Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 26 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/00026 
N°Portalis DBX4-W-B7J-UYQ3




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 26 Mai 2026


[I] [N]

 
 
C/


[H] [W]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 26 Mai 2026

à Maître Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties 







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [I] [N]
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE


ET


DÉFENDERESSE

Madame [H] [W]
demeurant [Adresse 6] 
[Adresse 7] 
[Adresse 8] 
[Adresse 9] 
[Localité 3]

représentée par Maître Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE







 


RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 août 2023, Mme [I] [N] a donné à bail à Mme [H] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10], avec parking, pour un loyer mensuel de 514 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [I] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juillet 2025 pour un montant de 1.675,52 € en principal. 

Mme [I] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 octobre 2025, Mme [I] [N] a ensuite fait assigner Mme [H] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés; 
-d'ordonner l'expulsion de Mme [H] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- et de la condamner à titre provisionnel au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.045,38 euros avec les intérêts de droit et avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux ;
*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 octobre 2025.

Après renvois, à l’audience du 20 mars 2026, Mme [I] [N], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.110,55 euros. En réponse à la contestation de la locataire quant à l'indexation du loyer en raison d'un DPE périmé elle fait valoir que celui-ci était valable à la date de conclusion du contrat.

Mme [H] [W], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions déposées de voir :
- réduire la dette locative imputée à Mme [H] [W] à concurrence de la somme de 286,05 euros correspondant aux majorations indues de loyer et d'indemnité d'occupation ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement par mensualité de 100 euros;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution de l'échéancier ;
- dire qu'en cas de règlement intégral des échéances fixées et du paiement du loyer courant la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
- débouter Mme [I] [N] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;
- laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse ou statuer ce que de droit.

A l'appui de ses demandes, et concernant le montant de la dette locative, elle fait valoir, au visa de l'article D126-19 du code de la construction et de l'habitation, qu'un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'était valable que jusqu'au 31 décembre 2024 de sorte que le DPE réalisé le 28 novembre 2018 était périmé au 1er janvier 2025. Elle soutient que, dans ces conditions, la bailleresse ne pouvait appliquer une indexation de loyers pour les années 2025 et 2026 et que la créance réclamée doit être diminuée de la somme totale de 286,05 euros.
Concernant sa demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire, elle fait valoir avoir repris le paiement des loyers courants en février et mars 2026. Elle expose sa situation personnelle et financière, expliquant qu'elle exerçait une activité professionnelle lui procurant un revenu de 1700 à 1800 euros par mois mais qu'elle a été contrainte d'aider financièrement sa mère demeurant à [Localité 4], laquelle est tombée malade. Elle précise avoir signé un nouveau contrat de travail moyennant un revenu mensuel de 1.300 euros nets à compter d'avril 2026, outre une prime d'activité de 83,52 euros. Elle ajoute avoir déposé un dossier de surendettement le 06 février 2026. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Mme [I] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. 

En l'espèce, le bail conclu le 07 août 2023 contient une clause résolutoire ( article VIII. Clause Résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.675,52 € a été signifié le 25 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, Mme [I] [N] produit un décompte indiquant que Mme [H] [W] reste lui devoir la somme de 5.110,55 € à la date du 18 mars 2026, incluant la mensualité de mars 2026. 

Mme [H] [W] conteste le montant de la dette, basée notamment sur la revalorisation du loyer réalisée en janvier 2025 puis en janvier 2026 au motif d’un DPE périmé.

A ce titre, l'article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu'un diagnostic de performance énergétique doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Il n'est pas contesté qu'un Diagnostic de Performance Energétique réalisé le 27 novembre 2018 et classant le logement en catégorie “A” a été remis à la locataire à la signature du bail.

L'article D126-19 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes : (...)
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Ainsi le DPE établi à la demande de Mme [I] [N] était effectivement valide jusqu'au 31 décembre 2024.

Pour autant, s'il ressort des dispositions de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 22 août 2021 que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, force est de constater que le DPE en date du 27 novembre 2018 classe le logement en catégorie « A », ce qui rend possible la révision des loyers. 

En outre, Mme [H] [W] ne communique pas un DPE qui pourrait s’opposer à la révision des loyers et qui déclasserait le logement auparavant classé en catégorie “A” en logement de classe F ou G, étant rappelé que le bailleur n’est pas tenu de délivrer un nouveau DPE à son locataire en cours de bail ou au moment d’une reconduction tacite, quand bien même sa validité aurait expiré, sauf si le locataire en fait spécialement la demande auprès du bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Mme [H] [W] sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de réduire la dette locative à concurrence de la somme de 286,05 euros correspondant aux majorations de loyer et d'indemnité d'occupation.

Elle sera donc condamnée à payer à Mme [I] [N] la somme de 5.110,55 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.675,52 € à compter de la date du commandement de payer (25 juillet 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit aux débats que, contrairement à ses affirmations, Mme [H] [W] n'a pas repris le paiement des loyers en février 2026 puisque le prélèvement a été rejeté le 11 février 2026. 

Le décompte portant au crédit la somme de 600 euros au 17 mars 2026, il en ressort toutefois que Mme [H] [W] a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Il convient cependant de rappeler que l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire est également soumis à la condition que la locataire soit en capacité d'apurer la dette. 

Or il est relevé que les revenus à venir de Mme [H] [W] sont inférieurs à ses revenus précédents et qu'elle ne justifie pas avoir aidé sa mère ni que cette aide ait cessé. De plus, la dette n'a cessé d'augmenter puisque la locataire n'a procédé qu'à des paiements partiels et/ou irréguliers depuis son entrée dans les lieux. Par ailleurs, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, ce qui ne permet pas d'apurer la dette dans le délai de 36 mois, sauf à prévoir une dernière mensualité très importante, ce qui n'est pas compatible avec ses revenus. Enfin, la procédure de surendettement étant récente, la décision de la commission de surendettement des particuliers demeure hypothétique à ce stade et est sans incidence puisque la recevabilité du dossier n’a pas été prononcée avant l’audience tenue devant le juge des contentieux de la protection.

Par conséquent, les conditions textuelles n'étant pas remplies, la demande de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 26 septembre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [H] [W] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [H] [W] sera donc ordonnée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire. 

Mme [H] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [H] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er avril 2026.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Mme [H] [W] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [I] [N], Mme [H] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 août 2023 entre Mme [I] [N] et Mme [H] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10], avec parking, sont réunies à la date du 26 septembre 2025;

DEBOUTONS Mme [H] [W] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
ORDONNONS en conséquence à Mme [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [H] [W] à verser à Mme [I] [N] à titre provisionnel la somme de 5.110,55 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 18 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance de mars 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 1.675,52 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS Mme [H] [W] de sa demande de réduire la dette locative à concurrence de la somme de 286,05 euros correspondant aux majorations de loyer et d'indemnité d'occupation ;

CONDAMNONS Mme [H] [W] à payer à Mme [I] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l'arriéré dû au titre de l'indemnité d'occupation pour la période courant du 26 septembre 2025 au 31 mars 2026 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [H] [W] à verser à Mme [I] [N] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [H] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Vice-Présidente