Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 3 juin 2026

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET du 03 Juin 2026



N° RG 25/00620 - N° Portalis DBVU-V-B7J-GLDZ

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Arrêt rendu le trois Juin deux mille vingt six



Sur appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand, décision attaquée en date du 03 Avril 2025, enregistrée sous le n° 23/03193 



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller



En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [N] [S] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Sandrine MARTINET-BEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE





ET :



HOSTELLERIE [Localité 2] [Adresse 2]

S.A.R.L. immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro 490 671 930

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparante, assistée de Me Yvan BOUSQUET de la SELARL CABINET BOUSQUET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



S.E.L.A.R.L. MJ [A] 

représentée par Me [F] [A]

immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le numéro 848 467 734

[Adresse 3]

[Localité 3]

ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SARL HOSTELLERIE [Localité 2] [Adresse 2]

Représentée parMe Yvan BOUSQUET de la SELARL CABINET BOUSQUET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉS







DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, à l'audience publique du 03 Mars 2026, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. L'affaire est mise en délibéré au 06 Mai 2026, prorogé au 03 juin 2026.



ARRET :

Prononcé publiquement le 03 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Mme [N] [C] née [S] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2] et donné à bail commercial à la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] depuis le 15 juin 2006.

Par jugement du 19 novembre 2013, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de cette société et désigné Me [L] en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 27 mai 2015, le tribunal a homologué un plan de redressement et désigné la SELARL MJ [A] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Par ordonnance du 6 avril 2021, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Riom du 3 novembre 2021, le juge des référés a désigné M. [O], expert, aux fins de lister les travaux et de répartir ces derniers entre ceux incombant au bailleur et ceux incombant au preneur. M. [O] a déposé son rapport le 20 octobre 2022.

Par acte sous seing privé du 9 août 2022, la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] a cédé le fonds de commerce à la société Le Grand Hôtel de [Localité 2] au prix de 350 000 euros.

Mme [C] a fait opposition au prix de cession pour un montant de 345 684,19 euros, invoquant une créance née de la dépréciation de l'immeuble en l'absence de travaux d'entretien du preneur.

Par jugement du 3 avril 2025, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand saisi sur assignation de Mme [C] a :

-déclaré irrecevable les demandes de cette dernière

-ordonné la libération des sommes détenues par le séquestre MJ [A] sur opposition de Mme [C]

-condamné Mme [C] à payer à la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] la somme de 9 825 euros en restitution du dépôt de garantie

-rejeté la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance formée par la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2]

-condamné Mme [C] aux dépens comprenant les frais de séquestre

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que Mme [C] sollicite le règlement d'une créance dont le fait générateur était antérieur à la procédure collective ; que cette créance devait faire l'objet d'une déclaration et qu'à défaut les demandes de Mme [C] sont irrecevables.

Mme [C] née [S] a relevé appel de ce jugement suivant déclaration du 8 avril 2025.

Par ordonnance du 19 février 2026, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [C] à l'encontre de la SELARL MJ [A] en personne et débouté Mme [C] de sa demande de communication de pièces.

Aux termes de conclusions notifiées le 5 juin 2025, Mme [C] demande à la cour de :

- déclarer l'appel recevable et fondé ;

Y faisant droit,

-infirmer le jugement contesté en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en indemnisation et en conséquence :

- déclarer recevable l'action qu'elle a engagée 

A titre principal :

- condamner la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] à lui verser la somme de 164 484.80 euros au titre de l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices correspondant au coût de vidange de la cuve à fuel et à la dépréciation du bien immobilier ;

A titre subsidiaire si le rapport du Cabinet [Q] estimant la dépréciation du bien immobilier était rejeté comme non contradictoire comme soulevé par la partie adverse :

- condamner la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] à lui verser les sommes découlant du rapport d'expertise judiciaire en vue de réaliser les travaux, à savoir :

* 6 484,80 euros TTC concernant la mise hors de service de la cuve de fioul enterrée,

* 42 039,60 euros TTC concernant le bardage bois et garde-corps en bois,

* 116 902,80 euros TTC concernant la réfection des nez de balcon,

* 87 416,40 euros TTC concernant la réfection de la toiture en ardoise et de la zinguerie,

* 26 400,00 euros TTC concernant la sécurisation des garde-corps des chambres avec balcons et la sécurisation des pieds d'escalier,

-infirmer le jugement contesté en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 9825 euros en restitution du dépôt de garantie

-confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions

-débouter la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions et la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Mme [C] énonce qu'aux termes de l'article L 622-17 du code de commerce, à partir du moment où une créance est née après le jugement d'ouverture de la procédure collective, et que cette dernière a été réalisée pour les besoins du déroulement de la procédure, ou pour une prestation qui a été fournie au débiteur après le jugement d'ouverture de la procédure collective, elle peut être payée à son échéance.

Elle fait valoir que sa créance indemnitaire repose notamment sur le rapport de M.[O] et soutient que les conséquences sur l'état de l'immeuble de l'absence d'entretien par le preneur sont apparues avec le temps, après 2013.

En 2006, l'immeuble a été loué sans dégradation et la partie adverse reconnait n'avoir réalisé aucun travaux depuis 2006.

Mme [C] prétend qu'en 2013, le défaut d'entretien ne laissait pas encore présager un tel degré de dépréciation immobilière. Elle demande à la cour de considérer qu'il s'agit d'une créance en germe qui n'est devenue opposable qu'au moment où ses conséquences dommageables sont devenues certaines et identifiables.

Sur le fond, elle se réfère notamment au rapport d'expertise, pour souligner que l'absence de petits travaux d'entretien pendant 16 ans a transformé ces petits travaux annuels en gros travaux que l'expert judiciaire impute à la responsabilité exclusive du preneur. Elle relève que l'absence d'entretien a dévalorisé le bien immobilier de manière conséquente.

Enfin, elle précise qu'elle reste dans l'attente de la preuve du versement effectif du dépôt de garantie pour acquiescer à la demande de restitution.

Suivant conclusions notifiées le 25 août 2025, la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] et la SELARL MJ [A] prise en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] demandent à la cour :


-d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 3 avril 2025 mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance formée par la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] ; 


-de statuer de nouveau sur cette demande et de condamner Mme [C] [N] [T] née [S] à porter et payer à la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] la somme de 342 000 euros à titre d'indemnisation de la perte de jouissance des lieux loués et d'absence de délivrance des locaux loués. 

Y ajoutant : 


-de condamner Mme [C] à porter et payer à la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] un montant de 5 000 euros, à titre de réparation de son préjudice morale causé par sa résistance abusive. 


-de condamner Mme [C] à porter et payer à la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] un montant de 4 000,00 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure d'appel, outre les entiers dépens. 

- de confirmer le jugement pour le surplus.

Les intimées font valoir que :

- la bailleresse n'a pas déclaré de créance indemnitaire au passif de la procédure. Elle n'a pas non plus engagé de procédure visant à être relevé de sa forclusion.

-la créance de remise en état des lieux loués nait des dégradations commises (cass com 13/03/2007 n°05-21504) or les prétendus dommages prennent leur source à l'origine du bail.

-que la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] est redevenue in bonis et que de ce fait les dispositions de l'article L 622-17 du code de commerce ne trouvent pas à s'appliquer. Dès lors la bailleresse ne peut utilement soutenir que sa créance indemnitaire peut être payée à son échéance.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, elles affirment :

-qu'il ressort du rapport [Q] que la bailleresse s'est dispensée de réaliser des travaux de plus de 394 742,38 euros ; que la chaudière et les menuiseries datent de la construction de l'immeuble (1965)

-que la bailleresse a manqué à ses obligations, d'une part en ne s'abstenant de réaliser les importants travaux dont elle avait la charge et d'autre part en ne délivrant pas au preneur les 76 chambres des locaux loués.

S'agissant du dépôt de garantie, elles font valoir que le contrat de bail établi sous forme authentique atteste du versement de la somme dont elles sollicitent la restitution.



Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026.



Motivation :

I-Sur l'appel principal :

Aux termes de l'article L 622-17 I du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. 

L'article L 622-17 I désigne les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période. Elles sont payées à leur échéance.

En l'espèce, Mme [C] se prévaut d'une créance fondée sur l'absence d'entretien, de la dégradation du bien et de sa restitution dans un état de dépréciation importante.

Cette créance aurait pour fait générateur le comportement de son locataire et ses manquements à son obligation d'entretien au cours de l'exécution du bail.

La créance invoquée par Mme [C] ne nait donc pas pour les besoins du déroulement de la procédure collective ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur et ne relève pas des créances postérieures privilégiées. Il s'agit d'une créance de dommages et intérêts dont il convient de déterminer le fait générateur. En outre la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] est désormais in bonis puisqu'en exécution d'un plan de redressement.

Une créance est en germe lorsqu'elle trouve son origine dans un fait générateur antérieur au jugement d'ouverture, même si son montant ou son exigibilité sont postérieurs. Les créances postérieures sont celles dont le fait générateur intervient postérieurement au jugement ouvrant la procédure collective.

Mme [C] indique qu'à ce jour, elle est dans l'obligation d'effectuer un certain nombre de travaux que l'expert judiciaire impute à la responsabilité exclusive du preneur : les travaux relatifs à la cuve de fioul, ceux relatifs au bardage bois et garde-corps en bois, à la réfection des nez de balcon, à la réfection de la toiture en ardoise et zinguerie, à la sécurisation des garde-corps des chambres et balcons et la sécurisation des pieds d'escaliers.

Cependant ainsi que l'indique le tribunal, et eu égard à la nature de ces dégradations dont la plupart sont en extérieur, Mme [C] connaissait avant 2013 l'état dégradé de l'immeuble nécessitant la réfection des ouvrages sus mentionnés, l'expert imputant la dégradation de l'immeuble à l'inertie du preneur et celle du bailleur avant 2014. Il est indiqué dans l'expertise que le locataire a été exposé à des conditions d'exploitation grandissantes qui l'ont conduit à la procédure collective.

Les constatations de l'expert comme le montant des réparations imputables à chaque partie vient effectivement corroborer le fait que chacune d'elle a manqué à ses obligations.

Il n'en demeure pas moins que la créance de remise en état du bien était en germe dès l'exécution du bail et que la créance de dépréciation du bien était en germe avant l'ouverture de la procédure collective.

La cour confirmera donc le jugement de première instance en ce qu'il a jugé les demandes de Mme [C] irrecevables.

-Sur la restitution du dépôt de garantie :

Mme [C] verse aux débats l'acte authentique établi le 15 juin 2006 par Me [E], notaire, contenant renouvellement du bail commercial conclu entre les consorts [C] et la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2].

Il y est stipulé : « A la garantie du paiement régulier des loyers ci-dessus stipulés, en principal, intérêts, frais et accessoires et de l'exécution des charges et conditions du présent bail, le « Preneur » a remis ce jour directement et en dehors de la comptabilité de l'Office notarial a « Bailleur » qui le reconnait et lui en donne quittance, une somme de NEUF MILLE HUIT CENT VINGT CINQ EUROS (9 825 EUR) à titre de dépôt de garantie »

Cette clause ne laisse subsister aucune ambiguïté sur le règlement effectif du dépôt de garantie et Mme [C] ne rapporte pas de preuve contraire.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

III-Sur l'appel incident :

La société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] reproche au tribunal d'avoir rejeté sa demande alors que l'importance des travaux non réalisés par la bailleresse ont généré une perte d'exploitation dont elle a la responsabilité. Elle réclame paiement de la somme de 342 000 euros à titre d'indemnisation de la perte de jouissance des lieux loués et d'absence de délivrance conforme des lieux loués.

Elle calcule cette perte de jouissance comme suit :

25 chambres à 76 euros par nuit soit : 25 nuitées X 30 jours X 6 moisX1 an X76 euros.

Il convient tout d'abord d'observer que suivant le rapport d'expertise, la commission de sécurité a émis un avis favorable à la poursuite d'exploitation sous réserve de réalisation de certaines prescriptions déjà édictées lors des précédentes visites. Elle a fait état de plusieurs contrôles n'ayant pu être réalisés (contrôle du lanterneau de désenfumage, de l'éclairage d'ambiance). L'expert souligne la responsabilité de l'exploitant dans ses obligations en matière de sécurité incendie (formation du personnel, contrôle et état des dispositifs de sécurité). Il rappelle que le troisième étage ne peut être exploité faute d'un escalier de secours à la charge du preneur suivant le contrat de bail.

Le locataire a obtenu une dérogation sur les questions d'accessibilité (à sa charge) mais les réserves de la commission portent non seulement sur les gros travaux d'entretien et les travaux d'entretien ordinaires mais également sur les travaux exigés par l'administration que le bail laisse exclusivement à la charge du preneur.

Les restrictions posées relèvent donc en grande partie du preneur. 

Par ailleurs, et par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a retenu que la CAS d'[Localité 4] avait pu relever dans son procès-verbal du 25 octobre 2006 que le troisième étage de l'hôtel comptait 25 chambres dont seulement 8 étaient utilisées par le personnel, le reste étant inutilisé et libre de tout dépôt. 

Il n'existe aucune précision quant à l'exploitation effective de ces chambres étant observé également que les chiffres d'affaires comme les résultats d'exploitation repris dans l'acte de vente du fonds de commerce trahissent les difficultés de l'établissement et permettent de considérer que le preneur ne pouvait déjà pas louer les chambres des deux premiers étages.

Ainsi, la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] échoue à rapporter la preuve de son préjudice. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



IV- Sur les autres demandes :

Les parties succombant chacune en leur appel supporteront chacune la charge de leurs dépens.

L'équité commande de leur laisser également la charge de leurs frais de défense.



Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt étant mis à disposition des parties au greffe

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute la SARL Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] ainsi que la SELARL MJ [A] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la société Hostellerie [Localité 2] [Adresse 2] de la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [N] [C] née [S] de la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens

Le greffier La présidente