Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 22 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/01266 - N° Portalis DB22-W-B7J-TSYR 

Madame [E] [T] [G] [R]
Madame [U] [V]


C/

Société ICF [Localité 1] SABLIERE



TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 MAI 2026 



DEMANDEURS :

Madame [E] [T] [G] [R], demeurant [Adresse 3]-[Adresse 4], assistée de Maître Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES


Madame [U] [V], demeurant [Adresse 5], représentée par Maître Vincent JARNOUX-DAVALON, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,



DÉFENDEUR :

Société ICF [Localité 1] SABLIERE, société anonyme d’HLM inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 552 022 105, dont le siège social est sis [Adresse 6], non représentée
d'autre part,



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrat à titre temporaire stagiaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH











 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Maître Vincent JARNOUX-DAVALON


 1 copie certifiée conforme à : Société ICF [Localité 1] SABLIERE

RAPPEL DES FAITS



Madame [E] [T] [G] [R] et madame [U] [V] résident au [Adresse 7]. Elles ont fait assigner la SA d’HLM ICF [Localité 1] SABLIERE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye.

A l’audience du 7 avril 2026, madame [E] [T] [G] [R] et madame [U] [V], représentées par leur conseil, demandent la condamnation de leur bailleur à leur verser les sommes de 18.000 € au titre de leur préjudice de jouissance, 5.000 € au titre du préjudice corporel de la première et 2.500 € au titre du préjudice corporel de la seconde et 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles.
 
Elles font valoir qu’elles sont locataires et qu’elles subissent l’insalubrité de leur logement depuis plusieurs années et qu’en dépit de leurs démarches, elles se heurtent à l’absence de réponse et de réaction de leur bailleur. Elles déplorent la survenue de dégâts des eaux tous les ans depuis 2018, dont les causes sont communes et ne sont pas réglées. Elles dénoncent ainsi l’humidité importante de leur logement, avec notamment une VMC non fonctionnelle.

La SA d’HLM [Adresse 8], bien que régulièrement citée à personne morale, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.




MOTIFS

Les demanderesses justifient avoir tenté de résoudre amiablement le litige.


- S’agissant la décence du logement objet du contrat de bail


En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre pubic, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent répondant aux caractéristiques définies par le décret du 30 janvier 2002, qu'aux termes des articles 2 et 6 de ce texte le logement doit comporter, notamment, être protégé contre les infiltrations d'air parasites et permettre une aération suffisante avec des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

En l’espèce, les demanderesses se plaignent de dégâts des eaux récurrents et d’un taux d’humidité anormalement élevé. Seule madame [E] [T] [G] [R] est locataire, sa fille, madame [U] [V], est occupante des lieux.

Elles produisent des justificatifs permettant d’apprécier comme acquis le fait que leur appartement a été atteint par un dégât des eaux le 1er décembre 2018, 23 décembre 2019 (dans la salle de bain, avec fuite d’eau importante sous la baignoire), 2 octobre 2020 (dans la salle de bain, fuite d’eau importante sous la baignoire), 3 mars 2023 (fuite sur une canalisation d’alimentation privative dans les toilettes). Or les constats amiables en date des 13 janvier 2020 et 22 octobre 2020, mentionnent que le bailleur a engagé et supporté les frais des recherches de causes de fuites à l’origine des dégâts des eaux des 23 décembre 2019 et 2 octobre 2020. 

En effet, la société AGRPB est passée le 27 décembre 2019 et a préconisé le remplacement de la baignoire. Ceci n’a pas été réalisé et d’autres dégâts des eaux ont été ensuite déplorés. Une recherche de fuite a été effectuée au domicile des demanderesses et le professionnel a conclu, le 26 octobre 2023, qu’il constatait un phénomène de condensation dans l’appartement, provenant d’un manque de ventilation du logement. En particulier, le débit d’air de la VMC est insuffisant au niveau de toutes ses bouches et aucune bouche n’est installée dans les toilettes. De même, le débit d’air est insuffisant au niveau des entrées d’air du logement. Aucune réparation n’a été engagée sur la VMC. Par ailleurs, l’assureur de madame [E] [T] [G] [R] a confirmé l’existence d’un dégât des eaux affectant l’appartement, lors d’un rapport réalisé le 22 juillet 2024.

Elles produisent des photographies de murs présentant des traces et auréoles évocatrices d’infiltrations d’eau et trois courriers qu’elle a adressés le 11 novembre 2023, le 22 décembre 2023 et le 9 janvier 2025 au bailleur. Toutefois le rapport du 22 juillet 2024 précise que les désordres constatés sur le papier peint du séjour et du couloir ne sont pas liés au sinistre survenu le 3 mars 2023.

Toutes ces pièces tendent à montrer que les dégâts et eaux et humidité ambiante du logement ne sont pas dus à un mauvais entretien des lieux par la locataire et sa fille et que le bailleur, s’il a engagé des actions pour trouver les causes des fuites, n’a pas pour autant réalisé les travaux nécessaires pour en éviter la réitération et pour en réparer les conséquences. L’assureur de madame attend l’action du bailleur avant de faire procéder à certains travaux. Aucun élément ne permet d’imputer aux occupants des lieux un manquement dans ses obligations de locataire.

La SA D’HLM LA SABLIERE n’est pas présente à l’audience. 
Au vu des pièces produites il semble qu’elle conteste les travaux à entreprendre. Or elle est tenue par son obligation d’assurer un logement décent. 
L’appartement donné à la location à madame [E] [T] [G] [R] ne peut être qualifié de décent au vu des infiltrations d’eau, fuites à répétition et humidité ambiante. Elle occupe les lieux depuis 2008 et si elle doit entretenir les lieux,elle ne peut être tenue à assurer l’installation et les réparations des VMC, baignoires et autres éléments de plomberie défectueux.

L'article 20-1 alinéas 1 et 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours; le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.


- s’agissant du trouble de jouissance


L’article 9 du code de procédure civile, précise le principe de l’administration de la preuve en matière civile, à savoir qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [E] [T] [G] [R] et madame [U] [V] produisent des constats de dégâts des eaux, des photographies prises fin 2023, des rapports réalisés en 2022, 2023 et 2024. Il est constant que l’humidité des murs, les moisissures des revêtements de certains sol affectent leur occupation des lieux. Ces éléments ne permettent pas de considérer que tout le logement est atteint, les éléments certains concernent la salle de bain et les toilettes. Ainsi donc, il y a lieu de considérer que le trouble de jouissance peut se chiffrer à hauteur de 15% du loyer, qui est de 577,08 € en décembre 2023, 627,08 € en janvier 2025.
Par ailleurs, aucun dégât des eaux n’a été déclaré postérieurement à l’année 2023, et le dernier élément permettant de constater l’existence des désordres au 22 juillet 2024.

Ainsi donc, la société ICF [Localité 1] SABLIERE sera condamnée à verser à madame [E] [T] [G] [R], seule locataire les sommes de :

- 952,18 € au titre de l’année 2018 [(577,08x 11) / 15%)]
- 1.038,74 € au titre de l’année 2019 [( 577,08x 12) / 15%)]
- 1.038,74 € au titre de l’année 2020 [( 577,08x 12) / 15%)]
- 1.038,74 € au titre de l’année 2023 [( 577,08 x 12) / 15%)]
 -7605,93 € au titre de l’année 2024 [( 577,08 x 7) / 15%)]

Madame [U] [V] sera déboutée de ses demandes faites au titre de son préjudice de jouissance, n’étant pas locataire et ne produisant aucune pièce tendant à assurer qu’elle loge bien sur place.


- S’agissant des demandes de dommages et intérêts

Madame [E] [T] [G] [R] et madame [U] [V] produisent plusieurs certificats médicaux, mentionnant des soins aux urgences pour des toux, des migraines ou des douleurs à la gorge, sans que ces éléments ne puissent être exclusivement reliés à l’humidité présente dans l’appartement. La concommittence entre les dégâts des eaux et ces états de santé n’est pas démontrée.

Elles seront déboutées de leurs demandes faites au titre de leur préjudice corporel.


- S’agissant des demandes accessoires.

La SA d’HLM ICF [Localité 1] SABLIERE , partie défaillante, supportera la charge des entiers dépens.
 Elle sera également condamnée à verser à madame [E] [T] [G] [R] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [U] [V] sera déboutée de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS



Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le logement sis [Adresse 9], loué par la SA d'HLM ICF [Localité 1] [Adresse 10] à madame [E] [T] [G] [R] est indécent ;

CONSTATE que la SA d'HLM ICF [Localité 1] SABLIERE manque à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation ; 

en conséquence, CONDAMNE la SA d'HLM ICF [Localité 1] SABLIERE à verser madame [E] [T] [G] [R] les sommes suivantes au titre de son trouble de jouissance :
- 952,18 € au titre de l'année 2018
- 1.038,74 € au titre de l'année 2019
- 1.038,74 € au titre de l'année 2020
- 1.038,74 € au titre de l'année 2023
- 7.605,93 € au titre de l'année 2024 

DEBOUTE madame [E] [T] [G] [R] de ses demandes faites au titre de son préjudice corporel ;

DEBOUTE madame [U] [V] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SA d'HLM ICF [Localité 1] SABLIERE à verser à madame [E] [T] [G] [R] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE la SA d'HLM ICF [Localité 1] SABLIERE aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais liés à l'expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par madame Hoang Oanh LE-THANH, greffier.

Le greffier, Le vice-président,