Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP REFERES — 22 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/00208 - N° Portalis DB22-W-B7J-TTC5 

Monsieur [V] [J]
Madame [T] [N]

C/

Société L2CA exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER
Madame [S] [L]
Société CABINET [R]



TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
DU 22 MAI 2026 



DEMANDEURS :

Monsieur [V] [J], né le 08 Octobre 1968 à PARIS (PARIS), demeurant [Adresse 3], représenté par MaîtrePhilippe DUCOURET, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Alisonia SEMEDO MOREIRA, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [N], née le 19 Juillet 1979 à PARIS (PARIS), demeurant [Adresse 3], représentée par MaîtrePhilippe DUCOURET, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Alisonia SEMEDO MOREIRA, avocat au barreau de PARIS

d'une part,




DÉFENDEURS :

Société L2CA, société par actions simplifiée, exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 530 035 070, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, par Maître Julien GUILLOT, avocat plaidant au barreau de PARIS, substitué par Maître Héloïse CANONE, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [L], demeurant [Adresse 5], ITALIE
représentée par Maître Benoît DERIEUX, avocat au barreau de PARIS

Société CABINET [R], société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 318 671 674, dont le siège social est [Adresse 6],prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES





d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrat à titre temporaire stagiaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Président
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH



 Copies délivrées le :



 1 copie certifiée conforme à : - Me Philippe DUCOURET
- Maître Lalia MIR
- Me Benoît DERIEUX
- Maître [Y] [G]
- Monsieur [V] [J]
- Madame [T] [N]
- Monsieur [D] [U], expert






































































RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Par un contrat en date du 19 septembre 2022, madame [S] [L] a donné à bail à monsieur [V] [J] et madame [T] [N] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7] [Localité 3], moyennant un loyer de
3.217 € outre 61 € de provisions sur charge.

La SAS L2CA, exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER occupe la fonction de syndic de l’immeuble. La SARL CABINET [R] assure la gestion locative.

Monsieur [V] [J] et madame [T] [N] ont fait assigner madame [S] [Z], le cabinet [R] et la société L2CA devant le président du tribunal judiciaire de Versailles qui s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 7 avril 2026.

Monsieur [V] [J] et madame [T] [N], représentés par leur conseil, demandent à titre principal, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire ; à titre subsidiaire, de constater l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’ils subissent et, en conséquence, condamner solidairement madame [S] [Z], la société L2CA et le cabinet [R] à faire :
- exécuter les travaux d’entretien des parties communes (porte d’entrée principale, hall d’entrée, escalier, pallier) ;
-réaliser tous travaux de nature à prévenir toute infiltration dans les 30 jours de la signification de l’ordonnance de référé à venir, sous astreinte de 300 € par jour de retard ;
- exécuter tous travaux de remise en état de l’appartement.

Ils souhaitent être autorisés à procéder auxdits travaux, aux frais des défendeurs, à défaut d’exécution dans les 60 jours suivant la signification de la présente ordonnance et la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser 41.987,40 € de provision au titre de leur préjudice de jouissance.
En tout état de cause, ils demandent que madame [S] [Z], la société L2CA et le cabinet [R] soient solidairement condamnés à leur verser 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que lors de leur entrée dans les lieux, des traces d’humidité étaient visibles dans le salon, dans la chambre n°1 et que les fenêtres des chambres n°2 et 3 ne s’ouvraient pas. Ils relèvent que les éléments de chauffage et d’eau chaude dysfonctionnaient et l’absence de VMC en état de marche. Ils affirment avoir rapidement constaté des désordres nombreux et en avoir immédiatement informé le cabinet [R]. Ils regrettent d’avoir dû attendre une année avant que les fenêtres ne soient changées. Ils relèvent qu’un locataire a été contraint de quitter son logement situé au dessous du leur et que la mairie l’a déclaré insalubre.
Ils produisent un constat d’huissier réalisé le 30 janvier 2025, pour en conclure au mauvais entretien des parties communes de l’immeuble, outre la présence d’une grande humidité dans leur appartement.
Ils mettent en exergue l’inertie de leur propriétaire, de l’agence responsable de la gestion locative et du syndic de l’immeuble qu’ils ont tous mis en demeure de résoudre les dysfonctionnements susvisés. Ils considèrent que leur trouble de jouissance est constitué et au vu de l’ampleur de leur préjudice, ils l’estiment à hauteur de 40% des loyers qu’ils versent pourtant mensuellement.

Madame [S] [Z], représentée par son conseil, émet des réserves quant à la demande d’expertise. Elle demande le débouté de toutes les demandes la concernant et la condamnation solidaire du cabinet [R] et du cabinet L2CA à la garantir et relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle et la condamnation solidaire de monsieur [V] [J] et madame [T] [N] à lui verser 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Elle rapporte avoir déménagé en Italie et n’avoir pas été destinataire de tous les courriers émis par ses locataires. Elle estime avoir fait réaliser des travaux importants dans l’appartement s’agissant de réparation de la chaudière, du changement de 5 fenêtres, sur la VMC, sur les radiateurs signalés comme étant défectueux. Elle soulève que les griefs concernant les parties communes doivent être traités par le syndic de copropriété, qui a donné des ordres le 9 avril et le 6 mai 2025 pour qu’une intervention urgente soit réalisée en toiture. 
S’agissant de l’humidité de l’appartement, elle estime que les traces étant visibles dès l’état d’entrée dans les lieux, les locataires l’ont accepté en pleine connaissance de cause et qu’ils ne démontrent pas une aggravation de la situation. Rien n’atteste l’existence d’un trouble manifestement illicite. 
Ils estiment que l’allocation d’une provision au titre d’un préjudice de jouissance ne peut être prononcée qu’en cas d’une obligation non sérieusement contestable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La SARL CABINET [R] est représentée par son conseil.

La SAS L2CA, exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, demande de débouter monsieur [V] [J] et madame [T] [N] de toutes leurs demandes; de les condamner solidairement à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’aucune carence ne peut lui être imputable. Il estime ainsi que dès que les demandeurs se sont plaints d’infiltrations d’eau provenant de la toiture, il a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 avril 2025 les travaux de reprise de la toiture. Il mentionne que ces travaux ont été rejetés par la majorité des copropriétaires et que pourtant il a mandaté la société DUJARDIN ET FILS pour prendre des mesures conservatoires d’urgence.
S’agissant de la porte d’entrée de l’immeuble, il affirme qu’elle ne présente aucun problème de fermeture et que les parties communes de la cage d’escalier de l’immeuble ne sont affectées d’aucun problème majeur. Il reprend à son compte le constat d’huissier présenté par les demandeurs.


L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées".
La demande doit être justifiée par un motif légitime, notamment avoir un lien suffisant avec un litige succeptible d’opposer le demandeur avec le défendeur. Par ailleurs, elle doit revêtir une certaine utilité, à savoir permettre au juge de trancher le litige potentiel. 

Conformément aux dispositions de l'article 143 du même code, les mesures d'instruction peuvent être demandées par les parties ou ordonnées d'office par le juge.

En l’espèce, monsieur [V] [J] et madame [T] [N] produisent l’état d’entrée dans les lieux réalisé le 3 septembre 2022 dans lequel les traces importantes d’humidité dans le salon et la chambre 1 sont notées. Par ailleurs, ils produisent des échanges électroniques avec la SARL CABINET [R] ayant eu lieu en 2024, concernant l’humidité de l’appartement, les dysfonctionnements des radiateurs, les infiltrations d’eau. Ils ont enfin mandaté un commissaire de justice afin de faire constater l’état des parties communes de l’immeuble ainsi que celui de leur appartement. La saleté du hall et de l’escalier est relevée. Concernant l’appartement occupé par les demandeurs, des traces d’humidité sont apparentes, des fissures longent les poutres, la peinture du séjour est cloquée et des traces d’humidité sont visibles ainsi que des fissures, de plus la chambre est marquée par des fissures, des moisissures, la peinture est dégradée et cloquée. Des radiateurs sont marqués par des marques d’oxydation prononcées. Des photographies illustrent le constat de ces désordres persistants au sein de l’appartement occupé par les demandeurs et qui ne sont pas contestés par les défendeurs.

S’agissant des parties communes (hall, cage d’escalier), aucun élément ne nécessite qu’une expertise soit ordonnée.

Ces éléments suffisent à justifier l'organisation de la mesures d'expertise judiciaire sollicitée, à laquelle les défendeurs ne s’opposent pas, dans les termes du dispositif, afin de décrire plus précisément les désordres, d'en identifier les causes, de déterminer les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices subis.

Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance

L’humidité affecte certaines pièces ou éléments de l’appartement, les dysfonctionnements des radiateurs semblent être résolus et le bailleur affirme que des travaux ont eu lieu sur la VMC. Ainsi, au vu des contestations de l’existence du trouble de jouissance et des incertitudes quant à l’étendu des désordres allégués, il ne sera pas fait droit à la demande de provision.


Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés et les parties seront déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise judiciaire, confiée à :

Monsieur [D] [U]
SARL VIARIS CONSUL
[Adresse 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
courriel : [Courriel 1]

expert assermenté inscrit auprès de la cour d'appel de Versailles, avec pour mission de :

1- se rendre sur les lieux, [Adresse 9], [Localité 4], en présence des parties et de leurs conseils, ou ceux-ci dûment convoqués ;

2- prendre connaissance de tous les documents utiles ;

3- décrire les désordres affectant le logement, en ce que de besoin examiner la toiture de l’immeuble ;

4- déterminer les causes et les origines des désordres ainsi constatés ;

5- fournir tout élément technique de nature à déterminer avec précision les responsabilités encourues ;

6- indiquer les travaux propres à remédier aux désordres (y compris les travaux urgents), en évaluer le coût et la durée ;

7-donner son avis sur les différents préjudices subis du fait des désordres et des travaux de réparation à envisager ;

DISONS que devront consigner entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES (Bureau 1-A-191) la somme de 1 000 € chacun à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire avant le 2 août 2026, à défaut de quoi la désignation de l’expert pourra être déclarée caduque ;

RAPPELLE que le règlement peut être effectué soit par virement bancaire en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 2], soit par chèque à l’ordre de la Régie d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES et que, dans tous les cas, le règlement doit être accompagné de la copie certifiée conforme du présent jugement ;


DISONS que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe du tribunal d'instance de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE dans les QUATRE MOIS DE L’AVIS DE CONSIGNATION qui lui sera adressé par le greffe, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du contrôle des opérations d’expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties ; 

DISONS que le rapport déposé par l'expert judiciaire devra être accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura préalablement adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception afin que celles-ci puissent faire valoir, le cas échéant, leurs observations écrites au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la demande de taxe ;

RAPPELONS que l’expert judiciaire peut se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, qui intervient alors sous son contrôle et sa responsabilité ;

RAPPELONS que l’expert judiciaire doit accomplir sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 du code de procédure civile d’une part, des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile d’autre part ;

REJETONS la demande de provisions formée par monsieur [V] [J] et madame [T] [N];

DEBOUTONS toutes les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par madame Hoang Oanh LE-THANH, greffier.

Le greffier, Le vice-président