Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 18 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute 


N° RG 23/01634 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBSM


3 copies





EXPERTISE





Décision nativement numérique délivrée
le 18/05/2026
à la SELARL HONTAS ET MOREAU
la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

COPIE délivrée
le 18/05/2026
à 


2 copies au service expertise

Rendue le DIX HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.



DEMANDEURS

Madame [F] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [G] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [W] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [X] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [Q] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]



Madame [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Z] [P]
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX




I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 19 juillet 2023, dénoncé les 26 et 27 juillet 2023 à la société CORHOFI et à la BPACA, créanciers inscrits, Mme [F] [D], M. [G] [D], M. [W] [D], Mme [X] [D], M. [Q] [D] et Mme [I] [D] (les consorts [D]) ont fait assigner la SARL [Z] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1134 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :
- constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ; 
- ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL [Z] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ; 
- la condamner à quitter, vider et rendre les locaux libres de corps et de biens dans les 48 heures de la décision à intervenir ;
- la condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et des charges en vigueur majoré de 10 %, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ; 
- condamner la SARL [Z] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les demandeurs exposent que par acte sous seing privé en date du 20 juin 2014, les époux [D] ont donné à bail à la SARL ACQUA ET FARINA des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] pour y exercer une activité de pizzéria ; qu’ils ont effectué le 31 janvier 2020 une donation-partage à leurs enfants portant notamment sur nue-propriété de ces locaux ; que le 03 septembre 2021, le fonds de commerce a été cédé à la SARL [Z] [P] ; que celle-ci n’a jamais justifié de la souscription d’une assurance, et a réalisé sans l’accord préalable du bailleur des travaux de transformation et de changement de distribution des lieux ; que par constat en date du 02 novembre 2022, il a par ailleurs été relevé que les locaux n’étaient pas correctement entretenus ; qu’ils ont fait délivrer le 11 avril 2023 à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier d’une assurance et de cesser ses infractions à ses obligations contractuelles, en vain.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 novembre 2023, a fait l’objet de multiples renvois pour échanges des conclusions des parties et discussions qui n’ont pas abouti, de sorte que l’affaire a été retenue à l'audience du 30 mars 2026. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- les demandeurs, le 25 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles ils demandent 
- avant dire droit,
- l’organisation d’une expertise des locaux à leurs frais avancés pour décrire les travaux réalisés par la défenderesse et déterminer s’ils ont été réalisés après permis de construire et autorisations des propriétaires voisins concernés, s’ils présentent des risques pour la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, s’ils sont conformes, et à défaut, décrire les travaux de sécurité nécessaires et en évaluer le coût ;
- qu’il soit ordonné à la défenderesse de leur remettre sous astreinte de 500 euros par jour de retard :
 - les demandes de permis de construire et/ou d’autorisation de travaux et les décisions rendues ainsi que les autorisation des propriétaires de l’immeuble voisin sur le mur duquel les compresseurs des climatiseurs sont installés ;
- les plans d’exécution, notes de calculs, factures, marchés de travaux et de maîtrise d’oeuvre, descriptifs et cahiers des charges, CCAG, CCAP, CCTP, comptes-rendus de chantier, rapports des bureaux d’études et de contrôle, PV de réception, conditions générales, spéciales et particulières des polices d’assurance responsabilité civile, biennale et décennale de chaque intervenant à l’opération de construction objet du litige ;
- la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de provision ad litem ;
- qu’il soit sursis à statuer sur la demande tendant au constat de la clause résolutoire dans l’attente du dépôt du rapport, avec renvoi du dossier à une date ultérieure ;
- à titre subsidiaire,
 - que soit constatée la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ; 
- que soit ordonnée en conséquence l’expulsion de la SARL [Z] [P] ainsi que celle de tou occupants de son chef avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ; 
- qu’elle soit condamnée à quitter, vider et rendre les locaux libres de corps et de biens dans les 48 heures de la décision à intervenir ;
- qu’elle soit condamnée à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et des charges en vigueur majoré de 10 %, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ; 
- qu’elle soit condamnée à leur payer une provision de 2 189,45 euros ;
- qu’elle soit condamnée enfin au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement ainsi qu’au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

- la SARL [Z] [P], le 17 mars 2026, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite :
- le débouté des demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
- leur condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ; que dans le délai d’un mois imparti par le commandement, elle a transmis au bailleur l’attestation d’assurance sollicitée, et contesté les autres griefs ; que l’obligation relative à l’obtention d’un accord préalable écrit du bailleur pour réaliser des travaux n’est pas expressément visée par la clause résolutoire, qui doit être interprétée strictement ; que du fait du débat qui les oppose sur l’autorisation des travaux, la connaissance qu’en avait le bailleur, et l’imputabilité des prétendus désordres, les conditions de la mise en oeuvre de la clause résolutoire se heurtent à une contestation sérieuse ; que le comportement du bailleur, qui était présent sur le chantier en 2020 et 2021 et n’y a pas exprimé d’opposition, et a attendu l’année 2023 pour délivrer commandement, est empreint de mauvaise foi ; que les griefs sont infondés ; qu’elle a transmis l’attestation d’assurance le 26 avril 2023 ; qu’avant même la prise de possession des lieux, le bailleur avait connaissance de son projet de travaux et notamment de la pose d’un extracteur en toiture ; qu’elle a déposé une déclaration préalable de travaux le 21 octobre 2020 et obtenu l’autorisation de la mairie par arrêté du 29 janvier 2021 ; que les travaux ont été suivis par un architecte et réalisés en présence de M. [D] ; qu’il ressort du constat produit que les installations sont en parfait état ; que les désordres affectant la toiture ne sont pas de son fait, et qu’en tout état de cause leur réparation incombe au bailleur ainsi qu’il ressort de l’attestation du voisin qui confirme que les travaux entrepris par M.[D] en 2021 ne sont pas conformes et sont à l’origine de désordres ; que la demande d’expertise doit être rejetée dès lors qu’elle ne répond à aucune nécessité technique actuelle, les pièces versées aux débats suffisant à apprécier la situation et rien ne démontrant l’existence de désordres qui lui soient imputables ; qu’elle ne répond pas aux exigences dès lors qu’elle est destinée non pas à éclairer le juge mais à suppléer l’absence de démonstration certaine d’un manquement contractuel ; que le sursis à statuer ne se justifie pas, la décision du juge ne dépendant pas du résultat de l’expertise sollicitée ; que la demande de provision ad litem ne peut être accueillie en présence d’une contestation sérieuse ; que la demande de communication sous astreinte excède le cadre des référés et ne répond pas à une nécessité immédiate.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION 

La demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Les demandeurs sollicitent avant dire droit l’organisation d’une expertise des locaux à leurs frais avancés pour décrire les travaux réalisés par la défenderesse et déterminer s’ils ont été réalisés après permis de construire et autorisations des propriétaires voisins concernés, s’ils présentent des risques pour la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, s’ils sont conformes, et à défaut, décrire les travaux de sécurité nécessaires et en évaluer le coût.

La défenderesse s’oppose à la demande d’expertise en faisant valoir que les travaux réalisés (remplacement du conduit de cheminée existant pour évacuation d’un four à bois à pizza, installation d’un conduit de cheminée pour évacuation de hotte aspirante d’une cuisine professionnelle, pose de tuyaux des conduits en acier ) ont fait l’objet d’une déclaration préalable le 14 octobre 2020 et d’un arrêté d’autorisation en date du 29 janvier 2021 (accordé sous les réserves de l’article 2 : les conduits d’évacuation des fumées devront être maçonnés le long des héberges pour être le plus possible intégrés aux pignons sur lesquels ils s’appuient. Les matériaux employés seront dans la continuité des cheminées existantes prolongées).

Il résulte du contrat de bail que “le preneur aura à sa charge exclusive toutes les tranformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité, lesquelles ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, rémunéré par le preneur (...) ; le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons ni aucun changement de distribution ; en cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur “ (article 5 du bail).

Il n’est pas contesté en l’espèce que la défenderesse a réalisé des travaux de transformation et d’aménagement sans justifier d’un accord de son bailleur, et sous le contrôle d’un architecte qui n’est pas celui du bailleur. Même si le preneur a annoncé dès l’achat du fonds de commerce son intention de réaliser des travaux, même si le bailleur a assisté à une partie des travaux, même s’il ressort du procès-verbal de constat du 02 novembre 2022 que les lieux sont en parfait état, cet état de fait caractérise un manquement contractuel, étant observé que le bailleur a à maintes reprises alerté la locataire, par des échanges entre notaires et par des lettres recommandées entre novembre 2021 et juin 2022, sur la nécessité de se conformer aux stipulations contractuelles, avant de lui adresser le 02 août 2022 un courrier recommandé avec AR la sommant de remettre les locaux dans leur état antérieur au visa de l’article 5.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que les locaux présentent des désordres liés à des infiltrations dont les parties se renvoient la responsabilité.

Les demandeurs justifient dès lors d’un motif légitime pour obtenir qu’une mesure d’instruction soit, à leurs frais avancés, dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, ordonnée au contradictoire de la société [Z] [P], sans aucune appréciation des responsabilités et garanties encourues. 

La demande de communication sous astreinte :

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur remettre sous astreinte une somme de documents (demandes de permis de construire et/ou d’autorisation de travaux et les décisions rendues ainsi que les autorisation des propriétaires de l’immeuble voisin sur le mur duquel les compresseurs des climatiseurs sont installés, plans d’exécution, notes de calculs, factures, marchés de travaux et de maîtrise d’oeuvre, descriptifs et cahiers des charges, CCAG, CCAP, CCTP, comptes-rendus de chantier, rapports des bureaux d’études et de contrôle, PV de réception, conditions générales, spéciales et particulières des polices d’assurance responsabilité civile, biennale et décennale de chaque intervenant à l’opération de construction objet du litige) dont il n’est pas établi en l’état qu’ils soient tous nécessaires à la réalisation des travaux effectués, de sorte que la demande sera rejetée, l’expert ayant en tout état de cause vocation à réclamer ces documents s’ils lui paraissent nécessaires à l’exercice de sa mission.

La provision ad litem :

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

La provision ad litem, au titre des frais du procès, est une somme d’argent qui peut être allouée au demandeur en relation avec les sommes qu’il devra avancer ou payer pour faire valoir ses droits, notamment la consignation en vue de l’expertise et le recours éventuel à un médecin conseil. 

Cette provision peut être allouée à la seule condition que le principe d’une obligation non sérieusement contestable soit acquis, dans la mesure où dans ce cas, il appartiendra au final au débiteur de l’obligation de supporter les frais et dépens du procès.

Si les demandeurs sont en droit de solliciter une mesure d’expertise en vue d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, en l’absence de tout élément confirmant l’existence de désordres imputables à la défenderesse, les dispositions ci-dessus ne peuvent recevoir application. La demande sera donc rejetée.

sur le sursis à statuer sur la demande tendant au constat de la clause résolutoire dans l’attente du dépôt du rapport, avec renvoi du dossier à une date ultérieure :

La défenderesse s’oppose à cette demande en faisant valoir, à bon droit, qu’un sursis à statuer ne se justifie que lorsque la décision du juge dépend du résultat de la mesure sollicitée, et que l’organisation d’une expertise ne peut avoir pour effet de différer l’examen de la demande principale qui tend à la résiliation du bail, sauf à priver d’effet les règles qui gouvernent la procédure de référé, placée sous le signe de l’urgence.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de sursis à statuer et de se prononcer sur la demande principale de résiliation de bail.

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

Le commandement délivré le 11 avril 2023 invoque trois motifs :
- l’absence de justification d’une assurance locative ;
- la réalisation de travaux en violation des stipulations contractuelles ;
- le défaut d’entretien.

Compte tenu des justificatifs produits par la défenderesse (attestation d’assurance valable pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 couvrant les risques exigés, factures d’entretien), les 1er et 3ème motifs n’apparaissent pas sérieux.

Quant au second motif, il n’est pas à lui seul d’une gravité suffisante pour permettre au commandement de produire ses effets alors que la conformité des locaux, décrits comme en parfait état, n’est pas à ce jour sérieusement remise en cause.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demandes de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et de toutes leurs demandes en découlant.

Sur l’arriéré locatif :

Les demandeurs, aux termes de leurs dernières écritures, se prévalent d’une créance locative de 2 189,45 euros au 1er février 2026 correspondant à l’indexation des loyers depuis juillet 2023 et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2023.

Compte tenu des clauses du bail et du décompte produit (pièce 19 des demandeurs), il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.

sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

Vu les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Monsieur [R] [C],

[Adresse 6]
courriel : [Courriel 1]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

- se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux litigieux ; visiter les lieux et les décrire ;

- déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

- préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable ;

- déterminer si les travaux réalisés par la locataire sont conformes ;

- plus généralement, dire si les locaux donnés à bail présentent des désordres ; dans l’affirmative, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition,préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;

- pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

- rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause ;

- donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

- donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble;

- donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

- constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

- établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

Rappelle que, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

Invite l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants dont la présence aux opérations lui semblerait utile, 

Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles, 

Fixe à la somme de 3 000 (trois mille) euros la provision que les consorts [D] devront consigner entre les mains du régisseur du greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de DEUX mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

Dit que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de SIX mois suivant la date de la consignation, 

CONDAMNE la SARL [Z] [P] à payer à Mme [F] [D], M. [G] [D], M. [W] [D], Mme [X] [D], M. [Q] [D] et Mme [I] [D] (les consorts [D]) la somme de 2 189,45 euros arrêtée au 1er février 2026 correspondant à l’indexation des loyers depuis juillet 2023 et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2023

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.


Le Greffier, Le Président,














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.