Tribunal Judiciaire · Civil JCP PROCEDURE ORALE — 26 mai 2026

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 26 MAI 2026

 

N° RG 26/00214 - N° Portalis DB2V-W-B7K-HEBY 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


DEMANDERESSE : 

S.C.I. FIFL - FINANCE INVESTISSEMENT FAMILLE [A], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [E] [A], son gérant


DÉFENDERESSE : 

Madame [Q] [T]
née le 05 Octobre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU


DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2019 à effet au 1er décembre 2019, la SCI FIFL – FINANCE INVESTISSEMENT FAMILE [A] (ci-après la SCI FIFL) a consenti à Madame [Q] [T] un bail d’habitation pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un appartement lot n° 2, porte n° 8, au rez-de-chaussée droit du bâtiment B d’un immeuble situé [Adresse 4] au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 324 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, la SCI FIFL a fait signifier à la locataire un congé pour vendre pour le 30 novembre 2025 à minuit avec offre de vente à son endroit au prix de 54 000 euros.

Un procès-verbal d’occupation des lieux a été dressé le 15 décembre 2025 par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, la SCI FIFL a fait assigner Madame [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :
- valider le congé pour vendre et prononcer la résiliation du bail en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- dire que Madame [T] est occupante sans droit ni titre ;
- prononcer, en conséquence, son expulsion, corps et biens et celle de toute personne introduite par elle dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Madame [T] à lui payer la somme de 1 675 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2026 avec les intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
- la condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- la condamner aux entiers dépens d’instance et d’exécution y inclus le coût du congé pour vendre, le coût de la convocation à l’état des lieux de sortie avec lettre recommandée avec accusé de réception, le procès-verbal de constat d’occupation des lieux, l’assignation et les frais d’exécution à venir ;
- condamner Madame [T] au paiement de la somme de 2 118 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 30 mars 2026, la SCI FIFL, représentée par son gérant Monsieur [E] [A], a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 1 779 euros jusqu’au terme de mars 2026 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [T] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.



MOTIFS


Sur l’absence de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la validité du congé de la bailleresse

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la SCI FIFL a fait délivrer à la locataire le 5 mai 2025 un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2025 à minuit, par conséquent délivré plus de six mois avant terme conformément aux dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Une offre de vente à la locataire l’accompagnait pour un prix de 54.000 euros net vendeur, accompagnée de l’arrêté du 13 décembre 2017 consacré aux droits des locataires faisant l’objet d’un tel congé.

Aucun élément versé aux débats n’est de nature à remettre en cause le motif du congé qui n’a pas été contesté par Madame [T]. Il convient donc de valider le congé.

Il en résulte que le contrat de bail liant les parties est résilié à la date du 1er décembre 2025 et que Madame [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.


Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FIFL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.


Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.


En l’espèce, Madame [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Madame [T] à son paiement à compter du 1er décembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 1 779 euros dû jusqu’au terme de mars 2026 inclus.

Madame [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme susvisée à la SCI FIFL.


Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Pour être réparable, le préjudice doit être certain, né et actuel.

La SCI FIFL sollicite, sur le fondement de cet article, la condamnation de Madame [T] à lui payer la somme de 2 118 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à six mois de loyers, durée minimale de la procédure d’expulsion en raison de l’impossibilité de vendre son bien pendant ce temps.

Toutefois, elle ne justifie d’aucune offre d’acquisition qui serait paralysée en l’état. Sa demande porte sur un préjudice hypothétique sans démontrer au surplus qu’il puisse être causé par la mauvaise foi de Madame [T]. 

La SCI FIFL est donc déboutée de sa demande à ce titre.


Sur les demandes accessoires 
 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». 

Ainsi, il y a lieu de condamner Madame [T], partie perdante, aux dépens de la présente instance, à l’exception du coût du congé délivré pour vendre le bien résultant d’une décision de la bailleresse.
Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments. 

Madame [T] étant tenue aux dépens, il y a lieu de la condamner à payer à la SCI FIFL une somme de 250 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre en date du 5 mai 2025 ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du bail conclu le 27 novembre 2019 entre d’une part la SCI FIFL – FINANCE INVESTISSEMENT FAMILE [A] et d’autre part Madame [Q] [T], portant sur un appartement lot n° 2, porte n° 8, au rez-de-chaussée droit du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] au HAVRE (76600), à compter du 1er décembre 2025 ;

DIT que Madame [Q] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [Q] [T] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement lot n° 2, porte n° 8, au rez-de-chaussée droit du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] au [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, 

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] à payer à la SCI FIFL – FINANCE INVESTISSEMENT FAMILE [A] la somme de 1 779 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’au terme de mars 2026 inclus ;

DEBOUTE la SCI FIFL – FINANCE INVESTISSEMENT FAMILE [A] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] aux dépens à l’exception du coût du congé pour vendre signifié le 5 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [Q] [T] à payer à la SCI FIFL – FINANCE INVESTISSEMENT FAMILE [A] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI FIFL – FINANCE INVESTISSEMENT FAMILE [A] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 26 MAI 2026.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO