Tribunal Judiciaire · TPX SGL JCP FOND — 18 mai 2026

MINUTE N° 
N° RG 25/01203 - N° Portalis DB22-W-B7J-TRJT 

Monsieur [I] [M]


C/

 Monsieur [Y] [A]




TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026 



DEMANDEUR :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 3], ayant pour mandataire la société FONCIA LVM, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 304 970 726 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualités audit siège venant aux droits de la société FONCIA VAUCELLES, société par actions simplifiée, immatriculées au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 445 323 058,
représenté par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise, substitué par Maître Isabelle ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise 
d'une part,



DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 5], non comparant, ni représenté

d'autre part,







COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Lydia SINGRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH


 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Me Bruno ADANI


 1 copie certifiée conforme à : [Y] [A]


EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 2019, Monsieur [I] [M] a donné à bail à Monsieur [Y] [A] un logement ainsi qu'un emplacement de stationnement sis [Adresse 6].

Le 9 décembre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.249,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 24 décembre 2024, Monsieur [I] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 6 novembre 2025, Monsieur [I] [M] a assigné Monsieur [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
- à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique 
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [A] ;
- condamner Monsieur [Y] [A] au paiement des sommes suivantes :
* 10.645,54 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 21 octobre 2025, échéance d' octobre 2025 incluse majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 9 décembre 2024 jusqu'à parfait paiement ;
* une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du dernier loyer conventionnel majoré des charges avec indexation sur l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, 
* 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l'instance ; 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 novembre 2025.

A l'audience du 19 mars 2026, Monsieur [I] [M], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 16 mars 2026, l'arriéré s'élève désormais à la somme de 16.861,62 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [Y] [A] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [Y] [A] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 

Monsieur [Y] [A], bien que régulièrement assigné en l'étude du commissaire de Justice, n'est ni présent ni représenté à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 7 novembre 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [I] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que s'agissant d'un bailleur, personne physique, l'absence de cette saisine ne constitue pas une fin de non recevoir.

La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 9 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mars 2026 que la créance de Monsieur [I] [M] à l'égard de Monsieur [Y] [A] est établie dans son principe.

S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 159,63 +181,80 euros + 98,93 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [Y] [A] sera condamné à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 16.421,26 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 sur la somme de 4.249,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Y] [A] le 9 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2019 à compter du 10 février 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 


Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [A]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 février 2025. Monsieur [Y] [A] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] [A] au paiement de cette indemnité à compter du 10 février 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 16 mars 2026. 



Sur les demandes accessoires


En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [A] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [A] à verser à Monsieur [I] [M] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS



Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [I] [M] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 octobre 2019 entre Monsieur [I] [M] d'une part et Monsieur [Y] [A] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], [Localité 3], sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

 ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [A] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Y] [A] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, indexé sur l'indice du coût de la construction publiée sur l'INSEE ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 16.421,26 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 incluse, taux légal à compter du commandement de payer du 
9 décembre 2024 sur la somme de 4.249,21 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] à payer à Monsieur [I] [M] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d' AVRIL 2026, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] à payer à Monsieur [I] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 9 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;


DÉBOUTE Monsieur [I] [M] du surplus de ses demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 
18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffier

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,