Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
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Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 24/00367 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2VG
VA
République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 19 mai 2026
Dans la procédure introduite par : 

Monsieur [F] [K] - demeurant [Adresse 3]
Représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

Madame [Y] [S] - demeurant [Adresse 4]
Représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

Monsieur [W] [N] - demeurant [Adresse 3]
Représenté par Maître Benoit NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant, Maître Alexandra KENNEL, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat postulant

Monsieur [M] [N] - demeurant [Adresse 5]
Représenté par Maître Julie DRESCHLER-EDEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, Maître Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat postulant

Monsieur [D] [N] - demeurant [Adresse 6]
Représenté par Maître Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE

- partie défenderesse -


CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité


Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier présent lors des débats et Victor ANTONY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 28 avril 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte reçu le 8 novembre 2021 par Me [P] [U], notaire à [Localité 2], M. [F] [K] et Mme [Y] [S] (ci-après les consorts [G]) ont acquis auprès de M. [W] [N], M. [M] [N] et M. [D] [N] une maison d’habitation située [Adresse 7] [Localité 3], moyennant le prix de 427.000 euros. 

Déplorant une infiltration d’eau, les consorts [G] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, qui a ordonné, par décision du 29 septembre 2023 (RG n°23/100), une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [R] [T].

Par acte introductif d’instance du 20 février 2023, signifié le 23 juin 2023, les consorts [G] ont attrait M. [W] [N], M. [M] [N] et M. [D] [N] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins qu’il leur soit enjoint, sous astreinte, de faire cesser l’ensemble des désordres d’infiltration, et à défaut les condamner à reprendre les désordres et les indemniser de leurs préjudices en découlant. 

L’affaire été enregistrée sous la référence RG 23/121.

La même affaire a été également enregistrée sous la référence RG 23/214.

Par décision du 8 septembre 2023, le juge de la mise en état a joint l’affaire RG 23/214 à l’affaire RG 23/121 par mention au dossier.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire. 

L’expert a déposé son rapport établi le 15 avril 2024. 

Par acte réceptionné au greffe le 23 mai 2024, les consorts [K] - [S] ont sollicité la reprise de l’instance, et l’affaire a alors été enregistrée sous la référence RG 24/367.

Aux termes de leurs dernières conclusions, transmises le 19 août 2025, les consorts [K] - [S] demandent au tribunal de: 
- débouter M. [W] [N], M. [M] [N] et M. [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, 
- condamner solidairement M. [W] [N], M. [M] [N] et M. [D] [N] à leur verser les sommes suivantes: 
* 40.542,37 euros, au titre du coût des travaux de reprise de l’ouvrage, avec indexation sur la base de l’indice BT01, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 
* 25.500 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre du préjudice de jouissance [causé par les infiltrations],
* 10.602,87 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre du préjudice de jouissance [causé par l’absence de fonctionnement de l’installation solaire], 
* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
* les entiers frais et dépens de la présente procédure et de la procédure de référé-expertise, en ce y compris la consignation à l’expertise. 

À l’appui de leurs demandes, les consorts [G] font valoir, au visa des articles 1641 et 1610 du code civil, pour l’essentiel : 
- qu’ils sont profanes en matière immobilière ou de construction ; 
- que l’expert judiciaire a relevé de nombreux vices, désordres, malfaçons et non-conformités non décelable par des profanes ; 

- que le poteau de la charpente dans le local piscine et le chaînage horizontal des deux pignons sont dirimants et non-conformes à la réglementation parasismique ; 
- que l’expert judiciaire a précisé que les problèmes d’infiltration dans le local piscine et dans les combles leur sont préjudiciables et que les fissurations du carrelage occasionnent un risque pour leur sécurité ; 
- qu’ils n’auraient pas acquis la maison d’habitation s’ils avaient connaissance des vices qui préexistaient à la vente  ; 
- que les consorts [N] avaient connaissance des vices de construction dès lors qu’ils ont eux-mêmes procédé à la construction de l’ouvrage et des travaux ultérieurs et ont vécu dans le bien pendant de longues années ; 
- que l’expert judiciaire a évalué les travaux de remise en état à la somme de 14.400 euros ; 
- qu’un devis établi le 25 janvier 2024 par la société Di Gusto chiffre le coût des travaux de remise en état du système de chauffage solaire à la somme de 26.142,37 euros TTC ; 
- que les consorts [N] n’ont jamais procédé à l’entretien annuel obligatoire de leur système de chauffage solaire, alors même qu’ils ont acquis la maison en considération de ce système ; 
- que M. [W] [N] a assuré la maîtrise d’œuvre de la construction de la véranda et a procédé à sa pose ; 
- que subsidiairement, il ressort de l’expertise judiciaire que la maison d’habitation n’est pas conforme aux stipulations contractuelles ; 
- qu’ils subissent un préjudice de jouissance du fait des infiltrations d’eau et des fissurations du carrelage avec deux enfants en bas âge, qui peut être évalué à 500 euros par mois depuis 45 mois, soit 22.500 euros ; 
- qu’ils ont également été contraints d’utiliser un chauffe-eau électrique afin de générer de l’eau chaude sanitaire, ce qui occasionne une surconsommation d’électricité à hauteur de 10.602,87 euros. 

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 11 juin 2025, M. [M] [N] demande au tribunal de :
- constater l’absence de fondement des demandes formulées par les consorts [K] - [S], 
- juger la demande irrecevable et mal fondée, 
- prononcer sa mise hors de cause, 
- débouter les consorts [K] - [S] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre, 
- condamner solidairement les consorts [K] - [S] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

M. [M] [N] soutient en substance: 
- qu’il a acquis1/4 de la nue propriété suite au décès de sa mère et a quitté le domicile familial début de l’année 2009 ; 
- qu’il est profane en matière de construction, exerçant un emploi dans la restauration ; 
- que les consorts [K] - [S] ont visité le bien sans émettre de réserve ; 
- que le fondement de la demande des consorts [G] est inconnu ; 
- que les diagnostics réalisés avant la vente ne relèvent aucune malfaçon ou non-conformité, la cause d’exonération relative aux vices cachés présente dans l’acte de vente s’applique ; 
- que les demandes des consorts ne visent que son père M. [W] [N] ; 
- que les consorts [K] - [S] ne prouvent pas qu’il avait connaissance des vices cachés affectant le bien ; 
- qu’il n’a été ni le maître d’ouvrage ni un participant aux travaux de construction de la véranda, se trouvant à l’étranger au cours de ladite période ;
- qu’il avait peu de contact avec son père au moment de la vente et n’y a pas participé ;

- que les consorts [K] - [S] échouent à démontrer qu’il ne leur a pas personnellement délivré un bien conforme ; 
- que le préjudice de jouissance est injustifié en son quantum et en son objet, l’expert judiciaire ayant précisé que les malfaçons et non-conformités ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, ni n’en limitent la jouissance. 

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 12 juin 2025, M. [W] [N] demande au tribunal de :
- débouter les consorts [K] - [S] de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions, 
- débouter M. [D] [N] de sa demande de garantie, 
- condamner les consorts [K] - [S] aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

M. [W] [N] soutient en substance : 
- que l’expert judiciaire a indiqué que les désordres et malfaçons n’étaient pas décelables, au jour de la vente, par un profane de la construction ; 
- que sur les vices cachés, il a fait construire sa maison par des entreprises étant lui-même profane en matière de construction et y a vécu pendant de nombreuses années ignorant les malfaçons et non-conformités ; 
- que ni les diagnostics réalisés avant la vente ni les trois visites en présence de l’agent immobilier n’ont relevé de malfaçon ou non-conformité ; 
- que l’expert judiciaire a souligné l’absence d’humidité dans la partie habitable ; 
- que les panneaux solaires ont été contrôlés en 2020, ce qu’atteste M. [C], professionnel, sollicité à titre gracieux ; 
- que sa défunte épouse étant assistante-maternelle agrée travaillant à domicile, le logement et la hauteur des gardes-corps était régulièrement contrôlé ; 
- que si les demandeurs invoquent l’impropriété de la maison à son usage, ils se maintiennent dans les lieux ; 
- qu’il semblerait que les désordres sont dus à l’usage courant du bien et ne préexistaient à la vente ; 
- que, concernant la véranda, il ne peut être considéré comme constructeur ou maître de l’ouvrage, n’étant pas directement intervenu mais étant uniquement présent sur les lieux ; 
- que sur la délivrance conforme, le bien a été délivré dans l’état où il se trouvait lors de la vente et des trois visites ;
- que le cumul de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme est interdit ; 
- que le préjudice de jouissance est inexistant faute d’engagement de responsabilité, et que de surcroît, l’expert judiciaire a précisé que les malfaçons et non-conformités ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, ni n’en limitent la jouissance ; 
- que M. [D] [N], étant propriétaire d’un quart du bien en nue-propriété, ne peut voir se voir exonérer de sa responsabilité, d’autant plus que son occupation de la maison familiale atteste d’un lien matériel et factuel avec l’immeuble. 

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 18 juin 2025, M. [D] [N] demande au tribunal de :
À titre principal, 
- débouter les consorts [K] - [S] de leurs fins, moyens et conclusions,
- condamner in solidum les consorts [K] - [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris les frais supportés dans le cadre de la procédure de référé-expertise, l’expertise judiciaire et la présente procédure, 


À titre infiniment subsidiaire, 
- condamner M. [W] [N] à le garantir et le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice des consorts [K] - [S], tant en principe, qu’en intérêts, frais et article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [W] [N] à lui payer les mêmes montants qui pourraient être alloués aux consorts [K] - [S], 
- condamner M. [W] [N] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais et dépens de la procédure de référé-expertise. 

M. [D] [N] soutient en substance: 
- que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion des vices cachés ; 
- que l’expert judiciaire, qui a précisé que la plupart des désordres et malfaçons constatés ne génèrent aucun dommage, a indiqué que ces derniers n’étaient pas décelables par un profane ; 
- qu’il est lui-même profane en matière de construction, dès lors qu’il exerce la fonction de professeur des écoles et était mineur au moment de la construction et n’y a vécu qu’un cours laps de temps ; 
- que sa qualité de vendeur est uniquement lié à une dévolution successorale, dès lors qu’il est devenu nu-propriétaire du bien litigieux des suites de la succession de sa mère, et qu’il s’est en remis à son père, occupant, et à l’agent immobilier pour la vente ; 
- que l’immeuble a été mis à la disposition des demandeurs dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de la vente, tel que prévu en page 3 de l’acte de vente ; 
- que les consorts [K] - [S] ne justifient d’aucune faute de sa part, ni préjudice de jouissance, ni lien de causalité, ni chiffrage, de sorte que leur demande à ce titre doit être rejetée ; 
- que l’expert judiciaire a indiqué que désordres et malfaçons constatés ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, ni n’en limitent sa jouissance ; 
- que seul son père M. [W] [N] aurait eu la capacité de délivrer aux acheteurs et à lui-même des informations sur l’immeuble, qu’ainsi ce dernier doit le garantir des condamnations prononcées à son encontre. 

Une ordonnance de clôture a été rendue 16 octobre 2025. 

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [K] - [S]


1. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur d’un immeuble est tenu vis-à-vis de l’acquéreur de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.



L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 de ce code dispose : “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

En application de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La charge de la preuve repose sur l’acheteur, qui doit justifier que le bien est affecté d’un vice caché, dû à un défaut non-apparent ou invisible lors de l’achat, existant, au moins en germe, à l’achat. 

L’antériorité du vice, dont la preuve pèse sur l’acheteur, relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Cass. com., 27 nov. 1973).

En l’espèce, dans son rapport établi le 15 avril 2024, l’expert judiciaire relève les désordres suivants : 
“- gros-œuvre, 
- infiltrations dans le local piscine, 
- renforcement poteau de charpente dans le local piscine, 
- garde-corps intérieurs à réparer, 
- VMC : tuyaux non-calorifugés provoquant des flaques d’eau dans les combles, 
- entrées d’air parasites entre la sous-face en mélaminé du caisson volet roulant appliqué contre la traverse haute des menuiseries extérieures (fenêtres - portes fenêtres), 
- fissure à proximité de l’escalier, risque de blessure en marchant pieds nus, 
- odeurs nauséabondes lors de changement climatiques, 
- humidité du mur de soubassement, 
- un pied poteau en bois pourri, 
- revêtement carrelage extérieur fissuré et à pente nulle.” 

L’expert indique également que l’absence de réalisation de chaînage des deux pignons ainsi que les modalités de fixation du poteau de charpente de la piscine caractérisent une non-conformité parasismique.

Il s’ensuit que l’existence de désordres inhérents à l’immeuble est établie.

S’agissant de leur gravité, l’expert judiciaire conclut que “les malfaçons et non-conformités relevées ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination, ni n’en limitent la jouissance”. 

Il relève toutefois une impropriété à l’usage concernant la véranda du local piscine, résultant d’infiltrations affectant le raccordement de la toiture sur la partie accolée audit local. 

Il ressort du rapport d’expertise privée établi le 8 février 2023 par M. [L] [A], économiste de la construction, et repris par l’expert judiciaire, que la véranda a été édifiée postérieurement à la construction de la maison, de la terrasse et de la piscine. Ce point n’est pas discuté par les parties. 

Si l’expert judiciaire précise que les désordres et malfaçons n’étaient pas décelables au jour de la vente par les acheteurs, profanes en matière de construction, il convient de déterminer si les vendeurs, en avaient connaissance au moment de la vente. 

Il résulte de l’acte de vente du 8 novembre 2021 que M. [H] [W] [N] est devenu propriétaire du bien litigieux pour l’avoir fait édifier dans les années 2004-2005 sur un terrain acquis avec son épouse le 1er mars 2004. 

Les vendeurs ont déclaré avoir fait édifier la véranda sur la piscine courant 2008 et qu’une demande de permis de construire a été accordée selon arrêté du 14 juillet 2008. 

À la suite du décès de leur mère, M. [M] [N] et M. [D] [N] sont devenus propriétaires chacun du quart du bien en nue-propriété. 

Les pièces versées aux débats établissent que les deux fils de M. [W] [N] résidaient à [Localité 4] en 2009, année de construction de la véranda. 

M. [W] [N] affirme n’avoir exercé qu’un simple rôle de supervision de l’avancement du chantier de construction de la véranda, et il convient de relever qu’il exerce la profession de chauffeur-livreur, ainsi qu’il ressort de l’acte de vente, et qu’il est par conséquent dépourvu de toute compétence professionnelle dans le domaine de la construction.

De plus, interrogé sur les vices affectant les caissons des volets roulants, l’expert indique qu’il s’agit d’un “vice caché pour un non-professionnel” y compris pour l’ancien propriétaire, tous deux étant, selon ses dires des “non-sachants”. 

En dernier lieu, l’acte de vente du 8 novembre 2021 comporte, en page 11, une clause rédigée en ces termes : “Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.”

Compte tenu de ce qui précède, les consorts [K] - [S] ne justifient pas de la connaissance du vice par les vendeurs qui ne sont pas des prfessionnels de l’immobilier, et donc de leur mauvaise foi, de sorte que la clause de non-garantie des vices cachés, stipulée à l’acte de vente, doit recevoir application, conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil précité.

Par conséquent, la demande des consorts [K] - [S] formées contre M. [W] [N], M. [M] [N] et M. [D] [N] sur le fondement des vices cachés, sera rejetée.


Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

En application des dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acheteur une chose conforme aux caractéristiques convenues dans le contrat.

Le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée et n’implique ni bonne ni mauvaise foi du vendeur.

L’article 1615 du code civil dispose : “L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.”

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.







En l’espèce, l’acte de vente, qui mentionne que l’immeuble est délivré dans son état actuel, ne comprend aucune stipulation particulière relative à l’état du bien et notamment de la véranda. Il mentionne au contraire qu’aucune déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de la véranda n’avait été déposée par les vendeurs, circonstance portée à la connaissance des acquéreurs lors de la vente. 

Dans ces conditions, les acquéreurs ne peuvent utilement soutenir que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme, dès lors que le bien délivré correspondait à celui contractuellement convenu entre les parties. 

Par conséquent, la demande formée par les consorts [K] - [S] sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme sera rejetée. 

Les demandes de dommages-intérêts formées par les consorts [K] - [S] seront rejetées. 


Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [K] - [S], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°23/100 et les frais d’expertise.

Les consorts [K] - [S] seront également condamnés à payer à M. [W] [N], M. [M] [N] et M. [D] [N], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.000 euros chacun.

La demande des consorts [K] - [S], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ; 


REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [F] [K] et Mme [Y] [S] ;


CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [Y] [S] à payer à M. [W] [N] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [Y] [S] à payer à M. [M] [N] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [Y] [S] à payer à M. [D] [N] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [Y] [S] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°23/100 et les frais d’expertise ;


CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,