Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 21 mai 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]





REFERENCES : N° RG 26/01081 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4RHB

Minute : 26/119







S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 2]
Représentant : Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB191

 

C/


Monsieur [Y] [G] [B] [K]
Monsieur [Z] [L]
Monsieur [V] [L]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3], 
agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS
[Adresse 4]

représenté par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [G] [B] [K], 
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [L], 
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [V] [L], 
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [K], Monsieur [Z] [L] et Monsieur [V] [L] (ci-après les consorts [K] - [L]) sont propriétaires des lots n°9 et 20 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2025, retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé”, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a adressé une mise en demeure aux consorts [K] - [L] de régler la somme de 4.248,49 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [K] - [L] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Raincy aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- condamner solidairement les consorts [K] - [L] à lui payer la somme de 4.672,16 euros, au titre des charges de copropriété impayées, due au 4 juillet 2025, avec intérêts légaux à compter du 20 février 2025,
- condamner solidairement les consorts [K] - [L] à lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts légaux à compter du 20 février 2025,
- condamner solidairement les consorts [K] - [L] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 
- condamner solidairement les consorts [K] - [L] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026. 

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation. 

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à étude, les consorts [K] - [L] ne sont ni présents, ni représentés. 

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mai 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I - Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance par la production des procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des appels de fonds, d’un état récapitulatif de créance et d’un décompte individuel, sans être tenu de verser l’intégralité des pièces comptables de l’immeuble (Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 12-18.340).

En outre, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible. 

Conformément à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes doivent être contestées dans un délai de deux mois à compter de leur notification. A défaut de contestation dans ce délai, le copropriétaire n’est plus recevable à remettre en cause les décisions ayant approuvé les comptes et ne peut, par conséquent, refuser de régler les sommes mises à sa charge. S’il demeure recevable à contester son décompte individuel, il lui appartient néanmoins de démontrer l’existence d’erreurs précises affectant l’imputation ou la répartition des charges.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaires des consorts [K] - [L],
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d’assemblées générales des 6 juin 2024 et 4 juin 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et le budget prévisionnel jusqu’au 31 décembre 2026,
- l’extrait du règlement de copropriété,
- les appels de travaux et de régularisation de charges des années 2023 et 2024 ainsi que les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,
- un décompte de charges au 4 juillet 2025,
- la mise en demeure du 4 juillet 2025. 

Il résulte de ces éléments que les comptes des exercices concernés ont été régulièrement approuvés, sans contestation dans les délais légaux, et que les appels de fonds correspondant ont été régulièrement émis. 

Dès lors, les provisions sur charges sont exigibles à compter de leur appel, en application du budget prévisionnel adopté. De même, les provisions pour travaux correspondent à des dépenses votées en assemblée générale, de sorte que leur exigibilité est également établie. 

Le décompte du 4 juillet 2025 fait apparaître un solde débiteur de 4.672,16 euros, 3ème trimestre 2025 inclus. 

Les consorts [K] - [L], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. 

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est bien fondée. 

En conséquence, il convient de condamner les consorts [K] - [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.672,16 euros, arrêtée au 4 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 4.248,49 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 350 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat le 12 mars 2025.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, s’agissant de l’imputation des seuls frais nécessaires au recouvrement directement sur le compte du débiteur et ce, à partir de la mise en demeure du 20 février 2025, il est constant que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires aux poursuites tels que visés à l’article 10-1, les frais de constitution de dossier, de suivi et de transmission de dossier entre le syndic et l’avocat, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’avoir subi un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Les consorts [K] - [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. 

Les consorts [K] - [L] seront donc condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur la solidarité

Il résulte des articles 1309 et 1310 du code civil que l’obligation à paiement d’argent est en principe divisible et que la solidarité des débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, laquelle est désormais admise que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un règlement de copropriété prévoit expressément (page 28) une clause d’indivisibilité – solidarité, selon laquelle les copropriétaires indivis d'un même lot sont tenus solidairement au paiement des charges vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les consorts [K] - [L] seront condamnés solidairement au titre des charges de copropriété impayées. 

Par ailleurs, les autres chefs de condamnations seront imputés in solidum aux défendeurs, leur égale carence à régler les charges qui leur incombent ayant généré de manière indistincte ces nouvelles sources de créance pour le syndicat des copropriétaires. 

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [K], Monsieur [Z] [L] et Monsieur [V] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 4.672,16 euros, arrêtée au 4 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 sur la somme de 4.248,49 euros et du jugement pour le surplus ; 

REJETTE la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [K], Monsieur [Z] [L] et Monsieur [V] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [K], Monsieur [Z] [L] et Monsieur [V] [L] aux dépens ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE