Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 22 mai 2026

MINUTE N° : 26/00067 
JUGEMENT DU : 22 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 25/00015 - N° Portalis DB3B-W-B7J-DA2C
NAC : 5AA
AFFAIRE : [Q] [B], [P] [C] épouse [B] C/ [U] [I], [V] [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame Fabienne KARROUZ

GREFFIER : Madame Patricia MAUREL aux débats, Madame Catherine TORRES greffier chargé des opérations de mise à disposition 


PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [B]
Madame [P] [C] épouse [B]
demeurant ensemble
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Maître Jean christophe LAURENT de la SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Madame [U] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne 

Monsieur [V] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 prorogé au 22 Mai 2026



EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 28 septembre 2021, Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] ont consenti au profit de Madame [U] [I] un bail d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 390,00 euros hors indexation, 40,00 € de provision pour charges, et un dépôt de garantie d'un montant équivalent au montant du loyer.
Monsieur [V] [W] s’est engagé en qualité de caution solidaire de Madame [U] [I] par acte séparé le même jour. 
Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 2 octobre 2021.
Un état des lieux de sortie a été dressé par Madame [U] [I] le 30 septembre 2023 hors la présence des bailleurs. 
Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat de commissaire de justice le 24 octobre 2023 hors la présence de Madame [U] [I] et de Monsieur [V] [W] convoqués par LRAR. 
Par acte d'huissier de justice en date du15 janvier 2025, Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] ont assigné Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal. 
L’affaire a été appelé à l’audience du 5 février 2025 date à laquelle elle a été renvoyée pour être retenue à l’audience du 5 mars 2025. 
A l’audience les demandeurs représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes énoncées dans leur assignation et leurs dernières conclusions. Ils demandent au juge de : 
Condamner solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] à leur payer les sommes suivantes : 2698,89 € avec intérêts au taux légal 1500,00 € en réparation du préjudice subi du fait de leur résistance abusive ; 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil outre les dépens ; Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] comparaissant en personnes se sont opposés aux demandes formulées. 
Ils soutiennent qu’ils n’ont pas été convoqués au moment de l’état des lieux, qu’ils ont fait parvenir les nouvelles clefs aux bailleurs qui en disposaient. Ils reconnaissent devoir l’arriéré locatif mais sollicite que soit déduit le montant du dépôt de garantie.
Ils reconnaissent s’agissant de l’état de l’entrée que le nettoyage a été oublié et soutiennent que la hotte est dans le même état qu’au moment de l’entrée dans les lieux puisqu’elle n’a pas été utilisée. 
Ils indiquent qu’à leur sens la fin du bail doit être fixée au 15 octobre 2023 et non au 24 octobre 2023. 
 Ils estiment la procédure injustifiée et sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de ceux réclamés par les bailleurs. 
Il est expressément renvoyé aux écritures précitées, à la note d’audiences aux développements infra pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS
1.Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif 
La date d’effet du congé 
En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’il émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandé avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et que le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Il résulte de l'application de ces dispositions, que la loi exige la réception effective par son destinataire du congé, de sorte que le courrier recommandé avec accusé de réception ne produit aucun effet tant qu'il n'a pas été retiré par son destinataire, sans que ce dernier ne soit tenu de justifier du motif pour lequel il n'a pas retiré la lettre recommandée en temps utile.
Il en résulte que seule la date apposée par le service postal lors de la remise de la lettre à son destinataire constitue la date de réception de la notification d'un congé et donc le point de départ du préavis.
En l'espèce, le congé donné le 11 juillet 2023 pour le 15 octobre 2023, ayant été réceptionné à la date du 24 juillet 2024, le délai de préavis de 3 mois a commencé à courir à cette date de sorte que le bail a été résilié au 24 octobre 2023 et que le loyer est dû prorata temporis jusqu’à cette date. 
Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] sont redevables au titre de l’arriéré locatif d’une somme de 798,00 euros (loyer du mois de septembre et prorata octobre 2023). 


2.Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives
L'article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :
"c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties (...)".
En l’espèce l’état des lieux de sortie n’a pu être établi à l’amiable compte tenu de l’indisponibilité du bailleur à la date proposée par le locataire. Aucune nouvelle date n’ayant pu être fixée conjointement le bailleur pouvait avoir recours à un commissaire de justice. 
Il ressort des pièces produites que le commissaire de justice a avisé Madame [U] [I] que l’état des lieux de sortie devait avoir le 24 octobre 2023 par LRAR expédiée le 3 octobre 2023. Par conséquent le délai de 10 a été respecté. Il n’est pas établi que le bailleur avait connaissance de la nouvelle adresse de Madame [U] [I] et il a pu valablement la faire convoquer à sa dernière adresse correspondant aux lieux loués. Monsieur [V] [W] caution a également été avisé sans que cet avis ne soit spécialement prescrit par la loi ou les dispositions réglementaires. 
Les bailleurs peuvent donc se prévaloir de l’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice. 
L'article 9 du code de procédure civile retient qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il s'ensuit que la preuve de la réalité des dégradations alléguées incombe au bailleur.
En l'espèce, les bailleurs soutiennent qu’ils ont récupéré un logement fortement dégradé, ce qui est contesté par les défendeurs. 
Il sera donc procédé à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sur les postes facturés par les bailleurs (pièce 9) 
- [Localité 4]/ séjour et chambre 
L'état des lieux d’entrée retient un bon état : sol, des murs, du plafond et des plinthes. 
L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation sur le sol, les murs, le plafond ou les plinthes il est juste mentionné dans l’entrée qu’il y a des salissures et des encombrants sur des étagères et dans la penderie. 
Dès lors la nécessaire reprise de peinture dont le bailleur fait état ne correspond pas à une dégradation locative imputable au locataire. 
Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qu’une tringle à rideau est absente et que la fenêtre nécessite un réglage, un loquet ne fonctionnant pas alors qu’elle était en bon état de fonctionnement à l’entrée dans les lieux.
 Les bailleurs ne produisent aucune facture d’intervention ni aucun devis. Il leur sera alloué forfaitairement au titre de ces dégradations une somme de 150,00 € 
La cuisineL'état des lieux d’entrée retient un bon état d’usure et de fonctionnement des équipements notamment de la hotte et des éléments haut (placards). 
L’état des lieux de sortie mentionne que la hotte est en mauvaise état comme étant graisseuse et sale et que sur la partie basse des éléments de rangement hauts, la peinture est écaillée les angles écornés et qu’il y a des impacts. 
Les bailleurs ne produisent aucune facture ‘intervention ni aucun devis. Il leur sera alloué forfaitairement pour ces dégradations et le défaut d’entretien de la hotte une somme de 150,00 €. 

La salle de bain et WCL'état des lieux d’entrée retient un bon état d’usure et de fonctionnement des équipements notamment des meubles et de la vasque. Le sol est mentionné comme en bon état. 
S’agissant des toilettes l’état des lieux d’entrée retient un bon état d’usure et de fonctionnement des équipements.
L’état des lieux de sortie pour la salle de bains mentionne que le lavabo est désaxé du meuble vasques et désolidarisé et qu’au sol des dalles sont déclipsées et les joints sales. S’agissant des toilettes il est relevé un abattant cassé et un mécanisme chasse d’eau non fonctionnel. 
Les bailleurs ne produisent aucune facture d‘intervention ni aucun devis. Il leur sera alloué forfaitairement pour ces dégradations et le défaut d’entretien du sol une somme de 300,00 € 
Le nettoyage de l’appartement Le nettoyage fait partie de l’entretien courant du logement. Si certains endroits peuvent apparaitre comme relativement sales il ne ressort pas des photographies prises au moment de l’état des lieux de sortie que les lieux nécessitaient un nettoyage complet, l’état de propreté apparaissant correct. 
Il sera alloué de ce chef aux bailleurs une somme de 100,00 € 
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments le montant des réparations locatives dues par la locataire au titre des travaux de réfection est de 700,00 €. 
Le compte entre les parties s’établit donc comme suit : 
Arriéré locatif : 798,00 €Réparations locatives : 700, 00 € Cette somme sera rapportée à 1108,00 euros après déduction du dépôt de garantie pour un montant de 390,00 euros.
A ce montant doivent être rajoutés la moitié du coût de l’état des lieux de sortie soit 84,20€ ainsi que les frais serrurier soit 103,20 € puisqu’aucun élément du dossier ne permet d’établir que les nouvelles clefs ont bien été adressées au bailleur, comme le soutiennent les défendeurs. 
Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande s’agissant des commandements de payer signifiés les 18 octobre et 24 octobre 2023 ces actes étant inutiles les bailleurs ne pouvant se prévaloir de la clause résolutoire compte tenu du congé donné et la mise en demeure de la locataire et de la caution pouvant être faite par simple lettre recommandée s’agissant de l’arriéré locatif. 
Dès lors, Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] la somme de 1295,40 €
3. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.
En l'espèce, Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] font valoir la résistance abusive de la locataire et de la caution leur reprochant qu’ils n’ont pas réagi aux différentes demandes en paiement formulées. 
Or, le bailleur ne démontre pas que la résistance de Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] procède d'un abus de droit ou de l'intention de nuire pas plus qu'il ne justifie d'un préjudice subi de ce chef.
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en réparation formulée par le bailleur au titre du préjudice subi pour résistance abusive.
4. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les défendeurs 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] soutiennent que la procédure était abusive. 
Or, les défendeurs succombent principalement. Par conséquent la procédure n’avait aucun caractère abusif. 
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en réparation formulée par la locataire et la caution au titre du préjudice subi pour procédure abusive.
5. Sur les demandes accessoires
Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] succombant, seront condamnés aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 500 euros titre des frais irrépétibles exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort, 
Condamne solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] à payer à Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] la somme globale de 1295,40 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives et charges impayés ; 
Déboute Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;
Déboute Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] de leur demande de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] à payer à a Monsieur [Q] [B] et Madame [P] [B] une somme de 500,00 euros au titre de frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [V] [W] aux dépens de l'instance ;
Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection