Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 21 mai 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]





REFERENCES : N° RG 25/05813 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3G3W

Minute : 26/366







OFFICE PUBLIC SEINE [Localité 2]
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Madame [N] [U]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 12 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


OFFICE PUBLIC SEINE [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [N] [U], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

comparante en personne



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2022, la société SEINE [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [N] [U] et Monsieur [Y] [H] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 564,53 euros, hors provisions sur charges.

Par avenant en date du 1er février 2024, Madame [N] [U] est devenue seule locataire du logement. 

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, la société SEINE [Localité 2] HABITAT a fait signifier à Madame [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.701,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la société SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait assigner Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,la condamner au paiement de la somme de 3.823,82 euros au titre de la dette locative, suivant décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2024,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, outre revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux,la condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir, la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par décision du 1er septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-[Localité 5] a prononcé la recevabilité de la demande faite par Madame [N] [U]. 

Par décision du 27 octobre 2025, la commission a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes. 

Par courrier en date du 6 novembre 2025, réceptionné le 17 novembre 2025, la société SEINE [Localité 2] HABITAT a contesté les mesures de rétablissement personnel. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.


L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

La société SEINE [Localité 2] HABITAT, représentée, maintient ses demandes. 

Madame [N] [U] comparaît. Elle indique que la dette a été effacée. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société SEINE [Localité 2] HABITAT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens. 

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée reçue le 12 février 2026, Madame [N] [U] a transmis les documents relatifs à la procédure de surendettement ainsi qu’une attestation d’assurance habitation. 

Par note en délibéré autorisée, reçue le 13 février 2026, la société SEINE [Localité 2] HABITAT a confirmé que l’effacement de la dette avait été contesté.


MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 5] le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEINE [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat ; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

Par ailleurs, l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise (Cass, 2e civ., 18 février 2016, n°14617.782, publié). 

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er mars 2022, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11). 

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 1.701,65 euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024. 

Par ailleurs, il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [N] [U] le 1er septembre 2025 est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, la décision de recevabilité étant postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. 

La clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et l’incidence du surendettement

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l'article L741-2 du code de la consommation, en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

L’article L741-4 du même code ajoute qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission.

En application de l’article 24 VI, 3° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SEINE [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [N] [U] reste lui devoir la somme de 10.970,18 euros, arrêtée au 9 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, en ce compris 175,31 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. (129,59 + 38,10 + 7,62)

Madame [N] [U] ne conteste pas, autrement qu’en arguant de l’effacement de la dette locative par la commission de surendettement, le décompte produit par la société SEINE [Localité 2] HABITAT. 

En conséquence, Madame [N] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 10.794,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.701,65 euros, de l’assignation sur la somme de 2.122,17 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Cependant, il ressort du dossier que, par décision du 1er septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-[Localité 5] a prononcé la recevabilité de la déclaration faite par Madame [N] [U] et a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 

Par décision du 27 octobre 2025, la commission a décidé d’imposer un effacement total des créances déclarées dont la dette locative de la société SEINE [Localité 2] HABITAT à hauteur de 10.625,01 euros. 

Toutefois, le 6 novembre 2025, la société SEINE [Localité 2] HABITAT a contesté cette décision. 

Il en résulte que l’effacement de la créance demeure subordonné à l’issue de cette contestation. 

Dès lors, en application de l’article 24 VI, 3° de la loi du 6 juillet 1989, l’exigibilité de la créance sera reportée jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation formée par la société SEINE [Localité 2] HABITAT contre la décision de la commission prononçant un rétablissement personnel sans liquidation avec un effacement de la dette locative arrêtée au 27 octobre 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l'article 24 VI et VII de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire bénéficie d'une procédure de traitement du surendettement, le juge saisi d'une demande constatant l'acquisition de la clause résolutoire est tenu, dans les hypothèses qu'elles prévoient, d'accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de cette clause jusqu'à l'intervention de la décision mettant fin à la procédure de surendettement ou statuant sur la contestation des mesures adoptées dans ce cadre.

Dès lors, si l'existence d'une dette locative justifie la condamnation du locataire à son paiement, elle ne peut, en présence d'une telle procédure et tant que les conditions légales de suspension demeurent réunies, entraîner la mise en œuvre immédiate des effets de la résiliation du bail.

En l'espèce, la société SEINE [Localité 2] HABITAT justifie avoir formé une contestation contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement le 27 octobre 2025. 

Conformément aux dispositions de l’article 24 VI, 3° de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise le 25 juin 2024 jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Dans ces conditions, la résiliation du bail ne peut produire ses effets. 

Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] tant que cette suspension demeure en vigueur. 

II – Sur la demande au titre de l’assurance locative

L'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. 

En l’espèce, Madame [N] [U] produit une attestation d’assurance valable du 1er août 2025 au 31 juillet 2026 relatif au bien litigieux. 

Il en résulte que la demande de la société SEINE [Localité 2] HABITAT est devenue sans objet. 

En conséquence, elle sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [U] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 24 avril 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société SEINE [Localité 2] HABITAT ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2022 entre la société SEINE [Localité 2] HABITAT d'une part, et Madame [N] [U] d'autre part, concernant un appartement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à payer à la société SEINE [Localité 2] HABITAT la somme de 10.794,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.701,65 euros, de l’assignation sur la somme de 2.122,17 euros et de la présente décision pour le surplus ; 

DIT que l’exigibilité de cette somme est reportée jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la société SEINE [Localité 2] HABITAT contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée le 27 octobre 2025 ;

SUSPEND jusqu’à cette même date les effets de la clause résolutoire acquise le 25 juin 2024 ; 

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] tant que les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus ; 

REJETTE la demande au titre de l’assurance locative ; 

CONDAMNE Madame [N] [U] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE