Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 18 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/00602 - N° Portalis DB22-W-B7J-TCV6 

Société BATIGERE-HABITAT

C/

Monsieur [R] [E]




TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026 



DEMANDEUR :

Société BATIGERE-HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de NANCY sous le numéro 645 520 164, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS

d'une part,



DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 4], comparant en personne 
d'autre part,







COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : VERNERET-LAMOUR Sophie, en présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire
Greffier : Lydia SINGRE, en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffier


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : VERNERET-LAMOUR Sophie
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH







 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Maître Pascale BOYAJEAN-PERROT


 1 copie certifiée conforme à : Monsieur [R] [E] 





EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2020, la société BATIGERE EN ILE- DE FRANCE a donné à bail à Monsieur [R] [E] un logement sis [Adresse 5] [Localité 2].

Le 28 février 2025, la SA BATIGERE-HABITAT venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 356,70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 26 février 2025, la SA BATIGERE-HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 14 mai 2025, la SA BATIGERE-HABITAT a assigné Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de: 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail ; 
- constater que Monsieur [R] [E] occupe sans droit ni titre le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 3] ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier, si besoin est ; 
- dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992 ;
- condamner Monsieur [R] [E] au paiement des sommes suivantes :
* 4 507,00 euros au titre des loyers et de charges impayés suivant décompte arrêté au 9 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;
* une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi et des charges, au plus tard le 05 de chaque mois, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux loués ;
* 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l'instance ; 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 mai 2025.
A l'audience du 19 mars 2026, la SA BATIGERE-HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 9 mars 2026, l'arriéré s'élève désormais à la somme de 3 372,86 euros, échéance de février 2026 incluse.


Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [R] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. A défaut, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail, Monsieur [R] [E] ayant manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 

Elle précise que la dette locative s'est constituée en raison de l'application d'un supplément de loyer de solidarité et indique qu'elle n'est pas opposée à l'octroi de délais.

Monsieur [R] [E], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et demande à se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 150 euros par mois en plus de son loyer courant.

Il expose disposer de revenus d'un montant total de 2 800 euros provenant de son salaire, de la retraite de base et de la retraite complémentaire.

Il a été fait lecture à l'audience de l'enquête sociale.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 15 mai 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA BATIGERE-HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 juin 2020, du commandement de payer délivré le 28 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 mars 2026 que la SA BATIGERE-HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [R] [E] sera condamné à lui payer la somme de 3 372,86 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [R] [E] le 28 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 juin 2020 à compter du 29 avril 2025.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Monsieur [R] [E] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. 

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [R] [E] selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [R] [E] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s'acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d'une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l'intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. De plus, l'expulsion de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef serait autorisée et le ort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [E]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. 
La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 avril 2025. Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [R] [E] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date. 

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [E] au paiement de cette indemnité à compter du 29 avril 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 mars 2026.


Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. 

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA BATIGERE-HABITAT formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA BATIGERE-HABITAT, venant aux droits société BATIGERE EN ILE- DE- FRANCE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 juin 2020 entre la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE d'une part et Monsieur [R] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] 13 à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 avril 2025;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à la SA BATIGERE-HABITAT venant aux droits société BATIGERE EN ILE- DE- FRANCE la somme de 3 372,86 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Monsieur [R] [E] à s'acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 150 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet 

En ce cas, 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à payer à la SA BATIGERE-HABITAT venant aux droits société BATIGERE EN ILE- DE- FRANCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 29 avril 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 mars 2026, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande de la SA BATIGERE-HABITAT au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame [O] Oanh 
LE-THANH, greffier

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,