Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 juin 2026

MW/LLL











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° de rôle : N° RG 25/00638 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E4VX





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 03 JUIN 2026 





Décision déférée à la Cour : jugement du 13 mars 2025 - RG N°24/02715 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] 

Code affaire : 72A - Demande en paiement des charges ou des contributions





COMPOSITION DE LA COUR :



Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.



Greffier : Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Monsieur Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.





L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE



Syndic. de copro. [Adresse 1]

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 428 924 674

demeurant sis [Adresse 2]



Représentée par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON



ET :



INTIMÉE 





S.C.I. C2S

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de Besançon sous le numéro 433 352 762

demeurant [Adresse 3]



Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 10 juin 2025.





ARRÊT :





- REPUTE CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière lors du prononcé.





*************



Par exploit du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI C2S devant le tribunal judiciaire de Besançon en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.



Par jugement rendu le 13 mars 2025 en l'absence de comparution de la SCI C2S, le tribunal a :



- rejeté la demande en paiement des charges formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à Besançon (25000), représenté par son syndic, la SAS Immolys 25, à l'encontre de la SCI C2S ;



- rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à Besançon (25000), représenté par son syndic, la SAS Immolys 25 , à 1'encontre de la SCI C2S ;



- rejeté la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Immolys 25, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Immolys 25, aux dépens.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les éléments produits ne suffisaient pas à justifier le principe, le montant et l'exigibilité de la créance invoquée, en l'absence d'appels de fonds adressés à la SCI C2S, d'une mise en demeure de régler cette dette et d'un relevé de compte suffisamment détaillé et intelligible portant sur toute la période du 17 juin 2016 au 31 décembre 2021.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 24 avril 2025.



Par conclusions transmises le 15 juillet 2025, l'appelant demande à la cour :



Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et notamment ses articles 10, 10-1 et 42,

Vu le décret du 17 mars 1967,



Recevant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] en son appel et l'y déclarant bien fondé,

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;



Jugeant de nouveau, 



- de condamner la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Besançon une somme de 31 590,11 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 22 octobre 2024 ;



- de condamner la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Besançon une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;



- de condamner la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Besançon la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- de condamner la SCI C2S aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Selarl Maurin-Pilati Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d'appel à la SCI C2S par acte du 10 juin 2025 remis à personne morale, puis lui a fait signifier ses conclusions par acte du 17 juillet 2025 remis selon les mêmes modalités.



La SCI C2S n'a pas constitué avocat.



Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.



La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mars 2026.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.





SUR CE, LA COUR,



L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il est établi par les pièces versées aux débats que la SCI C2S est propriétaire de six lots au sein de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] à Besançon, de sorte qu'elle est tenue à l'acquittement des charges de copropriété afférentes.



L'appelant verse aux débats :



- les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2017 à 2024 ayant approuvé les comptes de l'année précédente et adopté le budget prévisionnel de l'année suivante ;



- la notification par LRAR des procès-verbaux correspondants à la SCI C2S, correspondances revenues non réclamées ;



- quatre historiques de compte dont la combinaison couvre la période s'étendant du 1er janvier 2010 au 1er janvier 2025, et faisant état, à cette dernière date, d'un solde débiteur à hauteur de 54 758,54 euros ; 



- un jugement rendu le 7 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Besançon ayant condamné la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 485,67 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 juillet 2013 ;



- un jugement rendu le 20 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Besançon ayant condamné la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 682,76 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 juin 2016, et non couvertes par la précédente décision judiciaire ;



- une mise en demeure adressée le 25 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires à la SCI C2S portant sur le montant de 54 758,54 euros.



Il résulte de ces pièces que l'appelant justifie de sa créance à hauteur d'un montant de 31 590,11 euros, correspondant au solde débiteur au 1er janvier 2025, sous déduction des montants d'ores et déjà alloués à l'issue des deux instances judiciaires antérieures.



La SCI C2S ne justifie pas s'être acquittée de cette somme.



Infirmant le jugement déféré, l'intimée sera donc condamnée au paiement de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit du 22 octobre 2024.



Il y a lieu ensuite de relever à l'examen des pièces produites que la SCI C2S a constamment opposé à l'ensemble des réclamations qui lui étaient faites une totale inertie confinant à la mauvaise foi, en ne procédant à aucun paiement spontané, en ignorant toute demande, en ne faisant jamais valoir aucun argument devant les juridictions, en n'exécutant pas les condamnations mises à sa charge ou encore en n'accusant réception d'aucune notification en provenance du syndicat des copropriétaires. Sa carence dans le paiement persiste depuis au moins 15 années, et le montant de sa dette représente un montant particulièrement significatif, dont le défaut de perception par le syndicat de copropriété affecte nécessairement la trésorerie de la copropriété, laquelle est en outre lourdement grevée par les frais générés par le recours récurrent aux voies de droit nécessité par les manquements de l'intimée, ces difficultés imposant notamment l'appel d'une avance exceptionnelle par les copropriétaires pour faire face à la situation.



Les manquements de la SCI C2S ont ainsi généré pour le syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard dans le paiement des charges, qui sera évalué à 5 000 euros, somme que l'intimée sera condamnée à payer à l'appelant à titre de dommages et intérêts. Sur ce point également, le jugement entrepris sera infirmé.



La SCI C2S sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à l'appelant la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du même code.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats en audience publique,

 

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Besançon ;



Statuant à nouveau, et ajoutant :



CONDAMNE la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Besançon la somme de 31 590,11 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 ; 

 

CONDAMNE la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Besançon la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



CONDAMNE la SCI C2S aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCI C2S à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Besançon la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La greffière, Le président,