habitable compte tenu de la transformation d’un séjour en loggia, n’est cependant nullement en lien avec les fautes commises par Madame [A] [H], les travaux effectués par cette dernière n’ayant pas porté sur le cloisonnement de la loggia et sa transformation en pièce habitable. 

Contrairement à ce que soutient Monsieur [J] [X], il n’est pas établi qu’en l’absence des fautes commises par Madame [A] [H], en l’espèce, la délivrance d’une information concernant les travaux réalisés sans autorisation, “il aurait été informé en temps utile du risque de voir la copropriété lui enjoindre de remettre en état la façade de l’immeuble”, comme il le prétend.

Au contraire, il est patent que les dommages dont Monsieur [J] [X] sollicitent réparation ne trouvent pas leur cause dans les travaux réalisés par Madame [A] [H] mais uniquement dans ceux réalisés antérieurement à son acquisition dont elle ignorait l’illégalité.

Ainsi, à défaut d’établir un lien de causalité entre les fautes commises par Madame [A] [H] et les préjudices allégués, Monsieur [J] [X] sera débouté de ses demandes à son encontre.

Il en découle que la demande en garantie formée par cette dernière à l’encontre de la SARL PASSION’IMMO 2 est sans objet. 

Monsieur [J] [X] sollicite l’indemnisation de différents préjudices à savoir le coût des travaux de remise en état, la perte de valeur de l’immeuble et un préjudice de jouissance.

Les fautes commises par Maître [M] [S] et Maître [O] [I] lui ont fait perdre une chance de découvrir l’existence des travaux illégaux et donc de refuser de conclure la vente ou au contraire de négocier le prix. 

De jurisprudence constante la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 

Monsieur [J] [X] qui ne remet pas en cause la vente intervenue, ne peut invoquer un préjudice de jouissance consécutif au fait d’avoir subi des travaux dans son logement et de bénéficier, à l’issue de ceux-ci, d’un logement moins spacieux, la réparation de son préjudice en lien avec les manquements des notaires ne pouvant porter que sur la perte de chance de la possibilité de négocier le prix s’il avait été dument informé.

Il en va de même de la perte de valeur de l’immeuble.

Monsieur [J] [X] sollicite l’indemnisation à hauteur de 11.267,64 euros au titre des travaux de remise en conformité de son logement.

Au soutien de ce montant, il fournit différents devis et factures portant sur une reprise de la plomberie, sur l’enlèvement et la pose de nouvelles menuiseries et la sur dépose et l’évacuation du revêtement de murs et plafonds ainsi que la création d’un muret respectivement suivant devis signés respectivement le 18 août 2023, 26 juillet 2023 et 17 août 2023.

Ces travaux correspondent effectivement à la remise en conformité du logement.


Or, le coût de ces travaux constitue le critère de négociation qu’aurait pu faire valoir Monsieur [J] [X] afin d’obtenir une réduction du prix.

Il sera donc retenu au titre de la perte de chance.

Compte tenu de la probabilité importante de découvrir l’existence des travaux illégaux dans l’hypothèse où Maître [M] [S] et Maître [M] [S] avaient procédé à des investigations complémentaires et/ou alerté leur client sur les contradictions manifestes existantes, ainsi que du caractère déterminant à son achat de cette information, la perte de chance pour Monsieur [J] [X] de contracter à des conditions plus avantageuses peut être fixé à 90%.

La SA MMA IARD ne conteste pas sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [O] [I] et Maître [M] [S].

En conséquence, Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 10.140,876 euros (90% x 11.267,64) au titre de la perte de chance et sera débouté de ses demandes au titre de la perte de valeur de l’immeuble et du préjudice de jouissance.

Monsieur [J] [X] sollicite également l’octroi d’une somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral lié aux désagréments en lien avec la découverte de l’illégalité des travaux effectués.

Il est indéniable que la découverte, par le biais de la demande du syndic, de l’illégalité des travaux réalisés sur la loggia a engendré pour Monsieur [J] [X] de nombreuses démarches et notamment celles liés aux travaux de mise en conformité ainsi qu’une importante déconvenue pour Monsieur [J] [X].

Ces troubles et tracas caractérisent un préjudice moral qui peut être évalué à la somme de 2.000 euros.

De la même manière que précédemment, la perte de chance d'éviter un dommage en l’occurrence un préjudice moral, ne peut être réparée à la hauteur du dommage subi.

Pour les raisons mentionnées ci-dessus, il sera appliqué le même pourcentage soit 90%.

En conséquence, Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD seront condamnés à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 1.800 euros au titre de son préjudice moral.

Enfin, Monsieur [J] [X] sollicite une somme de 735,20 euros au titre de ce qu’il qualifie de “frais annexes” portant sur le coût de la prestation d’un expert foncier et d’un commissaire de justice à l’effet de constater l’état de son logement avant les travaux et d’être conseillé sur la perte de valeur vénale de son bien.




Cependant, ces débours ne constituent pas des préjudices en lien avec les manquements reprochés à Maître [M] [S] et Maître [O] [I] mais des dépenses exposées pour asseoir le bien-fondé de ses prétentions constituant dès lors des frais irrépétibles.

Ces sommes seront donc prises en compte à ce titre.

S’agissant des condamnations indemnitaires prononcées les intérêts prendront effet à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande indemnitaire de Madame [A] [H] au titre de son préjudice moral 

Madame [A] [H], arguant des tracas et du stress très important généré par l’attitude de Monsieur [J] [X] et par la procédure engagée par ce dernier à son encontre alors qu’elle-même n’est en rien responsable de ses préjudices, sollicite une somme de 3.000 € à l’encontre de ce dernier au titre de son préjudice moral.

Cependant, Madame [A] [H] n’établit nullement l’existence d’une faute imputable à Monsieur [J] [X], étant rappelé par ailleurs, que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. 

Par conséquent, Madame [A] [H] sera déboutée de sa demande. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [M] [S] et Maître [O] [I] succombant titre principal à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



Madame [A] [H] a été contrainte de se défendre dans le cadre de la présente instance alors qu’il est établi qu’elle n’était pas informée de l’illégalité des travaux.

Il apparaît équitable de condamner in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L'équité commande de rejeter les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire qui assortit la présente décision de plein droit n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

Déboute Monsieur [J] [X] de ses demandes formées à l’encontre de Madame [A] [H] et par conséquent déboute cette dernière de sa demande en garantie formée à l’encontre de la SARL PASSION’IMMO 2.

Condamne in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 10.140,876 euros avec intérêts à compter du prononcé de la présente décision.

Condamne in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 1.800 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts à compter du prononcé de la présente décision.

Déboute Monsieur [J] [X] de ses demandes au titre de la perte de valeur de l’immeuble et du préjudice de jouissance.

Déboute Madame [A] [H] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral. 

Condamne in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD à payer à Madame [A] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






Condamne in solidum Maître [M] [S], Maître [O] [I] et la SA MMA IARD aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter.


La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT