Tribunal Judiciaire · SAISIES IMMOBILIERES — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 

LE JUGE DE L'EXECUTION 

SAISIES IMMOBILIERES


Dossier : N° RG 25/00111 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WJRH
Minute : 26/00154


JUGEMENT D'ORIENTATION DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président 
GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier



CREANCIER POURSUIVANT :

LA LYONNAISE DE BANQUE
société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 290568363 dont le siège social est sis [Adresse 1] 

représentée par Me Loren MAQUIN-JOFFRE avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 112


DEBITEURS [X]

Monsieur [I] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [G] [J] épouse [W]
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentés par Me Yan GRE avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381


DEBATS : Audience publique du 9 avril 2026
Mise en délibéré au 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : 
Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement Réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 décembre 2006, reçu par Me [D] [Z], notaire, la société LYONNAISE DE BANQUE a consenti à M. [I] [W] et à Mme [G] [J], épouse [W], un prêt " CIC IMMO MODULABLE " d'une somme de 276.217,00 euros.
Le 05 mai 2025, la société LYONNAISE DE BANQUE a fait signifier à M. [I] [W] et à Mme [G] [J], épouse [W], un commandement de payer la somme de 413.183,57 euros valant saisie des droits réels dont sont titulaires ces derniers sur le lot 77 compris dans un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 5] ", situé à [Localité 3] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes :
Commune
Désignation cadastrale
Volume
Lot
[Localité 3]
B [Cadastre 1]

5


77
Par acte du 23 juin 2025, le commandement de payer valant saisie a été inscrit sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité du Val-de-Marne sous le numéro d'archivage provisoire 9404P02 S00111.
Par acte du 18 août 2025, la société LYONNAISE DE BANQUE a assigné M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], à comparaître à l'audience tenue le 06 novembre 2025 par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.
Aucun créancier ne disposait d'une sûreté inscrite sur le bien saisi.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2026, la société LYONNAISE DE BANQUE demande au juge de l'exécution :
- de rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W],
- de rejeter la demande de sursis à statuer de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W],
- de rejeter les prétentions de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], sur la force exécutoire de l'acte de prêt, 
- de rejeter le sursis d'autant plus que M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], n'ont jamais attaqué l'acte ni les contrats en nullité,
- de rejeter les contestations de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], relatives au caractère exécutoire de l'acte notarié fondant les poursuites, d'autant que l'acte et la créance ont déjà été validés par un arrêt définitif du 22 avril 2016,
- de rejeter comme inopérants les moyens de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], pour contester la créance en son montant et d'accueillir le décompte rectifié et actualisé pour tenir compte de tous les encaissement du commissaire de justice,
- de lui donner acte qu'elle ne s'oppose pas au projet de vente à amiable pour le prix principal de 66.000 euros net vendeur dans les conditions fixées par la loi,
- de constater que la société LYONNAISE DE BANQUE, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire, comme il est dit à l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- de mentionner la créance de la société LYONNAISE DE BANQUE pour le montant actualisé de 370.779,97 euros au 10 février 2026 avec intérêt au taux conventionnel de 4,70 % l'an sur le principal de 269.243,04 euros et jusqu'à parfait paiement,
- de constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l'article L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution
en cas de vente amiable,
- de dire que les émoluments dus à l'avocat poursuivant, seront employés en frais privilégiés de vente, sauf meilleur accord des parties, et que les frais taxés seront à la charge de l'acquéreur;
en cas de vente forcée,
- d'ordonner la vente forcée de l'immeuble ci-dessus mentionné sur la mise à prix de 50.000 euros telle que fixée dans le cahier des conditions de vente,
- de fixer la publicité de la manière suivante :
 * publicité droit commun,
 * une insertion sur un site internet au choix du publiciste,
- et d'ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Me Loren MAQUIN-JOFFRE, agissant pour le compte de la société AKPR, société d'avocats aux offres de droit.
Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 07 avril 2026, M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], demandent au juge de l'exécution :
in limine litis : 
- de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Grasse, à la suite des conclusions de remise au rôle signifiées par la société LYONNAISE DE BANQUE le 05 juin 2025,
à titre principal :
- de prononcer la disqualification en acte sous signature privée de l'acte de vente contenant prêt en date du 28 décembre 2006, reçu par Me [E] [Z],
- de juger que la créance de la société LYONNAISE DE BANQUE n'est pas certaine, liquide et exigible,
- de juger que les conditions imposées par l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution pour procéder à une saisie immobilière ne sont pas réunies,
- de débouter la société LYONNAISE DE BANQUE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de juger que le commandement valant saisie signifié le 05 mai 2025 est nul et de nul effet,
- d'ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière et d'en faire mention en marge de la publication du commandement valant saisie signifié le 5 mai 2025,
à titre subsidiaire :
- de déduire les sommes qu'ils ont réglées dans le cadre de la saisie des loyers mise en place, soit 77.499 euros, de la créance invoquée par société LYONNAISE DE BANQUE,
- de les autoriser à céder amiablement le bien saisi en contrepartie du versement de la somme minimum de 66.000 euros, net vendeur, et d'énumérer les diligences qu'ils devront accomplir,
- de débouter la société LYONNAISE DE BANQUE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- et de statuer ce que de droit sur les dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens invoqués à leur soutien, il sera renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions n° 1 de la société LYONNAISE DE BANQUE et aux conclusions n° 2 de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], respectivement notifiées par voie électronique les 12 février 2026 et 07 avril 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 09 avril 2026, à laquelle la société LYONNAISE DE BANQUE, d’une part, et M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], d’autre part, étaient représentés par leur avocat respectif.
Les parties ayant été entendues en leurs observations, elles ont été avisées que, pour plus ample délibéré, la décision serait rendue le 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur le sursis à statuer

Suivant l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.
Par ailleurs, suivant l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Il est jugé que l'appréciation de l'opportunité d'un sursis à statuer en vue d'une bonne administration de la justice relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond, hors le cas où cette mesure est prévue par la loi (Civ. 2, 16 nov. 2023, n° 21-20.740, publié - Civ. 3, 14 mars 2019, n° 17-26.829, inédit - Civ. 2, 22 nov. 2007, n° 06-18.892, publié - 27 févr. 1991, n° 89-11.017, publié).
A titre liminaire, il sera observé qu'aucun texte n'exige du juge de l'exécution qu'il sursoit à statuer sur les contestations dont il est saisi lorsque celles-ci ont préalablement été portées devant une autre juridiction. Il s'ensuit qu'au cas d'espèce, un sursis à statuer ne pourrait être ordonné qu'en vue d'une bonne administration de la justice.
Il n'est pas contesté que, par ordonnance du 23 novembre 2012, le juge de la mise en état près le tribunal de grande instance de Grasse a ordonné qu'il soit sursis à statuer sur les demandes formées par la société LYONNAISE DE BANQUE en exécution du contrat reçu le 28 décembre 2006 par Me [D] [Z], notaire, à l'encontre de M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], jusqu'à l'issue de l'instruction pénale en cours devant le tribunal de grande instance de Marseille à l'encontre de la société APOLLONIA. Il n'est pas davantage contesté qu'une demande de rétablissement de l'affaire au rôle de la juridiction a été adressée au juge de la mise en état. Si M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], soutiennent qu'ils vont " enfin pouvoir faire valoir leurs arguments pour s'opposer à la demande en paiement " dirigée à leur encontre par la société LYONNAISE DE BANQUE et qu'il y a lieu de sursoir à statuer jusqu'à la décision à intervenir, force est de constater qu'ils ne précisent pas la nature des contestations dont ils ont saisi le tribunal judiciaire de Grasse, de sorte qu'il n'est pas possible au regard des éléments versés aux débats de déterminer s'il y a lieu d'attendre que cette dernière juridiction se prononce sur celle-ci. 
Par ailleurs, il convient de rappeler que si le juge de l'exécution est compétent pour connaître l'ensemble des contestations qui s'élèvent à l'occasion de la procédure de saisie immobilière, même si elles portent sur le fond du droit, cela est destiné à éviter que toute contestation portant sur le fond du droit, élevée devant une autre juridiction, paralyse la poursuite de la procédure de saisie ; il en découle incidemment que M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], disposent de la faculté de saisir le juge de l'exécution de l'ensemble de leurs contestations.
Alors que, en application des dispositions de l'article 6 §1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, tout justiciable dispose du droit d'obtenir une décision dans un délai raisonnable, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer.

2. Sur le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme
L'article 7.1. de la directive 93/13 CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs prévoit que " les États membres veillent à ce que, dans l'intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l'utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ". Il a été jugé que le juge national est tenu d'apprécier d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle relevant du champ d'application de la directive 93/13 et, ce faisant, de suppléer au déséquilibre qui existe entre le consommateur et le professionnel, dès lors qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (CJUE, 26 janv. 2017, C 421/14, Banco Primus c. Jesús Gutiérrez García, pt. 43 -14 mars 2013, C415/11, Aziz, pt. 46).
Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu'issues de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, reprenant les dispositions de l'article L. 132-1 dudit code, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2001-741 du 23 août 2001, applicable à la cause, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Il a été jugé que ne constitue pas un consommateur ou un non-professionnel l'emprunteur, inscrit au registre des commerces et des sociétés en tant que loueur professionnel, qui souscrit des prêts afin d'acquérir des biens destinés à la location (Civ. 1, 12 sept. 2018, n° 17-19.696, inédit - 25 janv. 2017, n° 16-10.105, publié - 12 oct. 2016, n° 15-20.487, inédit).
M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], reconnaissent dans leurs conclusions avoir souscrit l'emprunt litigieux auprès de la société LYONNAISE DE BANQUE " dans le cadre d'une opération de défiscalisation en " loueur de meublé professionnel " " (p. 03). Par ailleurs, la société LYONNAISE DE BANQUE verse aux débats un extrait du registre national des entreprises au terme duquel il apparaît que M. [I] [W] exerce l'activité de loueur de logements depuis le 22 avril 2004. 
Partant, M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], n'ayant ni la qualité de consommateurs ni la qualité de non-professionnels, il n'y a pas lieu de rechercher si la clause de déchéance du terme insérée dans l'acte notarié fondant la saisie est abusive.

Sur l'existence du titre exécutoire
Suivant l'article 1317 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.
Suivant l'article 1318 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s'il a été signé des parties.
Suivant l'article 41 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l'article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l'article 10 et à l'article 26 du présent décret est nul, s'il n'est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l'acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s'il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.
Il a été jugé en application de ces textes que les défauts de forme de la copie exécutoire d'un acte notarié que l'article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique et partant, exécutoire, de cet acte, s'entendent de l'inobservation des formalités requises pour l'authentification par le troisième de ces textes (Civ. 2, 22 mai 2025, n° n° 22-21.614, inédit).
Les " solennités requises ", auxquelles renvoie l'article 1369 du code civil, sont celles prévues par la loi 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat par le décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.
Suivant l'article 19 de la loi 25 ventôse an XI, en cas de plainte en faux principal, l'exécution de l'acte argué de faux sera suspendue par la déclaration du jury d'accusation, prononçant qu'il y a lieu à accusation ; en cas d'inscription de faux faite incidemment, les tribunaux pourront, suivant la gravité des circonstances, suspendre provisoirement l'exécution de l'acte.
Suivant l'article 2, al. 1, du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.
Il convient d'observer à titre liminaire qu'aux termes de leurs conclusions, M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], ne sollicitent pas la nullité de l'acte reçu par Me [D] [Z], notaire, mais uniquement la disqualification de celui-ci en acte sous signature privée ; ils ne soutiennent pas par ailleurs avoir provoqué un incident de faux à l’égard de l’acte litigieux.
Il n'est pas discuté par les parties que le tribunal correctionnel de Marseille, aux termes d'un jugement du 15 janvier 2026, est entré en voie de condamnation à l'encontre de Me [D] [Z] qui a été reconnu coupable de complicité d'escroquerie en bande organisée ; le tribunal a notamment relevé à l'égard de celui-ci que :
" L'intervention d'un officier public ministériel dans le processus de vente était une garantie de protection et de sécurité pour le futur acquéreur. En cela, il a participé à tromper l'acquéreure, validant par sa présence le discours mensonger des commerciaux " (p. 533).
Il convient en revanche d'observer que la société LYONNAISE DE BANQUE n'a pas été reconnue coupable d'escroquerie ou de complicité d'escroquerie, de sorte qu'il convient uniquement de déterminer si l'intervention du notaire, dont les actes participaient à la réalisation d'un processus frauduleux plus global, suffisent à disqualifier l'ensemble des actes litigieux.
Il est constant que Me [D] [Z], au jour où il a reçu l’acte litigieux, avait la qualité de notaire et il n’est pas soutenu qu’il aurait été déchu de sa qualité avec un effet rétroactif.
Si M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], font valoir que l'acte notarié constatant le prêt qui leur avait été consenti par la société LYONNAISE DE BANQUE n'aurait pas été reçu avec les solennités requises par Me [D] [Z], en raison de la condamnation prononcée à l'encontre de ce dernier, force est de constater qu'ils ne précisent pas les solennités qui n'auraient pas été respectées. 
En ce qui concerne l'incompétence, visée par l'article 1318 du code civil susvisé, il n'est pas prétendu que Me [D] [Z], au jour où il a reçu l'acte, aurait agit en dehors de sa compétence territoriale ou d'attribution. En ce qui concerne l'incapacité, il n'est pas prétendu que l'acte reçu par le notaire aurait pour parties ses parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle ou de neveu inclusivement. S'il n'est pas nié que Me [D] [Z] ait reçu des émoluments aux fins de dresser l'acte litigieux, cela ne saurait être interprété comme constituant une disposition en sa faveur au sens où l'entend l'article 2 du décret du 26 novembre 1971 susvisé. Enfin, il n'est pas prétendu que l'acte comporterait une irrégularité de forme justifiant sa disqualification. Il en découle que, contrairement à ce que prétendent M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], le titre exécutoire fondant les poursuites existe et ne saurait être disqualifié en acte sous signature privée.
Il en découle qu’il n’y a pas lieu de disqualifier en acte sous signature privée l’acte reçu par Me [D] [Z] le 28 décembre 2006, qui fonde la présente procédure de saisie immobilière.


Sur le caractère contestable de la créance
Suivant l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire ; le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle ; il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.
Il a été jugé en application de ce texte que le juge de l'exécution ne peut connaître de la demande tendant à la condamnation de la banque pour manquement à son devoir d'information et de mise en garde lors de la souscription des prêts ayant servi de fondement aux poursuites de saisie immobilière (Civ. 2, 20 oct. 2022, n° 21-11.783, inédit).
A titre liminaire, il convient d'observer que contrairement à ce que suggèrent M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], le manquement d'un établissement de crédit à son obligation de mise en garde ne constitue pas une cause de déchéance de son droit aux intérêts, mais ouvre au profit des cocontractants lésés une action en responsabilité destinée à la compensation de leur préjudice.
M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], soutiennent que la société LYONNAISE DE BANQUE aurait manqué à son obligation de mise en garde à leur égard, de sorte que la créance dont se prévaudrait cette dernière serait " contestable ". Toutefois, d'une part, il convient d'observer que les époux défendeurs ne formulent aucune demande chiffrée en réparation d'un éventuel préjudice qu'ils auraient subi en raison du manquement de l'établissement bancaire à ses obligations. D'autre part, la potentielle existence d'une autre créance au profit des époux défendeurs à l'encontre de la société LYONNAISE DE BANQUE n'a pas pour effet de rendre " contestable " celle dont l'établissement bancaire poursuit le recouvrement et, tout au plus une compensation entre les deux créances pourrait être ordonnée ou constatée. Enfin, dès lors que la créance dont se prévalent M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], n'est pas née de l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution d'en connaître afin de la liquider.
Il y a en conséquence lieu de rejeter le moyen tiré du caractère contestable de la créance dont se prévaut la société LYONNAISE DE BANQUE et de rejeter la demande de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], tendant à ce que le commandement de payer soit déclaré nul et de nul effet.

Sur le montant de la créance constatée dans le titre exécutoire
L'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l'article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.
Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l'article L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constate une créance liquide et exigible.
Aux termes de l'acte reçu par Me [D] [Z] le 28 décembre 2006, la société LYONNAISE DE BANQUE a consenti à M. [I] [W] et à Mme [G] [J], épouse [W], un prêt dont les caractéristiques sont les suivantes :
- montant du prêt : 272.688,00 euros,
- intérêts du prêt : 150.017,42 euros, taux de 4,740 % l'an,
- frais de dossier : 500 euros,
- cotisation assurance des emprunteurs : 13.098,69 euros, taux de 0,365 % l'an
- amortissement : 240 termes successifs de 1.760,69 euros.
Il résulte du commandement de payer valant saisie que la société LYONNAISE DE BANQUE poursuivait le recouvrement d'une somme de 413.183,57 euros, suivant le décompte suivant:
Capital : - solde dû au 17 juin 2013 : - 269.243,04
- remboursement du 18 juin 2013 au 14 mars 2025 14.266,55
Sous-total Capital - 254.976,49
Intérêts : - solde restant dû au 17 juin 2013 : 0,00
- courus du 18 juin 2013 au 14 mars 2025 - 147.187,38
Sous-total Intérêts - 147.187,38
Assurance : - solde dû au 17 juin 2013 0,00
- courus du 18 juin 2013 au 14 mars 2025 - 18.262,70
- remboursement du 18 juin 2013 au 14 mars 2025 7.243,00
Sous-total Assurance - 11.019,70
Il convient d'observer, en ce qui concerne le calcul des sommes dues par M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], que le décompte applique un taux d'intérêt de 4,7 %, outre 0,5 % au titre de l'assurance, conformément à ce qui avait contractuellement prévu aux termes de l'acte reçu le 28 décembre 2006. 
Si M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], ne contestent pas le montant des sommes qui ont été appelées en paiement, ils font valoir que le décompte ne prend pas en considération les sommes qui avaient pu être saisies à titre de loyers, pour un montant total de 78.326,02 euros. 
La société LYONNAISE DE BANQUE verse cependant aux débats un nouveau décompte, arrêté à la date du 10 février 2026, comportant au crédit des emprunteurs chaque somme qui avait été versée à la société prêteuse dans le cadre de la saisie des loyers, soit une somme d'un montant global de 78.326,02 euros (pièce n° 22). 
M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], n'ont pas contesté ce nouveau décompte.
En conséquence, il y a lieu de fixer la créance de la société LYONNAISE DE BANQUE en principal, intérêts, frais et autres accessoires, arrêtée à la date du 10 février 2026, à la somme de 370.779,97 euros.

3. Sur le caractère réel et la saisissabilité des droits objets de la saisie

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.
La saisie a pour objet le lot 77 compris dans un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 5] ", situé à [Localité 3] (Val-de-Marne). Il résulte de l'état hypothécaire sur formalités (levé à la date du 14 mai 2025), que le bien saisi a été acquis par M. [I] [W] et par Mme [G] [J], épouse [W], par acte du 28 décembre 2006. Il n'est pas mentionné que ce bien aurait été ultérieurement cédé ou serait affecté d'une cause en limitant l'aliénabilité.
Il convient par conséquent de constater que la saisie porte sur des droits réels saisissables.

4. Sur l'orientation de la procédure

L'article L. 322-1 du code des procédures civiles d'exécution indique que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
L'article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
Il résulte des pièces versées aux débats par M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], que par contrat du 26 mai 2025 ceux-ci ont confié la vente du bien objet de la saisie à la société SEXTANT PROPERTIES pour un prix de 94.000 euros, étant observé que les honoraires du mandataire sont fixés à 12.000 euros. Par ailleurs, ils établissent avoir reçu deux offres pour un montant de 78.000 euros, honoraires et frais inclus, et qu'un projet de compromis a été dressé pour un prix de 76.000 euros, outre 2.000 euros au titre des meubles meublants. La société LYONNAISE DE BANQUE a déclaré ne pas s'opposer à une vente amiable pour un montant de 66.000 euros, net vendeur.
Eu égard à la situation du bien et aux conditions économiques du marché, il convient d'autoriser M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W] à céder le bien saisi pour un montant minimum de 66.000 euros, net vendeur.
A défaut de vente amiable, le créancier sera autorisé à faire visiter le bien saisi selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

5. Sur le montant de la mise à prix

L'article L. 322-6, al. 2, du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché.
En l'absence de toute demande incidente tendant à modifier le montant de la mise à prix, il n'y a pas lieu pour le juge d'en fixer le montant.

6. Sur la publicité

L'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution indique que juge de l'exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l'un des créanciers inscrits ou la partie saisie d'une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l'immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
En cas de vente forcée, outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d'assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d'autoriser la société LYONNAISE DE BANQUE à diffuser une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n'excède pas 2.500 euros. 

7. Sur les frais et dépens

Aux termes de l'article R. 322-21, en cas de vente amiable, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Aux termes de l'article 696, al. 1, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
L'article 700 du code de procédure civile ajoute que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Ce dernier texte ajoute que, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La vente amiable du bien saisi ayant été autorisée, il convient de taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant à la somme de 2.761,54 euros. Eu égard à l'équité et aux conditions dans lesquelles M. [I] [W] et Mme [G] [J], épouse [W], ont été conduits à souscrire l'emprunt litigieux, il convient de débouter la société LYONNAISE DE BANQUE de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe, dont distraction au profit de Me Loren MAQUIN-JOFFRE, agissant pour le compte de la société AKPR, société d'avocats aux offres de droit. En cas de vente forcée, les dépens seront employés en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Me [H] [F], agissant pour le compte de la société AKPR, société d'avocats aux offres de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], tendant à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir du tribunal judiciaire de Grasse,
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme,
REJETTE la demande de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], tendant à ce que l'acte reçu par Me [D] [Z], notaire, le 28 décembre 2006, constatant le prêt qui leur avait été consenti par la société LYONNAISE DE BANQUE, soit disqualifié en acte sous signature privée,
REJETTE la demande de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], tendant à ce que le commandement de payer qui leur a été délivré le 05 mai 2025, à la requête de la société LYONNAISE DE BANQUE, et publié sur le fichier immobilier le 23 juin 2025, soit déclaré nul et de nul effet,
CONSTATE que la société LYONNAISE DE BANQUE se prévaut d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l'encontre de M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W],
FIXE la créance de la société LYONNAISE DE BANQUE en principal, intérêts, frais et autres accessoires, arrêtée à la date du 10 février 2026, à la somme de 370.779,97 euros (TROIS-CENT-SOIXANTE-DIX-MILLE-SEPT-CENT-SOIXANTE-DIX-NEUF-EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTS).
CONSTATE que la saisie porte sur des droits réels saisissables,
AUTORISE M. [I] [W] et de Mme [G] [J], épouse [W], à poursuivre la vente amiable du lot 77 compris dans un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 5] ", situé à [Localité 3] (Val-de-Marne), dont les références cadastrales sont les suivantes : B [Cadastre 1], dans le volume 5,
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 66.000 euros (SOIXANTE-SIX MILLE EUROS), net vendeur,
TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l'acquéreur à la somme de 2.761,54 euros.
DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience du :
Jeudi 03 septembre 2026, à 09h30
Rez-de-chaussée, bâtiment Nord, salle A ou B ou J
RAPPELLE qu'à cette audience, le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires :
- de la consignation à la caisse des dépôts et consignations du prix de vente,
- du paiement par l'acquéreur, en sus du prix de vente, des frais de poursuites taxés,
RAPPELLE qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf si les débiteurs saisis justifient d'un engagement écrit d'acquisition, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente,
RAPPELLE qu'à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l'article R. 322-22 du code des procédures civiles d'exécution,
AUTORISE, à défaut de vente amiable, la société LYONNAISE DE BANQUE à diffuser une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n'excède pas 2.500 euros,
DIT, à défaut de vente amiable, que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe,
DIT, à défaut de vente amiable, en vue de la vente par adjudication, tout commissaire de justice territorialement compétent désigné par le créancier poursuivant, pourra faire visiter le bien, selon des modalités arrêtées en accord avec les occupants ou, à défaut d'accord, après en avoir averti les occupants des lieux au moins sept jours à l'avance, et ce, avec l’assistance si nécessaire d’une serrurier et de la force publique ou de deux témoins,
RAPPELLE que ni l'appel ni le délai d'appel ne suspendent l'exécution du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION