Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 18 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/00994 - N° Portalis DB22-W-B7J-TMCN 

Monsieur [Y] [O]


C/

 Monsieur [U] [C]
Madame [E] [R]


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Mai 2026 



DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [O] né le 20 Octobre 1961 à [Localité 2] (PAS-DE-[Localité 3]), demeurant [Adresse 3]
comparant,

d'une part,


DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [C] né le 01 Novembre 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
comparant,


Madame [E] [R] née le 10 Juillet 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
d'autre part,




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de madame Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire
Greffière lors des débats : Lydia SINGRE en présence de madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière
Greffière lors de la mise à disposition : Alexandra NDANGANG, directrice des services de greffe judiciaires


 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Monsieur [Y] [O]


 1 copie certifiée conforme à : Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] 










EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2024, Monsieur [Y] [O] a donné à bail à Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] un logement sis [Adresse 5].

Le 17 février 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1600,10 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 18 février 2025, Monsieur [Y] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 septembre 2025, Monsieur [Y] [O] a assigné Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à Monsieur [Y] [O], et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conforméments aux article R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, aux frais de Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] ;
- dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des locataires ; 
- condamner Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 3331,44 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 27 juin 2025 ; 
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l’instance ; 
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 25 septembre 2025.
A l'audience du 19 mars 2026, Monsieur [Y] [O] comparaît en personne et maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5075,05 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1729 et 1741 du code civil, que Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 
Il conteste que le logement ait des moisissures et précise qu'au contraire, tout a été refait avant l'entrée dans les lieux des défendeurs. Il est opposé aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Madame [E] [R], bien que régulièrement assignée à l'étude du commissaire de Justice n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Monsieur [U] [C] qui comparaît en personne, ne conteste pas le principe de la dette expliquant qu'il n'a pas payé le loyer en raison des moisissures présentes dans le logement. Il indique que la peinture a été refaite deux jours avant l'entrée dans les lieux; que lorsque les travaux ont été faits, il a repris le paiement des loyers. Il ajoute ne pas avoir réglé les loyers de février et mars 2026. Il sollicite de pouvoir rester dans l'appartement et ajoute pouvoir payer en plus du loyer courant la somme de 500 euros par mois. Il explique percevoir un revenu mensuel de 3050 euros et son épouse un revenu de 2100 euros. 


Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité 
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 25 septembre 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.
Par ailleurs, Monsieur [Y] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juin 2024, du commandement de payer délivré le 17 février 2025 et du décompte de la créance actualisée au 17 mars 2026 que la créance de Monsieur [Y] [O] à l'égard de Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] est établie dans son principe.
Le demandeur verse aux débats différentes factures démontrant que des travaux ont été engagés dans l'appartement quelques mois après l'entrée dans les lieux des locataires et en tout état de cause, l'état des lieux entrant qui est également versé en procédure et qui comprend plusieurs photograhies de l'appartement, ne laisse pas voir de désordres tels qu'ils justifieraient un non paiement de loyers.

S'agissant du montant de la créance due, il convient de déduire les sommes suivantes:
-15,15 euros correspondant à des frais administratifs +145,42 euros correspondant aux frais de commandement de payer.

Par conséquent, Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 4 914,48 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.





En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] le 17 février 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 31 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 juin 2024 à compter du 1er avril 2025.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative. 
En l’espèce, Monsieur [U] [C], qui sollicite de pouvoir rester dans les lieux et l'octroi de délais de paiement, est défaillant à démontrer d'une part qu’il aurait repris avant l'audience le paiement du loyer courant, et d'autre part, ne démontre pas qu’il aurait les capacités financières d'apurer la dette dans le délai légal de 36 mois. Il est par ailleurs défaillant à démontrer l’existence de raisons légtimes l’ayant empêché de régler les loyers depuis le mois de février 2026, étant rappelé que le bailleur est un particulier.
Monsieur [U] [C] doit par conséquent être débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et il convient dès lors d'ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2025. Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] au paiement de cette indemnité à compter du 1er avril 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 17 mars 2026.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l'indemnité d'occupation est due solidairement par Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R].
 





Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Monsieur [Y] [O] sera en revanche débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles, celui-ci assurant seul la défense de ses intérêts.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [O] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juin 2024 entre Monsieur [Y] [O] d'une part et Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 1er avril 2025,

DEBOUTE Monsieur [U] [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] à payer solidairement à Monsieur [Y] [O] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d' AVRIL 2026, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] à payer solidairement à Monsieur [Y] [O] la somme de 4 914,48 euros euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 incluse,

DEBOUTE Monsieur [Y] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] et Madame [E] [R] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la Présidente, Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Alexandra NDANGANG, directrice des services de greffe judiciaires.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection