Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 18 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/00643 - N° Portalis DB22-W-B7J-TEAA 

Société CDC HABITAT SOCIAL


C/

Madame [B] [L] [S]
Monsieur [F] [S]




TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026 



DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL société anonyme d’HLM, immatriculée au R.C.S. de PARIS immatribulée sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son président domicilié es-qualité audit siège, représentée par Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS
d'une part,



DÉFENDEURS :

Madame [B] [L] [S], demeurant [Adresse 4] [Localité 2], non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [S],, demeurant [Adresse 5], comparant en personne

d'autre part,




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire
Greffier : Lydia SINGRE, en la présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffier


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH




 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Me Marc-Antoine PEREZ


 1 copie certifiée conforme à : - Madame [B] [L] [S]
- Monsieur [F] [S]



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2017, la société EFIDIS a donné à bail à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] un logement sis [Adresse 6], incluant un emplacement de stationnement.

Le 10 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société EFIDIS a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 419,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 25 février 2025, la bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 11 mai 2025 ;

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

- autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers, personnels, garnissant les lieux loués dans tout endroit de son chef, aux frais, risques et périls de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] en application des dispositions de l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et subsidiairement, ordonner la séquestration de tous meubles et objets mobiliers, personnels, se trouvant dans les lieux et ce, avec la faculté de les entreposer dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner, aux seuls frais, risques et périls du locataire, et ce conformément aux dispositions de l’article 1961 du code civil ;

- condamner Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] au paiement des sommes suivantes :

* 2 546,57 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 13 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, outre la consommation d’eau, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

* les entiers dépens de l’instance ; 


L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 mai 2025.

A l'audience du 19 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 9 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 709,17 euros, échéance de février 2026 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise que Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 



Elle indique néanmoins ne pas être opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire, et à l’octroi de délais de paiement, un échéancier ayant été mis en place à l’amiable.

Monsieur [F] [S] qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et demande à se maintenir dans les lieux.

Il indique avoir conclu avec la bailleresse un accord d'échéancier portant sur le versement de la somme de 128,22 euros par mois en plus du loyer courant, ce qui n'est pas contesté par la bailleresse.

Madame [B] [L] [S], bien que régulièrement assignée en l'étude du commissaire de Justice, n'était ni présente ni représentée à l'audience.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité 

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 27 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2017, du commandement de payer délivré le 10 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 
9 mars 2026 que la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL à l'égard de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] est établie dans son principe.

S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :
* la somme de 428,66 euros comptabilisée le 17 janvier 2023 et intitulée "frais de contentieux"


* la somme de 144,99 euros comptabilisée le 1er avril 2025 et intitulée "frais de contentieux"
* la somme de 187,29 euros comptabilisée le 1er juillet 2025 et intitulée "frais de contentieux"
soit 760,94 euros au total.

Par conséquent, Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] seront condamnés à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 948,23 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] le 10 mars 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2017 à compter du 11 mai 2025.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée et justifient d'un accord de la bailleresse. 
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. De plus, l’expulsion de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] et de tout occupant de leur chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] en garantie des sommes dues. Dès lors, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, la demande de séquestration aux fins de garantie sera rejetée.


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mai 2025. 

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date. 

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 11 mai 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 mars 2026.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S]. 


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du
10 mars 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.



Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société EFIDIS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2017 entre la société EFIDIS aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part et Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 8] [Localité 4], sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] à payer solidairement à la SA CDC HABITAT SOCIALvenant aux droits de la société EFIDIS la somme de 948,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 incluse ;

AUTORISE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] à s’acquitter de la dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 128,22 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] à payer solidairement à la SA CDC HABITAT SOCIALvenant aux droits de la société EFIDIS une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 11 mai 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 mars 2026, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 10 mars 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIALvenant aux droits de la société EFIDIS au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société EFIDIS du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hoang Oanh
LE-THANH, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,






EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2017, la société EFIDIS a donné à bail à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] un logement sis [Adresse 9], incluant un emplacement de stationnement.

Le 10 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société EFIDIS a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 419,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 25 février 2025, la bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 11 mai 2025 ;

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

- autoriser la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers, personnels, garnissant les lieux loués dans tout endroit de son chef, aux frais, risques et périls de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] en application des dispositions de l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et subsidiairement, ordonner la séquestration de tous meubles et objets mobiliers, personnels, se trouvant dans les lieux et ce, avec la faculté de les entreposer dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner, aux seuls frais, risques et périls du locataire, et ce conformément aux dispositions de l’article 1961 du code civil ;

- condamner Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] au paiement des sommes suivantes :

* 2 546,57 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 13 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, outre la consommation d’eau, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

* les entiers dépens de l’instance ; 


L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 mai 2025.

A l'audience du 19 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 9 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 709,17 euros, échéance de février 2026 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise que Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 



Elle indique néanmoins ne pas être opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire, et à l’octroi de délais de paiement, un échéancier ayant été mis en place à l’amiable.

Monsieur [F] [S] qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et demande à se maintenir dans les lieux.

Il indique avoir conclu avec la bailleresse un accord d'échéancier portant sur le versement de la somme de 128,22 euros par mois en plus du loyer courant, ce qui n'est pas contesté par la bailleresse.

Madame [B] [L] [S], bien que régulièrement assignée en l'étude du commissaire de Justice, n'était ni présente ni représentée à l'audience.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité 

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 27 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2017, du commandement de payer délivré le 10 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mars 2026 que la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL à l'égard de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] est établie dans son principe.

S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :
* la somme de 428,66 euros comptabilisée le 17 janvier 2023 et intitulée "frais de contentieux"
* la somme de 144,99 euros comptabilisée le 1er avril 2025 et intitulée "frais de contentieux"
* la somme de 187,29 euros comptabilisée le 1er juillet 2025 et intitulée "frais de contentieux"


soit 760,94 euros au total.

Par conséquent, Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] seront condamnés à payer la SA CDC HABITAT, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 948,23 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] le 10 mars 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2017 à compter du 11 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée et justifient d'un accord de la bailleresse.
 
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. De plus, l’expulsion de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] et de tout occupant de leur chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

La SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] en garantie des sommes dues. Dès lors, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, la demande de séquestration aux fins de garantie sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mai 2025. 

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date. 

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 11 mai 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 mars 2026.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S]. 

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mars 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2017 entre la société EFIDIS d'une part et Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 11 mai 2025,

CONDAMNE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] à payer solidairement à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 948,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 incluse,

AUTORISE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] à s’acquitter de la dette en 8 fois, en procédant à 7 versements de 128,22 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] à payer solidairement à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 11 mai 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 mars 2026, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,



CONDAMNE Madame [B] [L] [S] et Monsieur [F] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 10 mars 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par , greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection