Cour d'Appel · Chambre 1 A — 27 mai 2026

MINUTE N° 223/26





























Copie exécutoire à



- Me Dominique HARNIST



- Me Katja MAKOWSKI





Le 27.05.2026



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 27 Mai 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 25/01066 - N° Portalis DBVW-V-B7J-IPVP



Décision déférée à la Cour : 07 Janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile



APPELANTE :



S.C.I. PHOEBUS 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour 



INTIMEE :



S.A. [G] [Y] ([H] [T]) prise en la personne de son Président M. [R] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Katja MAKOWSKI, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me PILLOT, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Mars 2026, en audience publique, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :





Par un contrat du 2 juillet 2014, la SCI Phoebus a donné à bail commercial à la SARL HMS 3D 57 un local commercial de 95 m2 situé [Adresse 1] à Gerstheim, pour une durée de 9 ans, du 1er septembre 2014 jusqu'au 31 août 2023.



Par un acte du 1er novembre 2015, à effet de cette date, la SCI Phoebus a donné à bail commercial à la SARL HMS 3D 57 un second local commercial situé à la même adresse, d'une superficie de 38 m2 pour une durée de 9 ans, soit jusqu'au 31 octobre 2024.



La SARL HMS 3D 57 a dénoncé les deux baux par lettre du 4 février 2020, pour l'échéance triennale du 31 août 2020 pour le premier et du 31 octobre 2021 pour le second et par un acte sous seing privé signé le 30 juillet 2020, les parties ont conclu un bail de courte durée d'une durée d'un an à compter du 1er septembre 2020 jusqu'au 31 août 2021, pour les locaux décrits dans le premier bail commercial. 



La SA [G] [Y] vient aux droits de la SARL HMS 3D 57 à la suite de la cession des parts sociales de la seconde au profit de la première et de la dissolution de la SARL HMS 3D [Cadastre 1].



Selon une lettre - avenant de la SA [G] [Y] du 29 octobre 2021, accepté par la SCI Phoebus, le bail de courte durée a été prolongé de deux mois, soit jusqu'au 31 octobre 2021, les autres clauses dudit bail étant maintenues. 



Deux états des lieux de sortie ont été établis, signés le 28 octobre 2021 par le représentant de la SCI Phoebus, mais non par celui de la SA [G] [Y] et un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par Me [B] [E] - [I], commissaire de justice, le même jour.



Par deux courriels du 27 novembre 2021 et du 7 décembre 2021, la SCI Phoebus a adressé à la SA [G] [Y] des factures de loyers et charges pour les deux locaux, au titre des mois de novembre et décembre 2021.



Par un courrier de son conseil adressé à la SCI Phoebus le 21 octobre 2022, la SA [G] [Y] conteste devoir la somme de 9'776,67 € au titre de régularisation de charges et de travaux de réparation et demande le remboursement du dépôt de garantie de 1'260 €.



En réponse, le conseil de la SCI Phoebus a maintenu, le 12 décembre 2022, que les sommes en cause étaient dues et qu'aucun dépôt de garantie n'était à restituer en l'état.



Par un acte de commissaire de justice délivré à la SA [G] [Y] le 23 novembre 2023, la SCI Phoebus a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande en paiement d'une indemnité d'occupation, d'une demande de paiement du coût des travaux de remise en état, d'une demande indemnitaire et d'une demande au titre des charges. 



Par un jugement rendu le 7 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Strasbourg a':



'Condamné la SA [G] [O] ([H] [T]) à payer à la SCI Phoebus la somme de 2'714,71 € HT au titre des travaux de remise en état,

Dit qu'à l'ensemble des montants exprimés hors taxe s'ajoutera la TVA en vigueur au jour du jugement,

Débouté la SCI Phoebus du surplus de ses demandes,



Condamné la SCI Phoebus à payer à la SAS [G] [O] ([H] [T]) la somme de 1'260 € au titre du remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022,

Ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,

Partagé les dépens de l'instance par moitié entre les parties,

Débouté la SCI Phoebus et la SA [G] [O] ([H] [T]) de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.'



La SCI Phoebus a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 3 mars 2025.



La SA [G] [V] s'est constituée intimée le 19 mars 2025.



Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2025, transmises par voie électronique le 12 novembre 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SCI Phoebus demande à la cour de :



'Déclarer l'appel interjeté par la SCI Phoebus à l'encontre du jugement rendu le 7 janvier 2025 du tribunal judiciaire de Strasbourg bien fondé, 



Y faisant droit, 



Infirmer ce jugement en ce qu'il : 



Déboute la SCI Phoebus du surplus de ses demandes,



Condamne la SCI Phoebus à payer à la SAS [G] [O] ([H] [T]) la somme de 1'260 € au titre du remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022,



Partage les dépens de l'instance par moitié entre les parties,



Déboute la SCI Phoebus de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau sur ces différents points, 



A titre principal, 



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus une indemnité d'occupation d'un montant de 16 500,00 € TTC ; 



Subsidiairement, 



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus une indemnité d'immobilisation d'un montant de 3 000 € au titre du préjudice subi du fait de l'impossibilité de louer les locaux durant la période des travaux ; 



En tout état de cause, 



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus la somme de 8 173,40 € TTC au titre des travaux de remise en état ; 



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus la somme de 1 000,00 € TTC à titre de dommages et intérêts ; 



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus la somme de 2 714,27 € TTC au titre des charges restant dues et de la taxe foncière ; 



Confirme le jugement en ce qu'il a':



Condamné la SA [S] ([H] [T]) à payer à la SCI Phoebus la somme de 2 714,91 € HT au titre de la remise en état de la VMC et des deux volets roulants,



Ordonné la compensation entre les sommes dues à la SCI Phoebus et le dépôt de garantie dû à la SA [S] ([H] [T]),



En tout état de cause': 



Condamner la société [G] [O] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ; 



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile';



Condamner la société [G] [O] à payer à la SCI Phoebus la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.'



Dans ses dernières conclusions en date du 16 décembre 2025, transmises par voie électronique le 17 décembre 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SA [G] [O] ([H] [T]) demande à la cour de':



'Recevoir la société [G] [O] en sa défense et, y faisant droit, 



- Juger la société SCI Phoebus mal fondée en son appel et, 



en conséquence, 



- Débouter la SCI Phoebus de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 



- Confirmer le jugement entrepris, 



Et, y ajoutant, 



- Condamner la société SCI Phoebus à payer à la société Maj la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Condamner la société SCI Phoebus aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Makowski, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives. 







La clôture de la procédure a été prononcée le 4 mars 2026 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 23 mars 2026.





MOTIFS :





Au préalable, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. Il lui appartient d'examiner en premier lieu les prétentions des parties, dont l'accueil est de nature à influer sur la solution du litige, sans s'arrêter à l'ordre dans lequel elles sont présentées, dès lors qu'elles tendent toutes à la même fin.



Sur les demandes de la SCI Phoebus :



Sur l'indemnité d'occupation :



L'article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



La restitution des lieux s'opère par la remise des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les restituer (3 Civ., 5 novembre 2003, n°01-17.530).



En l'espèce, la SCI Phoebus sollicite le paiement de la somme de '16'500 € TTC au titre de l'indemnité d'occupation prévue par le bail de courte durée', soit 100 € par jour entre le 1er novembre 2021 et le 14 avril 2022 et se réfère à l'article 7.2 du contrat de bail de courte durée qui stipule que 'Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les locaux à l'expiration du bail, il pourrait y être contraint par ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance. Il sera redevable au bailleur d'une indemnité d'occupation fixée à 100 euros par jour de retard'.



Il résulte de l'état des lieux de sortie établi par huissier le 28 octobre 2021 et notamment des photographies n°1 à 31 qui seules concernent le local, objet du litige, que le locataire a effectivement vidé les locaux loués avant son départ, ce qui est confirmé par la facture de la société Bovis produite par la SA [G] [Y], concernant une prestation de déménagement de divers mobiliers et matériels. La présence résiduelle d'un rouleau de papier et d'une coupelle n'est pas de nature à remettre en cause ce constat, étant en outre rappelé que la photographie n°41 à laquelle se réfère le bailleur dans ses conclusions ne concerne pas les locaux ayant fait l'objet du contrat précaire, objets du présent litige. 

 

Par ailleurs, il résulte de l'état des lieux de sortie signé par le bailleur que le locataire lui a restitué une clé d'entrée.



Si l'état des lieux d'entrée, signé le 1er août 2014, faisait état de la remise de deux clés d'entrée, force est de constater que l'état des lieux de sortie démontre que la serrure de la porte d'entrée a été changée par le locataire. Aucun élément ne permet de conclure que ce dernier n'a pas remis au bailleur toutes les clés de la porte d'entrée qui étaient en sa possession. 









Enfin, le courriel de la SA [G] [Y] adressé le 5 novembre 2022 à la SCI Phoebus aux fins de demander à son ancien bailleur d'autoriser la société EDF à accéder aux compteurs dans les locaux pour finaliser la fermeture des comptes ne démontre pas que la SA [G] [Y] occupait encore les locaux litigieux. 



En conséquence, il résulte de ces éléments que les locaux ont été libérés par le locataire et que le bailleur en a repris possession à la date du 28 octobre 2021. A cet égard, il sera relevé que le bailleur a réalisé des travaux dans les locaux litigieux dès le mois de novembre 2021, ainsi que l'atteste la facture concernant la remise en état de la VMC établie le 22 novembre 2021 par la société JM.



Dès lors, la SCI Phoebus n'est pas fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er novembre 2021 au 14 avril 2022.



Sur les travaux de remise en état :



Aux termes de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Il résulte de l'article 1755 du code civil qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.



En l'espèce, le premier juge a retenu au titre des dégradations locatives':



- Le coût de la remise en état de la VMC, pour une somme de 617,95 € HT (facture du 22 novembre 2021),

- Le coût de la remise en état des deux volets-roulants, pour les sommes de 1'398,38 € et 698,38 € (factures du 14 avril 2022),



Soit la somme totale de 2'714,71 €.



A hauteur d'appel, la SA [G] [Y] ne remet pas en cause l'appréciation du premier juge.



La SCI Phoebus sollicite en outre'les sommes de':



- 3'452,79 € HT au titre de la peinture dans les bureaux,

- 227 € HT au titre de la remise en état des installations sanitaires,

- 500 € au titre des frais de désencombrement des locaux et de nettoyage des locaux.



Concernant les travaux de peinture, la cour partage l'analyse du premier juge qui a retenu qu'ils devaient rester à la charge du bailleur, puisqu'ils résultent de la seule vétusté des locaux.



Concernant les travaux de remise en état des installations sanitaires, la cour relève que l'état des lieux de sortie signé par le bailleur indique que 'la plomberie et les sanitaires sont en bon état', de sorte que la demande ne peut prospérer. 



Enfin, concernant les frais de désencombrement et de nettoyage, il a déjà été retenu que les locaux n'étaient pas encombrés lors du départ du locataire. Cependant, l'état des lieux de sortie, établi par un huissier de justice, révèle que les fenêtres et les caissons dans les toilettes sont sales. A défaut de facture, la somme de 200 € sera retenue et mise à la charge de la SA [G] [V]..



Sur l'indemnité d'immobilisation :



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, compte tenu des dégradations locatives retenues, mais également des travaux de remise en état devant rester à la charge du bailleur, en raison de la vétusté et du délai nécessaire entre l'offre de location et la signature d'un contrat de bail, le bailleur ne justifie d'aucun préjudice lié à l'immobilisation du bien le temps de la réalisation des travaux mis à la charge du locataire. 



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité d'immobilisation présentée par la SCI Phoebus.



Sur les charges restant dues et la taxe foncière :



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



En l'espèce, l'article 13 du contrat de bail de courte durée signé par les parties le 30 juillet 2020 stipule que le preneur rembourse au bailleur sa quote-part des charges, telles que taxes locatives, remboursement de fournitures et prestations individuelles ou collectives, conformément à la réglementation applicable aux baux d'habitation et de manière qu'aucun recours ne puisse être exercé de ce chef contre le bailleur. 



Ainsi, il n'est pas prévu que la taxe foncière, impôt supporté en principe par le propriétaire du bien, soit in fine à la charge du locataire. 



Concernant les charges locatives, le premier juge a relevé, d'une part, que les factures produites ne permettent pas de connaître à quel local particulier elles se rattachent, ou si elles concernent les deux locaux et, d'autre part, que la SCI Phoebus a pratiqué des quotes-parts (66 % pour l'eau, l'électricité et la taxe foncière et 83 % pour les travaux de nettoyage du toit) qu'elle n'explique pas, de sorte qu'elle ne justifie pas des sommes réclamées. 



A hauteur d'appel, la SCI Phoebus n'apporte aucun élément qui permettrait à la cour de remettre en cause cette appréciation et qui démontrerait que la provision versée, à hauteur de 40 € par mois, est insuffisante pour couvrir les charges imputables au locataire. 



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du bailleur présentée au titre des charges restant dues et de la taxe foncière. 



Sur les dommages et intérêts :



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, le bailleur considère que l'absence de paiement des charges dans les délais l'a obligé à supporter un coût financier conséquent impactant sa trésorerie et ce d'autant plus qu'il a dû faire l'avance de la TVA pour l'indemnité d'occupation non payée.





La cour n'ayant pas retenu l'absence de paiement des charges, le jugement qui a rejeté la demande de la SCI Phoebus sera confirmé. 



Sur les demandes de la SA [G] [Y] ([H] [T])'et la compensation'des créances entre les parties :



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.



En l'espèce, l'article 12 du bail de courte durée du 30 juillet 2020 stipule que 'Le preneur laisse entre les mains du bailleur la somme de 1'260 € versée le 26 juillet 2014 à titre de dépôt de garantie'.



Ainsi que l'a rappelé le premier juge, la SCI Phoebus n'allègue, ni ne justifie, avoir restitué le dépôt de garantie à la SA [G] [V].. 



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à restituer au locataire la somme de 1'260 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022, date de réception du courrier de mise en demeure et ordonné la compensation des créances réciproques entre les parties. 



Sur les demandes accessoires : 



Succombant pour l'essentiel, la SCI Phoebus sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.



L'application des dispositions en vigueur des articles 103 à 107 du code de procédure civile local d'Alsace-Moselle, instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens, fait obstacle au bénéfice par Me Makowski des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande, en outre, de mettre à la charge de la SCI Phoebus une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de la SA [G] [Y], tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.



P A R C E S M O T I F S



La Cour, 

 

Confirme le jugement rendu le 7 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en toutes ses dispositions,



Y ajoutant':



Condamne la SA [G] [Y] à payer à la SCI Phoebus la somme de 200 € au titre des frais de nettoyage,



Condamne la SCI Phoebus aux dépens de la procédure d'appel,



Condamne la SCI Phoebus à payer à la SA [G] [Y] la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SCI Phoebus de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Le cadre greffier : le Président :